【正文】 得整個空間層次富于變化，建筑與園藝融為一體，避免兵營式布局，整個視覺變化豐富。 可按每個區(qū)做為一個作業(yè)流水片分期開發(fā)：根據(jù)項目現(xiàn)階段開發(fā)要求，第一階段為 31畝地塊諾干個組團；余下階段將視市場情形陸續(xù)開發(fā)各區(qū)作業(yè)流水片，為 由于 小 區(qū)分期建設(shè)與施工， 亦 可視將來房地產(chǎn)市場需求定位來 具體 確定后期建設(shè)的居住 產(chǎn)品，以保持一定開發(fā)彈性 。 根據(jù)居住區(qū)的規(guī)模、小區(qū)功能結(jié)構(gòu)，結(jié)合地形特點，居住區(qū)道路系統(tǒng)設(shè)置原則是盡量做 到短、捷、順，且與各小區(qū)交通聯(lián)系方便， 考慮項目較小， 其基本做法按 二 級道路管理。 A、 居住小區(qū)內(nèi)的通道設(shè) 6米寬的半環(huán)形雙車道。 通過以上道路分級規(guī)范化，可滿足居住區(qū)內(nèi)部交通聯(lián)系。 6. 停車 作為別墅區(qū)，面向汽車化社會的本項目將充分考慮車輛停放。車位數(shù)設(shè)置指標應(yīng)有一定超前性，考慮未來發(fā)展的需要，但同時亦必須考慮居住的相對安靜性，盡可能避免機動交通對居住的干擾，在這兩者之間達到良好的價值平衡。當(dāng)外來客人或業(yè)主第二輛車駕車返回，可順路進入停車場，同時每部車輛還可以就近停放。停車位的設(shè)計要考慮到對行人的影響，和室外活動綠化景觀的布置。 ? 住宅設(shè)計應(yīng)具備可改造性 本項目目標客戶定位于發(fā)達地區(qū)中堅客戶群體，各地客戶對戶型的需求都各有特點；同時，該客戶群體也憎惡雷同，總想表達自我個性， 因而，住宅設(shè)計應(yīng)該具備足夠的可改造性，以適應(yīng) 客戶 變 性 化 需要 。 ? 建筑結(jié)構(gòu) 為達到 DIY設(shè)計，建筑建議采用框架結(jié)構(gòu)。 ? 景觀優(yōu)化設(shè)計 合理地控制進深與開間的尺寸比例，大膽采用客廳中空設(shè)計、穹頂?shù)跖_，入戶花園、透空玄關(guān)、大 陽臺、多陽臺、大露臺、退臺、大面積采光通風(fēng)，大面積落地窗等景觀層層延伸的開放型設(shè)計，不但適應(yīng)北海地區(qū)隔濕、隔熱、遮陽和對流的要求，并可將該項目靈透藝術(shù)韻尾的園藝景觀引入室內(nèi)，無形中擴大了居住者的空間層面和活動層面，另外增加成本相對較低的陽臺、露臺空間，亦會使消費者產(chǎn)生物超所值的感覺。落地窗、凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗、斜屋面采光窗 （老虎窗）等，不一而足。 ? 廚衛(wèi) 所有套型的廚房必須為明廚，適應(yīng)客戶需求，可以考慮分別設(shè)置中、西餐廚房。 ? 管線 在建筑物理環(huán)境方面，特別注意管線的隱蔽安排和西曬面的遮陽。樓宇的立面設(shè)計線條流暢，簡約大氣，不累贅、不繁瑣。 本項目建議采用坡屋頂，多彩玻纖瓦屋面（或彩色水泥瓦屋面），底層外墻面貼文化石、斬假石等表現(xiàn)自然形態(tài)的原石材質(zhì)；外墻面以曖色系涂料為主，從色系上與周圍環(huán)境融合，整體立面風(fēng)格以回歸自然的沉穩(wěn)、古樸色調(diào)。 內(nèi)部裝修 住宅內(nèi)裝飾標準采用全清水交樓，管線到戶，次衛(wèi)裝蹲廁，主衛(wèi)預(yù)留排污管口。建議環(huán)境配套的功能要有特點。其結(jié)果是建筑和周圍的環(huán)境渾然一體，相得益彰。建筑，分布于園區(qū)內(nèi)的垂茵綠柳之間，精心構(gòu)造植被把園區(qū)裝點成了一幅自然畫卷。 社區(qū) 入口及市政綠 地 為了方便 識別小區(qū)入口及拔高社區(qū)形象 ， 可以考慮兩地塊大門在兩地塊之間的市政公共綠地旁， 考慮將來 在 入口 通道種植高大挺拔的亞熱帶樹種（如海棗、椰樹等） 。 出入口設(shè)置 水瀑布流瀉 ，為社區(qū)業(yè)主 和 來訪 者提供了戲劇性的通達 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 29 頁 經(jīng)歷，同時通過服務(wù)性道路連接 各地塊公共花園 至 各組團。石砌擋土墻成為花園 背景 ，為藝術(shù)作品和雕塑提供展示舞臺。 充分利用好地塊間的公共市政綠地，使它成為社區(qū)組成的一部分。市政綠地上建 石墻 、 臺階和座椅 構(gòu)建 休閑區(qū)，方便 住戶 碰面閑聊。開放的草坪、游戲區(qū)、下沉水景花園和綠色熱帶雨林， 讓人感覺 不是在 非社區(qū)用地上 ，而是 社區(qū)的組成部分， 居民將不由自主地生出沉浸在自然中的感覺。 園林雕塑作品以社區(qū)特 有的中堅文化為引導(dǎo)，通過作品來表達藝術(shù)氣息，提高小區(qū)檔次。 