【正文】 休閑、娛樂(lè)、健身功能的引入成為必然。別墅居然成為在住宅中價(jià)位最高，品位最低的產(chǎn)品類型 。準(zhǔn)確定位為 小獨(dú)棟別墅 ，堅(jiān)持獨(dú)棟，獨(dú)門獨(dú)院，回歸別墅原生態(tài)本質(zhì)，針對(duì)所 定位 消費(fèi) 群 體之間的共性及差異， 在 規(guī)劃、產(chǎn)品 設(shè)計(jì)思路與開(kāi)發(fā)理念等方面 要求 與 消費(fèi) 群 體 實(shí)現(xiàn) 完美 對(duì)接 ，根據(jù)客戶需求，在統(tǒng)一規(guī)劃下，滿足客戶個(gè)性化要求，提供出多種產(chǎn)品組合。前提是建筑設(shè)計(jì)必須在整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃眾與園林景觀互為補(bǔ)充，相應(yīng)成趣。使得整個(gè)空間層次富于變化，建筑與園藝融為一體，避免兵營(yíng)式布局，整個(gè)視覺(jué)變化豐富。 通過(guò)以上道路分級(jí)規(guī)范化，可滿足居住區(qū)內(nèi)部交通聯(lián)系。停車位的設(shè)計(jì)要考慮到對(duì)行人的影響，和室外活動(dòng)綠化景觀的布置。落地窗、凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗、斜屋面采光窗 （老虎窗）等，不一而足。 本項(xiàng)目建議采用坡屋頂，多彩玻纖瓦屋面（或彩色水泥瓦屋面），底層外墻面貼文化石、斬假石等表現(xiàn)自然形態(tài)的原石材質(zhì)；外墻面以曖色系涂料為主，從色系上與周圍環(huán)境融合，整體立面風(fēng)格以回歸自然的沉穩(wěn)、古樸色調(diào)。建筑，分布于園區(qū)內(nèi)的垂茵綠柳之間，精心構(gòu)造植被把園區(qū)裝點(diǎn)成了一幅自然畫(huà)卷。 充分利用好地塊間的公共市政綠地，使它成為社區(qū)組成的一部分。 10. 配套及會(huì)所 小區(qū)物管用房考慮安排在小區(qū)主入口附近會(huì)所。 尤 其是現(xiàn)在的白領(lǐng)普遍關(guān)注生活的質(zhì)量，對(duì)于日常的一些細(xì)節(jié)尤為在意，不會(huì)因?yàn)楦哔|(zhì)量細(xì)節(jié)的繁瑣而委曲求全，降低對(duì)自己的要求。 老來(lái)靠什么？ 有人做過(guò)計(jì)算，在我國(guó)社保體系比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，按目前的養(yǎng)老金提取比例，在未來(lái)社 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁(yè) 共 29 頁(yè) 會(huì)平均工資穩(wěn)定提升的前提下，收入越高，到退休時(shí)，養(yǎng)老金達(dá)到退休前收入的比例越低。 假設(shè)某主管 稅后月收入 1 萬(wàn)多， 我們按照一般的開(kāi)銷 除去 后 每個(gè)月大約可以節(jié)余 5000元。按此水平，到 2020年， 300 萬(wàn)元只相當(dāng)于目前約 170萬(wàn)元的購(gòu)買水平，如果說(shuō)一個(gè)家庭每個(gè)月需要支出 1 萬(wàn)元才能維持現(xiàn)在的生活水準(zhǔn)的話， 300 萬(wàn)元也只能支撐 17年，這還不包括隨時(shí)可能發(fā)生的需要應(yīng)急的支出。根據(jù)上述資料計(jì)算， 預(yù)計(jì)上海白領(lǐng) 2020年平均年薪 50646元，女性白領(lǐng)的平均年薪低于男性 12020元，相當(dāng)于男性白領(lǐng)年薪的 %。 以目前的房?jī)r(jià)而計(jì)，一套兩房 75 平方米的住宅，在上海，需要 60 多萬(wàn)元；如果在市中心置業(yè)，那就更高達(dá)近 100 萬(wàn)元，如此高的房?jī)r(jià)，即使是收入頗豐的白領(lǐng)小資一族，不吃不喝，也要至少 15 年才能 買一套房，還不能是市中心的，而且還只是最普通的兩房；如果在郊區(qū)買一套像樣的房，那不下 20 年的收入，是不太可能的。 但是以上海目前的房?jī)r(jià)而言，小資白領(lǐng)買一套像樣的住房都尚顯困難，何來(lái)第二套“養(yǎng)老”？按照退休收入的收入水平，只及工作時(shí)的 1/3，要維持小資一貫的高品味生活，按一個(gè)普通的通貨膨脹系數(shù)，在開(kāi)銷上也顯得捉襟見(jiàn)肘。 北海，南國(guó)一顆璀璨的明珠，以其特有的南國(guó)海濱風(fēng)情，秀麗的海洋風(fēng)光，沒(méi)有任何污染的藍(lán)天，浩瀚的大海，四季驕人的陽(yáng)關(guān) — “最適合養(yǎng)生的場(chǎng)所”“人類理想得居住地”，當(dāng)之無(wú)愧！ 