【正文】 原作者所有 ) 第 18 頁 共 29 頁 B、 居住小區(qū)組團(tuán)內(nèi)的宅前小路設(shè) 2． 5米寬的單行道（在組團(tuán)內(nèi)不穿行，僅局部有小場地） ，區(qū)別于環(huán)行車道的盡端車行道，既保證車輛能通到每戶或每棟門口，又最大限度地減少對住戶的干擾； C、 作為小區(qū)主要景觀帶的步行道與車行道完全分離，既可作人行步道，也可作為供住戶運(yùn)動的慢跑徑道。做到人車分流。 5. 路網(wǎng)交通 小區(qū)主入口可考慮項(xiàng)目兩塊用之間的市政公共綠化用地；兩塊用地分別設(shè)置 整個(gè)居住區(qū)的消防、安全、輔助出口。 4. 規(guī)劃分區(qū) 建筑組團(tuán) 小 區(qū)規(guī)劃 按地塊地分割可 分為 兩個(gè)區(qū) ， 每個(gè)區(qū)都可單獨(dú)形成一個(gè)區(qū)，每個(gè)區(qū)由若干個(gè)組 團(tuán)組成，每個(gè)組團(tuán)又諾干棟小獨(dú)棟 弱圍合而成。 中庭花園作為整個(gè)社區(qū)園藝景觀的集中表現(xiàn)，但與各組團(tuán)之間整合作一個(gè)整體。組團(tuán)之間與中庭花園和社區(qū)公共用地在銜接上 充分 利用道路、綠化、景觀小品作充分的過渡。戶與戶獨(dú)立，院落與院 落相連，成為 “ 聯(lián)院住宅 ” 。處理好建筑群輪戶與戶花園之間，單戶的小花園的怎樣融入整個(gè)社區(qū)大花園關(guān)系，要做到建筑與園藝互為風(fēng)景，使整體建筑的每一個(gè)細(xì)節(jié)都實(shí)現(xiàn)著風(fēng)景的功能，盡量實(shí)現(xiàn)戶戶通風(fēng)透亮、戶戶擁有景觀。而應(yīng)相互呼應(yīng)互成風(fēng)景。 2. 產(chǎn)品體系及面積配比 本項(xiàng)目定位于小獨(dú)棟，建筑面積在 180～ 240平方米之間。產(chǎn)品單一化可使客戶的背景更為同質(zhì)化，生活背景，社會身份、居住方式、思想意識等相似群體 共處同一社區(qū)，共同營造屬于自己階層的社區(qū)文化，強(qiáng)化了歸屬感。 有相對明確的客戶群定位， 產(chǎn)品單一 化 就不會 導(dǎo)致在客戶群定位 上的 模糊 。作為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)、形象較高的項(xiàng)目， 產(chǎn)品 系列應(yīng)避免出現(xiàn)開發(fā)商為獲取更高利潤而將純別墅社區(qū)規(guī)劃成為聯(lián)排、疊拼、甚至低層樓中樓等大雜燴，而降低整個(gè)樓盤 形象。 規(guī)劃構(gòu)思及要點(diǎn) 1. 單一高尚 型 別墅 社區(qū) “ 別墅，始終是少數(shù)人的奢侈 ” 。 第五章 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃與環(huán)藝 創(chuàng)意 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目背景 （略） 地塊資源 （略） 區(qū)域狀況 交通 （略） 開發(fā) （略） 配套 （略） 發(fā)展定位 經(jīng)過對本地塊資源條件評價(jià)及北海房地產(chǎn)市場綜合分析，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢和物業(yè)特點(diǎn)，我們初步將項(xiàng)目發(fā)展概念描繪為： 本 項(xiàng)目占地分為兩塊，被市政規(guī)劃綠化帶相隔，一塊約 31畝，一塊約 49畝，合計(jì) 80余畝。 市面上別墅形象以歐美風(fēng)格為多，開發(fā)商和設(shè)計(jì)者并非對歐美的建筑進(jìn)行過深入細(xì)致的研究，大多顯得不倫不類，在各種古典符號的堆砌中，形式、比例、尺度、韻律完全脫離了真正歐美風(fēng)格的真意。因此，在目前 一些 別墅產(chǎn)品甚至和農(nóng)民住宅并無二致。