【正文】 果在廣告宣傳時僅僅進行賣點的簡單羅列，必將造成廣告的繁雜，晟亂和缺乏條理性，從而造成廣告效果的削弱和消解。完成抽象賣點的傳播和新增賣點的創(chuàng)造地段、房型、環(huán)境、建材、配套等物性賣點通常較容易被目標(biāo)客戶認(rèn)知和接受，而一些主觀性的、抽象的和新生的賣點（如本案的“新生活主義”規(guī)劃理念、城市規(guī)劃帶來的地段成長性等）則或因其不確定的形態(tài)，或因其寄予新生事物的陌生感使它們不易被目標(biāo)客戶認(rèn)知和接受。項目廣告推廣的戰(zhàn)略概念的炒作 概念一：新生活概念本本案的規(guī)劃中，多個功能模塊的一體化配置、所處地段的都市核心位置以及周邊配套的多元化，都體現(xiàn)了新生活概念的核心觀點，加之本案所處傳統(tǒng)商業(yè)拓展區(qū)域與行政文化主流區(qū)域，周邊人文景觀、整體素質(zhì)都具有明顯優(yōu)勢，更是新生活概念的表現(xiàn)支點。我們還可以認(rèn)識到，新生活概念作為一種生活理念，其精神層面是的內(nèi)涵提供了既廣且深的炒作空間，利于將概念炒作變得入、豐滿。項目廣告推廣的狀態(tài)大量的廣告活動策劃、創(chuàng)意、設(shè)計制作、發(fā)布等任務(wù)需要在相當(dāng)緊迫的時間內(nèi)緊鑼密鼓地完成。項目廣告推廣的目標(biāo)1.項目的賣點送達目標(biāo)客戶并影響其判斷，創(chuàng)造大范圍人群的購買欲望；項目作為新生活概念先導(dǎo)者和先進辦公物業(yè)的形象廣為流傳、深入人心。買點概論前所未有的酒店式物管服務(wù)：商務(wù)公寓的酒店式服務(wù)不是對傳統(tǒng)寫字樓物管服務(wù)的簡單改良，而是一種真正基于現(xiàn)代化酒店服務(wù)理念的物管服務(wù)新模式；多樣化的戶型規(guī)劃：商務(wù)公寓的規(guī)劃中，有適于創(chuàng)作型公司使用的標(biāo)準(zhǔn)間式辦公單位，有適于小規(guī)模公司使用的套間式辦公單位，有適于較大規(guī)模公司使用的大開間敞開式辦公單位，還有貼合公司形象宣傳需要而量身定做的內(nèi)中庭復(fù)式辦公單元。酒店會所設(shè)計：商務(wù)公寓的會所設(shè)計充滿創(chuàng)新意識和人本關(guān)懷的理念，設(shè)置咖啡館、文藝沙龍、美容健身中心、工作快餐廳、商務(wù)洽談室、家政服務(wù)中心、商務(wù)中心、多功能會議廳、室內(nèi)游泳池等服務(wù)功能，充分滿足了辦公單位的商務(wù)活動需要和職場白領(lǐng)的生活需要嶄新詮釋了現(xiàn)代化寫字樓的真正含義。商務(wù)公寓配備了三部自動聯(lián)網(wǎng)的高速電梯，解決了高層垂直交通不暢的問題。地段優(yōu)勢：本案地處壽春路與蒙城路交叉口，西側(cè)為蒙城路，南側(cè)為壽春路，毗鄰杏花公園，坐擁傳統(tǒng)辦公中心、文教中心、人居中心的豐富積淀，周邊金融機構(gòu)、星級酒店云集、知名學(xué)府、政務(wù)機關(guān)遍布，交通出行四通八達，信息交換暢行無阻，充分滿足了現(xiàn)代辦公對人流、物流、信息流的快節(jié)奏需要。９、杏花商業(yè)中心，一個財富成長的地方。定位：酒店式商務(wù)公寓——頂級寫字樓的嶄新詮釋廣告脈絡(luò)”項目的各個賣點以“對頂級寫字樓”的“詮釋”來一一展開，達到既炒作概念，又整合傳播賣點，同時還滿足了廣告宣傳的差異化需要。本案的商、住、辦公一體式新生活概念規(guī)劃是一種新理念，缺乏廣泛的社會認(rèn)知度。本案所處地段不是傳統(tǒng)意義是的商業(yè)中心，而是傳統(tǒng)商業(yè)中心的順延區(qū)域，所以根據(jù)本案所處的區(qū)域地位需做形象引導(dǎo)才可獲得社會關(guān)注和認(rèn)可。