【文章內容簡介】 可謂完全沒有新住宅落成；主要住區(qū)有：梯云閣、東園小區(qū)、名雅苑、體育東橫街小區(qū)、天晟明苑、僑怡苑、德埔小區(qū)等。
商業(yè)類型：周邊聚集了多個大型成熟的商業(yè)物業(yè)，主要是購物中心。
居住人口類型 目前居住人口以白領、外籍人士較為集中，周邊房屋出租率也較高，人員流動性較強。
社會經濟能力類型 學生、白領、生意人、退休人員等，女性多于男性。
房地產發(fā)展 趨勢 “住改商”的商業(yè)規(guī)劃策略：“住改商”的總體目標：實現商住適當分離，提供“適宜創(chuàng)業(yè)、適宜生活”的營商環(huán)境和居住環(huán)境。充分考慮商業(yè)功能和商業(yè)布局，適應社區(qū)的消費規(guī)模和消費特征需要，打造特色文化街區(qū)。建造適應步行生活方式的社區(qū)商業(yè)街?！白「纳獭钡纳虡I(yè)規(guī)劃策略 天河區(qū)社區(qū)商業(yè)網點布局規(guī)劃中，將可以在規(guī)劃期內保留的“住改商”網點納入社區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃，并在業(yè)態(tài)設置上加以引導和控制。未納入社區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃的“住改商”，在不存在污染擾民、安全隱患的情況，符合消防、衛(wèi)生、環(huán)保和規(guī)劃的相關法規(guī)等條件下，予以保留，逐步引導其向街道內適宜發(fā)展和選擇發(fā)展的地段搬遷。
商業(yè)房地產市場供應情況 區(qū)內基本無土地供應，主要靠舊城拆遷改造及爛尾樓盤活供應。
位置：天河區(qū)天河路238號102鋪 類型：首層商鋪 狀況：整體結構裝修已完成，商鋪招租中 市場需求情況 估價對象位于天河路，石牌橋地鐵站，萬菱匯旁邊，附近眾多寫字樓，消費力極高，喜茶85176。C都在這里。
二、 估價對象實物狀況描述與分析 一 土地實物狀況 1 名稱 天河區(qū)天河路238號102鋪 2 用途 商業(yè) 3 形狀 由幾個矩形形成的不規(guī)則圖形 4 地勢地形 平地，地勢較平坦，自然排水各地下出入口有防汛沙井臺階 5 土地開發(fā)程度 七通一平 二 建筑物實物狀況 1 名稱 天河區(qū)天河路238號102鋪 2 建筑規(guī)模 ㎡，估價對象內部有部分被圍起來，無法查看具體的商鋪的數量，估計約20間左右。
3 層數與 層高 為百貨商場首層，層高約為3米 4 建筑結構 鋼筋混凝土結構 5 房產建成年份 登記時間：2020年12月16日 6 空間布局 估價對象全部為百貨商場首層商鋪，由于有部分被圍起來，無法查看具體的商業(yè)形態(tài)；商場一共3個出口，兩個為走廊式出口，一個為阿迪的出口。商場內部多為運動服裝、體驗店、奶茶店等；交通設置流暢。
1. 用于商業(yè)經營占65%，其中以經營運動服裝和器材為主，約占50%，奶茶店、美甲店、零食店等為輔，合計約占50% 2. 用于設施設備占5% 3. 用于出口交通占30% 7 實用率 55% 8 營業(yè)時間 早上10:00晚上22:00 9 裝飾裝修 精裝修 地面：白色抹灰地面，整潔優(yōu)雅 門口：以大型厚重金屬玻璃門作為商場出入口大門 內墻：白色抹灰，裝飾有墻紙，與地面顏色融為一體潔凈敞亮 消防：自動噴淋系統、感煙系統、消防栓系統，防火卷簾 水電：暗裝于兩側商鋪天花吊頂里 10 設施設備 給排水、通風、中央空調、電氣、網絡，出入口指示牌，性能正常。