建筑風(fēng)格 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 29 頁 目前 北海 別墅產(chǎn)品往往以暴富式的張揚(yáng) ，而 缺乏有品位的優(yōu)雅。如廚房考慮到中、西烹飪間的分隔、衛(wèi)生間大小要滿足追求舒適享受的需要，更衣室也不能太促狹等，室內(nèi)空間的趣味性和流動性和平面布局的結(jié)合都是戶型設(shè)計(jì)中需要考慮的重點(diǎn)內(nèi)容。會客空間、家庭生活空間也要考慮其合理的尺度，并與家具的形式、尺寸和擺放相結(jié)合。戶型 對于 高檔 別墅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，需要在功能的細(xì)化、空間尺度的準(zhǔn)確把握及空間氣氛的營造上多做文章。將生活空間從室內(nèi)擴(kuò)展大室外，這也是別墅住宅品質(zhì)的主要體現(xiàn)。 別墅的本質(zhì)是奢侈 ，別墅的概念不僅包括建筑本身，更重要的是自家的庭院。庭院 別墅是整個(gè)住宅市場上的金字塔產(chǎn)品。 迎合客戶需要， 挖掘客戶潛在需求 ，使之成為一個(gè)為客戶量身定造的高品質(zhì)社區(qū)。 （二） 高檔獨(dú)棟 別墅本身就是少數(shù)人的產(chǎn)品，純獨(dú)棟更是代表了眾多流派別墅中的的定級標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了一種身份和地位的尊容。 小獨(dú)棟“八大標(biāo)準(zhǔn)” 標(biāo)準(zhǔn)之一：獨(dú)立住宅，獨(dú)門獨(dú)戶、有天有地，有家庭的私密空間；獨(dú)立私家花園； 標(biāo)準(zhǔn)之二：適合作“第一居所”；能達(dá)到邊享受邊增值的完美置業(yè)目的； 標(biāo)準(zhǔn)之三：舒 適實(shí)用，不求奢華，面積為 180 ~250 平方米，布局合理，滿足三口至五口之家高品質(zhì)居?。? 更甚者，在建筑上用框架結(jié)構(gòu)，戶型的設(shè)計(jì)上就可以 進(jìn)行模塊式組合 ，業(yè)主可以根據(jù)自身需要，在框架允許的范圍內(nèi)，自行組合。地上 2 層 ～ 3 層結(jié)構(gòu)，四面通透。諾干個(gè)別墅組團(tuán)和諧相對，各居住組團(tuán)相對緊湊，向心圍合，形成大面積共享花園中庭。拒絕速成建筑，追尋創(chuàng)新和獨(dú)有，關(guān)注建筑本質(zhì)，我們規(guī)劃 的小獨(dú)棟別墅在居住模式上是 純粹的獨(dú)棟別墅 。 獨(dú)立住宅 應(yīng)該最大限度地滿足別墅的生活需求，如擁有兩個(gè)方臥、大空間挑空等，應(yīng)該通過精確的尺度分析、優(yōu)秀的套房設(shè)計(jì)在空間上進(jìn)行發(fā)揮。對比部分電梯公寓或花園洋房，購房者既享受了獨(dú)棟別墅的品質(zhì)，又有一個(gè)可以承受的房屋總價(jià)。 在項(xiàng)目的產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)上，充分考慮目標(biāo)客戶個(gè)性、文化的因素，目標(biāo)客戶所在地的社會背景和文化背景，以目標(biāo)客戶的需求為導(dǎo)向，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 獨(dú)棟豪華價(jià)格在 100 萬以上，價(jià)格體系可參照華杰馨園 而定。 小獨(dú)棟均價(jià)控制在 50 萬左右，大概在 45～ 60 萬之間。 客戶已經(jīng)集中在了我們常說的“金字塔”塔尖的階層，和暴發(fā)戶階層。能買得起 100 萬左右的別墅，已經(jīng)將“客戶一” 2 和 3 大部分都去掉了。包括樓盤的整個(gè)規(guī)劃，園藝設(shè)計(jì)、戶型架構(gòu)、還有看不見， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 29 頁 卻客觀存在的 社區(qū)文化 。