【文章內(nèi)容簡介】 時融入現(xiàn)金的手段和渠道。我們知道，商業(yè)銀行的個人住房信貸業(yè)務(wù)尤其是個人住房按揭貸款一般期限較長，最長可達30年，如果商業(yè)銀行的這類中長期貸款快速增長，同時占比迅速提高，而作為其資金主要來源的存款又多以短期為主，逐步形成商業(yè)銀行資金來源的短期化和資金運用的長期化，出現(xiàn)資金期限上的錯配，造成商業(yè)銀行的流動性風險。
當然，商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負債的期限錯配是可以接受的，但這個缺口應(yīng)當控制在一定的比率范圍之內(nèi)，并對其進行管理，這就是商業(yè)銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達到18—20時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。
2．房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)移的融資風險
房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型行業(yè)，對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。因此，作為經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行必須對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險程度相對較高有清醒的認識。正是由于這種風險收益特性，中國人民銀行與2020年6月下發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件），對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提出了更高的監(jiān)管要求。但是，由于商業(yè)銀行將個人住房信貸業(yè)務(wù)作為積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，甚至為配合競爭給與其種種優(yōu)惠，使其在消費信貸中的比重逐步增大，一些房地產(chǎn)開發(fā)商就利用了這些條件，以合規(guī)或者不合規(guī)的方式將個人住房貸款變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，使得房地產(chǎn)融資的風險向個人住房貸款中轉(zhuǎn)移，代表性的現(xiàn)象就是“假按揭”，開發(fā)商串通一些“假購房者”以這種方式騙取商業(yè)銀行的“按揭”貸款，達到為企業(yè)融資的目的。
3．個人信用風險
當前個人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進行準確的風險判斷。從信用風險的角度來看，個人住房貸款的借款人可能存在以下兩種情況：一是由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還商業(yè)銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險；二是借款人可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風險。
個人住房信貸業(yè)務(wù)屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)2030年左右，在這段時間中個人資信的狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往可能轉(zhuǎn)化為商業(yè)銀行的信貸風險?？紤]到當前個人住房貸款的申請者主要是收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長期內(nèi)的風險尤其值得關(guān)注。
4．貸款操作的風險
從個人住房信貸業(yè)務(wù)操作風險的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，房地產(chǎn)信貸部門有時為了擴大業(yè)務(wù)范圍，競相降低貸款人的首付比例，甚至出現(xiàn)“零首付”，同時放松貸款人的審批條件，或者沒有嚴格執(zhí)行抵押住房登記制度，貸款的前臺、中臺和后臺沒有進行責任上的嚴格區(qū)分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關(guān)。
從當前的情況，各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個人住房信貸業(yè)務(wù)的網(wǎng)點偏多，在授權(quán)不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營網(wǎng)點同時申請住房貸款，一旦貸款人無力償還，商業(yè)銀行的資產(chǎn)風險陡然發(fā)生。
由此可見，個人住房信貸業(yè)務(wù)的風險并不是極低，但是，風險也不是不可防范的。在我國，個人住房信貸業(yè)務(wù)開展的時
間較短，很多管理上的經(jīng)驗還在摸索中逐步形成。而在西方發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)一直是國民經(jīng)濟的重要支柱，各國都先后建立了相對成熟完善的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，在對個人住房信貸的風險觀了上積累了一定的經(jīng)驗，有些經(jīng)驗也是值得我們?nèi)W(xué)習(xí)和借鑒的。
二、個人住房信貸業(yè)務(wù)風險管理可借鑒的經(jīng)驗
以美國為例，美國的房地產(chǎn)金融風險管理模式很有代表性。
