【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，雙向擠壓 ” 。所謂 “ 兩大閘門(mén) ” ，是指嚴(yán)格規(guī)范土地市場(chǎng)的土地政策和緊縮銀根的信貸政策；所謂 “ 雙向擠壓 ” ，是指調(diào)控政策既打壓供給，又抑制需求。既要抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱，減少供給量，又要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從理論上來(lái)說(shuō)，唯一的途徑是需求量銳減。 從政策效果來(lái)看 ，中央兩大調(diào)控政策 (土地新政與房貸新政 )，導(dǎo)致一些有投資實(shí)力而無(wú)土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)企業(yè)難以通過(guò)招拍掛拿到住宅建設(shè)用地；一些有土地儲(chǔ)備而資金實(shí)力不雄厚的企業(yè)難以進(jìn)行住房開(kāi)發(fā)；一些可供開(kāi)發(fā)的土地由于歷史原因和新土地政策的出臺(tái)變得難以開(kāi)發(fā)，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的減少。 上海因?yàn)橥顿Y性需求較大，而中央宏觀調(diào)控政策也以打擊投資為主要目的，因此宏觀調(diào)控對(duì)上海房?jī)r(jià)打擊較大。天津房地產(chǎn)市場(chǎng)由于需求的剛性特征，需求受宏觀調(diào)控影響小而難于減少。旺盛的需求力量抵消了調(diào)控打壓需求的力量， 2020 年 48 月的觀望后期需求爆發(fā)積蓄了能 量。這就不難解釋為什么天津房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了 2020 年 48 月的蓄勢(shì)期后， 2020年 9 月以后出現(xiàn)大幅反彈的局面了。 從宏觀環(huán)境面來(lái)看，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放助推當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲 從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)以及國(guó)家將濱海新區(qū)納入國(guó)家十一五發(fā)展規(guī)劃而帶來(lái)的良好預(yù)期為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 2020 年天津市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 3600 多億美元，同比增長(zhǎng) %，超出全國(guó)增幅 個(gè)百分點(diǎn)，人均地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)的快 速增 長(zhǎng)尤 其是 第三產(chǎn) 業(yè)的 快速 發(fā)展為 房?jī)r(jià) 的上 漲帶 來(lái)了強(qiáng) 有力 的支撐。 天津加快推進(jìn)濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放已經(jīng)納入國(guó)家總體發(fā)展戰(zhàn)略布局，濱海新區(qū)將立足天津，依托京冀，服務(wù)環(huán)渤海，輻射 “ 三北 ” ，面向東北亞，建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地，北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，宜居的濱海新城區(qū)。這一國(guó)家發(fā)展規(guī)劃及相應(yīng)傾斜政策的出臺(tái)，為天津市打了一支強(qiáng)心劑。未來(lái)良好的投資前景助推了當(dāng)前房?jī)r(jià)的快速上漲。 3．住宅價(jià)格未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) —— 增速將明顯趨緩，穩(wěn)中有升是主旋律 一方面，從需求情況看，隨著天津市城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)人口將不斷增長(zhǎng)，尤其在近期天津市統(tǒng)計(jì)局抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，天津市人口結(jié)構(gòu)目前處于 “ 人口紅利 ” 期，也就是高勞動(dòng)力人口比例階段，青壯年的比例十分龐大， 15~64 歲人口為 萬(wàn)，占全市人口的四分之三，這部分人群是住房消費(fèi)的生力軍，住房消費(fèi)需求在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法減弱。這必將有力的支撐天津的房?jī)r(jià)。 房?jī)r(jià)收入比歷年變化曲線圖 中國(guó)最大的管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 19 頁(yè) 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 另一方面，天津的房?jī)r(jià)收入比近六年來(lái)呈現(xiàn)逐 漸上升的態(tài)勢(shì)，尤其是 20 2020 兩年上升勢(shì)頭明顯， 2020 年天津房?jī)r(jià)收入比達(dá)到 ，遠(yuǎn)在重慶 的水平之上，已經(jīng)超出了 的全國(guó)平均水平，并且接近了 的北京水平。作為環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)核心城市天津來(lái)說(shuō)，近三年以來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施、危舊房改造進(jìn)程逐步加快，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期持續(xù)向好，推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲，但居民整體收入水平的實(shí)際漲幅卻相對(duì)有限，因此房?jī)r(jià)收入比近兩年來(lái)明顯上升。