在客戶層面上，我們大膽地預(yù)測，除了區(qū)外一線城市外，還應(yīng)該充分挖掘北海本地、南寧等區(qū)內(nèi)市場的客戶。 由以上三個(gè)消費(fèi)群體，我們不難進(jìn)行進(jìn)一步的推斷，由于房價(jià)的低廉，在一線發(fā)達(dá)城市具備一定技能，有 5～ 10 年工作經(jīng)歷的都有有在北海置業(yè)購房的能力。 甚至對于小資、白領(lǐng)一層的人士。度假場所的一個(gè)總價(jià)不高的別墅，既能滿足對別墅生活的渴望，又能時(shí)常進(jìn)行輕松愉悅的度假生活。同樣的一個(gè)理由，在大城市的別墅對于他們而言仍然是一種奢侈，對于聯(lián)排之類的“偽別墅”卻也看不上眼。該群體不具備千萬級的消費(fèi)能力，但對別墅的熱愛卻超出了一般的想象。 對于社會的中產(chǎn)階級。正是因?yàn)樵撾A級房產(chǎn)物業(yè)眾多，在一線和發(fā)達(dá)城市置業(yè)成本過高，會適當(dāng)?shù)脑谝恍┞糜巍⒂^光、風(fēng)景的二、甚是三線城市置業(yè)，即是作為投資，又可作為不動產(chǎn)。 對于社會頂層階級而言，小獨(dú)棟作為在海濱城市一個(gè)休閑度假場所，是該階層人士眾多房產(chǎn)物業(yè)之一。 客戶構(gòu)成一： 當(dāng)項(xiàng)目定位為小獨(dú)棟時(shí)，我們的目標(biāo)客戶群體來源廣泛。 度假休閑別墅將是北海別墅一個(gè)重要組成部分。 此外，度假、休閑別墅的市場尚未充分挖掘。鄰近的馬來西亞和泰國，新加坡等國家，正在通過旅游，加強(qiáng)對日本、韓國等國家進(jìn)行宣傳，鼓勵老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來生活。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個(gè)市場不可限量。 2=(萬戶 )，上?？粘布彝ゼs有 100247。 由于生態(tài)環(huán)境保護(hù)良好，投資環(huán)境不斷改善，加之北海市政府為盤活空置商品房采取了一系列優(yōu)惠政策，近兩年，到北海購房的外地人不斷增加，占同期房地產(chǎn)交易量的 30%以上，其中大多是到北海度假、養(yǎng)老的。 可以預(yù)見的是，定位作為純獨(dú)棟別墅，是本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小的方案，但同時(shí)，也是利潤最小的一個(gè)方案。 定位二： 從市場分析中，我們不難得處結(jié)論，獨(dú)棟別墅代表了北海別墅市場的發(fā)展方向， 我們將本項(xiàng)目定位成為一個(gè)純獨(dú)棟高品質(zhì)別墅區(qū) 。但是，又與北海市場對大面積別墅需求更受市場歡迎，逐漸成為主流這個(gè)事實(shí)相悖。 隨著小資超越新新人類而真正成為生活格調(diào)而非生活階層的定義，特別是中堅(jiān)人群越來越有品位化和個(gè)性化，那么，小獨(dú)棟的客群不僅會 越來越多，而且必將成為一個(gè)主流市場。別墅之后有 TOWNHOUSE，那么 ，今天 TOWNHOUSE 之后有小獨(dú)棟，本身就是一種升級，這種升級還表現(xiàn)在有差異性的拒絕上， 不僅是產(chǎn)品和房價(jià)的問題，更主要是精神文化取向問題 。 小獨(dú)棟不是別墅，除了別墅之風(fēng)已經(jīng)泛濫外，小獨(dú)棟本身也不具備別墅本義的奢華。其密度較高，通常在～ 之間，但由于單體面積較小，通常在 180～ 240 平米 之間 ，也有一個(gè)小的庭院，因而也能滿足一般的舒適度要求。 經(jīng)濟(jì)別墅是別墅家族中的新面孔，是別墅類產(chǎn)品放在高貴的身份以迎合更大的消費(fèi)層面而作出的積極變化。所以對別墅這樣一種居住方式的認(rèn)識上，應(yīng)該有低、中、高、豪宅這樣的概念。 從低密度住宅宏觀這個(gè)概念來看，不應(yīng)該看作別墅就是豪宅，應(yīng)該看到 ，別墅是一種低密度的居住方式，那么它可以有低標(biāo)準(zhǔn)，可以有中標(biāo)準(zhǔn)，也可以有高標(biāo)準(zhǔn)，有豪宅。 