【正文】 廣場 —— 北部灣廣場。相對而言，茶亭路的發(fā)展縱深稍差，整個茶亭路區(qū)域可供開發(fā)的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，沒有多少發(fā)展?jié)摿?。與政府的冷淡相比，不少民間資本都已蠢蠢欲動，都有意向該島投資，由于存在政策方面的障礙，現(xiàn)在態(tài)勢并不明朗。 (2)、消費觀念的成熟。目前，北海市此類產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。占天占地 ,仍然是第一選擇。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 29 頁 第二章 別墅市場初探 從市場細(xì)分來看，別墅市場應(yīng)該有很大的潛力可挖，在異地購買中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北?；▓@和華杰溫馨園等幾個別墅樓盤推出。隨著市場 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 29 頁 的復(fù)蘇，當(dāng)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)“解套”的成本與市場受益達到 “零界點”，就會時刻關(guān)注市場動向，一旦時機成熟，就會迅速重入市，搶奪市場份額。但幾乎所有 業(yè)內(nèi)人士 都認(rèn)為，北海市目前超低價位住房升值潛力大，是驅(qū)動江浙 、上海 購房者入市的主要因素。豪杰占地 200 余畝，全部規(guī)劃設(shè)計為獨棟別墅，其主要的特點就是 戶型大，建筑面積從 280 平方米～ 460平方米； 花園面積開闊，最大的達到 800 平方米。聯(lián)排別墅是介于低層住宅和別墅之間的一種產(chǎn)品，是一種“舶來品”。土地不屬于稀缺資源，大片的土地在等待發(fā)開，而且許多是別墅用地。 北海缺乏高品質(zhì)別墅盤，市場的空白點，本項目準(zhǔn)確把握市場需求，迅速入市可以填補空缺 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 29 頁 地塊之間公共用地可充分利用，做成為項目配套的園林綠化、休閑、娛樂等公共場所 別墅地根收縮，市場凸現(xiàn)別墅珍稀，地塊 位于高速路口處，搶占外地客源贏得先機 威脅（ T） 大部分于十年前批賣的別墅用地至今尚未開發(fā)完成，市場潛在開發(fā)量大，未來的競爭激烈 現(xiàn)存歷史遺留別墅群存量大，位置、環(huán)境尚佳的不在少數(shù)，不少樓盤等待時機，一旦市場復(fù)蘇，可迅速重新入市。對于低密度住宅，甚至是多層住宅，就成了大城市人一種奢侈的夢想和向往。 從低密度住宅宏觀這個概念來看，不應(yīng)該看作別墅就是豪宅，應(yīng)該看到 ，別墅是一種低密度的居住方式，那么它可以有低標(biāo)準(zhǔn)，可以有中標(biāo)準(zhǔn)，也可以有高標(biāo)準(zhǔn)，有豪宅。 小獨棟不是別墅，除了別墅之風(fēng)已經(jīng)泛濫外，小獨棟本身也不具備別墅本義的奢華。 定位二： 從市場分析中，我們不難得處結(jié)論，獨棟別墅代表了北海別墅市場的發(fā)展方向， 我們將本項目定位成為一個純獨棟高品質(zhì)別墅區(qū) 。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個市場不可限量。 客戶構(gòu)成一： 當(dāng)項目定位為小獨棟時，我們的目標(biāo)客戶群體來源廣泛。該群體不具備千萬級的消費能力，但對別墅的熱愛卻超出了一般的想象。 由以上三個消費群體，我們不難進行進一步的推斷，由于房價的低廉，在一線發(fā)達城市具備一定技能，有 5～ 10 年工作經(jīng)歷的都有有在北海置業(yè)購房的能力。 客戶已經(jīng)集中在了我們常說的“金字塔”塔尖的階層，和暴發(fā)戶階層。對比部分電梯公寓或花園洋房，購房者既享受了獨棟別墅的品質(zhì)，又有一個可以承受的房屋總價。地上 2 層 ～ 3 層結(jié)構(gòu)，四面通透。庭院 別墅是整個住宅市場上的金字塔產(chǎn)品。會客空間、家庭生活空間也要考慮其合理的尺度，并與家具的形式、尺寸和擺放相結(jié)合。 市面上別墅形象以歐美風(fēng)格為多，開發(fā)商和設(shè)計者并非對歐美的建筑進行過深入細(xì)致的研究，大多顯得不倫不類，在各種古典符號的堆砌中，形式、比例、尺度、韻律完全脫離了真正歐美風(fēng)格的真意。 