【正文】 裝修、一級一類、一級二類。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門窗洞是設(shè)計時按力學(xué)要 求定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除的。因未砌墻時象個框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。 ξ 分攤面積 ： 公共場所（如樓梯、大堂、電梯等）及公共設(shè)施（如供電房）所占面積，是按一定的比例分配給每戶住戶的。 ξ 準(zhǔn)現(xiàn)樓 ： 已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓 。 ξ 復(fù) 式 ： 上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封密復(fù)式等。 ξ 高 層 ： 安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴密的樓（樓高不超過 18層）。 ξ 住 宅 ： 主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設(shè)有獨立廳、房、廚、廁等房間，并設(shè)有獨立水、電、煤氣表及電話、電視線路。 ξ 契 證 ： 是土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時的一種交稅憑證。 ξ 購房抵押合同 ： 如買家以按揭形式買樓，須與銀行以產(chǎn)權(quán)抵押形式簽署購房抵押合同，并送交房管局做“他項權(quán)利登記”。 直管房 ： 是指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接 管理、出租、 維修，少部分免租撥給單位使用。 amp。 經(jīng)濟適用房 ： 是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。 二手房 ： 非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。 （二）土地 以往土地采用批租、招標(biāo)、協(xié)議、拍賣方式，但自 2020 年 1 月 1 日起所有土地都要進行拍賣。 8． 價值變化的相互影響性。 6． 供給的有限性。 4． 價值的高大性。 2． 房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。所以，房地產(chǎn)是人們最重視、最珍惜、最具體 的財產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個國家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)的使用周期長，作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn)，具有固定性，耐久性和增值性。在我國，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。在國外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動產(chǎn)”。 房地產(chǎn)是人類社會政治、經(jīng)濟、文化生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。 房地產(chǎn)是不動產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)價值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房；房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營要素。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有 限性更加突出。房地產(chǎn)的價值不僅取決于自身的質(zhì)地，還取決于周圍環(huán)境的狀況。 土地的使用年限 使用類型 年限 居住 70 年 工業(yè) 50 年 教育、科技、文化、體育 50 年 辦公樓、綜合樓 50 年 旅游、娛樂 40 年 土地出讓金構(gòu)成因素： 地段等級、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場供求關(guān)系 （三） 物業(yè)種類 ： amp。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行 行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。 安居房 ： 屬于經(jīng)濟適用房一類。 amp。 ξ 產(chǎn)權(quán)證 ： 物業(yè)業(yè)權(quán)的唯一憑證，當(dāng)樓房建成驗收后，發(fā)展商將有關(guān)文件送房管局出大證，再根據(jù)業(yè)主提供預(yù)售契約出小業(yè)主證。 ξ 土地證 ： 反映房屋所有者土地使用情況的權(quán)利憑證。 ξ 寫字樓 ： 主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中 央空調(diào)，智能通訊設(shè)備（光纖網(wǎng)絡(luò)、越洋視像會議等），每單位可提供多條電話線絡(luò)及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水間 。 