【文章內(nèi)容簡介】 交通序號項目建議內(nèi)容車庫出入口1車庫入口安裝防止雨水倒灌設(shè)施地下車庫出入口安裝防洪板，并在坡道最低處設(shè)置排水溝，防止車庫進水，地面濕滑；車庫預(yù)設(shè)提升泵；2車庫入口設(shè)置路肩有條件的情況下，最好在車庫出入口設(shè)置路肩，以便于車輛緊急情況下臨時?？浚?車庫入口的減速裝置車庫（場）出入口應(yīng)設(shè)減速坡、防滑坡槽和道閘；4車庫入口的安全設(shè)施按需要配置反光鏡，監(jiān)控鏡頭和刷卡處的防雨裝置；車庫道閘系統(tǒng)1讀卡器位置讀卡器應(yīng)設(shè)置高于路面的安全島上，其前側(cè)宜設(shè)置地樁，防止車輛意外沖撞；同時不宜設(shè)置在坡道區(qū)域，方便業(yè)主刷卡；2門崗聯(lián)網(wǎng)讀卡器票箱和門崗聯(lián)網(wǎng)，設(shè)置通話功能和呼叫按鈕，便于堵車等突發(fā)情況聯(lián)系使用；3讀卡器和道閘的距離讀卡器和道閘的距離不宜過近，控制在5米左右，防止車輛碰撞道閘、跟車等情況發(fā)生；4減速帶出入口閘機前后應(yīng)安裝減速帶，避免車速過快造成安全事故；5自動讀卡識別系統(tǒng)高檔項目車場出入口宜采用遠距離自動讀卡識別系統(tǒng)，即ID卡。ID接收器應(yīng)設(shè)置高于路面的安全島，其前側(cè)設(shè)置地樁，防止車輛意外沖撞。同時不宜設(shè)置在坡道過度陡峭區(qū)域，防止車速過快造成讀卡困難；地下室機動車停車庫1車道坡度、轉(zhuǎn)彎半徑車庫出入口坡度最大不超過16%，出入口的轉(zhuǎn)彎半徑要考慮能通過加長轎車，彎道處須考慮雙向交匯車輛安全，降低碰擦幾率；2車道標識車庫出入口應(yīng)劃分車道，并注明行駛方向；3車道視線干擾注意地下車庫內(nèi)管道，井，箱，閥，立柱對車輛停放、駕駛員視覺的影響，車庫內(nèi)主干道盡量避免和減少管道井；4管、溝、井蓋板車庫地面排水溝蓋板、管道井蓋板設(shè)計牢固，以降低噪聲污染和避免蓋板翹起損壞車輛底盤，建議排水溝蓋板采用鑄鐵材料，管道井蓋板采用混凝土蓋板；5車庫地坪做法車庫水泥地面起塵、反砂現(xiàn)象比較普遍，故地面宜采用蠟封技術(shù)或環(huán)氧樹脂地坪；6保潔取水點車庫應(yīng)考慮保潔取水點，以每100個車位配置一個點位為宜；7車庫交叉路口安全設(shè)施車庫交叉路口設(shè)有減速坡，并配置反光鏡及安全標識；8防水措施地下車庫頂板作防水處理，防止頂板滲水，穿墻管線內(nèi)外封堵，防止?jié)B水；9車庫內(nèi)電梯廳地下車庫內(nèi)電梯廳地坪高出車庫2～3公分，防止車庫內(nèi)水進入。電梯廳門前地坪采取防滑處理。門廳前安裝相對應(yīng)的單元門牌號，便于業(yè)主識別。進門設(shè)門禁系統(tǒng)，保證業(yè)戶居家安全；10地下車庫照明地下車庫照明光源宜選用LED光源，照度大節(jié)約能源；11地庫其它標識建議地下車庫應(yīng)采用色彩鮮明且清晰的標示系統(tǒng)：如以顏色分區(qū)，各類導(dǎo)向標識選用與分區(qū)對應(yīng)的顏色，便于業(yè)主和訪客區(qū)分。有條件情況下，建議將背景音響系統(tǒng)引入地下車庫，營造出賓至如歸的溫馨氛圍。地下室非機動車停車庫1非機動車坡道地下非機動車停放點的坡道不可陡峭，坡道應(yīng)有減速設(shè)計，考慮轉(zhuǎn)彎半徑和兩車交匯情況；2非機動車停車庫的配套1) 應(yīng)該設(shè)置照明及停車架，照明可以采用聲光延時控制；32) 應(yīng)該根據(jù)設(shè)計停放車輛的數(shù)量，結(jié)合當?shù)厍闆r設(shè)置一定數(shù)量的電瓶車充電裝置，充電裝置可采取有償使用，上鎖管理；43) 有充足的排水設(shè)計，有取水口和電源插座； 電梯廳216。 