合肥是作為區(qū)域中心城市的交通位置、人物流狀況、經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r等。因此，本案的廣告宣傳中，項目的形象性宣傳顯的必不可少。本案自身性質(zhì)及營銷策略決定了廣告的目標(biāo)群體具有一定的特定性和集中性，在茫茫人海在要保證大范圍廣告投送能順利抵達這些非分散性目標(biāo)群體，得到注意并獲得反饋存在很大的不確定性。本按的目標(biāo)受眾分布于發(fā)達地區(qū)及高收入人群中，單純依靠大范圍廣告達到促銷目的需要大幅提高廣告的投放數(shù)量，從而使廣告預(yù)算大幅增加。本案屬合肥市高檔樓盤，區(qū)域地位優(yōu)越，因此用途應(yīng)指向為高端商業(yè)業(yè)態(tài)，必需通過一些專業(yè)性、學(xué)術(shù)性較強的特殊方式進行廣告宣傳，才能貼合本案的形象定位和目標(biāo)群體特征。通過以上分析，我們可對廣告的組合戰(zhàn)略得出如下一個大致的方針：大范圍形象廣告造勢，特定范圍直接廣告促銷廣告風(fēng)格：精、準(zhǔn)、雅、全精：指廣告不駁雜，主要訴求明晰，不拖泥帶水，不拐彎抹角。全：廣告信息全面，廣告目標(biāo)全面，廣告方式全面。專家論證會：題：締造新都市經(jīng)濟圈傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展組織單位：市招商辦、徽商地產(chǎn)、省內(nèi)知名媒體（如上海、寧波、溫州等）相關(guān)廣告活動：現(xiàn)場廣告推廣、與會者口碑推廣、報紙軟廣告及時投放。次專號可以相關(guān)人士或?qū)＜艺撟C會與會者發(fā)言的形式發(fā)表，并在同一個版面同步發(fā)布項目形象硬廣告以加強效果。主題與專家論證會一致。主題：合肥人的時尚之都/前所未有的商品位購物體驗。網(wǎng)絡(luò)促銷：專業(yè)商業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)公告版信息發(fā)布。引導(dǎo)期主題樓盤整體形象，各功能模塊賣點對各功能模塊的理念炒作、形象塑造、賣點傳播樓盤形象識別系統(tǒng)樓盤形象標(biāo)準(zhǔn)畫面；主要賣點簡要陳述；電話；地址；開發(fā)商、建筑商、廣告商、區(qū)位圖等樓盤總體形象標(biāo)準(zhǔn)畫面；“一種前所未有的都市新生活”樓盤總體形象標(biāo)準(zhǔn)畫面；“徽商寫字樓形象導(dǎo)入，三個功能模塊簡介，寫字樓主要賣點表達，對內(nèi)部認(rèn)購期的預(yù)報，內(nèi)部認(rèn)購期優(yōu)惠政策VIP金卡制作與內(nèi)部認(rèn)購期派發(fā)，持卡人可在開盤慶典是享受VIP待遇，并可參加有獎活動內(nèi)部認(rèn)購期開始日售樓部環(huán)境渲染活動現(xiàn)場POP宣傳及口碑效應(yīng)賀年卡、年歷卡制作用于商場招商DM直投和售樓部派發(fā)商業(yè)中心招商VCD光盤、招商推介會意向詢問表、回執(zhí)的設(shè)計制作用于商場招商DM直投二、主題“與嶄新力量的擁抱”杏花公寓今日起起接受內(nèi)部認(rèn)購一種嶄新的人居模式的我市誕生本軟文應(yīng)與當(dāng)日報紙硬廣告置于相鄰版面上引起讀者的關(guān)聯(lián)性閱讀專家論證會（會議的組織、會場的布置、會場的主席臺背景的設(shè)計、會場外宣傳條幅等）通過論證會導(dǎo)出本項目的絕佳地段優(yōu)勢，為樓盤形象創(chuàng)造先天的地段優(yōu)勢，為報紙軟文提供主題報紙?zhí)貏e企劃專題結(jié)合專家論證會的事件宣傳第四次報廣（全彩整版）對戶型進行介紹，形象及賣點的宣傳，為內(nèi)部認(rèn)購吸納人氣招商宣傳畫冊設(shè)計完畢杏花公寓高品位商業(yè)中心“徽商宣傳項目和主要賣點，預(yù)告開盤日期，為開盤凝聚人氣第二次報紙軟文與當(dāng)天報紙硬廣告配合，為開盤集聚人氣第三次報紙軟文為開盤集聚人氣商業(yè)中心DM直招商廣告發(fā)出杏花公寓招商信息杏花公寓，X月日盛大開盤，與您相約！”