北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒(méi)有的，正是這種無(wú)法比擬的資源，讓全國(guó)各地的人群來(lái)此度假，因此出現(xiàn)了一群“侯鳥(niǎo)”型的居住者。 今年 3～ 4 月間， 8 位專程從杭州乘飛機(jī)而來(lái)的購(gòu)房者，日前在北海市新開(kāi)張的一個(gè)樓盤一口氣買下 17 套房子，都是價(jià)位在 2020 元／平方米以上的高檔海景房。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，主要集中在廣東路、北京路、貴州路、云南路、北部灣路及外沙等路段，并且勢(shì)頭強(qiáng)勁。2=( 萬(wàn)戶 )，上海空巢家庭約有 100247。就是北海本地的一些外來(lái)投資企業(yè)高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒(méi)有適合市場(chǎng)要求的產(chǎn)品的尷尬局面。外地和國(guó)際養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)將是北海長(zhǎng)期的市場(chǎng)增長(zhǎng)源泉。就是北海本地的一些外來(lái)投資企業(yè) 高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒(méi)有適合市場(chǎng)要求的產(chǎn)品的尷尬局面。 現(xiàn)在許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著國(guó)際資本等對(duì)人民幣放開(kāi)匯率的關(guān)注，普遍準(zhǔn)備豪賭人民幣升值，大量熱錢涌入內(nèi)地一線如上海等大城市，購(gòu)置房產(chǎn)，在升值后獲利。 房?jī)r(jià)低廉，投資、養(yǎng)老物超所值 北海市房?jī)r(jià)一直在低價(jià)位徘徊， 2020年 均價(jià)為 1400元／平方米， 2020年均價(jià)在 ****元，漲幅不大。 而且北海作為北部灣三大漁場(chǎng)之一，人們隨時(shí)可品嘗到許多價(jià)廉物美的海鮮。如果單靠?jī)?chǔ)蓄， 再高的收入 到退休時(shí)頂多存下 200萬(wàn)元，考慮到人老了后不太敢動(dòng)積蓄，估計(jì)到時(shí)候很難保證現(xiàn)有的生活水準(zhǔn)，所以現(xiàn)在就必須要提高現(xiàn)有的投資回報(bào)率。其中，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)（中心城區(qū)）一手房成交均價(jià)為 12986． 8元／平方米，內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間的一手房成交均價(jià)在 9272． 7元／平方米，中環(huán)線和外環(huán)線之間區(qū)域一手房均價(jià)也達(dá)到 7163． 1 元／平方米，外環(huán)線以外的房?jī)r(jià)為 5399． 3 元／平方米。生活 根據(jù)中華英才網(wǎng)近日發(fā)布的最新薪酬調(diào)查報(bào)告顯示，上海白領(lǐng)平均年收入已達(dá)到 47634元，位列全 國(guó)第一。 多少錢才能安度晚年？ 某好事者 計(jì)算過(guò)，具體怎么計(jì)算出來(lái)的不得而知，結(jié)論是起碼需要 200萬(wàn)元。 而且隨著中國(guó)獨(dú)生子女政策和國(guó)民人均預(yù)期壽命的延長(zhǎng)，未來(lái)的幾十年就業(yè)人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒉粩鄿p少，結(jié)果將導(dǎo)致社會(huì)能夠提供的養(yǎng)老財(cái)務(wù)支撐能力下降，但支取退休金的人員比例上升。對(duì)于 “ 養(yǎng)老 ” ， 普通的心態(tài)是 ， “ 明天甚至下一小時(shí)會(huì)發(fā)生什么，我們都不知道，又哪兒管得上幾十 年后的事情呢？ ” 。 定位于中高端客戶，定期不定期借舉辦 PARTTY，酒會(huì)，沙龍等機(jī)會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目理念的宣傳，爭(zhēng)取能夠組團(tuán)飛往北海進(jìn)行實(shí)地參觀，現(xiàn)場(chǎng)逼單。開(kāi)放的草坪、游戲區(qū)、下沉水景花園和綠色熱帶雨林， 讓人感覺(jué) 不是在 非社區(qū)用地上 ，而是 社區(qū)的組成部分， 居民將不由自主地生出沉浸在自然中的感覺(jué)。 