【文章內(nèi)容簡介】 ......................................... 錯誤 !未定義書簽。 商場銷售價格建議 .................................................... 錯誤 !未定義書簽。 住宅部分價格建議 .................................................... 錯誤 !未定義書簽。 七、招商策略 ........................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 策略一：提前介入制定招商政策 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 策略二：有意識選擇商戶 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 策略三：經(jīng)營商品類別與商場定為一致 ................ 錯誤 !未定義書簽。 八、營銷推廣實 施建議 ........................................................ 錯誤 !未定義書簽。 銷售條件及銷售時機 ................................................ 錯誤 !未定義書簽。 分階段銷售總體戰(zhàn)略 ................................................ 錯誤 !未定義書簽。 銷售實施計劃 ............................................................ 錯誤 !未定義書簽。 銷售控制計劃 ............................................................ 錯誤 !未定義書簽。 銷售促進計劃的主要操作細則 ................................ 錯誤 !未定義書簽。 宣傳推廣策略 ............................................................ 錯誤 !未定義書簽。 媒體組合宣傳重點 .................................................... 錯誤 !未定義書簽。 銷售人員培訓 ............................................................ 錯誤 !未定義書簽。 結 語 ...................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 大量管理資料下載 5 第一章 市場分析 一、宏觀環(huán)境因素分析 柳州經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展趨向分析 改革開放以來，柳州市先后被國家確定為“科技興市 ”、“優(yōu)化資本結構”、“技術創(chuàng)新”和“信息化”試點城市，多次榮獲“全國衛(wèi)生城”、 “全國環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”以及“廣西文明城市”等稱號。城市綜合實力曾兩次列全國 450 個城市中 50 強之內(nèi)。隨著柳州現(xiàn)代化建設的深入進展，柳州經(jīng)濟取得飛速發(fā)展。 數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟信息中心 如圖 1 所示，柳州 2020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值比 2020 年增長 %，2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值為 億元，比去年同期增長 %。超 出 2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，經(jīng)濟增長開始提速。 而從柳州國內(nèi)生產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)比重走勢來看，柳州作為中、西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力。 數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟信息中心 2020 年，柳州市第一產(chǎn)業(yè)增加值 22 億元，比去年同期增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 112 億元，比去年同期增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值96 億元，比去年同期增長 12%。 農(nóng)業(yè)趨向減緩，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)迅猛發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)（服務業(yè)）也加快了發(fā)展步伐，三大產(chǎn)業(yè)比重 大量管理資料下載 6 更趨合理。 2020 年柳州投資情況表 數(shù) 額 同比增長 固定資產(chǎn)總投資 億元 % 基本建設投資 億元 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 % 數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟信息中心 而從社會固定資產(chǎn)投資來看，如上表所示： 2020 年柳州固定資產(chǎn)投資高速增長。