11 維護與 完損狀況 出入口正在裝修翻新，保養(yǎng)情況良好，結構完整，室內裝飾較新，無重大損壞情況，綜合成新率為85%； 12 人流量及類型 天河路商圈人流大，客流量穩(wěn)定；顧客消費水平高；消費方式：引領時尚；客流特征：交通方便，客流量大，日客流量一般在30萬人次，市外、海外消費人口占50%以上；50%以上的客源來自市外，他們具有強大的購買力。每天將近20萬人次的客流量，周末為60萬人次，因此天河路每天吸引將近 150萬人次客流。
三、 估價對象權益狀況描述與分析 一 土地權益狀況 1 土地性質 國有 2 規(guī)劃用途 商業(yè) 3 土地權屬狀況 所有權 國有 使用權 出讓國有建設用地使用權，于1997年1月2日出讓，使用年限40年，已繳納國有土地使用權出讓金；單獨所有 他項權 無 4 土地使用年限 住宅剩余約48年4個月，商業(yè)剩余約18年4個月 5 目前使用情況 有一部分已經正常營業(yè)、一部分正在招商、其余還有空地。
6 其他特殊情況 無 二 建筑物權益狀況 1 房屋所有權 房屋所有權人為某公司，自建房屋，分割取得房屋所有權 2 占用情況 估價對象所在物業(yè)為已建成商業(yè)，㎡，㎡。物業(yè)內含有已出租商鋪約20間， 承租人為個體工商戶，各商鋪正常經營中。租金水平：平均1250~1500元/㎡ 整體業(yè)態(tài)分布 估價對象內部多以運動服裝和運動器材為主，以體驗店（如美甲店）、奶茶店、零食店等為輔。
周邊租金水平 周邊同類型商場的租金水平約為1200元/平方米。
3 他項權利設立情況 至價值時點無他項權利設立 4 其他特殊情況 無 5 物業(yè)管理情況 四、 市場背景描述與分析 1． 廣州市商業(yè)用房市場情況 （1） 商業(yè)網簽均價：%、% 2020年1月份，全市新建商業(yè)用房網簽均價為27328元/平方米，環(huán)比上月的26718元/%，比去年同期的25460元/%（詳見（圖1））；個盤方面，位于越秀區(qū)的（捷登都會廣場），11016平方米的成交面積，登上本月成交金額榜冠軍的寶座，其成交均價為39319元/平方米。
圖1：2020年5月~2020年4月 廣州市新建商業(yè)用房網簽均價 （2） 商業(yè)用房成交：%、% 1月份，%，%；，%（詳見（圖2））。本月番禺區(qū)多個樓盤繼續(xù)發(fā)力，，繼續(xù)蟬聯各行政區(qū)域成交總量的銷售冠軍。
圖2：2020年5月~2020年4月 廣州市新建商業(yè)用房網簽面積及其占比 2． 天河路商圈業(yè)態(tài)深度分析：同質化嚴重、業(yè)態(tài)創(chuàng)新待加強 （1） 天河路總體商圈布局 “一核”——中央零售聚核：由購書中心、廣百中怡、天河城、正佳廣場、宏城廣場、太古匯、萬菱匯等購物中心，以及時尚天河、天河又一城地下商城等共同構成，功能上繼續(xù)提升強化商業(yè)檔次與服務水平，規(guī)劃通過地下空間將各大商場與各公共交通站點有機串聯起來，形成一個連續(xù)的步行環(huán)路，成為天河路商圈的零售購物核心。
“兩軸”——“天河路國際商業(yè)景觀主軸”、“人文風情休閑軸”：以中央零售聚核為中心，東西向延伸的“天河路國際商業(yè)景觀主軸”，通過街道剖面的重新設計、人流引導、建筑立面改造、街道家具、公共藝術、視覺識別系統的綜合空間規(guī)劃，打造的線性購物大街空間意向。南北向拓展的“人文風情休閑軸”是城市綠洲的重要空間載體，通過串聯體育中心、宏城廣場以及六運小區(qū)，向北串聯火車東站板塊，向南銜接花城廣場、珠江新城板塊，文化、休閑、娛樂眾多功能結合于一體，成為城市新中軸的重要組成部分。
