【正文】 廣場(chǎng) —— 北部灣廣場(chǎng)。相對(duì)而言，茶亭路的發(fā)展縱深稍差，整個(gè)茶亭路區(qū)域可供開(kāi)發(fā)的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，沒(méi)有多少發(fā)展?jié)摿?。與政府的冷淡相比，不少民間資本都已蠢蠢欲動(dòng)，都有意向該島投資，由于存在政策方面的障礙，現(xiàn)在態(tài)勢(shì)并不明朗。 (2)、消費(fèi)觀(guān)念的成熟。目前，北海市此類(lèi)產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開(kāi)發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。占天占地 ,仍然是第一選擇。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁(yè) 共 29 頁(yè) 第二章 別墅市場(chǎng)初探 從市場(chǎng)細(xì)分來(lái)看，別墅市場(chǎng)應(yīng)該有很大的潛力可挖，在異地購(gòu)買(mǎi)中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北海花園和華杰溫馨園等幾個(gè)別墅樓盤(pán)推出。隨著市場(chǎng) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁(yè) 共 29 頁(yè) 的復(fù)蘇，當(dāng)開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)“解套”的成本與市場(chǎng)受益達(dá)到 “零界點(diǎn)”，就會(huì)時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，一旦時(shí)機(jī)成熟，就會(huì)迅速重入市，搶奪市場(chǎng)份額。但幾乎所有 業(yè)內(nèi)人士 都認(rèn)為，北海市目前超低價(jià)位住房升值潛力大，是驅(qū)動(dòng)江浙 、上海 購(gòu)房者入市的主要因素。豪杰占地 200 余畝，全部規(guī)劃設(shè)計(jì)為獨(dú)棟別墅，其主要的特點(diǎn)就是 戶(hù)型大，建筑面積從 280 平方米～ 460平方米； 花園面積開(kāi)闊，最大的達(dá)到 800 平方米。聯(lián)排別墅是介于低層住宅和別墅之間的一種產(chǎn)品，是一種“舶來(lái)品”。土地不屬于稀缺資源，大片的土地在等待發(fā)開(kāi)，而且許多是別墅用地。 北海缺乏高品質(zhì)別墅盤(pán)，市場(chǎng)的空白點(diǎn)，本項(xiàng)目準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求，迅速入市可以填補(bǔ)空缺 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁(yè) 共 29 頁(yè) 地塊之間公共用地可充分利用，做成為項(xiàng)目配套的園林綠化、休閑、娛樂(lè)等公共場(chǎng)所 別墅地根收縮，市場(chǎng)凸現(xiàn)別墅珍稀，地塊 位于高速路口處，搶占外地客源贏(yíng)得先機(jī) 威脅（ T） 大部分于十年前批賣(mài)的別墅用地至今尚未開(kāi)發(fā)完成，市場(chǎng)潛在開(kāi)發(fā)量大，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)激烈 現(xiàn)存歷史遺留別墅群存量大，位置、環(huán)境尚佳的不在少數(shù)，不少樓盤(pán)等待時(shí)機(jī)，一旦市場(chǎng)復(fù)蘇，可迅速重新入市。對(duì)于低密度住宅，甚至是多層住宅，就成了大城市人一種奢侈的夢(mèng)想和向往。 從低密度住宅宏觀(guān)這個(gè)概念來(lái)看，不應(yīng)該看作別墅就是豪宅，應(yīng)該看到 ，別墅是一種低密度的居住方式，那么它可以有低標(biāo)準(zhǔn)，可以有中標(biāo)準(zhǔn)，也可以有高標(biāo)準(zhǔn)，有豪宅。 小獨(dú)棟不是別墅，除了別墅之風(fēng)已經(jīng)泛濫外，小獨(dú)棟本身也不具備別墅本義的奢華。 定位二： 從市場(chǎng)分析中，我們不難得處結(jié)論，獨(dú)棟別墅代表了北海別墅市場(chǎng)的發(fā)展方向， 我們將本項(xiàng)目定位成為一個(gè)純獨(dú)棟高品質(zhì)別墅區(qū) 。