【正文】 其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權(quán)屬難以理清，只有極少數(shù)可以供應(yīng)市場，即使買家現(xiàn)在購買了，也無法入住。 異地購房市場 由于生態(tài)環(huán)境保護良好，投資環(huán)境不斷改善，加之北海市政府為盤活空置商品房采取了一系列優(yōu)惠政策，近兩年，到北海購房的外地人不斷增加，占同期房地產(chǎn)交易量的 30%以上，其中大多是到北海度假、養(yǎng)老的。這些游資極可能進入升值空間巨大的中小城市，北海市場值得這些資本的關(guān)注。這種低價位有兩個主要原因，一是由于 1992 年 “ 房地產(chǎn)熱 ” 遺留眾多的空置房和 “ 爛尾樓 ” ， “ 存量 ”的處置 “ 拖累 ” 了作為新樓 盤的 “ 增量 ” 的價格；二是 當(dāng)年過量批租的地普遍掌握在開發(fā)商手里，重新開發(fā)成本不高。 1992年被列為國家旅游度假區(qū)并被選為中國 “ 王牌景點 ” 。房產(chǎn)雖然在幾年內(nèi)價格會有波動，但從長遠看，土地資源總是越來越稀缺的，房產(chǎn)價值總趨勢只可能是上升的。而之前的 9月份，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)對 1330 個已售樓盤的統(tǒng)計，實際平均成交單價 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 29 頁 為每平方米 8201 元，比 8 月上漲了 8． 28％； 9 月住宅累計成交價格為每平方米7526 元，比 8 月上漲了 4． 08％。 同職位的男女收入差異最小。 那么， 300萬元到底夠不夠呢？有專業(yè)理財師計算說， 如果不作任何投資的話 ，即便是300 萬元， 15 年也會 “ 坐吃山空 ” 。 因 此，結(jié)合中國未來幾十年的國情演變，白領(lǐng)如果自己手里沒有一筆豐厚的養(yǎng)老基金來維持豐足體面的晚年生活，還真得好好未雨綢繆。可是隨著年齡漸長，也就越來越有危機感 。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 29 頁 附： 注：在此，上海已經(jīng)是“泛概念”了，代表了一線發(fā)達城市，同樣可以理解成為廣州、深圳等城市。 園林雕塑作品以社區(qū)特 有的中堅文化為引導(dǎo)，通過作品來表達藝術(shù)氣息，提高小區(qū)檔次。石砌擋土墻成為花園 背景 ，為藝術(shù)作品和雕塑提供展示舞臺。其結(jié)果是建筑和周圍的環(huán)境渾然一體，相得益彰。樓宇的立面設(shè)計線條流暢，簡約大氣，不累贅、不繁瑣。 ? 景觀優(yōu)化設(shè)計 合理地控制進深與開間的尺寸比例，大膽采用客廳中空設(shè)計、穹頂?shù)跖_，入戶花園、透空玄關(guān)、大 陽臺、多陽臺、大露臺、退臺、大面積采光通風(fēng)，大面積落地窗等景觀層層延伸的開放型設(shè)計，不但適應(yīng)北海地區(qū)隔濕、隔熱、遮陽和對流的要求，并可將該項目靈透藝術(shù)韻尾的園藝景觀引入室內(nèi)，無形中擴大了居住者的空間層面和活動層面，另外增加成本相對較低的陽臺、露臺空間，亦會使消費者產(chǎn)生物超所值的感覺。當(dāng)外來客人或業(yè)主第二輛車駕車返回，可順路進入停車場，同時每部車輛還可以就近停放。 A、 居住小區(qū)內(nèi)的通道設(shè) 6米寬的半環(huán)形雙車道?？臻g之間隨機性變化多，趣味性比較大；組團之間相互獨立，私密性強。 3. 社區(qū)景觀與建筑群 在本項目的設(shè)計中，由于項目附近缺少天然的自然景觀，在針對北?，F(xiàn)有別墅盤園林景觀設(shè)計簡單，戶與戶之間，戶與整個園林、園藝處于一種分割 不整合狀態(tài)，我們?yōu)闋I造一個高品質(zhì)別墅盤，必須把建筑和園林的設(shè)計整合起來，建筑不再是社區(qū)唯一的主角，園林景觀 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 29 頁 也不再是適應(yīng)、將就建筑的配角。一個優(yōu)秀的 別墅盤 、一個成熟的社區(qū)，應(yīng)該具備 生態(tài)、文化、人文等社區(qū)文化因素，使建筑不僅僅作為冷冰冰的建筑，而應(yīng)該融入到生活中去，成為生活的一個組成部分。別墅 不僅僅 是賣給暴發(fā)戶的， 特別是本項目是以向發(fā)達一線城市外銷為主， 。沒有足夠面積的庭院，花高價購置一個封閉的居住空間 沒有任何意義 品質(zhì)更多的時候，“功夫已在產(chǎn)品外”，除了對產(chǎn)品本身的高要求之外，針對項目特有的形態(tài)和客戶特征，建立社區(qū)的“軟文化”，把“ 提高社區(qū)品質(zhì)，營造高尚社區(qū) ”的理念融入產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計當(dāng)中。 