【文章內(nèi)容簡介】 非常大的，如何 在眾多別墅盤中脫穎而出，就要比樓盤的整體素質(zhì)了 。包括樓盤的整個規(guī)劃，園藝設(shè)計、戶型架構(gòu)、還有看不見， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 29 頁 卻客觀存在的 社區(qū)文化 。 客戶構(gòu)成二 當(dāng)項目規(guī)劃定位于獨棟豪華別別墅時，目標(biāo)客戶相對明朗了很多。能買得起 100 萬左右的別墅，已經(jīng)將“客戶一” 2 和 3 大部分都去掉了。此時，公司集團購買作為辦公場所、以及作為高層領(lǐng)導(dǎo)下榻之地的分量有所增加，本地客戶也會增多。 客戶已經(jīng)集中在了我們常說的“金字塔”塔尖的階層，和暴發(fā)戶階層。 （三）價格定位 因為北海別墅的品質(zhì)、建造時間、裝修等級參差不齊，因此在價格上反映 出較大的差異，主要分為三種： 自建別墅： 1000 元 /㎡以下 一般品質(zhì)別墅：舊樓盤 10001300 元 /㎡ 新樓盤 15001800 元 /㎡ 高品質(zhì)別墅：舊樓盤 16002020 元 /㎡ 新樓盤 1800 元 /㎡以上 根據(jù)本項目的定位，本項目地市場價格應(yīng)該在 2200～ 2500 元 /㎡以上，屬于中高端別墅。 小獨棟均價控制在 50 萬左右，大概在 45～ 60 萬之間。與聯(lián)排相近，稍高于聯(lián)排。 獨棟豪華價格在 100 萬以上，價格體系可參照華杰馨園 而定。 （四）產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)計定位 本項目無論是作為小獨棟，或是一般的獨棟別墅，還是其他，客戶基本上是一致的，大部分作為外銷房，客戶來自于一線發(fā)達(dá)城市，作為海濱度假休閑的一個場所和投資的物業(yè)。 在項目的產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)計上，充分考慮目標(biāo)客戶個性、文化的因素，目標(biāo)客戶所在地的社會背景和文化背景，以目標(biāo)客戶的需求為導(dǎo)向，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。 甚至我們可以根據(jù)客戶需求，在符合整體設(shè)計、規(guī)劃大綱的前提下，按照客戶的需要設(shè)計，就是所謂的“訂單地產(chǎn)” 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 29 頁 （一）小獨棟 小獨棟別墅特點鮮明：其一是面積較?。黄涠际仟殫?住宅；其三是總價較低。對比部分電梯公寓或花園洋房，購房者既享受了獨棟別墅的品質(zhì)，又有一個可以承受的房屋總價。 小獨棟別墅中戶型面積集中在 200～ 240 平方米左右 ， 不論哪種戶型均擁有較好較 實際的使用空間和花園 。 獨立住宅 應(yīng)該最大限度地滿足別墅的生活需求，如擁有兩個方臥、大空間挑空等，應(yīng)該通過精確的尺度分析、優(yōu)秀的套房設(shè)計在空間上進(jìn)行發(fā)揮。 我們在整個社區(qū)得規(guī)劃和設(shè)計中，應(yīng)該注重項目的內(nèi)在品質(zhì)，它的的靈魂和生命，也只有這樣，它的存在才富有合理性、表現(xiàn)力與親和力。拒絕速成建筑，追尋創(chuàng)新和獨有，關(guān)注建筑本質(zhì)，我們規(guī)劃 的小獨棟別墅在居住模式上是 純粹的獨棟別墅 。 以圍合式組團，不僅充分利用了有限的地面的空間，更要營建獨特的空間視角及獨立的生活情趣。諾干個別墅組團和諧相對，各居住組團相對緊湊，向心圍合，形成大面積共享花園中庭。