【文章內(nèi)容簡介】 ，盡快以業(yè)主心目中價格成交，為業(yè)主爭取最佳利益，因此業(yè)主交傭亦是理所當然。 4） 如業(yè)主有多個樓盤，中原在短期內(nèi)為業(yè)主全部出租；在此情況下，業(yè)主極有 可能要求減傭。因為業(yè)主總認為介紹這么多生意給中原或做一個客或做一 個客承 租多個樓盤的工作是一樣，故應可給予一些折扣。但是實際情況是完全相反，中原能為業(yè)主短期內(nèi)全部出租或租予一個租客，業(yè)主應加多一些傭金才合理。因為這將大量省卻業(yè)主安排每個單位的看樓、議價、談判、審閱及簽署租約工作，避免浪費業(yè)主寶貴時間。中原能有強大成交能力為業(yè)主爭取利益，因此業(yè)主多付點傭金絕非問題。 5） 此外，部分金額較大的成交，業(yè)主亦可能要求減傭，理由金額大小的交易工 作量亦是一樣，但大額成交支付傭金卻大大提高，故應作出合理調(diào)整。遇此情況可解釋中原將加倍工作量及注意力于在大額交易上，以確保談判及成交能順利進行 。此外，大額成交涉及大額利益，這龐大利益最終亦直接落在業(yè)主身上，顧問只是從交易中獲取一點兒傭金，這傭金只占整筆金額一小部份，所以業(yè)主不應吝嗇少許傭金而減低物業(yè)顧問的積極性去撮合交易。 （八） 客戶放盤時應記錄清楚該物業(yè)的看樓方法，如業(yè)主可隨時安排上門看樓有 助于成交。此外，物業(yè)顧問應盡量爭取業(yè)主交鑰匙到中原（尤其是部分不能隨時看樓的業(yè)主）。這可加快每宗交易的成交機會及時間。因為客戶想租或買物業(yè)時，必定想多看幾個單位作比較，故鑰匙齊備可立刻安排看樓以加快客戶之決定時間。此外，如一幢物業(yè)中客戶心目中的單位沒有鑰匙 ,而 同一幢物業(yè)別的單位有鑰匙，均可先安排客戶看間隔及布局認為合適再安排業(yè)主開門看心目中單位的樓層、方向及景觀，總之一切工作必須快刀斬亂麻，按實際情況可做多少就先做多少。千萬不能待一切準備就緒才開始第一步工作，因為市場瞬息萬變，時間越拖長，客戶改變主意的可能性亦愈大。故物業(yè)顧問必須盡快抓緊每分每秒促成交易。 （九） 業(yè)主放盤時盡量說服業(yè)主交鑰匙于我中原。部分業(yè)主對存放鑰匙于中介公司均抱有有戒心。因物業(yè)始終是一項昂貴資產(chǎn)，故業(yè)主擔心中介公司在有意或無意間破壞單位內(nèi)設(shè)施及裝修，或?qū)挝蛔鞑徽斢猛?，所以業(yè)主均十分謹慎 放鑰匙到中介公司。由于中原規(guī)模龐大及信譽高，故業(yè)主對放鑰匙到中原均抱有信心。但物業(yè)顧問如在收鑰匙發(fā)生困難，應實際反映給業(yè)主知道放鑰匙將可提高成交機會，最終得益亦是業(yè)主。同時，中原將開據(jù)收據(jù)給業(yè)主作憑證保證收鑰匙只作為方便看樓以加速成交用途，業(yè)主亦可隨時取回鑰匙，另外，中原收鑰匙之后有專 人負責管理鑰匙，任何借出、歸還均需辦理有關(guān)手續(xù)及書面簽署，表明中原對鑰匙管理非常重視。 這樣子解釋可以減低業(yè)主的憂慮，從而順利收鑰匙。 成功收取業(yè)主鑰匙后還應說服其不要再到其他中介放鑰匙，否則房屋發(fā)生任何不理想情況，責任不知從 何追討。（其他中介欲借鑰匙看樓，只需業(yè)主先打電話通告我們，中介帶備公司借條及業(yè)主授權(quán)委托書，我們便會借鑰匙。這樣責任清晰，方便管理。） （十） 若公司沒有所收樓盤的具體資料，物業(yè)顧問應請業(yè)主提供有關(guān)平面圖及小區(qū)圖。 （ 十一） 客戶放盤時必須辨清其身份是業(yè)主或代理人，因部分代理人只是受業(yè)主委托找經(jīng)紀放盤及提供開門看樓服務。物業(yè)顧問最重要是知道誰人可拿主意及最終拍板成交，即遇有意向客戶時，應與誰人議價、談判及商討具體簽約成交事項。因代理人如無權(quán)拍板 ,物業(yè)顧問與其聯(lián)絡(luò)也是徒勞無功且浪費時間。遇此情況必須盡量套出業(yè) 主資料，直接與其聯(lián)絡(luò)談判，可收事半功倍之效。 （十二） 收盤必須爭取要求業(yè)主多留幾個聯(lián)系電話，包括公司、住宅、手機或傳呼機，這有助物業(yè)顧問跟進交易。有部分業(yè)主多習慣性或為保持私隱只留下傳呼機或手機。