【正文】 念 ........................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 具體建議 .................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 音樂無限 .................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 相關(guān)建議 .................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 物業(yè)管理提前介入的工作 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 交通組織 .................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 指導(dǎo)原則 .................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、營銷策略 ........................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 成立商業(yè)管理公司，同時(shí)制定招商政策 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 五、銷售現(xiàn)場的包裝策略 .................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 六、項(xiàng)目定價(jià)策略 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 七、招商策略 ........................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 八、營銷推廣實(shí) 施建議 ........................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 銷售控制計(jì)劃 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 銷售人員培訓(xùn) ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。隨著柳州現(xiàn)代化建設(shè)的深入進(jìn)展，柳州經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展。 數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟(jì)信息中心 2020 年，柳州市第一產(chǎn)業(yè)增加值 22 億元，比去年同期增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 112 億元，比去年同期增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值96 億元，比去年同期增長 12%。 綜合以上所述： 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示， 2020 年柳州市圍繞“工業(yè)立 柳、強(qiáng)市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國加入 WTO 和西部大開發(fā)為契機(jī)，加快改革與發(fā)展的步伐，柳州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 柳州市面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過整整 10 年的發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個(gè)穩(wěn)定的市場格局，并成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面越來越旺的投資熱點(diǎn)。 ? 金融機(jī)構(gòu)對(duì)購房者發(fā)放貸款，市民觀念的轉(zhuǎn)變、收入的提高，樓盤 配套的日益完善，也大大推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而且在政府注重成片開發(fā)的引導(dǎo)下，新樓盤規(guī)模呈現(xiàn)越來越大的趨向。 房地產(chǎn)市場空置簡析 至 2020 年底止，柳州市空置商品房面積為 萬平方米，比上年減少 %。 由于得天獨(dú)厚的地理位置，使得城中區(qū)房價(jià)一直位于柳州的高價(jià)位，巨大的商業(yè)價(jià)值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外 ，還包括五星商業(yè)街、人民廣場改建 的規(guī)劃及曙光路步行街的舊城改造項(xiàng)目等。 大量管理資料下載 12 ⑵ 柳南區(qū) 柳南區(qū)主要?jiǎng)澐譃榱系暮游髌澳蠀^(qū)。但隨著 1994 年壺西大橋的建成以及潭中西路、西環(huán)路的開通后，該區(qū)域得以相當(dāng)大的變化。 由于河西片開發(fā)相對(duì)較晚，存在較大量待開發(fā)土地，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)成片開發(fā)的較大規(guī)模項(xiàng)目。 依魚峰區(qū) 19992020 年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略，魚峰區(qū)開始大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。 