以圍合式組團，不僅充分利用了有限的地面的空間，更要營建獨特的空間視角及獨立的生活情趣。 （四）產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)計定位 本項目無論是作為小獨棟，或是一般的獨棟別墅，還是其他，客戶基本上是一致的，大部分作為外銷房，客戶來自于一線發(fā)達城市，作為海濱度假休閑的一個場所和投資的物業(yè)。 客戶構(gòu)成二 當(dāng)項目規(guī)劃定位于獨棟豪華別別墅時，目標客戶相對明朗了很多。同時“度假海濱城市的別墅”也能滿足小小的虛榮心。在異地海濱城市，一個風(fēng)景如畫的勝地，也是一種社會身份的體現(xiàn) 。根據(jù)目前北海酒店式度假公寓的市場良好的需求狀況和市場實現(xiàn)程度，度假別墅作為面向擁有共同客戶的度假公寓，實際上是對該客戶群體的進一步細分，是對高端客戶的細分。有人算過：“到 2020 年，北京空巢家庭約有 34% (1+%2247。 作為別墅家族一個新的物業(yè)形態(tài)，定位于小獨棟，可以最大限度滿足開發(fā)商對利潤的要求，同時避免了定位成為聯(lián)排別墅這么一個尷尬的產(chǎn)品。同時也是 國內(nèi)消費需求的反映。北海的 1 棟北海經(jīng)濟型別墅＝上海 1 套普通兩房公寓＝市中心 1套單身公寓。這種居住方式能夠迅速地發(fā)展有幾方面的原因。 從市場的反映來看，聯(lián)排別墅的銷售情況不盡如人意，和獨棟相比，有相當(dāng)大的差距，這也說明了市場的取向。 在北海別墅市場上，根據(jù)上文所述，不得已 ，退而求其次選擇聯(lián)排別墅的因素將不復(fù)存在。 值得關(guān)注的是，華杰的開發(fā)商是有上海背景的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，面對北海這個以外銷性質(zhì)為主的的市場，仍然選擇獨棟別墅作為該項目的定位，值得我們研究和關(guān)注。獨棟別墅才能完整的詮釋，奢華。 獨棟別墅成為市場主流。 北海別墅市場呈現(xiàn)幾個特點 : 市場供應(yīng)潛力巨大，變數(shù)高。在今年 3～ 4月間的江浙購房團和 10月的上海購房團，托起了整個北海樓市， 北海樓市已經(jīng)成為比較純粹的外銷性質(zhì)一個畸形市場。北海市市區(qū)人口不足 30 萬 ,本地市場容量有限。 海景房未來潛力巨大，還有待挖掘 北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空 氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒有的，正是這種無法比擬的資源，讓全國各地的人群來此度假，因此出現(xiàn)了一群“侯鳥”型的居住者。理由如下： (1)、北海市第二產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，成為消費群體來源的保障。潿州島的熱度在逐漸升溫，已有不少人 把目光轉(zhuǎn)向那里。如此一條黃金干道，貫穿城市娛樂休閑中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心、市政中心四大城市中心，擁有豐富的城市各種成熟配套資源。由于原有城區(qū)在道路規(guī)劃、社區(qū)配套、業(yè)態(tài)組合等方面的嚴重缺陷，舊城區(qū)已經(jīng)難以承載高速、優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代城市運作 ，并將直接限制城市經(jīng)濟文化的發(fā)展。云南路樓市進入到第二季度以來，失去了以往火爆的風(fēng)光，像是失寵的孩子。以上例舉的幾個樓盤出現(xiàn)銷售受阻的問題，歸根到底主要是與開發(fā)商的實力及策略有關(guān) 。因此，北海城市格局遷移勢在必行。 擁有如此眾多得天獨厚優(yōu)勢的四川板塊成為市場寵兒也就不足為奇了。雖然現(xiàn)在配套設(shè)施等各方面的條件與其他板塊相比，相差甚遠，但其發(fā)展?jié)摿薮?。由于實體經(jīng)濟的發(fā)展，將吸納一批的當(dāng)?shù)貏趧恿Γ⑶译S著經(jīng)濟的逐步發(fā)展，會吸引越來越多的當(dāng)?shù)厝四贻p人回流或是留在當(dāng)?shù)毓ぷ?。這些購房者對大海有著無比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在海邊的商品房成為其首選的度假“基地”。自從 2020年政府啟動房地產(chǎn)市場 ,2020年正式復(fù)蘇以來 ,異地客戶成了支撐北海樓市的主導(dǎo)力量。 外地客戶成了普遍持投資心態(tài)，把北海 現(xiàn)狀跟他們本地當(dāng)年房地產(chǎn)狀況相比，覺得北海房價水位低，有很大的增值空間。 10 年前的大開發(fā)，成片農(nóng)用地征用成為城市建設(shè)用地，作為一個 度假城市，別墅規(guī)劃用地不在少數(shù)。 北海別墅市場中 ,主要來自于外地客戶。 