首層電梯廳應(yīng)安裝閉路監(jiān)控鏡頭，監(jiān)控攝像機應(yīng)能清晰看到出入口行人的面部圖像。216。 電梯廳設(shè)有通風(fēng)窗，低樓層通風(fēng)窗應(yīng)安裝限位裝置，或安裝內(nèi)置窗花。216。 地下車庫、架空層等公共區(qū)域進入樓內(nèi)的通道，應(yīng)設(shè)置IC卡門禁。216。 考慮刷卡進出電梯或刷卡使用電梯的功能。216。 電梯廳內(nèi)建議墻面大理石敷設(shè)采用干掛形式，以免脫落。216。 住戶大堂盡量不要安裝射燈。 垃圾收集216。 垃圾收集站應(yīng)在室內(nèi)預(yù)留給排水裝置，地面應(yīng)鋪設(shè)成中間高兩邊低。216。 地面、內(nèi)墻鋪設(shè)瓷磚，外墻設(shè)計風(fēng)格應(yīng)與小區(qū)整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，設(shè)置通風(fēng)設(shè)施及工具擺放位置。216。 垃圾中轉(zhuǎn)站周圍建議種植綠化植物，居住區(qū)的垃圾站提倡使用具有生化處理能力的設(shè)備，加速生活垃圾的分解，并還原為綠地、盆栽的堆肥。216。 小區(qū)垃圾桶整體布局，便于垃圾投放及清運，使用方便、無異味，與小區(qū)整體定位協(xié)調(diào)，樓層設(shè)置煙灰缸或果皮桶，對垃圾進行分類收集，地下人行出入口設(shè)計一個生活垃圾分類收集點，收集點處墻地面粘貼瓷磚。 化糞池216。 設(shè)計地點盡可能遠離住宅、小區(qū)主干道、集中活動場所等位置。216。 化糞池設(shè)計地點要遠離存在明火的區(qū)域。216。 井蓋要加裝鎖具統(tǒng)一管理，防止隨意開啟。216。 化糞池要考慮清掏車輛停放場地，井蓋距離車行道路不宜太遠。 會所配套216。 會所應(yīng)安裝水、電表單獨計量。216。 為節(jié)約能源，建議會所采用分體獨立空調(diào)，如果選擇中央空調(diào)，建議選用多機頭螺桿制冷機，使用率低時只使用一個機頭制冷，安裝位置要充分考慮到噪音和震動對居民的影響，送風(fēng)口可以實現(xiàn)人工控制調(diào)節(jié)。216。 會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置?；九渲茫航哟齾^(qū)、健身房、跳操室、棋牌室、更衣室、淋浴室、辦公室、倉庫。合理配置：接待區(qū)、健身房、跳操室、網(wǎng)球場、棋牌室、乒乓室、桌球室、更衣室、淋浴室、辦公室、倉庫。最佳配置：接待區(qū)、健身房、跳 操 室、棋牌室、乒乓室、桌球室、更衣室、淋浴室、閱覽室影音室、網(wǎng)球場、羽毛球館、籃球館、游泳池、辦公室、倉庫。 其他216。 水、電、氣優(yōu)先建議選擇IC卡裝置，若選擇機械家庭表具，建議統(tǒng)一實現(xiàn)遠程抄表功能。216。 水箱設(shè)計高、低位報警裝置，并可在監(jiān)控中心顯示報警信息和具體位置。216。 室外電子巡更點要考慮防雨設(shè)計，巡邏簽到點在綠地內(nèi)的，需鋪設(shè)與社區(qū)風(fēng)格一致的道路到達簽到點，避免巡邏人員踩壞綠地。216。 出入口或夜間照明不能滿足需要的外圍墻紅外聯(lián)動閉路監(jiān)控探頭，應(yīng)具備夜間紅外補光功能或安裝射燈。安裝射燈的，在紅外線觸動報警后能夠自動點亮。