【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。我們知道，商業(yè)銀行的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)尤其是個(gè)人住房按揭貸款一般期限較長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)30年，如果商業(yè)銀行的這類中長(zhǎng)期貸款快速增長(zhǎng)，同時(shí)占比迅速提高，而作為其資金主要來(lái)源的存款又多以短期為主，逐步形成商業(yè)銀行資金來(lái)源的短期化和資金運(yùn)用的長(zhǎng)期化，出現(xiàn)資金期限上的錯(cuò)配，造成商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)然，商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是可以接受的，但這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比率范圍之內(nèi)，并對(duì)其進(jìn)行管理，這就是商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理和利率風(fēng)險(xiǎn)管理。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18—20時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束就會(huì)成為非常突出的問(wèn)題。
2．房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)移的融資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，對(duì)于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。因此，作為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行必須對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較高有清醒的認(rèn)識(shí)。正是由于這種風(fēng)險(xiǎn)收益特性，中國(guó)人民銀行與2020年6月下發(fā)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文件），對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提出了更高的監(jiān)管要求。但是，由于商業(yè)銀行將個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)作為積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，甚至為配合競(jìng)爭(zhēng)給與其種種優(yōu)惠，使其在消費(fèi)信貸中的比重逐步增大，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就利用了這些條件，以合規(guī)或者不合規(guī)的方式將個(gè)人住房貸款變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道，使得房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)向個(gè)人住房貸款中轉(zhuǎn)移，代表性的現(xiàn)象就是“假按揭”，開(kāi)發(fā)商串通一些“假購(gòu)房者”以這種方式騙取商業(yè)銀行的“按揭”貸款，達(dá)到為企業(yè)融資的目的。
3．個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前個(gè)人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)判斷。從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，個(gè)人住房貸款的借款人可能存在以下兩種情況：一是由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無(wú)力償還商業(yè)銀行貸款，被迫違約放棄所購(gòu)房屋，從而給銀行利益帶來(lái)?yè)p失的違約風(fēng)險(xiǎn)；二是借款人可能故意欺詐，通過(guò)偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。
個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)屬于中長(zhǎng)期信貸，其還款期限通常要持續(xù)2030年左右，在這段時(shí)間中個(gè)人資信的狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往可能轉(zhuǎn)化為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到當(dāng)前個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)者主要是收入水平波動(dòng)較大的、收入市場(chǎng)化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長(zhǎng)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)尤其值得關(guān)注。
4．貸款操作的風(fēng)險(xiǎn)
從個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)信貸部門(mén)有時(shí)為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，競(jìng)相降低貸款人的首付比例，甚至出現(xiàn)“零首付”，同時(shí)放松貸款人的審批條件，或者沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行抵押住房登記制度，貸款的前臺(tái)、中臺(tái)和后臺(tái)沒(méi)有進(jìn)行責(zé)任上的嚴(yán)格區(qū)分，對(duì)客戶的資信情況沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。
從當(dāng)前的情況，各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的網(wǎng)點(diǎn)偏多，在授權(quán)不嚴(yán)格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)同時(shí)申請(qǐng)住房貸款，一旦貸款人無(wú)力償還，商業(yè)銀行的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)陡然發(fā)生。
由此可見(jiàn)，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)并不是極低，但是，風(fēng)險(xiǎn)也不是不可防范的。在我國(guó)，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)開(kāi)展的時(shí)
間較短，很多管理上的經(jīng)驗(yàn)還在摸索中逐步形成。而在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)一直是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，各國(guó)都先后建立了相對(duì)成熟完善的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，在對(duì)個(gè)人住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)觀了上積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，有些經(jīng)驗(yàn)也是值得我們?nèi)W(xué)習(xí)和借鑒的。
二、個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理可借鑒的經(jīng)驗(yàn)
以美國(guó)為例，美國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理模式很有代表性。