隨著雙沖橋、內(nèi)環(huán)道路、截污工程等建設項目的陸續(xù)開工，全市掀起了新一輪城市建設的熱潮，全力打造“創(chuàng)業(yè)在柳州、發(fā)展在柳州、安居在柳州”的城市品牌，使得柳州固定資產(chǎn)投資保持雙位數(shù)增長的強勁勢頭 。 綜合以上所述： 各項經(jīng)濟指標顯示， 2020 年柳州市圍繞“工業(yè)立 柳、強市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國加入 WTO 和西部大開發(fā)為契機，加快改革與發(fā)展的步伐，柳州經(jīng)濟運行呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。 而良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢為柳州房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。 大量管理資料下載 7 二、柳州房地產(chǎn)市場分析 柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析 房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢 柳州市的房地產(chǎn)業(yè)自 1992 年正式起步以來，發(fā)展到今天已經(jīng)形成群雄逐鹿的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計， 2020 年底在柳州市注冊的房地產(chǎn)公司約達 217 家，全年完成施工的商品房面積總數(shù)（不含經(jīng)濟實用房和單位集資房）達 萬平方 米。 數(shù)據(jù)來源：柳州市信息協(xié)會 /柳州日報 2020 年柳州房地產(chǎn)投資完成 88226 萬元，比上年同期增長%； 而 2020 年房地產(chǎn)投資完成 159900 萬元，比去年同期增長%， 近年柳州房地產(chǎn)投資保持較快的增長勢頭。 柳州市面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)過整整 10 年的發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個穩(wěn)定的市場格局，并成為城市基礎設施建設投資方面越來越旺的投資熱點。正是在這種環(huán)境和背景之下， 2020 年柳州房地產(chǎn)業(yè)各項指標均奇跡般地創(chuàng)造了前所未有的歷史新高，并且連續(xù)三年達到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營業(yè)績。 而 2020 年作為柳州“城市建設與管理”年，新區(qū)開發(fā)和舊城改造在全城到處開花，成片開發(fā)也大有起色，城市構架的拉開、行政中心東移，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大的商機，其中僅河東區(qū)開發(fā)建設的 大量管理資料下載 8 投入就需 16 億元以上。 柳州市房地產(chǎn)業(yè)的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有： ? 得益于國家宏觀經(jīng)濟調整，市民的消費信心得以增強和鞏固； ? 機關企事業(yè)單位取消了實物分房政策，催生了商品房新的市場需求； ? 在“城市建設與管理年”中對拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。 ? 金融機構對購房者發(fā)放貸款，市民觀念的轉變、收入的提高，樓盤 配套的日益完善，也大大推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 柳州房地產(chǎn)市場供求分析 2020 年柳州房地產(chǎn)供求情況一覽表 類 別 統(tǒng)計指標 數(shù) 額 供應 商品房 新開工商品房面積 136 萬 m2 總施工面積 300 多萬 m2 竣工面積 70 多萬 m2 需求 商品房 銷售面積 85 萬 m2 大量管理資料下載 9 銷售額 約 12 億元 數(shù)據(jù)來源：柳州日報 如表 2 所示， 2020 年柳州商品房的銷售面積超過了竣工面積，柳州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供求兩旺的市場局面 。 2020 年初，全市有房地產(chǎn)企業(yè) 180 多家，目前已有 217 家；全年商品 房在建開工點達 66 個，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元， 在建施工面積 300 多萬平方米， 創(chuàng)下了柳州歷史的最高水平。 而據(jù)不完全統(tǒng)計， 2020 年有 60 個以上的樓盤同期銷售 。而且在政府注重成片開發(fā)的引導下，新樓盤規(guī)模呈現(xiàn)越來越大的趨向。 房地產(chǎn)市場價格分析 2020 年柳州商品房銷售均價 1608 元 /平方米，而至 2020 年柳州市商品房銷售均價為 1650 元 /平方米， 在比 2020 年平均價格上漲了%的情況下，仍然出現(xiàn)了一個銷售高潮 。供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢將會進一步拔高商品房的銷售價格，使柳州房地產(chǎn)呈 現(xiàn)“價升量漲”的市場發(fā)展態(tài)勢，據(jù)有關專家預測，柳州房地產(chǎn)熱將持續(xù) 35 年左右。 大量管理資料下載 10 柳州房價一路走高，歸其直接原因主要有： ? 隨著競爭加劇，房子本身越建越好，質素越來越高； ? 土地拍賣政策導致地價攀升； ? 