東區(qū)隨著柳州市行政中心的東遷決策而開始升溫，目前東區(qū)聚集近 10 萬人口、 上百家單位、十多個(gè)住宅小區(qū)。 ⑷ 柳北區(qū) 柳北區(qū)是柳州的工業(yè)區(qū)，柳鋼即位于該區(qū)域，而原先躍進(jìn)路一帶曾是柳州輕工企業(yè)相對(duì)集中的地方，但效益較差。 目前，柳北在售項(xiàng)目主要集中在北雀路、勝利路、躍進(jìn)路，包括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場等項(xiàng)目。 3. “售得出、租得滿、做的旺”為大前提 ，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。 設(shè)計(jì)具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。 大量管理資料下載 16 四、 商用物業(yè)發(fā)展的要點(diǎn)分析 商用物業(yè)的類型 人們習(xí)慣上將商用物業(yè)叫商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)的功能多樣化，既有滿足市 民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會(huì)功能，又能滿足商家經(jīng)營、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。 ⑵ 多功能性 大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費(fèi)需求。 ⑵ 商貿(mào)結(jié)合 專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向大宗采購，同時(shí)兼營零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時(shí)，都喜歡到專業(yè)市場選購，價(jià)格更便宜 。 ⑵ 商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開發(fā)狀況制約 小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實(shí)力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實(shí)力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當(dāng)擴(kuò)大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。 五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡 廣州是中國開放改革的前沿陣地，房地產(chǎn)市場起步較早，但商用物業(yè)市場的發(fā)展只是近十年的事，受商用物業(yè)相對(duì)較高利潤回報(bào)動(dòng)力的驅(qū)使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市 場分一杯羹。說明柳州市是一個(gè)以城市消費(fèi)核心區(qū)為中心，同時(shí)形成多個(gè)專業(yè)化的商貿(mào)區(qū)。 ? 飛鵝服飾專業(yè)市場競爭格局 大量管理資料下載 23 由于多年的專業(yè)批發(fā)，使飛鵝批發(fā)市場具有較大的影響力，但周邊商業(yè)環(huán)境較差，以低檔的服飾批零為主，其客戶大多為批發(fā)商戶及部分品味較低的消費(fèi)者。 名稱 路段 概況 價(jià)格 金碧園 曙光中路 沿街商住宅，占地 1000 平米，總建面積 6537 平米 商鋪約 25000 元 /平米，住宅22003000 元 /平米 鴻府 曙光東路183 號(hào) 住宅樓高 26 層，總建筑面積3 萬平米，總戶數(shù) 168 戶 住宅均價(jià)約 3600 元 /平米 藍(lán)色港灣 柳新街 66號(hào) 住宅樓高分 1 1 26 層三種，裙樓為商場 住宅均價(jià)超過 3000 元 /平米 建佳商住樓 映山街 1 樓 60 個(gè)鋪面（ 1438 平米），2 樓 1600 平米，住宅 38 樓50 套 1 樓商鋪 26800— 33800 元 /平米，住宅 2880 元 /平米， 振億大廈 五一路 總建筑面積 7000 ㎡ 商鋪 43000 元 /平米 , 住宅3100— 3200 元 /平米 新大地大廈 解放南路 總建筑面積 15514 ㎡ 起價(jià) 23000 元 /平米 ,最高價(jià)42020 元 /平米 金運(yùn)來大廈 解放南路 總建筑面積 1 萬平米 商鋪 3500040000 元 /平米 ,住宅 3100— 3600 元 /平米 嘉園商住樓 中山西路 占地 1 畝，總建面積 3000 ㎡ 商鋪 20200 元 /平米 ,住宅2118— 2758 元 /平米 聲福居 斜陽路 占地 3 畝，總建面積 5000 ㎡ 住宅起價(jià) 2188 元 /平米 大量管理資料下載 25 ⑶ 柳北區(qū) 名稱 路段 概況 價(jià)格（元 /平米） 歐雅城市廣場 躍進(jìn)北路 商住樓（一、二層為商鋪），沿街 360米長 一層 80009000，二層約 4000；住宅折后價(jià)在 16001938 景秀苑 躍進(jìn)北路 商住樓 首層商鋪 8500 怡江園 北雀路 沿街商?。ㄉ舷逻B層獨(dú)立鋪面） 商鋪在 35004000；住宅在折后 1700 多 桂景灣 北雀路 居住小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街 未發(fā)售 美林華軒 北雀路 沿街商?。ㄉ舷逻B層，單層約 50 平米） 約 4000 點(diǎn)評(píng)： 柳北區(qū)的商 鋪價(jià)格以主干道的價(jià)值為導(dǎo)向，躍進(jìn)路上首層商鋪價(jià)格在 80009000 元 /㎡之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在 35004000 元 /㎡之間。