美國(guó)人大多數(shù)是通過(guò)私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款解決住房問(wèn)題的，獲得這種貸款的基本條件是以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押，這樣可使貸款風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度。同時(shí)，美國(guó)聯(lián)邦政府金融機(jī)構(gòu)建立起了一套完整的有效控制房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特殊機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)依據(jù)資信調(diào)查和住房估值審批貸款金額，資信調(diào)查依賴的是一個(gè)完備的信用體系，它包括個(gè)人信用調(diào)查機(jī)制和個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制，通過(guò)綜合考察影響個(gè)人及其家庭的內(nèi)外客觀、微觀環(huán)境，包括經(jīng)濟(jì)、金融、司法、社會(huì)、工商、財(cái)產(chǎn)在內(nèi)，使用科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龇椒?，?duì)個(gè)人及其家庭的資產(chǎn)狀況、履約各種經(jīng)濟(jì)承諾的能力和信譽(yù)程度進(jìn)行全面評(píng)判和評(píng)估，數(shù)據(jù)的采集盡可能中介化和標(biāo)準(zhǔn)化。
當(dāng)?shù)盅嘿J款違約時(shí)，美國(guó)的房屋抵押市場(chǎng)配備了一系列的處置方法，例如延期支付、重設(shè)還款表、自愿轉(zhuǎn)讓契約、公告拍賣(mài)等，可以根據(jù)抵押資產(chǎn)以及貸款人的具體情況，采取適合自己的處置方法，從而降低了個(gè)人住房貸款違約后給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，在風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置上，聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司三家中介機(jī)構(gòu)從事二級(jí)抵押市場(chǎng)的操作，有利地解決了房地產(chǎn)一級(jí)抵押市場(chǎng)無(wú)法解決的三大問(wèn)題：流動(dòng)性問(wèn)題、資金占?jí)旱拈L(zhǎng)期性和資金來(lái)源的短期性問(wèn)題、住房抵押貸款市場(chǎng)的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金倆源有限的矛盾。
當(dāng)前，解決我國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面入手，在一級(jí)市場(chǎng)上注重解決信用風(fēng)險(xiǎn)，在二級(jí)市場(chǎng)注重解決流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
三、個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的途徑
從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，中國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)還會(huì)有很大的發(fā)展空間，但是，如果在目前相對(duì)欠缺的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制下進(jìn)行快速擴(kuò)張，未來(lái)必然會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)把完善個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)作為商業(yè)銀行管理的重點(diǎn)。
1．改善個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估環(huán)境
這就要求建立一個(gè)完善的個(gè)人信用體系，該體系的核心是個(gè)人信用制度，即能證明、解釋和查驗(yàn)自然人資信，能夠監(jiān)督、管理與保障個(gè)人信用活動(dòng)。具體操作就是要規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范，包括：個(gè)人信用等級(jí)制度、個(gè)人信用評(píng)估制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁等。要建立專門(mén)的信用機(jī)構(gòu)，信用授予人將信用消費(fèi)者日常在金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)機(jī)構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機(jī)構(gòu)，由信用機(jī)構(gòu)將這些信息會(huì)同來(lái)自司法、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費(fèi)者的歷史檔案，當(dāng)授信人面對(duì)消費(fèi)信貸申請(qǐng)時(shí)，可以從信用機(jī)構(gòu)獲得申請(qǐng)人的信用報(bào)告，并據(jù)此做出決策。為此，中國(guó)人民銀行已正式成立了征信管理局，該機(jī)構(gòu)一方面鞏固和加強(qiáng)對(duì)企業(yè)法人的征信管理系統(tǒng)，另一方面也將于今年內(nèi)開(kāi)始推行“個(gè)人征信系統(tǒng)”，但從目前情況看，個(gè)人征信系統(tǒng)所采集的信息對(duì)于進(jìn)行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)判斷并不足夠，尚需在逐步完善中實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。
與此同時(shí)，商業(yè)銀行為了化解信用風(fēng)險(xiǎn)，必須在其審批個(gè)人住房貸款的過(guò)程中，將個(gè)人信用作為考察的重點(diǎn)，設(shè)立相關(guān)的個(gè)人信息檔案，建立專業(yè)化、規(guī)范化、初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫(kù)，為信用管理打好基礎(chǔ)，對(duì)已有借款人以及貸款申請(qǐng)人違約的可能性做出預(yù)測(cè)，并建立信用缺失的預(yù)警機(jī)制，一旦發(fā)生信用危機(jī)，就可以立即采取補(bǔ)救措施。同時(shí)，各金融機(jī)構(gòu)之間還應(yīng)當(dāng)充分共享個(gè)人信用信息資源，因?yàn)橘J款人可能同時(shí)在不同的金融機(jī)構(gòu)或同一金融機(jī)構(gòu)設(shè)立在不同地區(qū)的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)住房貸款，信息的共享使借款者更加高效準(zhǔn)確地做出決策。
2．加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程
為了化解個(gè)人住房貸款帶來(lái)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極鼓勵(lì)商業(yè)銀行采取市場(chǎng)化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的建立。房地產(chǎn)貸款由商業(yè)銀行創(chuàng)造出來(lái)以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保、發(fā)行抵押貸款債券。通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)的銜接，提高資金的流動(dòng)性，一方面商業(yè)銀行通過(guò)發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個(gè)人住房信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動(dòng)性。其次，從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)看，住房按揭貸款證券化是商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移