【正文】 對(duì)項(xiàng)目良好的包裝推廣等的操作，預(yù)計(jì)未來(lái)整盤(pán)均價(jià)可達(dá)到 5400元，并有望達(dá)到 5600元，因此目前定價(jià) 5200元，為未來(lái)留有一定的升值空間，也為未來(lái)銷(xiāo)售時(shí)價(jià)格調(diào)整留有一定的余地，同時(shí)也給客戶(hù)留有一定的升值預(yù)期。 ? 產(chǎn)權(quán)年限剩余 44年（標(biāo)準(zhǔn)為 50年），可從價(jià)格上考慮進(jìn)行彌補(bǔ)該劣勢(shì)。 ? 初次到開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展或在開(kāi)發(fā)區(qū)準(zhǔn)備長(zhǎng)期工作的外埠客戶(hù)群占 20%。 ? 少量的外商客戶(hù)用于自住的只占項(xiàng)目比例的 2%。 ?劣勢(shì)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 機(jī)會(huì)對(duì)所有項(xiàng)目都是均等的，尤其在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市時(shí)間相近的情況下，面臨著相互間最直接的面對(duì)面的競(jìng)爭(zhēng)，因此除了項(xiàng)目自身的特性外，銷(xiāo)售手段和包裝推廣等就更加重要了。 升值空間 5000元/平方米 產(chǎn)品定位 說(shuō)明：由于本項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，并基本改造完畢，因此本產(chǎn)品定位僅限于產(chǎn)品調(diào)整和未完成部分的補(bǔ)充。 ?住宅智能化 側(cè)重于個(gè)體住宅 ， 為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境 ， 是家庭個(gè)性化生活的技術(shù)平臺(tái) 。 終端信息發(fā)送至住戶(hù)端控制主機(jī)，主機(jī)根據(jù)住戶(hù)事先的設(shè)定以及事件的具體情況進(jìn)行響應(yīng)，部分信息在發(fā)送至住戶(hù)端控制主機(jī)的同時(shí)，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進(jìn)行記錄、備份與響應(yīng)； 住宅智能化的目標(biāo)是向住宅的個(gè)性部分提供管理平臺(tái)。 前期 后期 形象為主 賣(mài)點(diǎn)組合 改變形象 樹(shù)立形象 具體訴求 形象炒作 促進(jìn)銷(xiāo)售 ? 擬定核心戰(zhàn)略 推廣策略 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)乜蛇x擇的有效媒體較少，其次開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)模相對(duì)較小，因此口碑傳播非常重要，而本項(xiàng)目規(guī)模較小，也不適合進(jìn)行大規(guī)模推廣；所以我司認(rèn)為 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 將是本項(xiàng)目采用的主要推廣手段 以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主，其他推廣為輔 ? 推廣核心手段 推廣策略 ? 總體推廣戰(zhàn)略 以品牌促銷(xiāo)售，即品牌和市場(chǎng)雙占位的競(jìng)爭(zhēng)策略； 購(gòu)買(mǎi) 品牌 產(chǎn)品 客戶(hù) 塑造品牌 支撐品牌 放棄 猶豫 銷(xiāo)售完成 銷(xiāo)售終止 下一循環(huán) 操作流程 推廣策略 ? 擬定推廣思路 目標(biāo)客群 全市居民 目標(biāo)客群細(xì)分 穩(wěn)定推廣，針對(duì)傳達(dá) 節(jié)奏推廣，針對(duì)傳達(dá) 創(chuàng)知名、打品牌，樹(shù)形象 鞏固品牌，促進(jìn)銷(xiāo)售 維護(hù)品牌，穩(wěn)定銷(xiāo)售 廣而告之，強(qiáng)行灌輸 時(shí)間推進(jìn) 推廣策略 ? 擬定推廣思路 思路之一：先訴求形象，后訴求具體賣(mài)點(diǎn) 思路之二：前期高密度強(qiáng)勢(shì)推廣，后期穩(wěn)定推廣 入市形象最重要 形象公關(guān) 賣(mài)點(diǎn)促銷(xiāo) 維護(hù)形象并進(jìn)行促銷(xiāo) 前期造勢(shì) 樹(shù)立形象和知名度 賺取利潤(rùn) 推廣策略 ? 實(shí)施策略 啟動(dòng)市場(chǎng)，鎖定目標(biāo)受眾， 確立鮮明形象 刺激市場(chǎng)，引起反應(yīng) 復(fù)合式強(qiáng)勢(shì)推廣 針對(duì)性焦點(diǎn)出擊 進(jìn)行培育 擴(kuò)張 1 2 4 3 5 成熟 實(shí)施步驟 推廣策略 ? 實(shí)施手段 1. 新聞宣傳攻勢(shì)： 根據(jù)各個(gè)節(jié)點(diǎn)，制造新聞熱點(diǎn)，展開(kāi)新聞宣傳攻勢(shì)； 2. 媒體軟性炒作： 建立良好媒介關(guān)系，品牌核心價(jià)值與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念滲透； 3. 政府公共關(guān)系： 利用政府的重視支持，進(jìn)行推廣； 4. 客戶(hù)通訊滲透： 生活文化在客戶(hù)層面的深入滲透；（中后期） 5. 企業(yè)人物包裝： 接受媒體專(zhuān)訪(fǎng)，發(fā)表各類(lèi)有深刻思想的文章； 6. 