10. 配套及會所 小區(qū)物管用房考慮安排在小區(qū)主入口附近會所。尤其是本項目，定位于異地銷售，在推廣上，也將以異地推廣為主。 定位于中高端客戶，定期不定期借舉辦 PARTTY，酒會，沙龍等機會進行項目理念的宣傳，爭取能夠組團飛往北海進行實地參觀，現(xiàn)場逼單。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 29 頁 附： 注：在此，上海已經(jīng)是“泛概念”了，代表了一線發(fā)達城市，同樣可以理解成為廣州、深圳等城市。 尤 其是現(xiàn)在的白領(lǐng)普遍關(guān)注生活的質(zhì)量，對于日常的一些細節(jié)尤為在意，不會因為高質(zhì)量細節(jié)的繁瑣而委曲求全，降低對自己的要求。對于“養(yǎng)老”之類的似乎很遙遠的事情，也只能放在天邊了? 養(yǎng)老離白領(lǐng)有多遠 ？ 對于剛 參加工作 不久 的白領(lǐng) ， 說起 “ 養(yǎng)老 ” 的話題像太遙遠了一點。對于 “ 養(yǎng)老 ” ， 普通的心態(tài)是 ， “ 明天甚至下一小時會發(fā)生什么，我們都不知道，又哪兒管得上幾十 年后的事情呢？ ” ?？墒请S著年齡漸長，也就越來越有危機感 。 老來靠什么？ 有人做過計算，在我國社保體系比較發(fā)達的地區(qū)，按目前的養(yǎng)老金提取比例，在未來社 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 29 頁 會平均工資穩(wěn)定提升的前提下，收入越高，到退休時，養(yǎng)老金達到退休前收入的比例越低。也就是說，如果光靠社保體系的退休金，退休前后的生活將發(fā)生巨大的變化。 而且隨著中國獨生子女政策和國民人均預(yù)期壽命的延長，未來的幾十年就業(yè)人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒉粩鄿p少，結(jié)果將導(dǎo)致社會能夠提供的養(yǎng)老財務(wù)支撐能力下降，但支取退休金的人員比例上升。 因 此，結(jié)合中國未來幾十年的國情演變，白領(lǐng)如果自己手里沒有一筆豐厚的養(yǎng)老基金來維持豐足體面的晚年生活，還真得好好未雨綢繆。 假設(shè)某主管 稅后月收入 1 萬多， 我們按照一般的開銷 除去 后 每個月大約可以節(jié)余 5000元。這樣的收入 按照一般上海白領(lǐng)的思維， 都還要為退休后的生活擔(dān)心，那么，一個白領(lǐng) “ 安度晚年 ” ，究竟需要多少錢？ 如果按照 60歲退休、活到 80歲計算的話，一個人退休后的生活有 20年。 多少錢才能安度晚年？ 某好事者 計算過，具體怎么計算出來的不得而知，結(jié)論是起碼需要 200萬元。 那么， 300萬元到底夠不夠呢？有專業(yè)理財師計算說， 如果不作任何投資的話 ，即便是300 萬元， 15 年也會 “ 坐吃山空 ” 。按此水平，到 2020年， 300 萬元只相當(dāng)于目前約 170萬元的購買水平，如果說一個家庭每個月需要支出 1 萬元才能維持現(xiàn)在的生活水準的話， 300 萬元也只能支撐 17年，這還不包括隨時可能發(fā)生的需要應(yīng)急的支出。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 29 頁 收入生活 根據(jù)中華英才網(wǎng)近日發(fā)布的最新薪酬調(diào)查報告顯示，上海白領(lǐng)平均年收入已達到 47634元，位列全 國第一。 同職位的男女收入差異最小。根據(jù)上述資料計算， 預(yù)計上海白領(lǐng) 2020年平均年薪 50646元，女性白領(lǐng)的平均年薪低于男性 12020元，相當(dāng)于男性白領(lǐng)年薪的 %。 收入不多，但 星巴克、真鍋、圓緣園 ，卻是固定時間的節(jié)目，開銷自然不少。其中，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)（中心城區(qū)）一手房成交均價為 12986． 8元／平方米，內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間的一手房成交均價在 9272． 7元／平方米，中環(huán)線和外環(huán)線之間區(qū)域一手房均價也達到 7163． 1 元／平方米，外環(huán)線以外的房價為 5399． 3 元／平方米。而之前的 9月份，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)對 1330 個已售樓盤的統(tǒng)計，實際平均成交單價 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 29 頁 為每平方米 8201 元，比 8 月上漲了 8． 