當物業(yè)顧問有業(yè)務與之聯(lián)系時，業(yè)主可能會沒有復機或停機。這樣使我們在交易中處于被動地位或無法聯(lián)系業(yè)主，最終喪失成交機會。因而要都留業(yè)主電話，才會更有保障。游說時應盡量從業(yè)主利益出發(fā)考慮，如：客戶急需時，多些聯(lián)絡(luò)方式可即時找到業(yè)主，盡早為其租 /售出；同時留下電話不會打擾他，我公司只會在關(guān)于其樓盤出租 /售的事情才會聯(lián)絡(luò) 他。 （十三） 了解所有放盤資料后，最后可問業(yè)主還有沒有其他物業(yè)需要放盤，有沒有計劃在杭州再置業(yè)，輕松簡單兩句話可能爭取多一個樓源及客源。 中介部收放款制度 一、收據(jù)管理規(guī)定 1． 只有加蓋財務部印章的中原收據(jù)才是有效的收款憑據(jù)，其他任何形式的收據(jù)都不是合法有效的且我公司概不承認。 2． 收據(jù)由秘書保管，秘書在收到現(xiàn)金后填開收據(jù)，收據(jù)應三聯(lián)一并填寫，不得分開填寫，如發(fā)現(xiàn)有三聯(lián)分開填寫的情況，必嚴肅處理。在秘書休息時間，收據(jù)由中介部總監(jiān)授權(quán)交由其他人保管，確保在上班時間收據(jù)有人掌管。 3． 如代收客戶樓 款，請在備注中注明“我司代為轉(zhuǎn)交給業(yè)主”的字樣。 4． 如意向金轉(zhuǎn)傭金，則將原意向金收據(jù)收回并在上面注明意向金轉(zhuǎn)傭金，再開出傭金收據(jù)，并將發(fā)票復印件粘貼于傭金收據(jù)第一聯(lián)后?？蛻魬{分店開出的傭金收據(jù)到財務部換取發(fā)票。如客戶未拿回意向金收據(jù)，分店秘書不得開具傭金收據(jù)，財務部開出發(fā)票后將發(fā)票復印件粘貼于原意向金收據(jù)第一聯(lián)后，客戶可直接憑意向金收據(jù)換取發(fā)票。 5． 每星期規(guī)定時間（將按照分店不同情況安排），分行秘書持收據(jù)到財務部對帳，財務部檢查收據(jù)開具情況。收據(jù)的合計金額與財務部總賬、存折相對，如不符將追究有關(guān)人員的責 任。 二、中介部收款制度 中介部秘書、分店經(jīng)理或其他指定人員掌管中原收據(jù)，此收據(jù)用來收取意向金、代辦手續(xù)費、傭金。收取傭金時，在收據(jù)上加蓋“請憑此收據(jù)換取發(fā)票”章。 1． 所有款項必須存入公司指定賬戶，不得存放分店或存入其他賬戶。 2． 所有款項必須開具加蓋財務部印章的正式收據(jù)，不得填開任何其他形式的收據(jù)。各分行必須在顯要處懸掛告示，告知顧客只有公司規(guī)定形式并加蓋財務部印章的收據(jù)才是唯一有效的收據(jù)。 3． 收款地點如在地鋪，由中介部秘書開出收據(jù)并收妥款項，當天 17： 00 前存入公司賬戶。 4． 收款地點如在地鋪以 外，由秘書按照收款金額開好收據(jù)，由員工在 收據(jù)薄上簽字領(lǐng)用，并由分行經(jīng)理簽字確認。地鋪以外的收款必須在 8 個工作日 內(nèi)交到公司賬戶，如未能收到款項，則必須將收據(jù)在 8 個工作時內(nèi)交還給秘書。 公司的宗旨是：盡可能在地鋪收款。 三、 中介部放款制度 （一）在各分行操作的放款及補款 1．意向金的退還 向客戶退還意向金時，由物業(yè)顧問填寫“放款申請書”。簽字順序為申請人 分行主管 秘書，秘書在查核代收款賬戶確認該賬戶確實有款時，由秘書從備用金賬戶中支付。支付時，由客戶退回原開出的意向金收據(jù)。如果客戶意向金收據(jù)已 遺失，則由客戶向公司開收據(jù)。 2． 轉(zhuǎn)交定金 如果為代客戶交定金給業(yè)主，則物業(yè)顧問填寫“放款申請表”，其確認和簽字程序同以上 1 點。支付時，由業(yè)主向公司開具收據(jù)。 3． 秘書在備用金不足時，將“已退款而收回作廢的收據(jù)”或“業(yè)主收定金收據(jù)”和“放款申請表”傳真給財務部，財務部審查有關(guān)單據(jù)后補款。 （二）在總部操作的放款 1．退樓款的處理 因為放樓款手續(xù)要求復雜，而且數(shù)額都比較大，所以在總部執(zhí)行。具體操作流程如下： 1）分行物業(yè)顧問填寫放款申請書。