【正文】 少退休金，這些退休金夠不夠花。 30 歲是一道檻，一過(guò)了這個(gè)檻，養(yǎng)老的問(wèn)題恐怕就會(huì)不由自主地漸漸在眼前凸顯出來(lái)。退休金只夠基本生活 。理財(cái)師指出，目前中國(guó)物 價(jià)平穩(wěn)，通脹率 1％，但根據(jù)“ 十五和 2020~2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告 ” 預(yù)測(cè)， 2020~2020年中國(guó)每年將至少保持 3％ ~4％的通脹率。但即便如此，女性白領(lǐng)的收入仍普遍比同職位的男性低 30%左右 。 顯然，在越來(lái)越多的炒樓者感受到壓力的同時(shí)，上海樓市絲毫沒(méi)有停止上漲的意思。 通過(guò)計(jì)算第二 套房子基本上可以以租還貸，即便考慮空置率和租金變動(dòng)，這部分資產(chǎn)的收益率起碼也能達(dá)到 6％。 每年都吸引著上百萬(wàn)游客，已成為我國(guó)南方新興的海濱旅游度假勝地。 從 1999年起，北海市的外來(lái)購(gòu)房者中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但去年 6月份開(kāi)始，來(lái)自上海、浙江及廣西南寧等地的購(gòu)房者明顯增多，他們特別看重一些高檔樓盤(pán)。 北海別墅粗探 就本地市場(chǎng)而言，北海房地產(chǎn)市場(chǎng)總量已經(jīng)嚴(yán)重供大于 求。有人算過(guò)： “ 到 2020 年，北京空巢家庭約有34%(1+%2247。其他幾個(gè)樓盤(pán)，都遠(yuǎn)離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要求。 另外，在異地購(gòu)買(mǎi)中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北?；▓@和華杰溫馨園幾個(gè)別墅樓盤(pán)推出。 本案明年進(jìn)入市場(chǎng)，除了沿襲今年房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭，更是要找準(zhǔn)突破口，為北海房地產(chǎn)持續(xù)強(qiáng)烈發(fā)展注入了活力。國(guó)內(nèi)游資炒家陸續(xù)傳聞要從大城市撤出。 有人戲稱 “ 北京市一個(gè)衛(wèi)生間的價(jià)格在北海能買(mǎi)一套住房 ” 。 北海銀灘東西綿延 24公里， 灘長(zhǎng)、沙白、水凈、浪軟，是個(gè)優(yōu)良的天然海濱浴場(chǎng)。房產(chǎn)是實(shí)物資產(chǎn)，可以規(guī)避通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。 近段時(shí)間 ，網(wǎng)上房地產(chǎn) 交易數(shù)據(jù)顯示，每天的成交均價(jià)格都能穩(wěn)定在 8500－ 9000 元之間。上海從 1992 年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)速度為 %， 而居民平均收入的增長(zhǎng)速度則不到 10% 根據(jù)前程無(wú)憂近日發(fā)布的《 2020 年中國(guó)主要城市白領(lǐng)薪酬報(bào)告》顯示，明年收入增長(zhǎng)將步入平淡期，上海白領(lǐng)平均月薪增長(zhǎng)只有 251元左右。 該好事者還說(shuō)，國(guó)外有一個(gè)機(jī)構(gòu)好像專(zhuān)門(mén)為這個(gè)問(wèn)題做過(guò)調(diào)查研究，得出的結(jié)論是，一個(gè)中國(guó)白領(lǐng) （大城市，如上海） ，要維持一定的生活水準(zhǔn) “ 安度晚年 ” 的話，需要 300萬(wàn)元呢。由于社會(huì)價(jià)值系統(tǒng)的變化，加上中國(guó)人口政策的因素，未來(lái)的一對(duì)夫婦可能要照顧四位老人，子女也將不再能夠成為未來(lái)養(yǎng)老的依托。更甚，“ 一來(lái)現(xiàn)在掙的錢(qián)還太少，根本顧不上存錢(qián)養(yǎng)老的問(wèn)題 ??” 年輕的時(shí)候，很多人不會(huì)意識(shí)到養(yǎng)老問(wèn)題，花的錢(qián)甚至比掙的錢(qián)還要多。 與異地推廣城市主流房地產(chǎn)媒體聯(lián)合造勢(shì)，以專(zhuān)刊形式介紹本項(xiàng)目，介紹北海。 