美國人大多數(shù)是通過私營金融機構(gòu)的住房抵押貸款解決住房問題的，獲得這種貸款的基本條件是以所購房產(chǎn)作抵押，這樣可使貸款風險降低到最低程度。同時，美國聯(lián)邦政府金融機構(gòu)建立起了一套完整的有效控制房地產(chǎn)金融市場的特殊機制。金融機構(gòu)依據(jù)資信調(diào)查和住房估值審批貸款金額，資信調(diào)查依賴的是一個完備的信用體系，它包括個人信用調(diào)查機制和個人信用評估機制，通過綜合考察影響個人及其家庭的內(nèi)外客觀、微觀環(huán)境，包括經(jīng)濟、金融、司法、社會、工商、財產(chǎn)在內(nèi)，使用科學(xué)嚴謹?shù)姆治龇椒ǎ瑢€人及其家庭的資產(chǎn)狀況、履約各種經(jīng)濟承諾的能力和信譽程度進行全面評判和評估，數(shù)據(jù)的采集盡可能中介化和標準化。
當?shù)盅嘿J款違約時，美國的房屋抵押市場配備了一系列的處置方法，例如延期支付、重設(shè)還款表、自愿轉(zhuǎn)讓契約、公告拍賣等，可以根據(jù)抵押資產(chǎn)以及貸款人的具體情況，采取適合自己的處置方法，從而降低了個人住房貸款違約后給金融機構(gòu)帶來的風險。
同時，在風險管理機構(gòu)的設(shè)置上，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會、政府國民抵押協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司三家中介機構(gòu)從事二級抵押市場的操作，有利地解決了房地產(chǎn)一級抵押市場無法解決的三大問題：流動性問題、資金占壓的長期性和資金來源的短期性問題、住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)資金倆源有限的矛盾。
當前，解決我國商業(yè)銀行的個人住房信貸業(yè)務(wù)的風險也應(yīng)當從以下幾個方面入手，在一級市場上注重解決信用風險，在二級市場注重解決流動性風險。
三、個人住房信貸業(yè)務(wù)風險管理的途徑
從未來的發(fā)展趨勢看，中國的個人住房信貸業(yè)務(wù)還會有很大的發(fā)展空間，但是，如果在目前相對欠缺的風險管理機制下進行快速擴張，未來必然會給商業(yè)銀行帶來巨大的風險。因此，當前應(yīng)當把完善個人住房信貸風險作為商業(yè)銀行管理的重點。
1．改善個人信用風險的識別和評估環(huán)境
這就要求建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋和查驗自然人資信，能夠監(jiān)督、管理與保障個人信用活動。具體操作就是要規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范，包括：個人信用等級制度、個人信用評估制度、個人信用風險預(yù)警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉(zhuǎn)嫁等。要建立專門的信用機構(gòu)，信用授予人將信用消費者日常在金融機構(gòu)和商業(yè)機構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機構(gòu)，由信用機構(gòu)將這些信息會同來自司法、稅務(wù)等機構(gòu)的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費者的歷史檔案，當授信人面對消費信貸申請時，可以從信用機構(gòu)獲得申請人的信用報告，并據(jù)此做出決策。為此，中國人民銀行已正式成立了征信管理局，該機構(gòu)一方面鞏固和加強對企業(yè)法人的征信管理系統(tǒng)，另一方面也將于今年內(nèi)開始推行“個人征信系統(tǒng)”，但從目前情況看，個人征信系統(tǒng)所采集的信息對于進行個人住房貸款的風險判斷并不足夠，尚需在逐步完善中實現(xiàn)既定目標。
與此同時，商業(yè)銀行為了化解信用風險，必須在其審批個人住房貸款的過程中，將個人信用作為考察的重點，設(shè)立相關(guān)的個人信息檔案，建立專業(yè)化、規(guī)范化、初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫，為信用管理打好基礎(chǔ)，對已有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預(yù)測，并建立信用缺失的預(yù)警機制，一旦發(fā)生信用危機，就可以立即采取補救措施。同時，各金融機構(gòu)之間還應(yīng)當充分共享個人信用信息資源，因為貸款人可能同時在不同的金融機構(gòu)或同一金融機構(gòu)設(shè)立在不同地區(qū)的營業(yè)網(wǎng)點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效準確地做出決策。
2．加快資產(chǎn)證券化進程
為了化解個人住房貸款帶來的流動性風險，應(yīng)積極鼓勵商業(yè)銀行采取市場化的手段轉(zhuǎn)移風險，推進資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場的建立。房地產(chǎn)貸款由商業(yè)銀行創(chuàng)造出來以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發(fā)行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接，提高資金的流動性，一方面商業(yè)銀行通過發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人住房信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動性。其次，從成熟市場的經(jīng)驗看，住房按揭貸款證券化是商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移