這些情況表明，天津居民住房消費(fèi)水平近兩年來(lái)有所減弱，與其他全國(guó)其他城市相比，房?jī)r(jià)已經(jīng)運(yùn)行到一個(gè)高位，增長(zhǎng)速度明顯超過(guò)居民收入 增長(zhǎng)速度，繼續(xù)快速上漲將超出老百姓的承受能力。房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定緩慢增長(zhǎng)將是未來(lái)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)必然趨勢(shì)。 客觀上講，房?jī)r(jià)的變動(dòng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)、居民收入水平變化、土地資源供應(yīng)、區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整以及市場(chǎng)規(guī)范程度都有很大關(guān)系。由于多年以來(lái)天津市房?jī)r(jià)一直處于較低的水平狀態(tài)，目前房?jī)r(jià)的上漲主要還是受市場(chǎng)自身的持續(xù)發(fā)展與供求關(guān)系的變化所致，符合天津經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體水平，因此屬于正常的價(jià)格上漲，其幅度盡管有些大，但并沒(méi)有造成 “ 泡沫 ” 。而今后的一段時(shí)期內(nèi)，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀政策調(diào)控以及市場(chǎng)供需基本平衡的 情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落的可能性較小，加之國(guó)家的大力扶持，未來(lái)經(jīng)濟(jì)的良好預(yù)期以及城鎮(zhèn)人口的不斷增長(zhǎng)，穩(wěn)中有升將會(huì)是 2020 年乃至未來(lái)幾年天津市房?jī)r(jià)運(yùn)行的主旋律。 五、 濱海新區(qū) 序： 濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放總體布局 一軸、一帶、三個(gè)城區(qū)、七個(gè)功能區(qū) 一軸 :沿京津塘高速公路和海河下游建設(shè) “高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸 ” 一帶 :沿海岸線和海濱大道建設(shè) “海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶 ” 三個(gè)城區(qū)：在軸和帶的 T 型結(jié)構(gòu)中，建設(shè)以塘沽城區(qū)為中心、大港城區(qū)和漢沽城區(qū)為兩翼的宜居海濱新城 七個(gè)功能區(qū)：先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱?；?工區(qū)、濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、海港物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū) (航空城 )和海濱休閑旅游區(qū)以及若干現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 19 頁(yè) 基地。 一、濱海新區(qū)地域人口 天津?yàn)I海新區(qū)地處于華北平原北部，位于山東半島與遼東半島交匯點(diǎn)上、海河流域下游、天津市中心區(qū)的東面，渤海灣頂端，瀕臨渤海，北與河北省豐南縣為鄰，南與河北省黃驊市為界，地理座標(biāo)位于北緯 38176。40′至 39176。00′，東經(jīng) 117176。20′至 118176。00′。緊緊依托北京、天津兩大直轄市，擁有中國(guó)最大的人工港、最具潛力的消費(fèi)市場(chǎng)和最完善的城市配套設(shè)施。以新區(qū)為中心，方圓 500 公里范圍內(nèi)還分 布著 11 座 100 萬(wàn)人口以上的大城市。對(duì)外，濱海新區(qū)雄踞環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心位置，與日本和朝鮮半島隔海相望，直接面向東北亞和迅速崛起的亞太經(jīng)濟(jì)圈，置身于世界經(jīng)濟(jì)的整體之中，擁有無(wú)限的發(fā)展機(jī)遇。濱海新區(qū)自然資源豐富，這里有大量開(kāi)發(fā)成本低廉的荒地和灘涂，具有豐富的石油、天然氣、原鹽、地勢(shì)、海洋資源等，同時(shí)擁有雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，是國(guó)內(nèi)外公認(rèn)的發(fā)展現(xiàn)代化工業(yè)的理想?yún)^(qū)域。 濱海新區(qū)擁有海岸線 153 公里，陸域面積 2270 平方公里，海域面積 3000 平方公里。 規(guī)劃面積 2270 平方公里，包括： 三個(gè) 功能區(qū)：天津港、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)全部； 三個(gè)行政區(qū)：塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)城區(qū)部分； 海河下游冶金工業(yè)區(qū)：東麗區(qū)無(wú)瑕街、津南區(qū)葛沽鎮(zhèn)。 2020 年常住人口 140 萬(wàn)人。 二、濱海新區(qū)的發(fā)展概況 濱海新區(qū)位于天津市的東部臨海地區(qū)，由天津港、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)三個(gè)功能去及塘沽、漢沽、大港三個(gè)行政區(qū)組成，面積 2270 平方公里、 2020 年常住人口 140 萬(wàn)人。