營(yíng)造業(yè)內(nèi)影響： 積極參與業(yè)內(nèi)各種研討會(huì)、沙龍及權(quán)威性的專(zhuān)業(yè)評(píng)比； 7. 報(bào)紙平面廣告 ：項(xiàng)目形象相對(duì)直觀(guān)的展示； 籌備期（認(rèn)購(gòu)） 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 持續(xù)期 強(qiáng)銷(xiāo)期 4月 —— 7月 11月 —— 12月 10月 1月 —— 3月 本項(xiàng)目是小盤(pán)，總體來(lái)說(shuō)“短、平、快”的策略是我們的整體方向。 推廣計(jì)劃 ? 推廣主題（ slogan ） 少數(shù)派的定制生活 說(shuō)明：把形象定位濃縮應(yīng)用于 slogan，更加能夠直觀(guān)體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵和品質(zhì)； 要點(diǎn)： 作為項(xiàng)目的推廣主線(xiàn)，自始至終貫穿著“少數(shù)派的定制生活”的概念，無(wú)時(shí)無(wú)刻不對(duì)消費(fèi)者傳達(dá)著一種全新的生活理念； 推廣計(jì)劃 ? 分階段訴求 銷(xiāo)售階段 時(shí)間跨度 訴求內(nèi)容 目的 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 10月 項(xiàng)目形象 “為少數(shù)人定制的上品生活 ” 在市場(chǎng)上初步樹(shù)立項(xiàng)目形象 價(jià)格測(cè)試及調(diào)整 客戶(hù)定位測(cè)試及調(diào)整 積累客戶(hù)，迎接開(kāi)盤(pán) 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 1112月 分訴求 “五星級(jí)的家 ”等 項(xiàng)目品質(zhì) 樣板間開(kāi)放 會(huì)所功能介紹等 注重宣傳策略，配合各種公關(guān)活動(dòng)，利用立體交叉宣傳網(wǎng)絡(luò)，打開(kāi)項(xiàng)目知名度，在 1112月銷(xiāo)售淡季中產(chǎn)生奇跡，形成熱銷(xiāo)的局面 持續(xù)期 13月 各分賣(mài)點(diǎn)一一闡述 戶(hù)型格局、景觀(guān)、配套、裝修、升值潛力等 通過(guò)對(duì)不同賣(mài)點(diǎn)的分別訴求，吸引不同喜好的客戶(hù)，將熱銷(xiāo)的局面延續(xù)下去，并盡量保持住熱銷(xiāo)勢(shì)頭 二次強(qiáng)銷(xiāo)期 4— 7月 業(yè)主口碑傳播、物業(yè)管理、準(zhǔn)現(xiàn)房品質(zhì)等項(xiàng)目后期賣(mài)點(diǎn) 通過(guò)宣傳策略，利用項(xiàng)目各種優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展 “老帶新 ”，掀起銷(xiāo)售的第二次高潮 推廣計(jì)劃 銷(xiāo)售階段 時(shí)間跨度 推廣手段 推廣目的 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 10月 軟文、新聞炒作、廣告牌、車(chē)體廣告 轉(zhuǎn)變以前的不良口碑，提高項(xiàng)目的知名度，吸引目標(biāo)客戶(hù)群前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)，概念炒作 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 1112月 報(bào)紙廣告、形象廣告、促銷(xiāo)活動(dòng)、廣告牌、車(chē)體廣告 在市場(chǎng)上牢固確立項(xiàng)目的認(rèn)知度，爭(zhēng)取前期客戶(hù)迅速成交，使項(xiàng)目銷(xiāo)售狀態(tài)呈現(xiàn)熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì) 持續(xù)期 13月 促銷(xiāo)活動(dòng)、個(gè)性宣傳、廣告牌、車(chē)體廣告 盡量保持住銷(xiāo)售勢(shì)頭，邊成交邊積累客戶(hù)，為下一次強(qiáng)銷(xiāo)期做好準(zhǔn)備 二次強(qiáng)銷(xiāo)期 4— 7月 加大報(bào)紙廣告、形象廣告、促銷(xiāo)活動(dòng)、廣告牌、車(chē)體廣告 快速消化上一階段積累的客戶(hù)，開(kāi)展客戶(hù)公關(guān)，維持項(xiàng)目聲譽(yù)，促進(jìn)成交 ? 推廣手段 推廣計(jì)劃 ? 第一階段 —— 導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期） 廣告重點(diǎn) ：項(xiàng)目形象導(dǎo)入，以炒作新聞和軟文炒作為主，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)形象 ? 軟文投放策略建議 ? 新聞（軟文）炒作要集中投放，我們可以投放 23期，首先以扭轉(zhuǎn)舊口碑，樹(shù)立新形象為主題，之后以項(xiàng)目形象的概念炒作為主題，在市場(chǎng)上產(chǎn)生新聞效應(yīng)。 2. 系列賣(mài)點(diǎn)廣告，用概念化的語(yǔ)言傳達(dá)賣(mài)點(diǎn)，留給受眾美侖 美奐的想象空間 (公布售價(jià) ) 3. SP活動(dòng)：根據(jù)銷(xiāo)售情況制訂促銷(xiāo)政策； 或采取滾動(dòng)式抽獎(jiǎng)，或采取“日日金”活動(dòng)，以有效刺激市場(chǎng)。 