216。 人車分流的小區(qū)各主入口應(yīng)單獨設(shè)置防尾隨人行閘機。216。 監(jiān)控中心至少配備一部外接電話，以備緊急情況聯(lián)絡(luò)。216。 建在水景中間的人行踏步的顏色應(yīng)與水池表面顏色有明顯的區(qū)分。216。 小區(qū)內(nèi)垃圾桶的服務(wù)半徑，不宜超過50m，垃圾桶應(yīng)固定安裝設(shè)計。216。 人流集中區(qū)域、主干道兩側(cè)應(yīng)設(shè)置適量果皮箱，服務(wù)半徑不大于50米。服務(wù)人員配置及培訓(xùn)：（一） 人員基本配置情況序號業(yè)務(wù)塊崗位名稱人數(shù)1管理人員項目主任12客服主管3外勤主管4客戶服務(wù)客戶管家15前臺接待6文員7出納18工程維修管業(yè)員9萬能工110給排水11弱電工12秩序維護安全領(lǐng)班113主出入口門崗1014次出入口門崗15巡邏崗116監(jiān)控崗117保潔服務(wù)組長118樓道保潔219外圍保潔220垃圾清運兼專項121調(diào)休122綠化養(yǎng)護綠化員123地庫管理管理員224保潔員123合計28（二） 主要崗位職責(zé) 主任：對公司負責(zé)，全面管理物業(yè)服務(wù)中心的各項工作；明確對下屬的工作要求，監(jiān)督各分部門工作；建立各項管理制度，掌握并改進服務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量；與政府相關(guān)部門建立良好的公共關(guān)系。 客服主管：執(zhí)行公司客戶服務(wù)相關(guān)體系文件標準；及時有效處理業(yè)主意見、建議及投訴，并跟蹤處理結(jié)果；負責(zé)小區(qū)的商鋪管理、業(yè)主裝修管理及車位管理；負責(zé)對屬下員工的培訓(xùn)、指導(dǎo)及考核管理；執(zhí)行年初計劃，按時開展小區(qū)內(nèi)的社區(qū)文化活動；負責(zé)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費的催、收繳工作，完成年初下達的收繳目標。 客戶管家：以訪談、回訪等各種形式接觸客戶，了解客戶需求，滿足客戶需求，與客戶建立良好的客戶關(guān)系；不間斷對小區(qū)現(xiàn)場進行巡視，站在客戶角度，對發(fā)現(xiàn)的業(yè)務(wù)品質(zhì)等各方面的問題及客戶現(xiàn)場反映的問題，通過積極協(xié)調(diào)調(diào)動現(xiàn)場人員進行解決并跟蹤落實直至客戶滿意；處理前臺接待反映的客戶問題，積極協(xié)調(diào)現(xiàn)場管理人員進行解決并跟蹤落實直至客戶滿意；負責(zé)社區(qū)商鋪業(yè)戶的相關(guān)證件查驗，規(guī)范日常商鋪運營活動，對商鋪裝修進行施工過程監(jiān)控。 客戶接待：負責(zé)受理和處理業(yè)戶關(guān)于服務(wù)方面的投訴；做好投訴接待的記錄、處理結(jié)果的跟蹤及業(yè)主的回訪工作；客戶滿意度的調(diào)查工作；接聽熱線電話并處理相關(guān)事宜；辦理業(yè)主入住、更名手續(xù)；負責(zé)家政服務(wù)和個性化服務(wù)的受理；各類資料管理。 外勤主管、領(lǐng)班：定時檢查巡視各個秩序維護員崗位和小區(qū)的治安消防、外來人員狀況，實施管理手段，保障小區(qū)安全；負責(zé)小區(qū)安全員勤務(wù)組織及實施，及時組織處理各類突發(fā)事件；定期組織全體安全員進行專項培訓(xùn)；按計劃檢查巡視小區(qū)保潔、綠化工作的執(zhí)行狀況，實施管理手段，保障小區(qū)環(huán)境。 