【正文】 后，如果買受方違約，則甲方同意將不予返還的定金的一半支付給我方，作為居間費用。若承租方放棄優(yōu)先購買權(quán)的，則需要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。分行經(jīng)理和中介總監(jiān)同意后有責(zé)任跟蹤，確?？蛻粢咽盏剿诉€的款項。支付時，由業(yè)主向公司開具收據(jù)。 5． 每星期規(guī)定時間（將按照分店不同情況安排），分行秘書持收據(jù)到財務(wù)部對帳，財務(wù)部檢查收據(jù)開具情況。因代理人如無權(quán)拍板 ,物業(yè)顧問與其聯(lián)絡(luò)也是徒勞無功且浪費時間。此外，如一幢物業(yè)中客戶心目中的單位沒有鑰匙 ,而 同一幢物業(yè)別的單位有鑰匙，均可先安排客戶看間隔及布局認(rèn)為合適再安排業(yè)主開門看心目中單位的樓層、方向及景觀，總之一切工作必須快刀斬亂麻，按實際情況可做多少就先做多少。 2） 應(yīng)該讓業(yè)主了解物業(yè)顧問主要是依靠傭金生活，在有意向客戶時候，物業(yè)顧 問必定首推能收取最多傭金之樓盤，故業(yè)主決不該計較傭金 ，而減低成交機(jī)會。 （三） 物業(yè)顧問收盤必須注明物業(yè)性質(zhì)，如寫字樓、住宅、商住或商鋪、房改 等 ,有關(guān)區(qū)別應(yīng)以大廈本身建筑用途衡量，而不應(yīng)以客戶使用性質(zhì)定奪。 等客戶先掛電話后，再掛電話。 在一般 情況 下 拒絕對方主動要求握手的舉動都是無禮的，但手上有水或不干凈時，應(yīng)謝絕握手，同時必須解釋并致歉。 HOW：怎么樣 —— 房子的情況怎么樣。 5．看得見的缺點也要相應(yīng)指出，給予客戶一種誠實、信任的感覺。 4．第一線人員不親切：服務(wù)態(tài)度差。 5．買入方通過中介的推薦更容易找到合適自己的需求。簡單的原因：位于高層的比低層更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當(dāng)然比較的清新。這種房屋的墻壁只起圍護(hù)或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會減弱抗震能力。 ξ 一般高層 ： 一般指 9 至 14 層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三戶或一梯四戶間格。 amp。 土地的使用年限 使用類型 年限 居住 70 年 工業(yè) 50 年 教育、科技、文化、體育 50 年 辦公樓、綜合樓 50 年 旅游、娛樂 40 年 土地出讓金構(gòu)成因素： 地段等級、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場供求關(guān)系 （三） 物業(yè)種類 ： amp。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動產(chǎn)”。在我國，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。 4． 價值的高大性。 二手房 ： 非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。 ξ 購房抵押合同 ： 如買家以按揭形式買樓，須與銀行以產(chǎn)權(quán)抵押形式簽署購房抵押合同，并送交房管局做“他項權(quán)利登記”。 ξ 復(fù) 式 ： 上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封密復(fù)式等。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門窗洞是設(shè)計時按力學(xué)要 求定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除的。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實際可使用面積。 8．維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，通過管理中介公司規(guī)范二手市場。 7．專業(yè)包裝或形象不夠：客戶希望自身 的品質(zhì)水準(zhǔn)能夠反映在和他們生意往來的人上面，你的形象如何？你的包裝如何？ 四、成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 1．第一時間看房。 六、怎么樣與客戶溝通 (一 )首先與客戶簽訂居間協(xié)議需要注意： 自己要熟悉居間協(xié)議的每一條條款，并向客戶一條條仔細(xì)介紹。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本禮 儀 一．著裝要求 ： 職業(yè)服飾 男：襯衣、領(lǐng)帶。 拿取名片時要用雙手去拿，拿到名片時輕輕的念出對方的名字，以讓對方確認(rèn)無誤；如果念錯了，要記著說對不起。 接電話人不在：留下姓名、電話。 （四） 交房期必須清楚注明，因部分放租業(yè)主可能在租約尚有一段時間期滿前 委托代為出租，這將影響物業(yè)顧問推介樓盤的次序。中原并非像一些國內(nèi)中介公司只是坐著等客戶上門，而是主動出擊找客，盡快以業(yè)主心目中價格成交，為業(yè)主爭取最佳利益，因此業(yè)主交傭亦是理所當(dāng)然。 （九） 業(yè)主放盤時盡量說服業(yè)主交鑰匙于我中原。有部分業(yè)主多習(xí)慣性或為保持私隱只留下傳呼機(jī)或手機(jī)。收取傭金時，在收據(jù)上加蓋“請憑此收據(jù)換取發(fā)票”章。