推廣預(yù)算 推廣預(yù)算 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通常房地產(chǎn)的推廣費(fèi)用占銷(xiāo)售總額的 3%5%，考慮到本項(xiàng)目規(guī)模較小，及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)因素，建議本項(xiàng)目推廣費(fèi)用為銷(xiāo)售總額的 3%左右為宜。 ? 強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。 ? 把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，將會(huì)更有益。 ? 讓流程說(shuō)話(huà)，流程是將說(shuō)轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 15:33:1115: ? 等待。人的每一步行動(dòng)都在書(shū)寫(xiě)自己的歷史。喬丹也需要隊(duì)友來(lái)一起打比賽。 , February 9, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023年 2月 9日星期四 3時(shí) 33分 11秒 15:33:119 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 9日星期四 下午 3時(shí) 33分 11秒 15:33: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 9日星期四 3時(shí) 33分 11秒 15:33:119 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , February 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :33:1115:33Feb239Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。如果你自己的信念還站立的話(huà)。 ? 速度就是一切，它是競(jìng)爭(zhēng)不可或缺的因素。 ? 千方百計(jì)請(qǐng)一個(gè)高招的專(zhuān)家醫(yī)生，還不如請(qǐng)一個(gè)隨叫隨到且價(jià)格便宜的江湖郎中。 ? 微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個(gè)月。任何事情想到就去做 !立即行動(dòng) ! ? 如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會(huì)把它在這個(gè)領(lǐng)域的生意買(mǎi)掉或退出這個(gè)領(lǐng)域。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)。 合理有效的推廣不但能使項(xiàng)目順利銷(xiāo)售，也能夠使銷(xiāo)售價(jià)格得到一定的提升。 公共傳播 ： 1. 品牌提升階段； ，開(kāi)展系列促銷(xiāo)活動(dòng)，促進(jìn)銷(xiāo)售，完成目標(biāo)； 推廣策略 ? 第四階段 —— 二次強(qiáng)銷(xiāo)期 推廣策略 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 公關(guān)活動(dòng) 促銷(xiāo)活動(dòng) 時(shí)間節(jié)點(diǎn)：節(jié)假日活動(dòng)（如五一、六一、圣誕、元旦等）；項(xiàng)目進(jìn)程 （如奠基、開(kāi)盤(pán)、封頂、入住等） 給客戶(hù)一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠（如打折、贈(zèng)送 … 等），刺激購(gòu)買(mǎi)欲望； 采取一定的措施，鼓勵(lì)老客戶(hù)帶新客戶(hù) 客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo) 發(fā)展商利用自身資源，組織團(tuán)購(gòu) 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo) 制造熱銷(xiāo)氣氛，刺激客戶(hù)落訂 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) ? 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 活動(dòng)目標(biāo)人群：選擇目標(biāo)客戶(hù)或意向客戶(hù)進(jìn)行有針對(duì)性的推廣，達(dá)到“一對(duì)一”的推廣目的，增強(qiáng)推廣的效率。 ? 《丹頂鶴的現(xiàn)在和未來(lái)》炒作項(xiàng)目現(xiàn)在的高品質(zhì)的物業(yè)形象。 “前期鋪墊 ——強(qiáng)勢(shì)入市 ——穩(wěn)定推廣 ——后期延續(xù)” 推廣策略 ? 分期推廣策略 推廣策略 ? 分期推廣策略 開(kāi)盤(pán) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 正式銷(xiāo)售 導(dǎo)入期 開(kāi)盤(pán)期 持續(xù) 期 強(qiáng)銷(xiāo) 期 品牌培育 啟動(dòng)市場(chǎng) 完成開(kāi)盤(pán)之前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工