改革開(kāi)放以來(lái)，這里發(fā)生了巨大的變化，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，外資大量進(jìn)入，成為中國(guó)北方發(fā)展最快的地區(qū)之一。 1986 年 8 月 21 日，小平同志在視察天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)時(shí)指出： “你們?cè)诟劭诤统鞘兄g有這么多荒地，這是個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)，我看你們潛力很大，可以膽子大點(diǎn)，發(fā)展快點(diǎn) ”，并題詞 “開(kāi)發(fā)區(qū)大有希望 ”。 為落實(shí)小平同志指示，天津市在總結(jié)開(kāi)發(fā)區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于 1994 年市人大十二屆二次會(huì)議上提出 “用十年左右的時(shí)間基本建成濱海新區(qū) ”的階段性目標(biāo)。其基本構(gòu)想是，以天津港、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)為骨架，現(xiàn)代工業(yè)為基礎(chǔ)，外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，商貿(mào)、金融、旅游競(jìng)相發(fā)展，形成基礎(chǔ)設(shè)施配套、服務(wù)功能齊全、面向新世紀(jì)的高度開(kāi)放的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì) 新區(qū)。 十年來(lái)，濱海新區(qū)深化改革、擴(kuò)大開(kāi)放，主動(dòng)與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌，不斷完善投資條件，力爭(zhēng)創(chuàng)造一流的投資環(huán)境。經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速發(fā)展。地區(qū)生產(chǎn)總值由 1994 年的 億元上升到 2020 年的 1500 億元，增長(zhǎng) 倍，平均每年遞增 %。十年累計(jì)固定資產(chǎn)投資 3364 億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 524 億元。外貿(mào)出口由 1994 年的5 億美元，增長(zhǎng)到 2020 年的 164 億美元，增長(zhǎng) 倍，年均遞增 %。工業(yè)總產(chǎn)值由 1994 年的 213 億元上升到 2020 年的 3750 億元，年均遞增 27%。十年累計(jì)批準(zhǔn)三資企業(yè)項(xiàng)目 6300 多個(gè)，累計(jì)實(shí)際利用外資 187 億美元，世界 500 強(qiáng)企業(yè)有 70 多家在新區(qū)投資。新區(qū)已成為外商投資匯報(bào)率最高的地區(qū)之一。 經(jīng)過(guò)十年不懈努力，昔日的荒灘如今已初步建成了以外向型為主的經(jīng)濟(jì)新區(qū)。形成了電子通訊、石油開(kāi)采與加工、海洋化工、現(xiàn)代冶金、機(jī)械制造、生物制藥、食品加工等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。建立起多層次科技創(chuàng)新體系和科技人才創(chuàng)業(yè)基地，一大批國(guó)際知名的企業(yè)落戶新區(qū)，一棟棟的高樓和工廠不斷建成，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施正在迅速完善，一個(gè)現(xiàn)代化海濱城市的面貌正在展現(xiàn)。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 19 頁(yè) 隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，新區(qū) 對(duì)外輻射和服務(wù)功能也不斷增強(qiáng)。 2020 年，天津開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，其中第二產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，可比增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，可比增長(zhǎng) %，二、三產(chǎn)業(yè)比例為 ： 。全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 萬(wàn)元，可比增長(zhǎng) %。天津港 2020 年完成貨物吞吐量 億噸，完成集裝箱吞吐量 480 萬(wàn)標(biāo)箱，近 70%的貨物和 60%的集裝箱來(lái)自全國(guó)各地。新區(qū)與國(guó)內(nèi)各省市共簽定經(jīng)濟(jì)合作協(xié)議2020 項(xiàng)，吸引投資 200 多億元。上千 家企業(yè)為新區(qū)產(chǎn)業(yè)直接配套。濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)傳遞、對(duì)外服務(wù)和輻射功能日益增強(qiáng)，與周邊地區(qū)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共同發(fā)展的格局已經(jīng)形成。 三、濱海新區(qū)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 功能定位和戰(zhàn)略目標(biāo) : 立足天津、依托京冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射 “ 三北 ” 、面向東北亞，努力建設(shè)成為高水平的現(xiàn)代制造和研