時(shí)代廣場 柳南 3 萬㎡ 13 匯鑫源商 城 魚峰 萬㎡ 14 五月陽光購物廣場 魚峰 萬㎡ 15 長城財(cái)富廣場 魚峰 —— 16 康城商鋪 柳北 萬㎡ 17 歐雅城市廣場 柳北 萬㎡ 18 香森麗園 柳北 —— 19 舊城區(qū)沿街低層民房改造工程 城中、柳南、魚峰 萬㎡ ⑵ 傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點(diǎn)首選 傳統(tǒng)的百貨商場、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費(fèi)習(xí)慣的原因，一直是消費(fèi)者休閑購物的熱點(diǎn)區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。 如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成柳州市區(qū)兩大主力商圈（五星、飛鵝），每個(gè)商圈都有幾個(gè)中大型商業(yè)項(xiàng)目在同場競爭，但各 發(fā)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，互為補(bǔ)充，在競爭中謀求發(fā)展，爭取達(dá)到共同做旺市場的共贏局面。 振興柳州商業(yè) —— 構(gòu)建“桂中新商埠”浮出水面 構(gòu)建“桂中新商埠”的目的：將柳州建設(shè)成為廣西乃至大西南的重點(diǎn)商品集散地和商貿(mào)信息中心城市。 商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化 住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見于項(xiàng)目 大量管理資料下載 29 概念和對(duì)推廣手法的克隆。 如同商圈的“藍(lán)色港灣”項(xiàng)目。 建筑設(shè)計(jì)要考慮物業(yè)各種經(jīng)營項(xiàng)目的特性，不同的經(jīng)營品種，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車 大量管理資料下載 30 場、倉儲(chǔ)運(yùn)輸、顧客休息等區(qū)域。 大量管理資料下載 31 七、柳州商業(yè)經(jīng)營及市民消費(fèi)行為分析 柳州商業(yè)經(jīng)營及主要商業(yè)項(xiàng)目銷售額分析 柳州歷史上既是廣西各地的農(nóng)副產(chǎn)品、土特產(chǎn)品和手工藝品的集散地，也是廣東、湖南、江西、云南、貴州、四川等西南省區(qū)商品物資交流的重要通道，素有“桂中商埠”的美譽(yù)。 而同時(shí)一批機(jī)制靈活、發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的民營流通企業(yè)如柳州佳用實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（日用品連鎖）、廣西福生堂藥品有限公司（藥品連鎖）等在不斷發(fā)展壯大。 尤其假日經(jīng)濟(jì)效果明顯，零售市場銷售活躍 ， 2020 春節(jié)前后十天柳州商場、五星商廈銷售 3965 萬元，比上年同期增長 %；東風(fēng)商城春節(jié)、五一、國慶三大節(jié)日累計(jì)銷售 1434 萬元 ，比上年同期增長 %。 在居民可支配收入方面： 2020 年，柳州城市居民可支配收入 7928 元，同比增長 %，人民生活水平穩(wěn)步提高。八大類消費(fèi)價(jià)格指數(shù)四升四降： 八大類消費(fèi)中，衣著保持較快的上漲，食品及醫(yī)療保健、個(gè)人用品也有一定的增長，而煙酒方面則大幅下降，家庭設(shè)備、維修服務(wù)類以及
。隨著居民收入的增長，居民的消費(fèi)支出也有不同程度的增長。 至 2020 年末 ，柳州金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元，比年初增加 億元，增長 %。 而在各主要商 場營業(yè)方面： 中小商場呈現(xiàn)萎縮趨向 ， 2020 年百貨公司、中糖公司的中小商場年銷售額分別比上年同期下降 %、 %。 2020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長 %。 而商用物業(yè)的經(jīng)營管理則較為滯后，專業(yè)的成熟的商業(yè)性的社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場上較少，目前負(fù)責(zé)商場經(jīng)營管理的機(jī)構(gòu)，多為開發(fā)商公司內(nèi)的一個(gè)部門或其 屬下的子公司，只負(fù)責(zé)自身開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。 建筑設(shè)計(jì)不能完全滿足多功能的商貿(mào)需求 在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。 商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象定位 很多人認(rèn)為只要商鋪的地點(diǎn)好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項(xiàng)目形象，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，會(huì)減弱對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。 商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實(shí)問題 買家購買行為的理性化隨著市場的成熟