各類保潔員（含保潔組長）：按照作業(yè)規(guī)程，實施指定區(qū)域的各項保潔工作；發(fā)現(xiàn)公共設(shè)備設(shè)施損壞，及時報修，并驗收維修質(zhì)量。 管業(yè)員：總體負責(zé)小區(qū)各類設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)、公共及業(yè)戶維修；監(jiān)控各類維修保養(yǎng)工作的進行，協(xié)調(diào)維修工各項工作，處理所屬范圍各項事務(wù)；監(jiān)控小區(qū)的水電維修、設(shè)備運行和實施狀況；制定供水、供電、電梯、污水處理、智能化等各類設(shè)備的年度保養(yǎng)計劃，并分階段進行實施。（三） 人員的招聘與錄用 招聘管理（1） 招聘原則A、 符合企業(yè)價值觀；B、 以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向；C、 符合部門用人要求；D、 公開招聘。（2） 招聘流程A、 物業(yè)公司每年年初主導(dǎo)制定當年人力資源規(guī)劃及招聘計劃，報事業(yè)部審批；B、 根據(jù)批準的招聘計劃及用人部門編制內(nèi)的人員需求自行招聘。C、 主管層及管理層員工由區(qū)事業(yè)部負責(zé)招聘，公司可推薦人選；D、 主管層以下及職能部門的員工由項目部門負責(zé)招聘；E、 招聘發(fā)布工作。包括：招聘渠道與信息發(fā)布。根據(jù)實際需要與招聘效率，確定最適合的招聘渠道。擬定招聘方案及招聘所要發(fā)布的信息（包括公司簡介、人員需求、崗位描述與要求等）；（3） 面試A、 初試：人事部門（公司綜合管理部/事業(yè)部人事行政部）與用人部門進行個人素質(zhì)與基本業(yè)務(wù)能力審核，對應(yīng)聘人員進行初步篩選，面試人員填寫《面試評核表》，并簽字確認。原則上2個工作日內(nèi)通知應(yīng)聘者復(fù)試。B、 復(fù)試：用人部門（用人部門負責(zé)人/物業(yè)事業(yè)部分管總經(jīng)理）審核，測試其專業(yè)業(yè)務(wù)知識技能，擬定錄用人員名單，主管級以下員工由物業(yè)分公司確定薪資；主管級及以上員工由物業(yè)事業(yè)部薪資，填寫《招聘復(fù)核記錄》。（4） 錄用審批背景調(diào)查通過后，將《員工入職前受雇調(diào)查表》，會同《職位申請表》、《面試評核表》及《招聘復(fù)核記錄》走錄用審批流程，批準后向應(yīng)聘人員發(fā)出《錄用通知書》（需本人簽字或郵件確認）。 試用A、 試用期間，公司為員工指定入職引導(dǎo)人，幫助員工接受在職培訓(xùn)，熟悉與工作有關(guān)的各項具體事務(wù)，包括：向員工介紹公司的有關(guān)規(guī)則和規(guī)定，所在部門職能、人員情況；講解員工的本職工作內(nèi)容和要求。此外，任何與工作有關(guān)的具體事務(wù)，如確定辦公位、設(shè)置電子郵箱、領(lǐng)用辦公用品、使用辦公設(shè)備、用餐等，員工可咨詢?nèi)肼氁龑?dǎo)人，引導(dǎo)人在員工入職當天填寫《新員工入職引導(dǎo)清單》。B、 接受脫產(chǎn)集中培訓(xùn)：物業(yè)人事行政部會在試用期內(nèi)安排員工參加新員工集中培訓(xùn)。C、 試用期內(nèi)，如果員工確實感到公司實際狀況、發(fā)展機會與預(yù)期有較大差距，或由于其它原因而決定離開，可提出辭職，并按規(guī)定辦理離職手續(xù)；相應(yīng)的，如果員工被證明符合解除勞動合同的條件，公司可根據(jù)勞動合同法的規(guī)定解除勞動合同。 