ξ 一般高層 ： 一般指 9 至 14 層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三戶或一梯四戶間格。 ξ 單身公寓 ： 也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間的單位，面積一般在 30 個平方米以下。 ξ 期 房 ： 處于 施工階段，離交樓期甚遠的樓。 ξ 裙 樓 ： 從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等， 多用作商場、會所或其他配套設(shè)施。這種房屋的墻壁只起圍護或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會減弱抗震能力。 (一般在 20 層以上 ) ξ 混合結(jié)構(gòu) ： 指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)成，故不可隨便拆移，否則有垮下來的危險。 ξ 智能化設(shè)備 ： 指由建筑物或小區(qū)內(nèi)是以計算機 操作及管理。 影響樓價因素 （一）地區(qū) 基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價將越高。簡單的原因：位于高層的比低層更遠離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當(dāng)然比較的清新。又基于污水排 放設(shè)計及設(shè)置垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。 （五）景觀 景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位價格均較高。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本要求和作用 一、 房地產(chǎn)中介的市場功能 1． 節(jié)省業(yè)主和買家的時間 —— 業(yè)務(wù)由中介專業(yè)人員操作完成進行謀劃。 5．買入方通過中介的推薦更容易找到合適自己的需求。 9．橋梁與潤滑劑。 二、你為什么要做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 1．掌握自己努力過程，擁有很多自我實現(xiàn)的機會。 5．高的收入，擁有自豪。 4．第一線人員不親切：服務(wù)態(tài)度差。 2．第一時間委托。 6．能成為客戶或業(yè)主投資理財?shù)念檰枴? 五、怎么正確對待客戶 1．保護自己的客戶，不讓別人搶走。 5．看得見的缺點也要相應(yīng)指出，給予客戶一種誠實、信任的感覺。協(xié)議中客戶的姓名及其他需要填寫的內(nèi)容要求物業(yè)顧問填寫，不要讓客戶自己填。免得花無用功。 WHEN：何時 —— 房東要出租、出售的物業(yè)何時能交付下家使用。 HOW：怎么樣 —— 房子的情況怎么樣。 女：莊重、不得露腳趾 忌 男：黑褲白襪 女：太前衛(wèi) 二． 握手的順序： 主人、長輩、上司、女士主動伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握 手。 之后，最好不要立即主動伸手。有時為表示特別尊敬，可用雙手迎握。 在一般 情況 下 拒絕對方主動要求握手的舉動都是無禮的，但手上有水或不干凈時，應(yīng)謝絕握手，同時必須解釋并致歉。拿到名片后，可放置于自己名片的上端夾內(nèi)。 —— 不明白現(xiàn)有房源，寧可不接銷售電話。 盡量莫讓客戶等待，但若非得已按音樂鍵前確認客戶意愿。 等客戶先掛電話后，再掛電話。留下物業(yè)顧問手機、電話。 七．來店客戶接待 熱情、主動 問明來意 適情介紹行情 留下客戶資料 簽署相應(yīng)文件 八．帶看禮儀 不可遲到，對房有個預(yù)覽。當(dāng)填寫新樓盤登記表時，所以資料必須填妥清楚；同時必須以正楷認真書寫有關(guān)內(nèi)容，以免影響錄入，最終影響物業(yè)顧問自身查盤工作。 （三） 物業(yè)顧問收盤必須注明物業(yè)性質(zhì)，如寫字樓、住宅、商住或商鋪、房改 等 ,有關(guān)區(qū)別應(yīng)以大廈本身建筑用途衡量，而不應(yīng)以客戶使用性質(zhì)定奪。此外，部分附租約出售房屋，必須清楚租期時 間及租約性質(zhì)，即問清業(yè)主在有實際客戶時可否與租客提早解約。同時，必須以總價表達，即若業(yè)主叫價為 3000 元為每平方米，而該單位面為 10 平方米，這應(yīng)填寫為 3 萬。 另一方面，若業(yè)主只是將物業(yè)出售，必須問清楚該物業(yè)是否辦理按揭、于哪間銀行、銀行欠款多少等，并必須注明于新樓盤登記表內(nèi)，這有助于物業(yè)顧問掌握談判情況及情況控制交易進度，同時，須應(yīng)提醒業(yè)主這項交易需先償還按揭尾款始能出 售，如買家有興趣，會通過銀行按揭付款方式購房。 2） 應(yīng)該讓業(yè)主了解物業(yè)顧問主要是依靠傭金生活，在有意向客戶時候，物業(yè)顧 問必定首推能收取最多傭金之樓盤，故業(yè)主決不該計較傭金 ，而減低成交機會。 4） 如業(yè)主有多個樓盤，中原在短期內(nèi)為業(yè)主全部出租；在此情況下，業(yè)主極有 可能要求減傭。中原能有強大成交能力為業(yè)主爭取利益，因此業(yè)主多付點傭金絕非問題。 （八） 客戶放盤時應(yīng)記錄清楚該物業(yè)的看樓方法，如業(yè)主可隨時安排上門看樓有 助于成交。