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國(guó)，甚至世界，這個(gè)市場(chǎng)不可限量。 客戶(hù)構(gòu)成一： 當(dāng)項(xiàng)目定位為小獨(dú)棟時(shí)，我們的目標(biāo)客戶(hù)群體來(lái)源廣泛。該群體不具備千萬(wàn)級(jí)的消費(fèi)能力，但對(duì)別墅的熱愛(ài)卻超出了一般的想象。 由以上三個(gè)消費(fèi)群體，我們不難進(jìn)行進(jìn)一步的推斷，由于房?jī)r(jià)的低廉，在一線(xiàn)發(fā)達(dá)城市具備一定技能，有 5～ 10 年工作經(jīng)歷的都有有在北海置業(yè)購(gòu)房的能力。 客戶(hù)已經(jīng)集中在了我們常說(shuō)的“金字塔”塔尖的階層，和暴發(fā)戶(hù)階層。對(duì)比部分電梯公寓或花園洋房，購(gòu)房者既享受了獨(dú)棟別墅的品質(zhì)，又有一個(gè)可以承受的房屋總價(jià)。地上 2 層 ～ 3 層結(jié)構(gòu)，四面通透。庭院 別墅是整個(gè)住宅市場(chǎng)上的金字塔產(chǎn)品。會(huì)客空間、家庭生活空間也要考慮其合理的尺度，并與家具的形式、尺寸和擺放相結(jié)合。 市面上別墅形象以歐美風(fēng)格為多，開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)者并非對(duì)歐美的建筑進(jìn)行過(guò)深入細(xì)致的研究，大多顯得不倫不類(lèi)，在各種古典符號(hào)的堆砌中，形式、比例、尺度、韻律完全脫離了真正歐美風(fēng)格的真意。 有相對(duì)明確的客戶(hù)群定位， 產(chǎn)品單一 化 就不會(huì) 導(dǎo)致在客戶(hù)群定位 上的 模糊 。處理好建筑群輪戶(hù)與戶(hù)花園之間，單戶(hù)的小花園的怎樣融入整個(gè)社區(qū)大花園關(guān)系，要做到建筑與園藝互為風(fēng)景，使整體建筑的每一個(gè)細(xì)節(jié)都實(shí)現(xiàn)著風(fēng)景的功能，盡量實(shí)現(xiàn)戶(hù)戶(hù)通風(fēng)透亮、戶(hù)戶(hù)擁有景觀(guān)。 4. 規(guī)劃分區(qū) 建筑組團(tuán) 小 區(qū)規(guī)劃 按地塊地分割可 分為 兩個(gè)區(qū) ， 每個(gè)區(qū)都可單獨(dú)形成一個(gè)區(qū)，每個(gè)區(qū)由若干個(gè)組 團(tuán)組成，每個(gè)組團(tuán)又諾干棟小獨(dú)棟 弱圍合而成。路網(wǎng)設(shè)計(jì)一般至居住組團(tuán)距離不超過(guò) 30 米，交通方便、滿(mǎn)足消防、疏 散、地下管網(wǎng)埋設(shè)、道路綠化及居住小區(qū)的排水等綜合考慮，方便生活、方便管理，符合以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想。 7. 住宅規(guī)劃要點(diǎn) ? 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)具備合理性 為 迎合業(yè)主的個(gè)性化需求 ， 應(yīng) 將 不同功能房 進(jìn)行合理搭配，盡可能讓每 個(gè)窗戶(hù) 都有較好的朝向和觀(guān)景效果， 又能 體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則。 ? 儲(chǔ)藏類(lèi)專(zhuān)屬空間 包括儲(chǔ)物間、公共衣帽間，主臥的衣帽間，主臥書(shū)房 ? 空調(diào)機(jī)位 考慮到每一房間的空調(diào)機(jī)室外機(jī)隱蔽式安放，保證建筑外墻整潔。陽(yáng)臺(tái)欄板主要應(yīng)用鋼化玻璃，現(xiàn)代氣息與原石材質(zhì)底層面磚的質(zhì)樸對(duì)話(huà)。在自然環(huán)境的映照之下使得本項(xiàng)目形成了一個(gè)自然村落，一種貼近于自然的生活氛圍由然而升，回歸別墅本質(zhì)。綠蔭小道，庭臺(tái)摟榭，市政綠地與社區(qū)內(nèi)園藝 溶為一體 。 