轉(zhuǎn)正（1） 試用期限:員工試用期一般為二個月（從入職第一天開始）；（2） 員工的上級需在員工試用期第一個月結(jié)束后填寫《員工試用期工作表現(xiàn)評核報告（第一個月）》，第二個月結(jié)束后填寫《員工試用期工作表現(xiàn)評核報告 (最后一個月)》；（3） 試用期間新員工若有嚴重違規(guī)行為或能力明顯不足者，部門負責(zé)人可提出終止試用建議或停止試用；（4） 員工轉(zhuǎn)正流程A、 員工上級應(yīng)對員工試用期的表現(xiàn)做全面、慎重的評估并決定其去留，人事部門將對用人做出考評。B、 員工上級及批準權(quán)限人應(yīng)在評估后與被評估人進行面談，應(yīng)首先聽取員工對試用期間工作的自我評價，肯定員工的付出和優(yōu)點，同時指出員工工作中存在的問題，并對其發(fā)展方向及工作改進做出建議，同時明確崗位職責(zé)和要求等。C、 提前轉(zhuǎn)正或有其他約定必須經(jīng)相關(guān)授權(quán)人批準，在簽訂勞動合同時或面試評價表中有書面約定或備注。（四） 人員的培訓(xùn) 培訓(xùn)的內(nèi)容和形式培訓(xùn)內(nèi)容：培訓(xùn)內(nèi)容包括知識培訓(xùn)、技能培訓(xùn)和素質(zhì)培訓(xùn)。A、 知識培訓(xùn)：不斷實施員工本專業(yè)和相關(guān)專業(yè)新知識的培訓(xùn)，物業(yè)服務(wù)相關(guān)國家及地方政策、法 規(guī)培訓(xùn)，使其具備完成本職工作所必需的基本知識和迎接挑戰(zhàn)所需的新知識。B、 技能培訓(xùn)：不斷實施在崗員工崗位職責(zé)、操作規(guī)范、作業(yè)程序和專業(yè)技能的培訓(xùn)，使其在充分掌握理論的基礎(chǔ)上,能自由地應(yīng)用、發(fā)揮、提高。C、 素質(zhì)培訓(xùn)：不斷實施服務(wù)理念、公司規(guī)章制度、物業(yè)員工行為規(guī)范的培訓(xùn)，在使員工的服務(wù)意識得到提升的同時加強日常工作中對自我的約束能力。 培訓(xùn)形式（1） 內(nèi)部培訓(xùn)：新員工入職培訓(xùn)、崗位技能培訓(xùn)、常規(guī)培訓(xùn)。（2） 外派培訓(xùn)（3） 轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)（4） 員工自我培訓(xùn)（5） 儲備人員晉升培訓(xùn)（6） 外部交流培訓(xùn)（7） 新項目交付培訓(xùn) 培訓(xùn)計劃（1） 年度培訓(xùn)計劃的制定與申報A、 人事行政部每年10月15日前下發(fā)《員工培訓(xùn)需求調(diào)查表》B、 結(jié)合公司下屬各部門的實際情況，將《員工培訓(xùn)需求調(diào)查表》匯總、分析后，以調(diào)查報告的形式于10月31日前上報物業(yè)人事行政部。C、 物業(yè)人事行政部根據(jù)公司發(fā)展要求和員工的培訓(xùn)需求制定整個《年度培訓(xùn)工作指導(dǎo)大綱》，大綱內(nèi)容包括確定培訓(xùn)的目標和內(nèi)容、培訓(xùn)的形式和方法、培訓(xùn)的對象、培訓(xùn)計劃的制定要求、培訓(xùn)經(jīng)費的預(yù)算等。指導(dǎo)大綱經(jīng)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理審批同意后，于每年11月30日前以公司文件的形