【正文】 方有約定就從其規(guī)定，規(guī)避法律的約定無效。 （二）二手房貸款的額度、限期、利率、方式： 二手房貸款額度： 商業(yè)貸款：商業(yè)用房最高不超過擬購買住房的評估價值或?qū)嶋H合同成交價的（以低者為準(zhǔn)） 60%，住房不得超過 80%。住房房齡加貸款期限不超過 30 年，商業(yè)用房房齡加貸款期限不超過 10年。 ２． 購房人（借款人）提交的資料 ： （ 1） 收入證明（單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價證券、其他房地產(chǎn)證明及其他收入證明）； 身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證； （ 2） 若購房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程 、驗資報告及近期財務(wù)報表和貸款證等有關(guān)證件資料。 應(yīng)繳稅額 = 計稅價格 %（針對個人住宅、排屋） 計稅價格 3%（針對非住宅、單位住宅、單位非住宅、別墅） 2．印花稅（繳款人為承受方與出讓方、即買賣雙方） 印花稅 對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。 稅率 %的組成：營業(yè)稅 5%、城市建設(shè)維護(hù)稅 7%、教育費(fèi)附加 4%，即 5%+5%（ 7%+4%） =% 4．土地出讓金（劃撥土地；繳款人為承受方、即買方） 土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn) （ 元 /平方米） 土地等級 一 二 三 四 五 六 七 八 繳納標(biāo)準(zhǔn) 600 500 400 300 200 100 80 50 年期修正系數(shù) 土地出讓金 = 土地分?jǐn)偯娣e 土地等級 相應(yīng)的繳納 標(biāo)準(zhǔn)金額 年期修正系數(shù) ↓ 建筑面積247。 關(guān)于退稅：前一年←賣 40 萬→后一年 A、購房金額大于或等于所出售住房出售價的， 大于 倍，小于 倍的 25%部分 ，退 100%； 大 于 倍以上的 50%部分 ，退 90%。個人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房的，其購房金額大于或等于所出售住房出售價 的，免征個人所得稅；購房金額小于所出售住房出售價的，按另購住房金額占所出售住房出售價的比例減征個人所得稅。 個人所得稅申報納稅時應(yīng)提供以下資料： 1．房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復(fù)印件； 2．杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同及銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票報查聯(lián)原件； 3．契證原件； 4．購入和出售房屋時所支付費(fèi)用的原始憑證原件、復(fù)印件； 5．住房出售方如在住房轉(zhuǎn)讓合同前一年內(nèi)已另購住房的，還應(yīng)提供所購住房的契證原件和房屋所有權(quán)證復(fù)印件； 6．納稅義務(wù)人夫妻雙方的身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件或共有權(quán)人的身份證復(fù)印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書。 （ 2）“三證”完備：房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和契證。 （ 2） 擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房 。 五、 房改房贈與 的計 稅 標(biāo)準(zhǔn)： 贈與方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 免征營業(yè)稅 印花稅：按房屋評估價格的 %繳稅。交換雙方互為買方和賣方。 所得收益：交換房屋的評估價 (不含原按房改市場價、商品價補(bǔ)足的價款或自行擴(kuò)面的價款 )，小于住房標(biāo)準(zhǔn)價款（按規(guī)定享受的住房面積標(biāo)準(zhǔn)與住房補(bǔ)帖的經(jīng)濟(jì)適用房價格之乘積，下同） 倍的，免繳所得收益；大于 倍小于 倍的部分，按 25%的比例繳納所得收益；大于 倍以上的部分，按 50%的比例繳納所得收益。 印花稅： 224000 元 %=112 元 所得收益：評估價低于 萬元，免繳所得收益。土地等級為一級，土地分?jǐn)偯娣e為 平方米，問買賣雙方共須繳納稅費(fèi)多少元？ 答： 賣方老劉應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 綜合稅：因老劉出售的房改房購進(jìn)并居住不足一年，應(yīng)按規(guī)定繳納綜合稅。 印花稅： 175000%= 元 劉文應(yīng)繳納 元，劉玲玲應(yīng)繳納 元，兩人須繳納的稅費(fèi)共計 7865元。 (三 )業(yè)主、租客資料必須填寫清楚是公司還是私人資料，有關(guān)主及租客（或買家）資料須根據(jù)租賃（或買賣）合約上雙方提供的資料填寫。 其他注意事項： 1． 成交報告中“成交日期”為客戶雙方簽署正式或臨時合約日期。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法 1．整理：將樓盤資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類，便于查找或記憶。 4．針對。 每天要理理自己的思路，對一天的工作進(jìn)行總結(jié)，對明天的工作做到心中有數(shù)，凡事做得明明白白。 3． 物業(yè)顧問無須在成交報告中計算個人于交易中所分之傭金。 (四 )傭金收入須填寫清楚業(yè)主傭金、客戶傭金、收傭日期等。 (二 )清晰填寫該項交易之成交價格。 