各種精致戶型各盡其趣， 180～ 240平方米超級享受。地上 2 層 ～ 3 層結(jié)構(gòu)，四面通透。閱讀自然、健康與美，獨棟別墅給了 業(yè)主 更多可能。 小獨棟“八大標(biāo)準(zhǔn)” 標(biāo)準(zhǔn)之一：獨立住宅，獨門獨戶、有天有地，有家庭的私密空間；獨立私家花園； 標(biāo)準(zhǔn)之二：適合作“第一居所”；能達(dá)到邊享受邊增值的完美置業(yè)目的； 標(biāo)準(zhǔn)之三：舒 適實用，不求奢華，面積為 180 ~250 平方米，布局合理，滿足三口至五口之家高品質(zhì)居?。? 更甚者，在建筑上用框架結(jié)構(gòu)，戶型的設(shè)計上就可以 進(jìn)行模塊式組合 ，業(yè)主可以根據(jù)自身需要，在框架允許的范圍內(nèi)，自行組合。 標(biāo)準(zhǔn)之四：交通方便，位置較好，從市中心的正常車程在 20～ 40 分鐘 ——離紅塵不遠(yuǎn)，離自然很近 ； 標(biāo)準(zhǔn)之五：講究整個社區(qū)的功能配套，以滿足人們的精神需求，即使現(xiàn)實的條件目前還不是十分完善，但未來的預(yù)期十分看好； 標(biāo)準(zhǔn)之六：單價與總價處在一個相對合理的位置，而且在消費者的經(jīng)濟承受范圍之內(nèi)，相對的性價比較高；標(biāo)準(zhǔn) 之七：注重物業(yè)管理，講究社區(qū)文化，注重鄰里關(guān)系的和諧，但又強調(diào)各自相對的獨立； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 29 頁 標(biāo)準(zhǔn)之八：業(yè)主大多具有較高的文化素質(zhì)和修養(yǎng)以及獨特的生活品位，理性低調(diào)，多數(shù)正處在人生與事業(yè)的上升階段，屬于社會的中堅一族。 （二） 高檔獨棟 別墅本身就是少數(shù)人的產(chǎn)品，純獨棟更是代表了眾多流派別墅中的的定級標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了一種身份和地位的尊容。更多的時候，“功夫已在產(chǎn)品外”，除了對產(chǎn)品本身的高要求之外，針對項目特有的形態(tài)和客戶特征，建立社區(qū)的“軟文化”，把“ 提高社區(qū)品質(zhì)，營造高尚社區(qū) ”的理念融入產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計當(dāng)中。 迎合客戶需要， 挖掘客戶潛在需求 ，使之成為一個為客戶量身定造的高品質(zhì)社區(qū)。 品質(zhì)庭院 別墅是整個住宅市場上的金字塔產(chǎn)品。 如果 別墅產(chǎn)品一味地追求密度 ，就會 導(dǎo)致規(guī)劃品質(zhì)下降，導(dǎo)致很多別墅項目庭院面積大為縮水。 別墅的本質(zhì)是奢侈 ，別墅的概念不僅包括建筑本身，更重要的是自家的庭院。 正是由于有了較大面積的室外庭院，居住者才能充分享受與大自然的親密接觸，養(yǎng)花弄草，遛狗散步，甚至來一次室外燒烤或舉行家庭排隊。將生活空間從室內(nèi)擴展大室外，這也是別墅住宅品質(zhì)的主要體現(xiàn)。沒有足夠面積的庭院，花高價購置一個封閉的居住空間 沒有任何意義 品質(zhì)戶型 對于 高檔 別墅產(chǎn)品的設(shè)計，需要在功能的細(xì)化、空間尺度的準(zhǔn)確把握及空間氣氛的營造上多做文章。 隨著現(xiàn)代人們生活方式的變化，更多的休閑、娛樂、健身功能的引入成為必然。會客空間、家庭生活空間也要考慮其合理的尺度，并與家具的形式、尺寸和擺放相結(jié)合。廚房、衛(wèi)生浴、更衣室等空間尺度及各功能分區(qū)也應(yīng)該滿足新的需求變化。