有相對明確的客戶群定位， 產(chǎn)品單一 化 就不會 導(dǎo)致在客戶群定位 上的 模糊 。處理好建筑群輪戶與戶花園之間，單戶的小花園的怎樣融入整個社區(qū)大花園關(guān)系，要做到建筑與園藝互為風(fēng)景，使整體建筑的每一個細(xì)節(jié)都實現(xiàn)著風(fēng)景的功能，盡量實現(xiàn)戶戶通風(fēng)透亮、戶戶擁有景觀。 4. 規(guī)劃分區(qū) 建筑組團 小 區(qū)規(guī)劃 按地塊地分割可 分為 兩個區(qū) ， 每個區(qū)都可單獨形成一個區(qū)，每個區(qū)由若干個組 團組成，每個組團又諾干棟小獨棟 弱圍合而成。路網(wǎng)設(shè)計一般至居住組團距離不超過 30 米，交通方便、滿足消防、疏 散、地下管網(wǎng)埋設(shè)、道路綠化及居住小區(qū)的排水等綜合考慮，方便生活、方便管理，符合以人為本的設(shè)計指導(dǎo)思想。 7. 住宅規(guī)劃要點 ? 住宅設(shè)計應(yīng)具備合理性 為 迎合業(yè)主的個性化需求 ， 應(yīng) 將 不同功能房 進行合理搭配，盡可能讓每 個窗戶 都有較好的朝向和觀景效果， 又能 體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則。 ? 儲藏類專屬空間 包括儲物間、公共衣帽間，主臥的衣帽間，主臥書房 ? 空調(diào)機位 考慮到每一房間的空調(diào)機室外機隱蔽式安放，保證建筑外墻整潔。陽臺欄板主要應(yīng)用鋼化玻璃，現(xiàn)代氣息與原石材質(zhì)底層面磚的質(zhì)樸對話。在自然環(huán)境的映照之下使得本項目形成了一個自然村落，一種貼近于自然的生活氛圍由然而升，回歸別墅本質(zhì)。綠蔭小道，庭臺摟榭，市政綠地與社區(qū)內(nèi)園藝 溶為一體 。 小區(qū)會所可考慮安排在 位于 49畝地塊入口處，方便兩地塊的業(yè)主使用 項目規(guī)劃指標(biāo) 依據(jù)本項目當(dāng)?shù)卣?guī)劃條件，結(jié)合本項目的發(fā)展構(gòu)思，提出本項目的規(guī)劃指標(biāo)如下（按 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 29 頁 ，戶均 220平方米）： 小區(qū)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽表 項 目 計量單位 數(shù) 值 小區(qū)規(guī)劃總用地 畝 80 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 120 居住人口 套 /4人 480 總建筑面積 M2 54000 ①住宅建筑 M2 53333 ③公建面積 M2 約 600～ 700 車位 個（臨時） 約 50 容積率 約 綠地率 % 50％ 第六章 營銷推廣策略 別墅樓盤作為一種高檔物業(yè)，有其特定的消費群體；常規(guī)的營銷策略，很可能耗費巨資，卻收效不大。在日常生活中，“格調(diào)”和“品味”，生活的形象，始終被擺放放在一個重要的位置。一般而言，社會保障體系只能提供最基本的生活保障， 提供的退休金基本上只 能達到退休前總收入的三分之一左右，特別是對高收入人群該比例會更少 。 設(shè)定其 離退休還有 20年時間，估算下來，到退休時大約可以存下 100 多萬元，退休后每個月還有退休金 1000元， 加上 買 的 養(yǎng)老保險。也就是說，僅考慮通貨膨脹這一個因素養(yǎng)老所需要的錢就是筆大數(shù)目。 年薪 5萬，只及前文舉例月薪 1萬的一半不到；年薪 10 萬以上，屬 高收入的白領(lǐng)，養(yǎng)老仍無保障，那么一般普通的白領(lǐng)，就更要為養(yǎng)老發(fā)愁了。 即使是土生土長的上海人，買了廉價的房改房安家后，隨著兒女的成長，對新增房產(chǎn)的需求也越來越迫切，以現(xiàn)在的房價來看，是無論無何都買不起一套新的商品房。 歸結(jié)言之，退休養(yǎng)老期間，上海等大城市消費水平過高，不適宜居??！ （二） 置業(yè)北海 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 29 頁 異地置業(yè) ，尋找最佳居所 北海，位于中國南方，北部灣畔，地處南亞熱帶，面臨北部灣，陽光充足，雨量充沛，氣候溫和，植被豐茂，風(fēng)光旖旎。這些購房者對大海有著 無比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在海邊的商品房成為其首選的度假“基地”。 