北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)答辯節(jié)選-地產(chǎn)綜合-資料下載頁
2025-08-05 01:33本頁面
【導(dǎo)讀】９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由美林花園成功舉辦。招標(biāo)會(huì)上，由多位專家和客戶代表組成的評(píng)委會(huì)針對(duì)每一家競(jìng)標(biāo)單。位都進(jìn)行了“連珠炮”式的現(xiàn)場(chǎng)提問，其中很多問題都是物業(yè)管理工作的一些焦點(diǎn)、熱點(diǎn)話題。因?yàn)楦邫n物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用作為維修基金。用、管理、維修公約》中的約定為依據(jù)。與大修項(xiàng)目費(fèi)用，前者從日常物業(yè)管理費(fèi)中支付，后者從公共維修基金中支付。應(yīng)當(dāng)履行的法律義務(wù)，公開的方式包括定期向物業(yè)管理委員會(huì)報(bào)告及向全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)狀況及管理情況。均符合國家標(biāo)準(zhǔn)，惟有保利是９７％；第三，化糞池、污水井完好率國家規(guī)定是百分之百，其他各家都是百分之百，保利是９
【正文】 資源。 問：接管以后，投入的管理人員總數(shù)是多少？ 答：我們從深圳調(diào)到北京的人數(shù)達(dá)到５６名，其中，６０％以上是北京戶口。 問：１９６號(hào)文件的對(duì)象和范圍對(duì)美林公寓適用嗎？ 答：北京還沒有專門對(duì)高檔樓宇的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在只能是１９６號(hào)文件。深圳只對(duì)微福利房住宅區(qū)和 商品房制定了標(biāo)準(zhǔn)，商場(chǎng)、高檔寫字樓和甲級(jí)公寓都參照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這在北京也是一樣。 問：提兩個(gè)問題，一、能提供這么好的服務(wù)，又收取這么低的費(fèi)用，如何能保持運(yùn)作，我對(duì)可行性比較關(guān)心。二、美林花園要分二期竣工入住，二期之間有時(shí)間差，如果計(jì)算時(shí)全部按４棟樓１１萬平方米測(cè)算，是不是前期經(jīng)費(fèi)會(huì)有不足？ 答：中海為什么可能較大程度降低管理費(fèi)，一是因?yàn)槲覀儗?shí)現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營，全公司資源可以調(diào)度和分配，一般來講，超過５０萬平方米的項(xiàng)目，每增加１０萬平方米，成本可能降１０％。二是我們實(shí)現(xiàn)了專業(yè)化運(yùn)行。在深圳，我們有自己 的電梯分公司、機(jī)電維修分公司、二次供水分公司，所有公司全部有執(zhí)照。通過專業(yè)化運(yùn)作，可以更大限度地降低物業(yè)管理成本，這是向國際慣例接軌，香港就是這樣，由于國內(nèi)專業(yè)化程度尚不高，我們只能組建自己的專業(yè)公司。 雖說我們的物業(yè)管理費(fèi)是按１１萬平方米計(jì)算的，但一期建２棟樓，投入也減少一半，可以保證高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，如我們?cè)谏钲诠芾淼闹秀y花園，物業(yè)管理費(fèi)為３．８元平方米，西沙花園只有３．３元，做到了深圳的最高水平。 問：中海是首家通過ＩＳＯ９００２認(rèn)證的企業(yè)，將深圳所有標(biāo)準(zhǔn)都搬到北京是否符合９０００體系認(rèn)證，在 南北方管理差異上，你們作了哪些考慮，如綠化，南北方氣候不同，保養(yǎng)成本不同；取暖在南方根本沒有。 答：我們的９０００體系認(rèn)證進(jìn)入Ｃ版，已改動(dòng)了三次，在全國各小區(qū)都按這個(gè)版本執(zhí)行，沒有問題。天津管理的華昌大廈，順利通過試點(diǎn)小區(qū)考評(píng)，杭州的項(xiàng)目在省檢中獲全省第一，年終通過國家優(yōu)秀示范小區(qū)考評(píng)。標(biāo)準(zhǔn)一旦制定，改版前，必須按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。美林屬高檔小區(qū)，完全可以套用標(biāo)準(zhǔn)，這也是我們管理的長項(xiàng)。清潔標(biāo)準(zhǔn)中有一條是樓梯間磚用白紙巾擦拭２０厘米無污染。