如廚房考慮到中、西烹飪間的分隔、衛(wèi)生間大小要滿足追求舒適享受的需要，更衣室也不能太促狹等，室內(nèi)空間的趣味性和流動性和平面布局的結(jié)合都是戶型設(shè)計中需要考慮的重點內(nèi)容。 品質(zhì)建筑風(fēng)格 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 29 頁 目前 北海 別墅產(chǎn)品往往以暴富式的張揚 ，而 缺乏有品位的優(yōu)雅。別墅 不僅僅 是賣給暴發(fā)戶的， 特別是本項目是以向發(fā)達(dá)一線城市外銷為主， 。因此，在目前 一些 別墅產(chǎn)品甚至和農(nóng)民住宅并無二致。別墅居然成為在住宅中價位最高，品位最低的產(chǎn)品類型 。 市面上別墅形象以歐美風(fēng)格為多，開發(fā)商和設(shè)計者并非對歐美的建筑進(jìn)行過深入細(xì)致的研究，大多顯得不倫不類，在各種古典符號的堆砌中，形式、比例、尺度、韻律完全脫離了真正歐美風(fēng)格的真意。同時不容忽視的是 對細(xì)部的推敲 ，很多產(chǎn)品顯得粗糟，難以體現(xiàn)高價物業(yè)的價值感。 第五章 項目產(chǎn)品策劃與環(huán)藝 創(chuàng)意 項目基本情況 項目背景 （略） 地塊資源 （略） 區(qū)域狀況 交通 （略） 開發(fā) （略） 配套 （略） 發(fā)展定位 經(jīng)過對本地塊資源條件評價及北海房地產(chǎn)市場綜合分析，結(jié)合項目區(qū)域優(yōu)勢和物業(yè)特點，我們初步將項目發(fā)展概念描繪為： 本 項目占地分為兩塊，被市政規(guī)劃綠化帶相隔，一塊約 31畝，一塊約 49畝，合計 80余畝。容積率按 ，總建筑面積將近 26700平方米，作為本公司開發(fā)地市首個別墅項目，以 小獨棟別墅 產(chǎn)品為主，以適度超前的設(shè)計理念， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 29 頁 營造和突出項目 度假休閑、投資養(yǎng)老 ，價值較高的基點，使項目建成后成為， 超越北?，F(xiàn)有別墅開發(fā)水準(zhǔn)，實現(xiàn)項目建筑從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，擁有 海濱度假、投資特色 ，并具有現(xiàn)代特色，符合中堅客戶群品味和個性精神的復(fù)合型社區(qū)。 規(guī)劃構(gòu)思及要點 1. 單一高尚 型 別墅 社區(qū) “ 別墅，始終是少數(shù)人的奢侈 ” 。一個優(yōu)秀的 別墅盤 、一個成熟的社區(qū)，應(yīng)該具備 生態(tài)、文化、人文等社區(qū)文化因素，使建筑不僅僅作為冷冰冰的建筑，而應(yīng)該融入到生活中去，成為生活的一個組成部分。作為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)、形象較高的項目， 產(chǎn)品 系列應(yīng)避免出現(xiàn)開發(fā)商為獲取更高利潤而將純別墅社區(qū)規(guī)劃成為聯(lián)排、疊拼、甚至低層樓中樓等大雜燴，而降低整個樓盤 形象。準(zhǔn)確定位為 小獨棟別墅 ，堅持獨棟，獨門獨院，回歸別墅原生態(tài)本質(zhì)，針對所 定位 消費 群 體之間的共性及差異， 在 規(guī)劃、產(chǎn)品 設(shè)計思路與開發(fā)理念等方面 要求 與 消費 群 體 實現(xiàn) 完美 對接 ，根據(jù)客戶需求，在統(tǒng)一規(guī)劃下，滿足客戶個性化要求，提供出多種產(chǎn)品組合。 