具體操作流程如下： 1）分行物業(yè)顧問填寫放款申請書。 （ 3） 是否抵押：除了仔細(xì)審查房產(chǎn)三證，房屋抵押的情況也要了解。 三、關(guān)于法律文書的使用說明 在中介業(yè)務(wù)中物業(yè)顧問要對外使用的文書，主要有如下幾種： 房屋租賃類： 《房地產(chǎn)求租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)出租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)租賃居間協(xié)議》 房屋買賣類： 《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)求購居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》 最后簽訂的正式合同為：《房屋租賃合同》 （公司自擬） 《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》 （杭州市統(tǒng)一示范文本） 《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》的使用： 委托人的填寫：此處應(yīng)填寫需要售房本人的名字，如產(chǎn)權(quán)所有人（一人或幾個）不能親自來簽約的，一定要有委托書，方可由受托人代簽。 合同尾部：簽字：委托人親自簽字，地址、日期要寫明。 合同簽訂是一項嚴(yán)肅的事情，不得任意涂改。 2020 年 11 月我找王某收房租，卻發(fā)現(xiàn)房子卻被另一人住著，原來房子被王某轉(zhuǎn)租給另外一個人了。 4)在本案中，黃某雖取得了房屋的所有權(quán)，但是對于前任房主簽訂的租賃合同，仍須繼續(xù)履行。 （四）申請貸款所需提供的資料 １． 買賣雙方共同提交的資料： 買賣雙方填寫的《購房抵押貸款申請表》；買賣雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。 開征時間： 2020 年 1 月 1 日 優(yōu)惠政策： 對出售自有住 房并在售房前后一年內(nèi)已按市場價重新購房的納稅人。 （ 6） 法律、法規(guī)以及市以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的房改房。 2020 年 3月 1日以 42 萬元的價格賣給小謝，評估價為 。 4． 成交報告在填寫時不得涂污。 (五 )分配欄里根據(jù)實際情況填寫清楚 (六 )核準(zhǔn)人為各部門經(jīng)理，負(fù)有監(jiān)督本部門員工及時填寫成交報告和確定成交報告填寫無誤、清晰。此房屋評估價為 萬元，土地等級為二級，土地使用權(quán)證上所載土地分?jǐn)偯娣e為 平方米，問買賣雙方應(yīng)繳納少稅費？ 答：賣方小王應(yīng)繳納的稅費有： 綜合稅：因小王購買并居住此房已超過一年，綜合 稅免繳。 四、 哪幾種情況的房改房須暫緩上市 ： （ 1） 已列入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已凍結(jié) 并取得房屋拆遷許可證的房改房 。 出售價款（不包括原按房改市場價、商品價補(bǔ)足的價款或自行擴(kuò)面的價款） 特例：教師可增加 10 平方米（須提供教師資格證）、高層建筑可增加 10 平方米。 二手房貸款限期： 商業(yè)貸款：貸款期限最高不超過 20 年，借款人年齡不超過男性 60 周歲，女性55 周歲。雙方爭執(zhí)不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷侵犯了其對房屋的所有權(quán)，要求法院判令趙某搬遷。同時《城市私有房屋管理條例》規(guī)定：房屋所有人出賣出租屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。 三方簽字：本人簽字，本人不能親筆簽名要委托書，由受托人簽名。 指明定金由我方保管。 ，則出賣方需提前三個月通知承租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。人民幣壹萬元以下的代取由物業(yè)顧問執(zhí)行，由分行經(jīng)理簽字同意；人民幣壹萬元以上（含壹萬 元）的代取必須由分行經(jīng)理以上級別的員工執(zhí)行，由中介部總監(jiān)簽字同意。 2． 轉(zhuǎn)交定金 如果為代客戶交定金給業(yè)主，則物業(yè)顧問填寫“放款申請表”，其確認(rèn)和簽字程序同以上 1 點。如客戶未拿回意向金收據(jù)，分店秘書不得開具傭金收據(jù)，財務(wù)部開出發(fā)票后將發(fā)票復(fù)印件粘貼于原意向金收據(jù)第一聯(lián)后，客戶可直接憑意向金收據(jù)換取發(fā)票。物業(yè)顧問最重要是知道誰人可拿主意及最終拍板成交，即遇有意向客戶時，應(yīng)與誰人議價、談判及商討具體簽約成交事項。因為客戶想租或買物業(yè)時，必定想多看幾個單位作比較，故鑰匙齊備可立刻安排看樓以加快客戶之決定時間。同時，應(yīng)敬告業(yè)主不應(yīng)為少付傭金，而錯失盡快成交機(jī)會。而座向亦應(yīng)填妥?！澳钦f —— ”。 雙目應(yīng)注視對方，微笑致意或問好，多人同時握手時應(yīng)順序進(jìn)行，切忌交叉握手。有的房東不一定愿意說原因，但是我們可以旁敲側(cè)擊尋求答案，做到心中有數(shù)，從而找到其死穴（弱點）。 4．多介紹客戶看不見的優(yōu)點。 3．開發(fā)不足：客戶找不到要的房源及客源等于客戶要去別家公司成交。 4．買賣雙方在直接議價時容易發(fā)生爭論：中 介可協(xié)調(diào)氣氛，掌握尺度。 （三）樓層 在同一個高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點。因未砌墻時象個框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。 ξ 高 層 ： 安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴(yán)密的樓（樓高不超過 18層）。 直管房 ： 是指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴(kuò)建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接 管理、出租、 維修，少部分免租撥給單位使用。 （二）土地 以往土地采用批租、招標(biāo)、協(xié)議、拍賣方式，但自 2020 年 1 月 1 日起所有土地都要進(jìn)行拍賣。 2． 房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。在國外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)價值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房；房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營要素。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。 ξ 產(chǎn)權(quán)證 ： 物業(yè)業(yè)權(quán)的唯一憑證，當(dāng)樓房建成驗收后，發(fā)展商將有關(guān)文件送房管局出大證，再根據(jù)業(yè)主提供預(yù)售契約出小業(yè)主證。 ξ 單身公寓 ： 也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間的單位，面積一般在 30 個平方米以下。 (一般在 20 層以上 ) ξ 混合結(jié)構(gòu) ： 指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)成，故不可隨便拆移，否則有垮下來的危險。又基于污水排 放設(shè)計及設(shè)置垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。 9．橋梁與潤滑劑。 2．第一時間委托。協(xié)議中客戶的姓名及其他需要填寫的內(nèi)容要求物業(yè)顧問填寫，不要讓客戶自己填。 女：莊重、不得露腳趾 忌 男：黑褲白襪 女：太前衛(wèi) 二． 握手的順序： 主人、長輩、上司、女士主動伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握 手。拿到名片后，可放置于自己名片的上端夾內(nèi)。留下物業(yè)顧問手機(jī)、電話。此外，部分附租約出售房屋，必須清楚租期時 間及租約性質(zhì)，即問清業(yè)主在有實際客戶時可否與租客提早解約。 4） 如業(yè)主有多個樓盤，中原在短期內(nèi)為業(yè)主全部出租；在此情況下，業(yè)主極有 可能要求減傭。部分業(yè)主對存放鑰匙于中介公司均抱有有戒心。當(dāng)物業(yè)顧問有業(yè)務(wù)與之聯(lián)系時，業(yè)主可能會沒有復(fù)機(jī)或停機(jī)。 1． 所有款項必須存入公司指定賬戶，不得存放分店或存入其他賬戶。簽字順序為：申請人 分行主管 秘書。根據(jù)法律 規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自出租房屋的，無效。 序言部分：主要表述根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定及當(dāng)事人的真實意思表示所制訂本協(xié)議的。 《房地產(chǎn)求購居間協(xié)議》的 使用：（略 參見《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》） 《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的使用： 第一條：注意意向金與定金的不同之處。如需要修改，最好在涂改處經(jīng)雙方簽字確認(rèn)或合同修改校對章。請問王某有沒有權(quán)利將我的房屋轉(zhuǎn)租給其他人？ 【解答】 王某與房東之間簽定了《房屋租賃合同》，合同依法成立，合法有效。 黃某無權(quán)要求趙某搬出房屋，直至租賃合同期滿。 ２． 購房人（借款人）提交的資料 ： （ 1） 收入證明（單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價證券、其他房地產(chǎn)證明及其他收入證明）； 身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證； （ 2） 若購房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程 、驗資報告及近期財務(wù)報表和貸款證等有關(guān)證件資料。個人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房的，其購房金額大于或等于所出售住房出售價 的，免征個人所得稅；購房金額小于所出售住房出售價的，按另購住房金額占所出售住房出售價的比例減征個人所得稅。 五、 房改房贈與 的計 稅 標(biāo)準(zhǔn)： 贈與方應(yīng)繳納的稅費有： 免征營業(yè)稅 印花稅：