28％； 9 月住宅累計成交價格為每平方米7526 元，比 8 月上漲了 4． 08％。 以目前的房價而計，一套兩房 75 平方米的住宅，在上海，需要 60 多萬元；如果在市中心置業(yè)，那就更高達近 100 萬元，如此高的房價，即使是收入頗豐的白領(lǐng)小資一族，不吃不喝，也要至少 15 年才能 買一套房，還不能是市中心的，而且還只是最普通的兩房；如果在郊區(qū)買一套像樣的房，那不下 20 年的收入，是不太可能的。 理財 投資房產(chǎn)，買 第二套房子。如果單靠儲蓄， 再高的收入 到退休時頂多存下 200萬元，考慮到人老了后不太敢動積蓄，估計到時候很難保證現(xiàn)有的生活水準，所以現(xiàn)在就必須要提高現(xiàn)有的投資回報率。房產(chǎn)雖然在幾年內(nèi)價格會有波動，但從長遠看，土地資源總是越來越稀缺的，房產(chǎn)價值總趨勢只可能是上升的。 但是以上海目前的房價而言，小資白領(lǐng)買一套像樣的住房都尚顯困難，何來第二套“養(yǎng)老”？按照退休收入的收入水平，只及工作時的 1/3，要維持小資一貫的高品味生活，按一個普通的通貨膨脹系數(shù)，在開銷上也顯得捉襟見肘。北海三面環(huán)海，每立方厘米空氣里負氧離子含量 2500 至5000個，比一般城市高出 50至 100倍，是人類理想的居住地。 而且北海作為北部灣三大漁場之一，人們隨時可品嘗到許多價廉物美的海鮮。 1992年被列為國家旅游度假區(qū)并被選為中國 “ 王牌景點 ” 。 北海，南國一顆璀璨的明珠，以其特有的南國海濱風(fēng)情，秀麗的海洋風(fēng)光，沒有任何污染的藍天，浩瀚的大海，四季驕人的陽關(guān) — “最適合養(yǎng)生的場所”“人類理想得居住地”，當(dāng)之無愧！ 北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒有的，正是這種無法比擬的資源，讓全國各地的人群來此度假，因此出現(xiàn)了一群“侯鳥”型的居住者。海邊的房子受到越來越多諸如此類人群的青睞。 房價低廉，投資、養(yǎng)老物超所值 北海市房價一直在低價位徘徊， 2020年 均價為 1400元／平方米， 2020年均價在 ****元，漲幅不大。這種低價位有兩個主要原因，一是由于 1992 年 “ 房地產(chǎn)熱 ” 遺留眾多的空置房和 “ 爛尾樓 ” ， “ 存量 ”的處置 “ 拖累 ” 了作為新樓 盤的 “ 增量 ” 的價格；二是 當(dāng)年過量批租的地普遍掌握在開發(fā)商手里，重新開發(fā)成本不高。 今年 3～ 4 月間， 8 位專程從杭州乘飛機而來的購房者，日前在北海市新開張的一個樓盤一口氣買下 17 套房子，都是價位在 2020 元／平方米以上的高檔海景房。這些購房者都 聲稱房子是自己居住，北?？諝馇逍?，氣候宜人，適宜休閑和養(yǎng)老，在當(dāng) 地購房是一種 “ 健康投資 ” 。 現(xiàn)在許多業(yè)內(nèi)人士認為，隨著國際資本等對人民幣放開匯率的關(guān)注，普遍準備豪賭人民幣升值，大量熱錢涌入內(nèi)地一線如上海等大城市，購置房產(chǎn)，在升值后獲利。這些游資極可能進入升值空間巨大的中小城市，北海市場值得這些資本的關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計，主要集中在廣東路、北京路、貴州路、云南路、北部灣路及外沙等路段，并且勢頭強勁。其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權(quán)屬難以理清，只有極少數(shù)可以供應(yīng)市場，即使買家現(xiàn)在購買了，也無法入住。就是北海本地的一些外來投資企業(yè) 高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒有適合市場要求的產(chǎn)品的尷尬局面。 異地購房市場 由于生態(tài)環(huán)境保護良好，投資環(huán)境不斷改善，加之北海市政府為盤活空置商品房采取了一系列優(yōu)惠政策，近兩年，到北海購房的外地人不斷增加，占同期房地產(chǎn)交易量的 30%以上，其中大多是到北海度假、養(yǎng)老的。2=( 萬戶 )，上海空巢家庭約有 100247。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個市場不可限量。外地和國際養(yǎng)老房地產(chǎn)市場將是北海長期的市場增長源泉。其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權(quán)屬難以理清，只有極少數(shù)可以供應(yīng)市場，即使買家現(xiàn)在購買了，也無法入住。就是北海本地的一些外來投資企業(yè)高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒有適合市場要求的產(chǎn)品的尷