“正在接受內(nèi)部認(rèn)購”第七次報廣（全彩整版）杏花公寓，明日開盤”樓盤形象宣傳開盤前一天造勢，預(yù)告開盤當(dāng)天下定優(yōu)惠政策，開盤慶典活動安排開盤現(xiàn)場布置會場的主席臺背景的設(shè)計、展板，刀旗，顯示系統(tǒng)，氣球，彩虹門、紅地毯，條幅，摸獎箱，禮儀小姐，樂隊，主持人等 三、內(nèi)容杏花公寓，今日盛大開盤”現(xiàn)代化都市建設(shè)中，如何完成都市商業(yè)業(yè)態(tài)的整體提升酒店式服務(wù)現(xiàn)代化寫字樓物管服務(wù)的新模式。杏花公寓，正在熱銷中”XX會長論壇昨日在我市召開徽商對樓盤配套進行宣傳第十一次報廣（全彩整版）對辦公戶型賣點的宣傳第十二次報廣（全彩整版）對商務(wù)公寓的電梯的宣傳第十三次報廣（全彩整版）對辦公戶型賣點的宣傳第十四次報廣（全彩整版）對商務(wù)公寓地段和周邊配套的宣傳第十五次報廣（全彩整版）對樓盤泊車位的宣傳第十六次報廣（全彩整版）杏花公寓，就是投資的未來主題推介會舉辦城市、會場方案、日程、與會人士、宣傳方案等撲面而來的新生活浪潮XXX推介會，即將開幕商業(yè)中心招商生活本質(zhì)高品位購物設(shè)施的完美呈現(xiàn)——XXX進駐商業(yè)中心徽商視銷售情況介紹，余房推介（視銷售情況介紹）第六次報紙軟文杏花公寓現(xiàn)在情況主體落架徽商對新生活主義生活模式的示例性描述，主要塑造樓盤的形象，亦可起到促進余房的銷售第二十三次報廣（全彩整版）對新生活概念宣傳在這里，我感覺到都市的心跳——真正的都市生活內(nèi)外形象宣傳第二十四次報廣（全彩整版）對交房典禮的文件宣傳，樹立項目形象，刺激尾房的銷售銷售及價格建議 主題式商業(yè)群本案商業(yè)具有一定規(guī)模，可以考慮采用統(tǒng)一規(guī)劃，形成大規(guī)模主題式商業(yè)形態(tài)，并將項目定位為高檔次，以便與傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)分，提高投資者的信心。從經(jīng)營的角度考慮，將商業(yè)區(qū)細分便于吸引相關(guān)的行業(yè)投資者前來投資購房。目的是在產(chǎn)品正式推向市場前，盡量考慮并解決銷售阻力。C、強銷期：開盤及銷售前期，盡量完成銷售任務(wù)，但要做好銷售控制，以達到張弛有度，主動控制市場。開高走：建議價格定位在商業(yè)6800元/平方米起價，商務(wù)公寓3800元/平方米，均價4200元/平方米目的：先聲奪人，強占市場份額對比物業(yè)：杏花商業(yè)中心=======安徽國際商務(wù)中心精裝房：目的：提高物業(yè)品質(zhì)、創(chuàng)造消費主流。由于物業(yè)總價較高，業(yè)主付款壓力的情況，因此應(yīng)采用靈活的付款方式，緩解業(yè)主的資金壓力。、一次性付款給予相應(yīng)折扣C、先租后售D、以租代售方案（一）您愿意在家里與公園對話嗎？