此外，如一幢物業(yè)中客戶心目中的單位沒有鑰匙 ,而 同一幢物業(yè)別的單位有鑰匙，均可先安排客戶看間隔及布局認為合適再安排業(yè)主開門看心目中單位的樓層、方向及景觀，總之一切工作必須快刀斬亂麻，按實際情況可做多少就先做多少。部分業(yè)主對存放鑰匙于中介公司均抱有有戒心。同時，中原將開據(jù)收據(jù)給業(yè)主作憑證保證收鑰匙只作為方便看樓以加速成交用途，業(yè)主亦可隨時取回鑰匙，另外，中原收鑰匙之后有專 人負責(zé)管理鑰匙，任何借出、歸還均需辦理有關(guān)手續(xù)及書面簽署，表明中原對鑰匙管理非常重視。這樣責(zé)任清晰，方便管理。因代理人如無權(quán)拍板 ,物業(yè)顧問與其聯(lián)絡(luò)也是徒勞無功且浪費時間。當(dāng)物業(yè)顧問有業(yè)務(wù)與之聯(lián)系時，業(yè)主可能會沒有復(fù)機或停機。 （十三） 了解所有放盤資料后，最后可問業(yè)主還有沒有其他物業(yè)需要放盤，有沒有計劃在杭州再置業(yè)，輕松簡單兩句話可能爭取多一個樓源及客源。 3． 如代收客戶樓 款，請在備注中注明“我司代為轉(zhuǎn)交給業(yè)主”的字樣。 5． 每星期規(guī)定時間（將按照分店不同情況安排），分行秘書持收據(jù)到財務(wù)部對帳，財務(wù)部檢查收據(jù)開具情況。 1． 所有款項必須存入公司指定賬戶，不得存放分店或存入其他賬戶。 4． 收款地點如在地鋪以 外，由秘書按照收款金額開好收據(jù)，由員工在 收據(jù)薄上簽字領(lǐng)用，并由分行經(jīng)理簽字確認。簽字順序為申請人 分行主管 秘書，秘書在查核代收款賬戶確認該賬戶確實有款時，由秘書從備用金賬戶中支付。支付時，由業(yè)主向公司開具收據(jù)。簽字順序為：申請人 分行主管 秘書。 3） 如果業(yè)主因故不能親自前來領(lǐng)取樓款，應(yīng)出示委托收款書、業(yè)主身份證原件、代收樓款人身份證原件，財務(wù)部直接付款給代收樓款人。如一方不能前來簽收，則另一方要出示公正委托書或當(dāng)分行經(jīng)理面手寫的委托書。分行經(jīng)理和中介總監(jiān)同意后有責(zé)任跟蹤，確?？蛻粢咽盏剿诉€的款項。根據(jù)法律 規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自出租房屋的，無效。如果想為未成年人買房，應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能進行。 ，除非雙方有其他約定，該房產(chǎn)為共有房產(chǎn)。若承租方放棄優(yōu)先購買權(quán)的，則需要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。 序言部分：主要表述根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定及當(dāng)事人的真實意思表示所制訂本協(xié)議的。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。當(dāng)我方介紹的求購方看過甲方的房屋后的六個月內(nèi)，與甲方完成買賣交易或利用了我方提供的信息、機會等但未通過我方完成買賣交易的，都應(yīng)向我方支付傭金。 在甲方與我方所介紹的買受方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后，如果買受方違約，則甲方同意將不予返還的定金的一半支付給我方，作為居間費用。 《房地產(chǎn)求購居間協(xié)議》的 使用：（略 參見《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》） 《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的使用： 第一條：注意意向金與定金的不同之處。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。 第四條：我方收到意向金后幾日內(nèi)完成買方、賣方及我方居間協(xié)議的簽訂。該房屋如為共有的，千萬要注意也要共有人一致同意簽字方可有效。如需要修改，最好在涂改處經(jīng)雙方簽字確認或合同修改校對章。不得寫“物業(yè)所在地仲裁委員會”、也不得寫“杭州市仲裁委員會”，而是“杭州仲裁委員會”。 【解答】 根據(jù)我國的司法解釋《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。 ”基于以上規(guī)定，房東出賣房 屋，未提前三個月履行通知義務(wù)，房東與買房人的買賣合同無效，你們完全可以要求用相同的價格優(yōu)先購買此房。請問王某有沒有權(quán)利將我的房屋轉(zhuǎn)租給其他人？ 【解答】 王某與房東之間簽定了《房屋租賃合同》，合同依法成立，合法有效。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租 賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。1997 年 9 月李某打算將這套房子賣掉，問趙某是否有興趣，趙表示無錢購買。 【解答】 1)根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：房屋所有人如果欲將出租房屋出賣，須提前 3 個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。 黃某無權(quán)要求趙某搬出房屋，直至租賃合同期滿。 【解答】 按照《婚姻法》及司法解釋，如果一方在婚前購買的 房產(chǎn)則該房產(chǎn)則為婚前財產(chǎn)，屬于一方所有，但雙