買方小謝應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：契稅： 489000 % 印花稅 : 489000 % 土地出讓金： 600 例題三 ：某事業(yè)單位員工顧在 2020 年 10 月買進(jìn)一套房改房，土地分?jǐn)偯娣e為10 平方米，土地等級為一級土地。例 題二 ：老劉是單位的處級干部，有東三弄 7 幢 X 單元 402 室房屋一套，面積91平方米，個人出資擴(kuò)面 1 平方米，金額 3300 元， 99年 8月 1日參加房改 ，和單位簽訂了公有住房買賣協(xié)議書，房改價為 萬元。 七、房改房上市交易實(shí)例 例 題一 ： 小王是單位的一般干部，有采荷小區(qū) X 幢 2 單元 301 室房屋一套，面積 平方米， 95年參加房改， 99 年 11 月以 21 萬元的價格賣于小張。 印花稅 :雙方各按兩套交換房屋評估價之和的 %繳納。 印花稅：按房屋評估價格的 %繳納。 （ 5） 職工原購公有住房時，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)，與原售房單位在公有住房（換購房 ） 賣協(xié)議書中有其他約定條件的，從其約定。 （ 2） 出售在學(xué)校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內(nèi)的房改房，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購買權(quán)。 房改房的交易專題 一、定義 ：房改房是指 職工、居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房 。 對個人出售已購公有住房取得的所得，暫不征收個人所得稅。 6． 20%個稅（繳款人為出讓方、即賣方） 應(yīng)繳稅額 = （出售價－房屋原值－合理費(fèi)用） 20% 合理費(fèi)用是指：購入該房屋時繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國有土地有償使用收入、交易手續(xù)費(fèi)、評估費(fèi)及出售該房屋時繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加、土地收益金、評估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。 房改房交易住房標(biāo)準(zhǔn)價款 職務(wù)等級 一般干部 科級 處級 局級 廳 級 享受面積（平方米） 70 80 90 100 120 倍 （元） 273000 312020 351000 390000 468000 倍 （元） 336000 384000 432020 480000 576000 3000 元 /平方米 70 平方米 倍 = 27300 元 征收原則： 出售價小于 倍的 部分 ，免 征 所得收益； 出售價 大于 住房標(biāo)準(zhǔn)價款 倍，小于 住房標(biāo)準(zhǔn)價款 倍的部分，按 超額部分的 25%繳納所得收益；大于 住房標(biāo)準(zhǔn)價款 倍以上的部分，按 超額部分的 50%繳納所得收益。 應(yīng)繳稅額 = 計稅價格 5? 0 計稅價格 3? 0（針對商品房） 3．綜合稅（繳款人為出讓方、即賣方） 應(yīng)繳稅額 = [計稅價格－（房產(chǎn)原值）原成交價 ] % 開征時間： 2020 年 9 月 1 日 適用的對象和范圍： 個人出售、購買且居住不到一年的普通住宅（繼承、分析、拆遷不屬于出售類，均不征收）。 二、杭州市二手房交易稅費(fèi) 1．契稅（繳款人為承受方、即買方） 契稅是指房屋 所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)變時，按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收一次性稅收。 二手房貸款利率： 商業(yè)貸款： 5 年以下（含 5 年）月利率為 3． 975? ； 5 年以上月利率 4． 2? ， 二手房商業(yè)用房執(zhí)行人民銀行的期限利率． 二手房貸款方式： Ａ、等額本金還款法： 每月還款額＝ 貸款本金 /貸款期月數(shù)＋（貸款本金 — 已歸還本金累計額） 日利率每月實(shí)際天數(shù) Ｂ、等額本息還款法： 每月還款額＝貸款本金 月利率（１＋月利率） 還款月數(shù) /（ 1+月利率） 還款月數(shù) 1 （三）申請二手房貸款所需具備的條件 1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力，具有城鎮(zhèn)居民常住戶口和合法有效的居留身份證明． 2．申請人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力． 3．借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物． 4．所購商品房產(chǎn)權(quán) 明晰，符合杭州市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通的條件，具有房屋所有權(quán)證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。最高貸款額度不得超過總房款的二分之一。二手房貸款是指購房人以在房地產(chǎn)二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。請問我結(jié)婚后，這套房產(chǎn)會不會在若干年后變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a(chǎn)（新婚姻法對此有何規(guī)定？）。 3)在租賃期間， 房屋的所有人將房屋予以出賣、贈予、典當(dāng)或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。黃某取得了該房屋所有權(quán)后，即要求趙某搬遷，趙某將房屋租賃 合同拿給黃看，但黃某表示這是你與前任房主的事，與我無關(guān)。 ” 出租人是否能將已出租的房屋賣掉？ 【問題】 李某于 1996 年 8 月將自己所有的一套商品房租給趙某居住，雙方簽訂了房屋租賃合同，租期兩年，月租金 400 元。如果沒有約定，則王某轉(zhuǎn)租必須事先征得房東的同意。 承租人有沒有權(quán)利轉(zhuǎn)租給非約定的其他人？ 【問題】 2020 年 6 月我將房 子租給了王某，雙方簽定了《房屋租賃合同》。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。 四、法律知識問與答 承租人可以優(yōu)先購買房屋嗎？ 【問題】 我和老公剛結(jié)婚不久， 2020 年 3 月在市中心租了一套房子，并與房東簽訂了二年的《房屋租賃合同》， 2020 年 1 月的一天，房東突然來人，說要我們馬上搬出去，房東已將該房以 62 萬元的價格賣了出去，并收下了 5 萬元定金，房東同時提出愿意將多收的房租退還給我們，其他不負(fù)任何責(zé)任。 定金不得超過總價款的 20%，超過部分無效。比如：“ 7 個工作日”和“ 7 天”的概念是不一樣的。 定買賣雙方在規(guī)定的時間內(nèi)簽定正式的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，如一方違約則適用定金法則。首付幾成多少，余款多少如何處理。 第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實(shí)。 第七條：爭議解決的方式，向法院訴訟。否則造成損失應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。 甲方逾期付傭，加收滯納金為傭金的萬分之二點(diǎn)一（每日）。 第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體 情況，一定要屬實(shí)。 （ 3）不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)： 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 以出讓方式從土地交易一級市場取得土地使用權(quán)，但未按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證的； 屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總得的 25%以上； 屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的； 以劃撥方式取得土地使用權(quán)，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的； 因設(shè)計訴訟或違法行為等原因，被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)； 共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 因 連續(xù)閑置兩年以上或土地使用權(quán)限屆滿被國家收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)； 權(quán)屬有爭議的； 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證明的； 行政法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 ，必須取得其他共有人的書面同意。 16 周歲以上不滿 18 周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的 。 租賃關(guān)系中應(yīng)注意的問題： （ 1） 不得出租的幾種情況： ①未經(jīng)綜合驗收的新建房屋：有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至未經(jīng)過綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租者，這樣做一違反國家有關(guān)法規(guī)，二對承租方的安全造成威脅； ②沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋：產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的權(quán)屬關(guān)系，從而沒有租賃的法律基礎(chǔ)； ③未經(jīng)原出租人同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租：由此會引起原出租方起訴原承租人侵權(quán)，追究法律責(zé)任； ④違章建筑的房屋：對于這類房屋不但規(guī)劃部門要罰款，強(qiáng)令限期拆除，而且房管部門也會因其無產(chǎn)權(quán)證和租賃證進(jìn)行處罰； ⑤產(chǎn)權(quán)共有，未經(jīng)全體共有人一致同意的房屋； ⑥已經(jīng)抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋：已經(jīng)抵押的所有權(quán)人在行使權(quán)利時在法律上已經(jīng)受到限制，將其房屋出租必須征得抵押權(quán)人的同意； （ 2） 租賃期限：《合同法》第 214 條：租賃期限不得超過 20 年，超過 20 年，超過部分的無效。原則上房屋轉(zhuǎn)租需要房東提供同意轉(zhuǎn)租的書面聲明，否則未經(jīng)房東允許擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無效。 四、分行員工代客戶收取意向金的規(guī)定 如客戶愿意讓物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，由客戶簽署委托收款書，委托物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金