簽字順序為：申請人 分行主管 秘書。并提前一天向財務部預 約放款（遇到星期六、星期天順延）。 2）樓款原則上必須由業(yè)主親自前來領(lǐng)取 . 放款時，由業(yè)主出示身份證原件及房屋購銷合同，并簽收收據(jù)，財務部直接支付樓款給業(yè)主。其他業(yè)主特殊情況見第 5 點所述。 3） 如果業(yè)主因故不能親自前來領(lǐng)取樓款，應出示委托收款書、業(yè)主身份證原件、代收樓款人身份證原件，財務部直接付款給代收樓款人。如被委托人為浙江中原員工，則此委托書必須經(jīng)過分店經(jīng)理以上級別同事的簽字同意，方可代收樓款。 如提供的身份證為復印件須在復印件上加印指模，此指模必須與委托收款書上的指模一致。 4）如果業(yè)主是兩個人，放款 時需雙方簽收收據(jù)。如一方不能前來簽收，則另一方要出示公正委托書或當分行經(jīng)理面手寫的委托書。（分行經(jīng)理簽字確認） 5） 如果業(yè)主是公司，放款時款項需打入其法定代表人賬戶的，需提供公司法人證明復印件、法人身份證復印件及公司委托書原件，復印件上全部加蓋公章。 四、分行員工代客戶收取意向金的規(guī)定 如客戶愿意讓物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，由客戶簽署委托收款書，委托物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，并代客戶簽署收款收據(jù)。人民幣壹萬元以下的代取由物業(yè)顧問執(zhí)行，由分行經(jīng)理簽字同意；人民幣壹萬元以上（含壹萬 元）的代取必須由分行經(jīng)理以上級別的員工執(zhí)行，由中介部總監(jiān)簽字同意。分行經(jīng)理和中介總監(jiān)同意后有責任跟蹤，確?？蛻粢咽盏剿诉€的款項。 關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識 一． 房屋租賃 租賃主體的審查： （ 1） 承租方：要求租賃房屋的一方 . 對該主體的審查上要注意：①年齡上應為 18 周歲以上，符合法律上完全民事行為能力人的條件，對于 16 周歲以上的未成年人，要有自己的收入來源，收入水平達到當?shù)仄骄钏?；②精神智力狀況上：需精神正常，能理解自己的行為并能獨立承擔自己行為所產(chǎn)生的法律后果 ；③對于受其他人委托的：需出具委托人出具的授權(quán)委托書 （ 2） 出租方：提供房屋 ,要求將該房屋出租的一方 對于出租方本人的審查上：同上承租方年齡、精神智力狀況、委托身份等情況的審查； 租賃客體的審查： （ 1） 房產(chǎn)三證：房屋所有權(quán)證、契證、土地證齊全是出租方合法出租，與承租方建立房屋租賃關(guān)系的法律基礎(chǔ)，無法提供出租房屋的房產(chǎn)三證無法證明其對該房屋擁有合法的處分、收益的權(quán)利； （ 2） 是否轉(zhuǎn)租：出租方并無房產(chǎn)三證，其房屋來源為從房東處承租而來，故其本人在這里成為轉(zhuǎn)租人的身份，對待房屋轉(zhuǎn)租的情況，要仔細審查了解該轉(zhuǎn)租人與房東的租賃合同， 查明合同中是否訂立有關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租情況處理的條款。原則上房屋轉(zhuǎn)租需要房東提供同意轉(zhuǎn)租的書面聲明，否則未經(jīng)房東允許擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無效。 （ 3） 是否抵押：除了仔細審查房產(chǎn)三證，房屋抵押的情況也要了解。根據(jù)法律 規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自出租房屋的，無效。 （ 4） 是否共有：根據(jù)房屋所有權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人的名字并不一定就能判斷該房屋獨屬該人所有，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，除非夫妻雙方有其他約定，婚后購買的財產(chǎn)為夫妻雙方共有，因此在了解房屋產(chǎn)權(quán)情況時同時要了解該房屋是否共有，如為共有，該房屋的出租要取得全體共有人的書面聲明表示同意。 