利用 用地 溝壑構(gòu)建景觀水系 ， 仿?tīng)q石溪流設(shè)計(jì)， 溪水潺潺，緩緩向下流去 ，并可利用地塊間 社區(qū) 入口的 人工湖 作為各地塊自然匯水區(qū)。 采用水 池、質(zhì)感飽滿的爍石、木板 等材質(zhì) 提供實(shí)用又富有藝術(shù)效果的園景。 別墅 —— 建筑與園林相應(yīng)成彰 景觀與建筑的設(shè)計(jì)并重，甚至更強(qiáng)調(diào)對(duì)景觀的充分利用。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁(yè) 共 29 頁(yè) 8. 建筑立面風(fēng)格 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議摒棄過(guò)于繁雜的裝飾構(gòu)件，代之以抽象、簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代主義手 法處理的細(xì)部。利于自由組合，在成本可接受的情況下可考慮應(yīng)用隱形梁技術(shù)，可減少天花裝修量，增加室內(nèi)使用空間； ? 錯(cuò)層平面 對(duì)于本項(xiàng)目的各類(lèi)戶型，都在合適的情況下考慮小錯(cuò)層（不高于 45 厘米）的設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)空間的變化與趣味，同樣便于實(shí)現(xiàn)功能的分區(qū)。 利用道路兩旁人行綠化帶作為臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)。做到人車(chē)分流。組團(tuán)之間與中庭花園和社區(qū)公共用地在銜接上 充分 利用道路、綠化、景觀小品作充分的過(guò)渡。 2. 產(chǎn)品體系及面積配比 本項(xiàng)目定位于小獨(dú)棟，建筑面積在 180～ 240平方米之間。 規(guī)劃構(gòu)思及要點(diǎn) 1. 單一高尚 型 別墅 社區(qū) “ 別墅，始終是少數(shù)人的奢侈 ” 。建筑風(fēng)格 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁(yè) 共 29 頁(yè) 目前 北海 別墅產(chǎn)品往往以暴富式的張揚(yáng) ，而 缺乏有品位的優(yōu)雅。將生活空間從室內(nèi)擴(kuò)展大室外，這也是別墅住宅品質(zhì)的主要體現(xiàn)。 （二） 高檔獨(dú)棟 別墅本身就是少數(shù)人的產(chǎn)品，純獨(dú)棟更是代表了眾多流派別墅中的的定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了一種身份和地位的尊容。拒絕速成建筑，追尋創(chuàng)新和獨(dú)有，關(guān)注建筑本質(zhì)，我們規(guī)劃 的小獨(dú)棟別墅在居住模式上是 純粹的獨(dú)棟別墅 。 獨(dú)棟豪華價(jià)格在 100 萬(wàn)以上，價(jià)格體系可參照華杰馨園 而定。包括樓盤(pán)的整個(gè)規(guī)劃，園藝設(shè)計(jì)、戶型架構(gòu)、還有看不見(jiàn)， 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁(yè) 共 29 頁(yè) 卻客觀存在的 社區(qū)文化 。度假場(chǎng)所的一個(gè)總價(jià)不高的別墅，既能滿足對(duì)別墅生活的渴望，又能時(shí)常進(jìn)行輕松愉悅的度假生活。正是因?yàn)樵撾A級(jí)房產(chǎn)物業(yè)眾多，在一線和發(fā)達(dá)城市置業(yè)成本過(guò)高，會(huì)適當(dāng)?shù)脑谝恍┞糜?、觀光、風(fēng)景的二、甚是三線城市置業(yè)，即是作為投資，又可作為不動(dòng)產(chǎn)。 此外，度假、休閑別墅的市場(chǎng)尚未充分挖掘。 由于生態(tài)環(huán)境保護(hù)良好，投資環(huán)境不斷改善，加之北海市政府為盤(pán)活空置商品房采取了一系列優(yōu)惠政策，近兩年，到北海購(gòu)房的外地人不斷增加，占同期房地產(chǎn)交易量的 30%以上，其中大多是到北海度假、養(yǎng)老的。 隨著小資超越新新人類(lèi)而真正成為生活格調(diào)而非生活階層的定義，特別是中堅(jiān)人群越來(lái)越有品位化和個(gè)性化，那么，小獨(dú)棟的客群不僅會(huì) 越來(lái)越多，而且必將成為一個(gè)主流市場(chǎng)。 