10 月 16 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 29 頁 日，一個由 45人組成的上海購房團抵達 北海 停留的 幾 天時間里， 續(xù)江浙購房團又掃了一次北海的房產(chǎn) 。 但從市場細(xì)分來看，別墅市場應(yīng)該有很大的潛力可挖，在異地購買中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北?；▓@和華杰溫馨園等幾個別墅樓盤推出。2=50( 萬戶 )，如果這些空巢家庭有十分之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一項就會有（ +50）萬戶 10%15 萬元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁 共 29 頁 =(億元 )的巨大市場。 。 ” 事實上，鄰近的馬來西亞和泰國等國家，正在通過旅游，加強對日本、韓國等國家進行宣傳，鼓勵老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來生活。其他幾個樓盤，都遠離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要求。但幾乎所有 業(yè)內(nèi)人士 都認(rèn)為，北海市目前超低價位住房升值潛力大，是驅(qū)動江浙 、上海 購房者入市的主要因素。目前，北海市此類產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。北海的空氣特別清新，北海是個極具情調(diào)的濱海城市，海 、灘 、島 、湖 、山 、林自然風(fēng)光和眾多的歷史人文景觀，構(gòu)成一幅幅迷人、醉人的畫面，北海近海盛產(chǎn)珍珠，是著名的“南珠”之鄉(xiāng)。 第二 套房子就是為了 “ 養(yǎng)老 ” 的。薪水雖不多，但“ TMSK透明思考”，卻不可不在吧臺上喝一杯酒、喝一杯咖啡，隨意地看看琉璃進入生活空間的另一種姿態(tài)；薪水雖然不多，但和平飯店里，因為歲月而泛黃了的白色大理石，英式房間里生著壁爐，美式房間里有銀燭臺，西班牙式房間里放著老式的高柱子木床??卻又怎能讓人忘懷？薪水雖然不多，但夏奈兒、路易威登、康納利、 ESADA等眾多定級品牌的時裝、絲巾、領(lǐng)帶、真皮手袋和手套以及皮 制配飾 ? 至少有一件能緊跟全球時尚潮流?收入雖然不高，但卻不可不對自己不好，格調(diào)不可不高雅，品味不可不高！ 上海居住成本 2020 年 11月 16 日，上海房地產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站上海房地資源網(wǎng)即時滾動信息顯示： 15 日上海市房地產(chǎn)網(wǎng)上成交均價首次突破萬元關(guān)口。消費 20年的時間太漫長了，誰都不知道會發(fā)生些什么樣的事情，所以要準(zhǔn)備多少錢養(yǎng)老，真的是一個很難說清楚的問題?？梢哉f，在未來幾十年中， 退休人員僅僅依靠社會保障系統(tǒng)來實現(xiàn)豐足的晚年生活是不現(xiàn)實的。 現(xiàn)在普遍的事實是，一個的白領(lǐng) 現(xiàn)在一個月大約可以掙七八千元左右，每個月幾乎都花得分文不剩。 針對目標(biāo)客戶群，有選擇的挑選出符合客戶群需要的媒體，投放廣告。同時 安置 四散的折疊椅和咖啡桌可用于休息或玩棋牌游戲。 地塊間綠化地 與 小區(qū)主出入口 銜接。 9. 園林景觀規(guī)劃 由于本項目為別墅盤，定位于中高 檔，其客戶群體屬于收入較高，對居家生活的環(huán)境要求較高。 所有戶型的公衛(wèi)布置既要考慮方便，又不至于太明顯招搖；主臥衛(wèi)生間盡量追求大而舒適，衛(wèi)生間和浴室、洗漱間可以考慮適當(dāng)分設(shè)。戶型可拆分和合并， 兩 功能 房之間有門相連，可打掉隔墻變 成一套住宅，大 房 也可以拆分成小 房；對于外墻，在需要的地方可以開作通透的落地玻璃窗等， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 29 頁 保證業(yè)主能夠盡自己需要對戶型進行 DIY設(shè)計。每戶均配置一個車位外，還應(yīng)該充分考慮臨時停車位。 5. 路網(wǎng)交通 小區(qū)主入口可考慮項目兩塊用之間的市政公共綠化用地；兩塊用地分別設(shè)置 整個居住區(qū)的消防、安全、輔助出口。戶與戶獨立，院落與院 落相連，成為 “ 聯(lián)院住宅 ” 。產(chǎn)品單一化可使客戶的背景更為同質(zhì)化，生活背景，社會身份、居住方式、思想意識等相似群體 共處同一社區(qū)，共同營造