如果我們能中標(biāo)，我們保證這樣的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)能實(shí)現(xiàn)。 北京和深圳在綠 化、取暖上確實(shí)有差異，但和天津的華昌應(yīng)該無區(qū)別。華昌也是一座高層樓宇。我們有５個(gè)持鍋爐證的高級(jí)技師，管理鍋爐沒有問題。而且我們出身于施工企業(yè)，原來是安裝，現(xiàn)在是管理鍋爐，不會(huì)有問題。 第六答辯人： 中原物業(yè)管理公司 問：剛才你們?cè)诎l(fā)言中提到的，物業(yè)管理費(fèi)有節(jié)余，轉(zhuǎn)入下一年度，如果虧損了怎么辦？ 另外，你們計(jì)劃員工為１５５人，比較多，其中管理部３８人、工程部４８人、保安部５９人，這么多人如何體現(xiàn)合理性？ 答：有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司在做預(yù)算時(shí)，會(huì)做得很準(zhǔn)確，出現(xiàn)虧損，本年度不會(huì)調(diào)整；下一 年度，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整，現(xiàn)在我們管理的項(xiàng)目還沒有一個(gè)虧損。 關(guān)于１５５人是多是少，第一，我們認(rèn)為美林是高檔外銷公寓，綠化面積非常大，我們對(duì)保安設(shè)施不是很了解，所以人員編制上按完全沒有保安設(shè)施操作的，可能用人較多；第二，《勞動(dòng)法》對(duì)勞動(dòng)保障增大了，要求４０小時(shí)工作制等，我們不想在這方面出現(xiàn)投訴；再有，我們提供２４小時(shí)服務(wù)，所以人員相對(duì)要多一些。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司只收固定酬金不管收支狀況的這種旱澇保收的管理模式不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本意仍是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的遺物。維持收支平衡是任何一個(gè)管理人的基本義務(wù)否則至少不能 拿全酬。 問：你們提出前期開辦費(fèi)用為１４３萬元，我個(gè)人認(rèn)為較多。是采取逐步回報(bào)處理、還是與開發(fā)商約定處理或抵作業(yè)主收費(fèi)處理呢？ 答：這是按北京市政府２１號(hào)文件定的。其中規(guī)定，開發(fā)商要按建安費(fèi)的２％撥給物業(yè)管理公司作開辦費(fèi)，但北京市很少有開發(fā)商這么做，這是全體業(yè)主的權(quán)利，開辦費(fèi)用不返還開發(fā)商，屬全體業(yè)主所有，如有節(jié)余，轉(zhuǎn)管理基金。 問：如不給開發(fā)費(fèi)，你們還接不接？ 答：如果不能解決，我們公司不準(zhǔn)備接這種項(xiàng)目。 問：你覺得開辦費(fèi)應(yīng)該交嗎？ 答：美林公寓比較小，才有１５萬平方米 ，但像東方廣場(chǎng)這么大的項(xiàng)目，物業(yè)管理公司沒有這么大的實(shí)力負(fù)擔(dān)這么大的開辦費(fèi)用。 問：可以通過折舊實(shí)現(xiàn)。 點(diǎn)評(píng)：《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十四條有開發(fā)單位建安費(fèi)２％的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)的文字但是《辦法》第二條第２款規(guī)定 “ 別墅和高級(jí)公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定 ” 即美林公寓不適用此《辦法》。而且上述２％的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)的性質(zhì)亦沒有規(guī)定是借款抑或是贈(zèng)與但是有一點(diǎn)是肯定的即它不是房款的一部分。 從買賣合同來說賣房人的全部義務(wù)就是交付標(biāo)的物這是法律的規(guī)定?！掇k法》作為一個(gè)地方法規(guī)肯定不能給買賣合同強(qiáng)加上一個(gè)借款 合同或贈(zèng)與合同的規(guī)定。 問：業(yè)主可以查賬？可以像審計(jì)、稅務(wù)那么去查嗎？ 答：我們有專門的賬目給業(yè)主看。業(yè)主委員會(huì)可以查，這是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。
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