小區(qū)會(huì)所可考慮安排在 位于 49畝地塊入口處，方便兩地塊的業(yè)主使用 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 依據(jù)本項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣?guī)劃條件，結(jié)合本項(xiàng)目的發(fā)展構(gòu)思，提出本項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)如下（按 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁(yè) 共 29 頁(yè) ，戶(hù)均 220平方米）： 小區(qū)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 數(shù) 值 小區(qū)規(guī)劃總用地 畝 80 居住戶(hù)（套）數(shù) 戶(hù)（套） 120 居住人口 套 /4人 480 總建筑面積 M2 54000 ①住宅建筑 M2 53333 ③公建面積 M2 約 600～ 700 車(chē)位 個(gè)（臨時(shí)） 約 50 容積率 約 綠地率 % 50％ 第六章 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 別墅樓盤(pán)作為一種高檔物業(yè)，有其特定的消費(fèi)群體；常規(guī)的營(yíng)銷(xiāo)策略，很可能耗費(fèi)巨資，卻收效不大。在日常生活中，“格調(diào)”和“品味”，生活的形象，始終被擺放放在一個(gè)重要的位置。一般而言，社會(huì)保障體系只能提供最基本的生活保障， 提供的退休金基本上只 能達(dá)到退休前總收入的三分之一左右，特別是對(duì)高收入人群該比例會(huì)更少 。 設(shè)定其 離退休還有 20年時(shí)間，估算下來(lái)，到退休時(shí)大約可以存下 100 多萬(wàn)元，退休后每個(gè)月還有退休金 1000元， 加上 買(mǎi) 的 養(yǎng)老保險(xiǎn)。也就是說(shuō)，僅考慮通貨膨脹這一個(gè)因素養(yǎng)老所需要的錢(qián)就是筆大數(shù)目。 年薪 5萬(wàn)，只及前文舉例月薪 1萬(wàn)的一半不到；年薪 10 萬(wàn)以上，屬 高收入的白領(lǐng)，養(yǎng)老仍無(wú)保障，那么一般普通的白領(lǐng)，就更要為養(yǎng)老發(fā)愁了。 即使是土生土長(zhǎng)的上海人，買(mǎi)了廉價(jià)的房改房安家后，隨著兒女的成長(zhǎng)，對(duì)新增房產(chǎn)的需求也越來(lái)越迫切，以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)來(lái)看，是無(wú)論無(wú)何都買(mǎi)不起一套新的商品房。 歸結(jié)言之，退休養(yǎng)老期間，上海等大城市消費(fèi)水平過(guò)高，不適宜居?。? （二） 置業(yè)北海 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁(yè) 共 29 頁(yè) 異地置業(yè) ，尋找最佳居所 北海，位于中國(guó)南方，北部灣畔，地處南亞熱帶，面臨北部灣，陽(yáng)光充足，雨量充沛，氣候溫和，植被豐茂，風(fēng)光旖旎。這些購(gòu)房者對(duì)大海有著 無(wú)比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在海邊的商品房成為其首選的度假“基地”。 10 月 16 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁(yè) 共 29 頁(yè) 日，一個(gè)由 45人組成的上海購(gòu)房團(tuán)抵達(dá) 北海 停留的 幾 天時(shí)間里， 續(xù)江浙購(gòu)房團(tuán)又掃了一次北海的房產(chǎn) 。 但從市場(chǎng)細(xì)分來(lái)看，別墅市場(chǎng)應(yīng)該有很大的潛力可挖，在異地購(gòu)買(mǎi)中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北海花園和華杰溫馨園等幾個(gè)別墅樓盤(pán)推出。2=50( 萬(wàn)戶(hù) )，如果這些空巢家庭有十分之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一項(xiàng)就會(huì)有（ +50）萬(wàn)戶(hù) 10%15 萬(wàn)元 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁(yè) 共 29 頁(yè) =(億元 )的巨大市場(chǎng)。 。 ” 事實(shí)上，鄰近的馬來(lái)西亞和泰國(guó)等國(guó)家，正在通過(guò)旅游，加強(qiáng)對(duì)日本、韓國(guó)等國(guó)家進(jìn)行宣傳，鼓勵(lì)老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來(lái)生活。