在這里，您可以體驗商場、辦公、公寓的高品位；在這里，您可以享受每天時尚的都市生活；在這里，您可以就近享受現(xiàn)代化的城市交通工具；在這里，您可以參與建筑與人文環(huán)境自然風(fēng)光的對話；在這里，您可以徜徉于繁華的都市、寧靜的公園；在這里，您可以享受文明社會所擁有的一切；“徽商方案（二）童年的夢想，而今的現(xiàn)實從小我們家鄉(xiāng)是一個住戶密集，一人巷連接著馬路，凌亂的民宅亂而無序，低矮的住房缺少陽光（配合舊住宅的照片或照片畫面），那時我就立志創(chuàng)業(yè)改變這一切……如今，歷經(jīng)歲月的磨難，我成為一家自主經(jīng)營公司的總裁。這里有陽光、草坪、公園、鬧市、超市、銀行、完善的周邊環(huán)境、便利的交通、大都市的風(fēng)采，這里全包括！現(xiàn)今我在這里開公司，一舉圓我童年的美夢！真乃是：歷盡滄桑尋家園，杏花公寓圓我夢；廣告詞一、杏花公寓置業(yè)興鄉(xiāng)之選。借問經(jīng)商置業(yè)哪去！徽商經(jīng)商置業(yè)在鬧市－—您最佳的選擇！四、五、六、七、杏花公寓八、現(xiàn)代生活的最佳去處，人文環(huán)境的絕美選擇；十、藍天呼應(yīng)著白云大地包攬著萬物磨難鍛造著人生居宅觀賞著風(fēng)景十一、在您生命中的每一天，我愿伴您度過快樂人生！②、劣勢：a、距離路邊太近，流動人口較多，給人感覺不夠安全；b、未能人車分流；c、商居相融，且戶型較小，居住者會感覺私密性不是很強。三、目的使本已優(yōu)勢凸現(xiàn)的項目獲得更大的市場份額，及更多消費者的青睞?；丈绦踊ü㈨椖康陌舜髽?biāo)準(zhǔn) （1）帶有城市空間的開放和共享的氣息，這是CBD（2）CBD街區(qū)的魅力在于它不冷酷和森嚴(yán)，不再是封閉的裙樓，它是開放的沒有圍墻的，它給了我們寬大的廣場般的空曠，甚至摒棄稍高的臺階，任何人都可以在這里走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的價值在于，它已經(jīng)把人當(dāng)作了風(fēng)景的主題，也不缺乏小景的點綴。有秩序的雅致店鋪和穿梭的人群，尊貴的建筑和人之間是融合和交匯的關(guān)系。私家領(lǐng)域CBD住宅的最大價值在于既可達到與城市空間、國際氣息的最大5融合，同時又可以享受自己的私家領(lǐng)域。腳下是繁華市景，滾滾紅塵；身外則是優(yōu)雅安靜的私家領(lǐng)地。特定客戶CBD我們在CBD理論中已經(jīng)知道，能擁有CBD的地方都是區(qū)域性、國際性的城市。作為由政府定位，并積極推進建設(shè)的專門為國際性跨國公司商務(wù)活動提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境的CBD，其“國際化‘水平是其他區(qū)域難以比擬的，它將是一個城市最繁華、最具有經(jīng)濟實力，最具投資價值的所在。（5）由于與一般的住宅客戶層面的不同，客戶的用途也不盡相同。CBD的將來是這樣的：匯聚了城市的精華和財富，CBD的住宅也就決不應(yīng)該只是第一居住的功能，而應(yīng)該是彈性的，可以自住，也可以出租，可以是第一居所，也可以是第二居所，居住在其中的可以是中國人，也可以是國際人。國際配套愜意的居住，可以設(shè)置恒溫泳池、室外泳池；家庭工作室和客戶的商務(wù)層次高帶來了黑白鞋會所；為了不同功能的居住，還可以預(yù)留雙重空調(diào)位，把選擇留給使用人；為了暢通的交流和個人的私密，出現(xiàn)了開放街區(qū)，私家領(lǐng)域；為滿足國際客戶和租戶的需要，設(shè)置國際衛(wèi)星接收系統(tǒng)，在衛(wèi)生間里設(shè)置電視和網(wǎng)絡(luò)接口；這一切構(gòu)成了一個CBD國際住宅的必要配套。國際視野（8）居住在CBD的住宅中，生活本身就有不可避免的展示，社區(qū)的氛圍和人群特征，在不經(jīng)意間顯露著居住者在社會中的位置和品位。當(dāng)別人還在回家的車陣中不能自拔，CBD的居住者已經(jīng)在泳池中不一天的