經(jīng)濟(jì)別墅是別墅家族中的新面孔，是別墅類(lèi)產(chǎn)品放在高貴的身份以迎合更大的消費(fèi)層面而作出的積極變化。 第四個(gè)原因 ，也是最重要的一個(gè)原因，就是北海的房地產(chǎn)價(jià)格比起東部發(fā)達(dá)地區(qū)城市要低廉很多，只及它們的 10％～ 20％。 其中有包括了別墅低密度、低層的這樣一種 居住方式。作為高端住宅產(chǎn)品的別墅，在這些客戶眼中， 已經(jīng)是一種平民化的產(chǎn)品了。在更大的層度上， 聯(lián)排別墅更接近于低層住宅。歸根結(jié)底，華杰叫好又叫座的根本原因，就是定位為純獨(dú)棟別墅，滿足了客戶心理上對(duì)“真正”別墅生活的渴望。 別墅的本質(zhì)是，奢華。缺乏別墅作為高檔盤(pán)的尊容、高檔、華貴。是而本案明年進(jìn)入市場(chǎng)，除了沿襲今年房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭，更是要找準(zhǔn)突破口，為北海房地產(chǎn)持續(xù)強(qiáng)烈發(fā)展注入了活力。自 1999年以來(lái) ,北海市的外來(lái)購(gòu)房者中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但 2020年 6月份開(kāi)始，來(lái)自上海、浙江及廣西南寧等地的購(gòu)房者明顯增多，他們特別看重一些高檔樓盤(pán) 。 (三 )、客戶情況 由于 10 年前的的房地產(chǎn)泡漠的破裂 ,北海當(dāng)?shù)厝藢?duì)房地產(chǎn)已經(jīng)變得不再敏感。 小戶型地理位置好、環(huán)境好、交通便利，再加上幾個(gè)實(shí)際點(diǎn)的賣(mài)點(diǎn)，很容易受到投資者的青睞：容易轉(zhuǎn)手、可住、出租甚至辦公。有一點(diǎn)可以肯定，小戶型在今后三五年內(nèi)還將是市場(chǎng)的主角。 潿州島板塊 海城區(qū)新引進(jìn)落實(shí)項(xiàng)目 12 個(gè)，內(nèi)資到位資金新增 3696 萬(wàn)元，其中潿洲鎮(zhèn)的上島項(xiàng)目到位內(nèi)資 1652 萬(wàn)元、外資 175 萬(wàn)美元。再繼續(xù)往南，市行政中心就在四川路上 。 北海的舊城中心可以說(shuō)還集中在北部灣路。 （一）、各領(lǐng)風(fēng)騷三五年 —— 房地產(chǎn)板塊分析 云南路板塊 云南路板塊的銀龍花園傳來(lái)停工的消息，原稱五月交房的承諾將無(wú)法實(shí)現(xiàn)；睛海居的代理銷(xiāo)售商合富輝煌退出該樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作；碧桂華庭銷(xiāo)售停滯不前??云南路顯得冷清寂靜。 有一點(diǎn)值得關(guān)注：云南路板塊已經(jīng)初聚了生活居住板塊的雛形。然而，北海新城中心將花落何處 ?從地理位置上看，北海城市中心的遷移總是按照時(shí)間順序向交通便捷、人口流動(dòng)大的新城區(qū)發(fā)展，并且呈現(xiàn)典型的“北南朝向”：即珠海路─中山路─北部灣路─北海大道??北海大道與四川路交匯地段，連接桂海高速、西達(dá)北海港、南通銀灘、北連外沙，交通便利，內(nèi)外通達(dá)，再加上市政府的定址，讓人們深信這里將成為北海新的城市中心 除了這一因素的影響，四川先天優(yōu)勢(shì)對(duì)板塊的支持力度也十分重要： 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁(yè) 共 29 頁(yè) 四川路北段所連接的外沙海鮮島，是北海城市發(fā)展的一個(gè) 新亮點(diǎn)。 茶亭路板塊 蔚藍(lán)海岸領(lǐng)軍，碧海云天殿后，憑其一線海景的概念，竟能以兩個(gè)項(xiàng)目成就一個(gè)板塊，成為樓市的一朵奇葩，但只是曇花一現(xiàn)?，F(xiàn)在政府似乎還未意識(shí)到，或是沒(méi)有能力進(jìn)行開(kāi)發(fā)。這部分人的薪水高于當(dāng)?shù)氐钠骄剑蚨薪?jīng)濟(jì)能力購(gòu)買(mǎi)。海邊的房子受到越來(lái)越多諸如此類(lèi)人群的青睞。 北海本地居民對(duì)商品房仍舊興趣不大 ,他們更愿意買(mǎi)下一塊宅基地 ,自己建房。通常選擇：?jiǎn)蝺r(jià)較低的商鋪，地段較好總價(jià)較低的公寓，能看海最好，而且按揭條件很靈活怕占太多資金的物業(yè)，多半是些期房，留下一定的空間以便于炒做獲利。隨著泡沫的頗破裂，大量土地或是荒廢，或是建成“半拉子”工程。