新的拆遷政策自 2020 年 11 月 1 日起執(zhí)行后發(fā)展商成本加 大，同時新盤房價比照拆遷房價； ? 消費市場支持。 房地產(chǎn)市場空置簡析 至 2020 年底止，柳州市空置商品房面積為 萬平方米，比上年減少 %。 據(jù)悉， 2020 年柳州拆遷面積約 50 萬平方米，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為 1： 5，目 前有超過 1 萬戶房地產(chǎn)消費人口。 隨著房地產(chǎn)投資勢頭的旺盛，舊城改造如火如荼，拆遷周轉房、安置房的商機應運而生，同時帶動了銷售勢頭的旺盛，使柳州房地產(chǎn)商品房空置面積趨于下降。 大量管理資料下載 11 各區(qū)房地產(chǎn)市場特點及趨勢 ⑴ 城中區(qū) 城中區(qū)作為柳州傳統(tǒng)商業(yè)中心，現(xiàn)建筑密度較大，后續(xù)供應土地相對較少， 城中區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)以舊城改造而帶來的商品房開發(fā)為主。 由于得天獨厚的地理位置，使得城中區(qū)房價一直位于柳州的高價位，巨大的商業(yè)價值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外 ，還包括五星商業(yè)街、人民廣場改建 的規(guī)劃及曙光路步行街的舊城改造項目等。 隨著政府對八一路、連塘路的改造及 2020 年末“紅光橋”的規(guī)劃施建，預計連塘路、西門市場一帶將會具有一定的升值潛力，并有較大量的后續(xù)供應。 目前城中區(qū)主要在售項目有華天世紀、藍色港灣、鴻府、時代商廈、淘園世紀等項目，以商業(yè)結合住宅開發(fā)為主。 多年來商用物業(yè)的開發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據(jù)柳州主導商業(yè)地位，方圓不足 500 米內(nèi)集中了柳州市幾大主要商場，而隨著城市的外圍拓展及舊城改造，城中區(qū)規(guī)劃成為柳州的中心商業(yè)區(qū)，隨著舊城改造的推進，其商業(yè)規(guī)模不斷呈現(xiàn)擴大的跡象。 大量管理資料下載 12 ⑵ 柳南區(qū) 柳南區(qū)主要劃分為柳南的河西片及南區(qū)。 南區(qū)由于汽車總站、汽車南站、火車站均設于此，加上飛鵝路貫通屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場，成行成市而極為火曝。 隨著南二環(huán)的建設，交通條件的改善，預計南二環(huán)沿線物業(yè)（如舊機場開發(fā)區(qū)一帶等）將會得到進一步的開發(fā)。 柳南河西片主要包括潭中西路及西環(huán)路一帶，該區(qū)域原先被柳州人稱為柳州的“西伯利亞”。但隨著 1994 年壺西大橋的建成以及潭中西路、西環(huán)路的開通后，該區(qū)域得以相當大的變化。 該區(qū)域目前主要在售項目包括金河灣、金綠洲如意江南、中山城市花園、福馨苑等 項目，總體銷售價位約在 1650 元 /平方米左右，其中金河灣全面抄襲廣州的星河灣，并取得不俗的銷售業(yè)績。 同時由于較為便捷的交通，使潭中西路、西環(huán)路沿線出現(xiàn)部分專業(yè)市場，如潭中西路的中華奇石及家具市場、西環(huán)路的汽車及部分裝飾市場等，而去年柳州市政府批準將西環(huán)路和潭中西路商業(yè)冠名為“廣西汽車大道”。 由于河西片開發(fā)相對較晚，存在較大量待開發(fā)土地，預計該區(qū)域將會出現(xiàn)成片開發(fā)的較大規(guī)模項目。 大量管理資料下載 13 ⑶ 魚峰區(qū) 魚峰區(qū)位于柳州市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接柳南區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望。面積約 41 平方公里 。是柳州市重要的工商業(yè)、旅游、文化教育城區(qū)。 依魚峰區(qū) 19992020 年經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略，魚峰區(qū)開始大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展旅游服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。 魚峰區(qū)主要可分為魚峰區(qū)河南片區(qū)及東區(qū)。 河南片區(qū)早期由于文惠橋及柳江大橋的貫通，受到城中區(qū)商業(yè)的輻射而成為柳州的次商業(yè)中心區(qū)。該片區(qū)目前包括東風商城、魚峰大廈、華聯(lián)超市等較有影響力的大型商場，但由于該區(qū)域缺少其它商業(yè)配套設施，難以與城中區(qū)商業(yè)相競爭。 東區(qū)隨著柳州市行政中心的東遷決策而開始升溫，目前東區(qū)聚集近 10 萬人口、 上百家單位、十多個住宅小區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)較為密集，主要包括經(jīng)典時代、金桂苑、鉆石苑等項目。但“東區(qū)構想”的開發(fā)目前僅處于籌建階段，其建設本身還有待完善，生活配套設施還存在太多的空白點。 隨著居住人口的集中及政府對該片區(qū)的遠期規(guī)劃，預計河東片的 大量管理資料下載 14 商業(yè)價值將會進一步得到挖掘，商業(yè)開發(fā)將會得以升溫。 ⑷ 柳北區(qū) 柳北區(qū)是柳州的工業(yè)區(qū)，柳鋼即位于該區(qū)域，而原先躍進路一帶曾是柳州輕工企業(yè)相對集中的地方，但效益較差。 柳北區(qū)政府在招商政策方面盡可能向投資者傾斜，保障投資者的權益，并引導培育柳北市場的發(fā)展，另外政府還積極為企業(yè) 與投資商牽線搭橋，并派專人為商家做好協(xié)調、通聯(lián)