出入口設(shè)置 水瀑布流瀉 ，為社區(qū)業(yè)主 和 來(lái)訪 者提供了戲劇性的通達(dá) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁(yè) 共 29 頁(yè) 經(jīng)歷，同時(shí)通過(guò)服務(wù)性道路連接 各地塊公共花園 至 各組團(tuán)。建議環(huán)境配套的功能要有特點(diǎn)。 ? 管線 在建筑物理環(huán)境方面，特別注意管線的隱蔽安排和西曬面的遮陽(yáng)。 ? 建筑結(jié)構(gòu) 為達(dá)到 DIY設(shè)計(jì)，建筑建議采用框架結(jié)構(gòu)。車位數(shù)設(shè)置指標(biāo)應(yīng)有一定超前性，考慮未來(lái)發(fā)展的需要，但同時(shí)亦必須考慮居住的相對(duì)安靜性，盡可能避免機(jī)動(dòng)交通對(duì)居住的干擾，在這兩者之間達(dá)到良好的價(jià)值平衡。 根據(jù)居住區(qū)的規(guī)模、小區(qū)功能結(jié)構(gòu)，結(jié)合地形特點(diǎn)，居住區(qū)道路系統(tǒng)設(shè)置原則是盡量做 到短、捷、順，且與各小區(qū)交通聯(lián)系方便， 考慮項(xiàng)目較小， 其基本做法按 二 級(jí)道路管理。 使每一個(gè)組團(tuán)都有自己的特點(diǎn)，都有入戶的風(fēng)景，但戶與戶之間又充分考慮到作為別墅應(yīng)有的隱私性。 本項(xiàng)目應(yīng)打造一個(gè)屬于社會(huì)中堅(jiān)階層，充分注重保護(hù)鄰里業(yè)主間私隱性， 住戶層次 相近 、社區(qū)文化 含蓄內(nèi)斂 、 注重生活情趣 、 關(guān)注生活細(xì)節(jié)的中產(chǎn)單一 型社區(qū) ， 拒絕居住人群 復(fù)雜，層次良秀不齊，強(qiáng)調(diào)自我個(gè)性的表現(xiàn)和張揚(yáng)，注重自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。容積率按 ，總建筑面積將近 26700平方米，作為本公司開(kāi)發(fā)地市首個(gè)別墅項(xiàng)目，以 小獨(dú)棟別墅 產(chǎn)品為主，以適度超前的設(shè)計(jì)理念， 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁(yè) 共 29 頁(yè) 營(yíng)造和突出項(xiàng)目 度假休閑、投資養(yǎng)老 ，價(jià)值較高的基點(diǎn)，使項(xiàng)目建成后成為， 超越北?，F(xiàn)有別墅開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建筑從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，擁有 海濱度假、投資特色 ，并具有現(xiàn)代特色，符合中堅(jiān)客戶群品味和個(gè)性精神的復(fù)合型社區(qū)。 品質(zhì) 正是由于有了較大面積的室外庭院，居住者才能充分享受與大自然的親密接觸，養(yǎng)花弄草，遛狗散步，甚至來(lái)一次室外燒烤或舉行家庭排隊(duì)。 標(biāo)準(zhǔn)之四：交通方便，位置較好，從市中心的正常車程在 20～ 40 分鐘 ——離紅塵不遠(yuǎn)，離自然很近 ； 標(biāo)準(zhǔn)之五：講究整個(gè)社區(qū)的功能配套，以滿足人們的精神需求，即使現(xiàn)實(shí)的條件目前還不是十分完善，但未來(lái)的預(yù)期十分看好； 標(biāo)準(zhǔn)之六：?jiǎn)蝺r(jià)與總價(jià)處在一個(gè)相對(duì)合理的位置，而且在消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受范圍之內(nèi)，相對(duì)的性價(jià)比較高；標(biāo)準(zhǔn) 之七：注重物業(yè)管理，講究社區(qū)文化，注重鄰里關(guān)系的和諧，但又強(qiáng)調(diào)各自相對(duì)的獨(dú)立； 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁(yè) 共 29 頁(yè) 標(biāo)準(zhǔn)之八：業(yè)主大多具有較高的文化素質(zhì)和修養(yǎng)以及獨(dú)特的生活品位，理性低調(diào)，多數(shù)正處在人生與事業(yè)的上升階段，屬于社會(huì)的中堅(jiān)一族。 我們?cè)谡麄€(gè)社區(qū)得規(guī)劃和設(shè)計(jì)中，應(yīng)該注重項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)，它的的靈魂和生命，也只有這樣，它的存在才富有合理性、表現(xiàn)力與親和力。