北海以 空氣清新，氣候宜人，適宜休閑和養(yǎng)老，在當(dāng)?shù)刭?gòu)房是一種 “健康投資 ”。華杰馨園作為別墅市場(chǎng)的一個(gè)有影響力的大盤(pán) ,同時(shí)作為一個(gè)最為成功的別墅盤(pán)，值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。 聯(lián)排別墅日薄西山 實(shí)際上，聯(lián)排別墅本來(lái)就是一個(gè)尷尬的產(chǎn)品，從它出生之日起，就注定是一種過(guò)渡產(chǎn)品。 10 年前的泡沫，使得北海大量商品房開(kāi)發(fā)土地至今閑置，“只有用不完的地，沒(méi)有建不起的房”。 項(xiàng)目周邊市鎮(zhèn)、生活等配套設(shè)施不完善，距市中心、風(fēng)景區(qū)較遠(yuǎn) 項(xiàng)目地塊較小，可提高項(xiàng)目本身價(jià)值因素有限 機(jī)會(huì)（ O） 項(xiàng)目周邊別墅樓盤(pán)較少，現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)檔次不高。 第二個(gè)原因 ，就是大城市的土地資源日益稀缺，高層、超高層建筑正成為城市的主體建筑。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁(yè) 共 29 頁(yè) 所以用這樣四個(gè)原因，以及我們之前對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)目地塊的分析，就決定本項(xiàng)目定位為低密度住宅的一個(gè)可行性 。 根據(jù)市場(chǎng)分析得知，作為主流的經(jīng)濟(jì)別墅的代表作，聯(lián)排別墅不適應(yīng)在北海市場(chǎng)的要求，市場(chǎng)容量有限，從市場(chǎng)的實(shí)現(xiàn)情況和受益情況，我們將開(kāi)發(fā)一種新經(jīng)濟(jì)型別墅 —— 小獨(dú)棟 ， 面積在 180～ 240 平方米之間 ，來(lái)滿足市場(chǎng)要求。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁(yè) 共 29 頁(yè) 明確小獨(dú)棟的目標(biāo)客戶群體，鎖定其特征，在推廣有針對(duì)性地作訴求，打動(dòng)客戶“心”，是該定位的關(guān)鍵。 2=50(萬(wàn)戶 )，如果這些空巢家庭有十分之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一項(xiàng)就會(huì)有（ +50）萬(wàn)戶 10% 15 萬(wàn)元=(億元 )的巨大市場(chǎng)。 根據(jù)目前北海房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)以外地客戶為主的這一個(gè)狀況，我們判言， 本項(xiàng)目客 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁(yè) 共 29 頁(yè) 戶將以異地客戶為主，主要來(lái)自發(fā)達(dá)地區(qū)收入水平較高城市。該群體是社會(huì)的一個(gè)中流砥柱，社會(huì)的中堅(jiān)群體。在大城 市養(yǎng)老成本過(guò)高，選擇一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，適于養(yǎng)老的小城市，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。此時(shí)，公司集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)作為辦公場(chǎng)所、以及作為高層領(lǐng)導(dǎo)下榻之地的分量有所增加，本地客戶也會(huì)增多。 甚至我們可以根據(jù)客戶需求，在符合整體設(shè)計(jì)、規(guī)劃大綱的前提下，按照客戶的需要設(shè)計(jì)，就是所謂的“訂單地產(chǎn)” 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁(yè) 共 29 頁(yè) （一）小獨(dú)棟 小獨(dú)棟別墅特點(diǎn)鮮明：其一是面積較??；其二都是獨(dú)棟 住宅；其三是總價(jià)較低。各種精致戶型各盡其趣， 180～ 240平方米超級(jí)享受。 品質(zhì) 隨著現(xiàn)代人們生活方式的變化，更多的