據(jù)此分析，不僅能充分實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目得價(jià)值，更是擴(kuò)大了本項(xiàng)目的的客戶群體。 第四個(gè)原因 ，也是最重要的一個(gè)原因，就是北海的房地產(chǎn)價(jià)格比起東部發(fā)達(dá)地區(qū)城市要低廉很多，只及它們的 10％～ 20％。 北海 的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒有的。對于低密度住宅，甚至是多層住宅，就成了大城市人一種奢侈的夢想和向往。 一方面， 隨著生產(chǎn)力的提高，國民收入的增長，一部分人（尤其是在收入水平較高的上海、江浙、福建等地）先富起來的原則，他們要追求一種頂尖的生活，所以希望有別墅這樣一種居住方式。 其中有包括了別墅低密度、低層的這樣一種 居住方式。 第四章 項(xiàng)目定位 （一）、市場定位 北海從 2020 年以后，房地產(chǎn)近兩年來發(fā)展非?？欤笥兄匦聫?fù)蘇，再次起飛之勢。 北海缺乏高品質(zhì)別墅盤，市場的空白點(diǎn)，本項(xiàng)目準(zhǔn)確把握市場需求，迅速入市可以填補(bǔ)空缺 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 29 頁 地塊之間公共用地可充分利用，做成為項(xiàng)目配套的園林綠化、休閑、娛樂等公共場所 別墅地根收縮，市場凸現(xiàn)別墅珍稀，地塊 位于高速路口處，搶占外地客源贏得先機(jī) 威脅（ T） 大部分于十年前批賣的別墅用地至今尚未開發(fā)完成，市場潛在開發(fā)量大，未來的競爭激烈 現(xiàn)存歷史遺留別墅群存量大，位置、環(huán)境尚佳的不在少數(shù)，不少樓盤等待時(shí)機(jī)，一旦市場復(fù)蘇，可迅速重新入市。 第三章 項(xiàng)目地塊分析、產(chǎn)品定位 （一）、項(xiàng)目所在區(qū)域分析（略） （二）、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 項(xiàng)目地塊臨海，在推廣上利于造勢 項(xiàng)目位于高速路口，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá) 土地平整方正，利于規(guī)劃開發(fā) 土地獲取價(jià)格低，開發(fā)成本低 劣勢（ W） 項(xiàng)目用地被市政規(guī)劃路（綠化帶）隔成兩塊，不利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃 位于北海大道與北部灣 東路兩條主干道交匯處，噪音、塵灰等污染較大 項(xiàng)目所處高德鎮(zhèn)，地塊非北海房地產(chǎn)主流熱點(diǎn)地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤，地域競爭力不強(qiáng)。作為高端住宅產(chǎn)品的別墅，在這些客戶眼中， 已經(jīng)是一種平民化的產(chǎn)品了。北海樓價(jià)較低，均價(jià)大概在 1500 元左右，與一線城市如上海相比，是其的 1/6 左右， 60～ 80萬一棟的獨(dú)棟別墅，同樣的價(jià)錢，在北海只能買一套兩房的公寓。土地不屬于稀缺資源，大片的土地在等待發(fā)開，而且許多是別墅用地。 土地稀缺因素。在更大的層度上， 聯(lián)排別墅更接近于低層住宅。該階級在大城市中有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但還沒有足夠的能力去郊外購置真正的別墅，退而求其次。聯(lián)排別墅是介于低層住宅和別墅之間的一種產(chǎn)品，是一種“舶來品”。 從市場的反映來看，在我們調(diào)查的幾個(gè)樓盤中，獨(dú)棟別墅實(shí)現(xiàn)的銷售情況最為理想，接近 80％的銷售率，已經(jīng)說明了問題。歸根結(jié)底，華杰叫好又叫座的根本原因，就是定位為純獨(dú)棟別墅，滿足了客戶心理上對“真正”別墅生活的渴望。在最