與聯(lián)排相近，稍高于聯(lián)排。 根據(jù)前文的分析，北海可提供別別墅物業(yè)的量是 非常大的，如何 在眾多別墅盤中脫穎而出，就要比樓盤的整體素質(zhì)了 。同時(shí)由于該階層的工作壓力巨大，不時(shí)的需要一段時(shí)間的輕松和休閑。對(duì)于該階層而言，可以作為一種長(zhǎng)期度假場(chǎng)所，無(wú)論平時(shí)有無(wú)，或是多、少時(shí)間進(jìn)行享受，即使長(zhǎng)期空置或是閑置，因?yàn)榭們r(jià)低廉，也不至于心疼。 外地和國(guó)際養(yǎng)老房地產(chǎn) 市場(chǎng)將是北海長(zhǎng)期的市場(chǎng)增長(zhǎng)源泉。 （二）、客戶定位 由現(xiàn)在北海市場(chǎng)反映來(lái)看， 異地購(gòu)買占有較大比重 ，但由市場(chǎng)分析可以看出，北海目前別墅定位在第一居所，真正面向異地客戶的高端產(chǎn)品缺口嚴(yán)重。 小獨(dú)棟位置上不在城區(qū)也不在郊區(qū)，面積上不是大屋也拒絕小戶型，品質(zhì)上不求奢華但絕不低檔，房?jī)r(jià)上不取暴利也不做低價(jià)，包括其宣傳中不做概念也不標(biāo)新立異等各個(gè)方面，正是 小獨(dú)棟這種從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，使我們發(fā)現(xiàn)了其作為原創(chuàng)性物業(yè)成為主流市場(chǎng)的價(jià)值所在。 定位一： 根據(jù)前文的分析， 由于 本項(xiàng)目 別墅用地的自然環(huán)境資源并不理想， 以及項(xiàng)目用地本身地局限性， 并 不足以支撐其開(kāi)發(fā)成為 真正意義的 高檔別墅樓盤 ，轉(zhuǎn)而成為 經(jīng)濟(jì)型別墅 則可以解決這一問(wèn)題 。是休閑、度假、養(yǎng)老的最優(yōu)選擇。以外銷為主的房地產(chǎn)業(yè)，關(guān)注異地客戶的需求，開(kāi)發(fā)能滿足異地客戶需要產(chǎn)品，已經(jīng)逐漸成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁(yè) 共 29 頁(yè) 況且，能夠在北海這種環(huán)境優(yōu)美的海濱城市購(gòu)置房產(chǎn)，休閑度假或者投資，本身就說(shuō)明了業(yè)主的身份和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。在大城市中，能住上低密度住宅，就已經(jīng)是一種身份和實(shí)力的體現(xiàn)了。充分體現(xiàn)了豪宅的風(fēng)范。他們追求的是一種頂尖的生活方式 ,獨(dú)門獨(dú)院 ,要的就是真正別墅的生活 ,能夠體現(xiàn)身份地位的別墅。在建不少別墅盤，實(shí)質(zhì)為低密度住宅社區(qū)，別墅、多層、小高層各種建筑體混合。就是北海本地的一些外來(lái)投資企業(yè)高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒(méi)有適合市場(chǎng)要求的產(chǎn)品的尷尬局面。 異地客戶成了北海樓市的主體。隨著北海市豐富的旅游資源逐步得到開(kāi)發(fā)，這類項(xiàng)目可能出現(xiàn)井噴式的增加。 (3)、受到投資者的偏愛(ài)。 (二 )、冰山一角浮出水面 —— 值得關(guān)注的市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 小戶型成為市 場(chǎng)主角 E時(shí)代鑫城、陽(yáng)光 SOHO、南方大廈、蔚藍(lán)海岸假日公寓、外沙青年公寓等相繼開(kāi)盤發(fā)售，并都取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，足以證明小戶型是市場(chǎng)的主角。未來(lái) 10 年銀灘板塊將是一個(gè)新的地產(chǎn)亮點(diǎn)。城區(qū)配套相當(dāng)成熟，各種資源的相對(duì)集中使得四川路自身的價(jià)值更得以繼續(xù)提升。主要是政府方面推出的政務(wù)區(qū)帶動(dòng)了整個(gè)地塊的升溫。北海房地產(chǎn)新格局初顯。隨著云南南路市場(chǎng)的建成并投入使用，周邊生活配套設(shè)施的日益完善，相信在今后的 5年時(shí)間內(nèi)，云南南路還能風(fēng)韻猶存。作為一個(gè)城市特色旅游先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，外沙海鮮島的繁榮不但提高了北海的知名度，也給四川路注入了更多的活力和色彩；外沙海鮮島繼續(xù)往南，就是北海的市中心