其他幾個(gè)樓盤(pán)，都遠(yuǎn)離海邊，戶(hù)型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿(mǎn)足外地高端客戶(hù)的要求。但幾乎所有 業(yè)內(nèi)人士 都認(rèn)為，北海市目前超低價(jià)位住房升值潛力大，是驅(qū)動(dòng)江浙 、上海 購(gòu)房者入市的主要因素。目前，北海市此類(lèi)產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開(kāi)發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。北海的空氣特別清新，北海是個(gè)極具情調(diào)的濱海城市，海 、灘 、島 、湖 、山 、林自然風(fēng)光和眾多的歷史人文景觀(guān)，構(gòu)成一幅幅迷人、醉人的畫(huà)面，北海近海盛產(chǎn)珍珠，是著名的“南珠”之鄉(xiāng)。 第二 套房子就是為了 “ 養(yǎng)老 ” 的。薪水雖不多，但“ TMSK透明思考”，卻不可不在吧臺(tái)上喝一杯酒、喝一杯咖啡，隨意地看看琉璃進(jìn)入生活空間的另一種姿態(tài)；薪水雖然不多，但和平飯店里，因?yàn)闅q月而泛黃了的白色大理石，英式房間里生著壁爐，美式房間里有銀燭臺(tái)，西班牙式房間里放著老式的高柱子木床??卻又怎能讓人忘懷？薪水雖然不多，但夏奈兒、路易威登、康納利、 ESADA等眾多定級(jí)品牌的時(shí)裝、絲巾、領(lǐng)帶、真皮手袋和手套以及皮 制配飾 ? 至少有一件能緊跟全球時(shí)尚潮流?收入雖然不高，但卻不可不對(duì)自己不好，格調(diào)不可不高雅，品味不可不高！ 上海居住成本 2020 年 11月 16 日，上海房地產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站上海房地資源網(wǎng)即時(shí)滾動(dòng)信息顯示： 15 日上海市房地產(chǎn)網(wǎng)上成交均價(jià)首次突破萬(wàn)元關(guān)口。消費(fèi) 20年的時(shí)間太漫長(zhǎng)了，誰(shuí)都不知道會(huì)發(fā)生些什么樣的事情，所以要準(zhǔn)備多少錢(qián)養(yǎng)老，真的是一個(gè)很難說(shuō)清楚的問(wèn)題。可以說(shuō)，在未來(lái)幾十年中， 退休人員僅僅依靠社會(huì)保障系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)豐足的晚年生活是不現(xiàn)實(shí)的。 現(xiàn)在普遍的事實(shí)是，一個(gè)的白領(lǐng) 現(xiàn)在一個(gè)月大約可以?huà)昶甙饲г笥?，每個(gè)月幾乎都花得分文不剩。 針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群，有選擇的挑選出符合客戶(hù)群需要的媒體，投放廣告。同時(shí) 安置 四散的折疊椅和咖啡桌可用于休息或玩棋牌游戲。 地塊間綠化地 與 小區(qū)主出入口 銜接。 9. 園林景觀(guān)規(guī)劃 由于本項(xiàng)目為別墅盤(pán)，定位于中高 檔，其客戶(hù)群體屬于收入較高，對(duì)居家生活的環(huán)境要求較高。 所有戶(hù)型的公衛(wèi)布置既要考慮方便，又不至于太明顯招搖；主臥衛(wèi)生間盡量追求大而舒適，衛(wèi)生間和浴室、洗漱間可以考慮適當(dāng)分設(shè)。戶(hù)型可拆分和合并， 兩 功能 房之間有門(mén)相連，可打掉隔墻變 成一套住宅，大 房 也可以拆分成小 房；對(duì)于外墻，在需要的地方可以開(kāi)作通透的落地玻璃窗等， 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁(yè) 共 29 頁(yè) 保證業(yè)主能夠盡自己需要對(duì)戶(hù)型進(jìn)行 DIY設(shè)計(jì)。每戶(hù)均配置一個(gè)車(chē)位外，還應(yīng)該充分考慮臨時(shí)停車(chē)位。 5. 路網(wǎng)交通 小區(qū)主入口可考慮項(xiàng)目?jī)蓧K用之間的市政公共綠化用地；兩塊用地分別設(shè)置 整個(gè)居住區(qū)的消防、安全、輔助出口。戶(hù)與戶(hù)獨(dú)立，院落與院 落相連，成為 “ 聯(lián)院住宅 ” 。產(chǎn)品單一化可使客戶(hù)的背景更為同質(zhì)化，生活背景，社會(huì)身份、居住方式、思想意識(shí)等相似群體 共處同一社區(qū)，共同營(yíng)造