有相對明確的客戶群定位， 產(chǎn)品單一 化 就不會 導(dǎo)致在客戶群定位 上的 模糊 。因為， 同屬項目標(biāo)定的消費群體 ，其年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、收入狀況等各方面情況也 大致 相同，因此，他們必然對 產(chǎn)品 種類有著 類似 的需求 。產(chǎn)品單一化可使客戶的背景更為同質(zhì)化，生活背景，社會身份、居住方式、思想意識等相似群體 共處同一社區(qū)，共同營造屬于自己階層的社區(qū)文化，強化了歸屬感。 本項目應(yīng)打造一個屬于社會中堅階層，充分注重保護鄰里業(yè)主間私隱性， 住戶層次 相近 、社區(qū)文化 含蓄內(nèi)斂 、 注重生活情趣 、 關(guān)注生活細(xì)節(jié)的中產(chǎn)單一 型社區(qū) ， 拒絕居住人群 復(fù)雜，層次良秀不齊，強調(diào)自我個性的表現(xiàn)和張揚，注重自我價值的實現(xiàn)。 2. 產(chǎn)品體系及面積配比 本項目定位于小獨棟，建筑面積在 180～ 240平方米之間。 3. 社區(qū)景觀與建筑群 在本項目的設(shè)計中，由于項目附近缺少天然的自然景觀，在針對北?，F(xiàn)有別墅盤園林景觀設(shè)計簡單，戶與戶之間，戶與整個園林、園藝處于一種分割 不整合狀態(tài)，我們?yōu)闋I造一個高品質(zhì)別墅盤，必須把建筑和園林的設(shè)計整合起來，建筑不再是社區(qū)唯一的主角，園林景觀 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 29 頁 也不再是適應(yīng)、將就建筑的配角。而應(yīng)相互呼應(yīng)互成風(fēng)景。前提是建筑設(shè)計必須在整個社區(qū)的規(guī)劃眾與園林景觀互為補充，相應(yīng)成趣。處理好建筑群輪戶與戶花園之間，單戶的小花園的怎樣融入整個社區(qū)大花園關(guān)系，要做到建筑與園藝互為風(fēng)景，使整體建筑的每一個細(xì)節(jié)都實現(xiàn)著風(fēng)景的功能，盡量實現(xiàn)戶戶通風(fēng)透亮、戶戶擁有景觀。 可 采用 “ 向心式弱圍合 ” 布局形式，將獨棟的住宅約 諾干 戶內(nèi)繞成 U 型，形成相對獨立的鄰里組團。戶與戶獨立，院落與院 落相連，成為 “ 聯(lián)院住宅 ” 。 使每一個組團都有自己的特點，都有入戶的風(fēng)景，但戶與戶之間又充分考慮到作為別墅應(yīng)有的隱私性。組團之間與中庭花園和社區(qū)公共用地在銜接上 充分 利用道路、綠化、景觀小品作充分的過渡?？臻g之間隨機性變化多，趣味性比較大；組團之間相互獨立，私密性強。 中庭花園作為整個社區(qū)園藝景觀的集中表現(xiàn)，但與各組團之間整合作一個整體。使得整個空間層次富于變化，建筑與園藝融為一體，避免兵營式布局，整個視覺變化豐富。 4. 規(guī)劃分區(qū) 建筑組團 小 區(qū)規(guī)劃 按地塊地分割可 分為 兩個區(qū) ， 每個區(qū)都可單獨形成一個區(qū)，每個區(qū)由若干個組 團組成，每個組團又諾干棟小獨棟 弱圍合而成。 可按每個區(qū)做為一個作業(yè)流水片分期開發(fā)：根據(jù)項目現(xiàn)階段開發(fā)要求，第一階段為 31畝地塊諾干個組團；余下階段將視市場情形陸續(xù)開發(fā)各區(qū)作業(yè)流水片，為 由于 小 區(qū)分期建設(shè)與施工， 亦 可視將來房地產(chǎn)市場需求定位來 具體 確定后期建設(shè)的居住 產(chǎn)品，以保持一定開發(fā)彈性 。 5. 路網(wǎng)交通 小區(qū)主入口可考慮項目兩塊用之間的市政公共綠化用地；兩塊用地分別設(shè)置 整個居住區(qū)的消