北京美林花園物業(yè)管理招標現(xiàn)場競標答辯節(jié)選-地產(chǎn)綜合(編輯修改稿)
2024-09-19 01:33 本頁面
【文章內容簡介】 比較大；第二，在人員管理上，由于在一個公司，時間長了就容易發(fā)生一些問題。社會上保安公司很多，他們也是通過競爭來實現(xiàn)經(jīng)濟效益，所以我們可以通過公安部門推薦和根據(jù)多年的經(jīng)驗來選擇專業(yè)化的保安 公司，這樣既能節(jié)省本身物業(yè)管理的成本，也可以保證不會發(fā)生剛剛我說的那幾種情況。 蔡律師：但是根據(jù)我們的了解，保安公司目前是一個壟斷性較強的行業(yè)，通常是由公安設立的專門公司；另外，公安大學等單位也開辦了一些行業(yè)性的保安公司，這種情況下，你的約束力和有效性怎么保證，比如說保安人員不遵守規(guī)定或不服從管理時怎么辦？ 答：我們選的是公安大學的管理公司，我也曾經(jīng)遇到過這樣的問題，由于保安人員的過失，給物業(yè)管理公司造成損失，這樣在我們的合同中已嚴格規(guī)定，在正常的管理過程當中，如果有問題及時更換，他們會按照我們 的要求，一般在一天之內可以更換保安員第二，由于保安員引起的物業(yè)管理公司與業(yè)主的損失，由保安公司來進行賠償，這個事先在合同中也已寫明，而且是嚴格按照合同來執(zhí)行的。楊：請你談一下物業(yè)管理的新體制和傳統(tǒng)的房屋管理區(qū)別在哪兒？ 答：新的物業(yè)管理概念是由業(yè)主自治自管，通過在物業(yè)主管部門的指導下來實現(xiàn)對物業(yè)的自主化管理，而以前的管理是一種房管所式的管理，這就是最大的區(qū)別。 我認為，物業(yè)管理新的機制是物業(yè)管理概念的變化，以前的物業(yè)管理等于是無償管理，通過房管所來進行管理，而現(xiàn)在是通過專業(yè)化的管理公司來進行有償 的管理，這是一個比較大的飛躍。 楊：你再說一下物業(yè)管理達到的目標是什么？ 答：物業(yè)管理的目標是要使新建的物業(yè)保值增值，為客戶提供一個滿意的居住空間，這是我們最大的愿望。 點評：良好的理念及超前的意識是優(yōu)秀物業(yè)公司的標志，一個對物業(yè)管理模式?jīng)]有深入認識、對行業(yè)的轉變沒有把握的公司也無法成為優(yōu)秀的物業(yè)公司。 徐：假如你管的小區(qū)中有一個會所，你在標書中提到，會所的設施住戶或者是業(yè)主可以無償使用，這個問題你們跟開發(fā)商怎么銜接開發(fā)商是獨立產(chǎn)權單位，如果這樣做出承諾，將來業(yè)主說了，你們當時說是無 償?shù)?，可是產(chǎn)權人說不同意，那怎么辦？ 答：通過美林花園開發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會所由兩部分組成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，這里我們所說的會所只限于非民用性的，他的成本達到物業(yè)管理費的水平，所以，在具體竣工之后，我想我們會跟開發(fā)商進行更好的協(xié)商，在物業(yè)管理合同中注明。 點評：會所是一個復雜的問題，分攤與不分攤的、管理性的與經(jīng)營性的，在未分清上述問題前，會所的管理費標準難以確定，這也是北京市場上普遍存在并未根本解決的問題。 第四答辯人： 均豪物業(yè)管理公司 問：作為 一家民營企業(yè)，請問均豪是否有經(jīng)濟能力保障長期穩(wěn)定的管理好美林公寓？ 答：均豪是一家民營企業(yè)，而且不是一個以投資為主體的房地產(chǎn)公司，這是無須諱言的。但我們有著良好的資信和業(yè)績，這也是委托人看中我們的理由。物業(yè)管理行業(yè)有一個特點，就是低收入，但也是低風險的行業(yè)。均豪這幾年除了物業(yè)管理，我們沒有做任何其他方面的投資，使我們企業(yè)在規(guī)避風險方面做得非常好，我們知道我們自己應該干什么，不應該干什么。 問：你們的標書中提出了許多特約性服務，有些項目是收費的，這些項目又是管理人員利用工作時間完成的，而管理人員的 工資已經(jīng)從管理費中支付，那么，特約服務的收益應該歸誰所有。 答：特約服務的開展有兩種，一種是由管理公司來完成的，這部分特約服務的成本要單獨核算的。第二種是由管理公司派人來完成，自身只扮演一個組織者，這樣，收益中將有一部分作為管理人員的收入，因為我們畢竟做了服務，另一個部分將作為這個社區(qū)的管理基金。 點評：許多物業(yè)把特約性服務收入想當然地視為自己的收入這種做法并不正確均豪的認識應當是全面、正確的。 問：北京市１９６號文件適用范圍是怎樣的。另外標書中提到治安發(fā)生率要低于萬分之一，一共是 7００多 戶，住滿的話一戶按五個人算，已趨近于零了，請問如何保證實現(xiàn)？ 答：１９６號文件主要用于住宅物業(yè)。另外，關于治安發(fā)生率，我們認為，全年一共有８７６０個小時，按小時數(shù)的萬分之一算，一年大概是八到九次。在我們管理的項目中，被公安機關立案的幾乎沒有，有一些糾紛，我們都及時控制了。 問：治安問題有時候不取決于你的努力，而是取決于發(fā)案者本身。所以你不能說一個市長承諾本市發(fā)案率在萬分之幾以下，實際發(fā)案率真的就那么低，所以建議你們承諾時留一個余地。 點評：管理服務指標的承諾必須先確定指標的確切含義這樣才具 有可操作性可執(zhí)行性。不只是物業(yè)公司、行政主管部門在發(fā)布各種標準時亦應當注意此問題。 問：你們公司也非常重視社區(qū)的文化活動，公司用什么體制來保證這種社區(qū)文化的完成；再有就是物業(yè)公司如何與街道辦事處和居委會接觸等等？ 答：怎么使社區(qū)文化推廣到位是一個大問題。我們公司
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