實際上 ,市場已經(jīng)證實了一個問題。 從市場的反映來看，在我們調(diào)查的幾個樓盤中，獨棟別墅實現(xiàn)的銷售情況最為理想，接近 80％的銷售率，已經(jīng)說明了問題。 土地稀缺因素。 第三章 項目地塊分析、產(chǎn)品定位 （一）、項目所在區(qū)域分析（略） （二）、項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 項目地塊臨海，在推廣上利于造勢 項目位于高速路口，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達 土地平整方正，利于規(guī)劃開發(fā) 土地獲取價格低，開發(fā)成本低 劣勢（ W） 項目用地被市政規(guī)劃路（綠化帶）隔成兩塊，不利于項目的整體規(guī)劃 位于北海大道與北部灣 東路兩條主干道交匯處，噪音、塵灰等污染較大 項目所處高德鎮(zhèn)，地塊非北海房地產(chǎn)主流熱點地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤，地域競爭力不強。 一方面， 隨著生產(chǎn)力的提高，國民收入的增長，一部分人（尤其是在收入水平較高的上海、江浙、福建等地）先富起來的原則，他們要追求一種頂尖的生活，所以希望有別墅這樣一種居住方式。 據(jù)此分析，不僅能充分實現(xiàn)本項目得價值，更是擴大了本項目的的客戶群體。其密度較高，通常在～ 之間，但由于單體面積較小，通常在 180～ 240 平米 之間 ，也有一個小的庭院，因而也能滿足一般的舒適度要求。但是，又與北海市場對大面積別墅需求更受市場歡迎，逐漸成為主流這個事實相悖。 2=(萬戶 )，上?？粘布彝ゼs有 100247。 度假休閑別墅將是北海別墅一個重要組成部分。 對于社會的中產(chǎn)階級。 甚至對于小資、白領(lǐng)一層的人士。能買得起 100 萬左右的別墅，已經(jīng)將“客戶一” 2 和 3 大部分都去掉了。 在項目的產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)計上，充分考慮目標客戶個性、文化的因素，目標客戶所在地的社會背景和文化背景，以目標客戶的需求為導(dǎo)向，進行規(guī)劃設(shè)計。諾干個別墅組團和諧相對，各居住組團相對緊湊，向心圍合，形成大面積共享花園中庭。 迎合客戶需要， 挖掘客戶潛在需求 ，使之成為一個為客戶量身定造的高品質(zhì)社區(qū)。戶型 對于 高檔 別墅產(chǎn)品的設(shè)計，需要在功能的細化、空間尺度的準確把握及空間氣氛的營造上多做文章。因此，在目前 一些 別墅產(chǎn)品甚至和農(nóng)民住宅并無二致。作為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)、形象較高的項目， 產(chǎn)品 系列應(yīng)避免出現(xiàn)開發(fā)商為獲取更高利潤而將純別墅社區(qū)規(guī)劃成為聯(lián)排、疊拼、甚至低層樓中樓等大雜燴，而降低整個樓盤 形象。而應(yīng)相互呼應(yīng)互成風(fēng)景。 中庭花園作為整個社區(qū)園藝景觀的集中表現(xiàn)，但與各組團之間整合作一個整體。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 29 頁 B、 居住小區(qū)組團內(nèi)的宅前小路設(shè) 2． 5米寬的單行道（在組團內(nèi)不穿行，僅局部有小場地） ，區(qū)別于環(huán)行車道的盡端車行道，既保證車輛能通到每戶或每棟門口，又最大限度地減少對住戶的干擾； C、 作為小區(qū)主要景觀帶的步行道與車行道完全分離，既可作人行步道，也可作為供住戶運動的慢跑徑道。采用此種停車方式，是充分考慮到 地面使用面積和建造成本而設(shè)計的。 ? 窗 對于臥室，配合外立面，應(yīng)全部考慮低臺短飄窗設(shè)計；客廳與陽臺及二層的露臺花園之間，采用通透落地門窗；別墅外墻，多角度采用大面積落地窗，最大限度擴大室內(nèi)采光系統(tǒng)，窗格分法獨特，形式變化豐富。以現(xiàn)代嶺南風(fēng)格為主，須考慮當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件和氣候情況。 充分利用好地塊間公共綠化用地，地塊之間的市政公共綠地，與地塊自身的園藝共同構(gòu)建起整個園藝景觀體系；但又各成體系。當(dāng)人們從 外駛向社區(qū)內(nèi)時，進入社區(qū)入口處，在市政公共綠地 街 上的 標識石墻將以其溫馨、厚重的質(zhì)感向人們致 以親切的問候。 植物的選擇也應(yīng)配合小區(qū)文化主題，可選擇文化特征較強的植物品種。 北海項目異地銷售市場研判 （一） 生活上海 上海 一個收入很高的白領(lǐng)，過著衣食無憂的生活，但 他們 當(dāng)一生中的黃金歲月過去，步入夕陽般的老年時，是否還能保持原來的生活水平，安享幸福生活？恐怕沒人算過，將來退休后，自己能領(lǐng)多