租賃關(guān)系中應注意的問題： （ 1） 不得出租的幾種情況： ①未經(jīng)綜合驗收的新建房屋：有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至未經(jīng)過綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租者，這樣做一違反國家有關(guān)法規(guī)，二對承租方的安全造成威脅； ②沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋：產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的權(quán)屬關(guān)系，從而沒有租賃的法律基礎(chǔ)； ③未經(jīng)原出租人同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租：由此會引起原出租方起訴原承租人侵權(quán)，追究法律責任； ④違章建筑的房屋：對于這類房屋不但規(guī)劃部門要罰款，強令限期拆除，而且房管部門也會因其無產(chǎn)權(quán)證和租賃證進行處罰； ⑤產(chǎn)權(quán)共有，未經(jīng)全體共有人一致同意的房屋； ⑥已經(jīng)抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋：已經(jīng)抵押的所有權(quán)人在行使權(quán)利時在法律上已經(jīng)受到限制，將其房屋出租必須征得抵押權(quán)人的同意； （ 2） 租賃期限：《合同法》第 214 條：租賃期限不得超過 20 年，超過 20 年，超過部分的無效。 買賣不破租賃、承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題（案例分析）： 二、房屋買賣 買賣主體的審查： （ 1） 買受方：可能會碰到的情況： a． 買方是未成年人： 根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定：對于買房人來說，無民事行為能力人和限制民事行為能力人不能訂立房屋買賣合同，只有具有完全民事行 為能力的人，訂立的合同才能生效。如果想為未成年人買房，應當由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能進行。 注：我國《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（ 1）無民事行為能力人：指不滿 10 周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人（ 2）限制民事行為能力人：指 10 周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人；（ 3） 完全行為能力人：指滿 18 周歲的公民。 16 周歲以上不滿 18 周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的 。 ：應出具本人授權(quán)于代理人的《授權(quán)委托書》 （ 2） 對于出賣方的審查： 、契證、土地證，表明對該房產(chǎn)擁有合法產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)屬于出賣方所有。 ，除非雙方有其他約定，該房產(chǎn)為共有房產(chǎn)。需要夫妻雙方取得一致意見同意出售。 ，必須取得其他共有人的書面同意。 ，則出賣方需提前三個月通知承租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。若承租方放棄優(yōu)先購買權(quán)的，則需要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。 e. 若該房屋為繼承取得，則需要了解該房屋產(chǎn)權(quán)人的情況，確定是否為遺囑繼承、法 定繼承