“雙廊”——“都市休閑游憩長廊”、“嶺南風情體驗長廊”：將沙河涌打造成集文化娛樂、餐飲美食等功能于一體的都市休閑游憩長廊。將石牌涌分段打造嶺南風情景觀，創(chuàng)造緊湊小資氛圍的河涌體驗，成為嶺南本土文化在天河路商圈的重要空間載體。
“六主題”——多條特色商業(yè)支馬路體系構造而成的主題街區(qū)：體育中心板塊的中央公園、購書中心板塊的藝文天地、六運小區(qū)板塊的風尚樂地、體育東路板塊的商務領地、龍口西板塊的潮流基地和石牌村板塊的創(chuàng)智高地。
（2） 零售業(yè)態(tài)（除服飾外）：品牌重合度較高 新型零售店成新寵 據不完全統計，天河商圈零售業(yè)態(tài)（除服飾外）有近300個品牌。業(yè)態(tài)囊括超市、化妝品、珠寶首飾、時尚配件、家電數碼、家居用品、鐘表、眼鏡以及其他品牌。
從各商場的品牌重合度來看，天環(huán)廣場與周邊商場中零售品牌的重合度最高，具體表現在化妝品、珠寶、時尚配件、數碼、鐘表、眼鏡的業(yè)態(tài)。商圈內超市配比平穩(wěn)，1家大賣場，2家精品超市，2家百貨。化妝品業(yè)態(tài)摒除傳統的百貨專柜形式，以獨立店的形式呈現，比如，蘭蔻、悅詩風吟、DIOR、科顏氏、ETUDE HOUSE等。鮮花、文創(chuàng)品牌、生活方式集合店，成為購物中心新寵，太古匯、天環(huán)廣場都引進了野獸派鮮花，萬菱匯也引進了同異花，方所、西西弗書店先后入駐天河路，集合店品牌則有oce生活概念館、MUJI 無印良品、HI百貨等。
　　 （3） 服飾業(yè)態(tài)：快時尚品牌齊聚 同質化嚴重 服飾業(yè)態(tài)是購物中心業(yè)態(tài)里品牌數量最龐大的，服飾面臨的同質化更為嚴重，各大品牌近乎貼身肉搏。
由于廣州地理位置以及消費習慣等多種原因，諸多國際品牌進入中國市場的首站都少有選在廣州的，不少品牌早已進入北京、上海、成都等地，但近兩年才開始進駐廣州市場，這也加劇了購物中心對人氣服飾品牌的爭奪以及導致同質化現象更為嚴重。
天河路商圈服飾業(yè)態(tài)表現出幾大特點：國際快時尚品牌出現集團式的進駐模式，比如Massimo dutti 和ZARA所在的Inditex集團在同一個商場基本都會進駐兩個或以上的品牌。近年越來越多的國內設計師品牌也在慢慢崛起，天河路商圈已有的DEPOT 單農、BANXIAOXUE、DISSONA、YMOYNOT、例外等品牌。另外，童裝品牌也是服飾品牌的一大商機。
（4） 餐飲業(yè)態(tài)：輕餐飲同質化嚴重 特色主題餐飲增多 天河路商圈餐飲業(yè)態(tài)類型多，品牌豐富。6個主要購物中心內涵蓋了中式正餐、面包糕點、東南亞菜、日韓料理、甜品甜點美食廣場等200多個餐飲品牌。日韓、東南亞等地緣性較強的菜系廣泛分布，西餐種類多樣。
隨著多家購物中心不斷加碼餐飲業(yè)態(tài)占比，品牌同質化也越加明顯，特別是高人氣輕餐飲，例如星巴克、樂凱撒、太平洋咖啡、星美樂、戀暖初茶、滿記甜品、面包新語等品牌在天河路商圈至少有兩家或兩家以上門店。
傳統餐飲、高端餐飲發(fā)展受限，近幾年，越來越多注重主題、氛圍、環(huán)境特色的餐廳出現在天河路商圈，如主打文藝范的撒椒江湖菜、追求精致出品的新派粵菜八月翠園、從新加坡火到中國的米其林一星品牌——莆田餐廳PUTIEN、只做3款主菜單品的牛腩主題餐廳不怕虎牛腩等。
（5） 兒童業(yè)態(tài)：品類齊全兒童體驗服務業(yè)態(tài)缺失 天河路商圈的5家主要商場匯聚了50余家兒童業(yè)態(tài)品牌，囊括了兒童用品、早教培訓、兒童樂園、母嬰店、兒童職業(yè)體驗等，整體來看品類齊全。天河路商圈的兒童業(yè)態(tài)主要以兒童零售和兒童游樂為主，其中兒童鞋服類品牌總共25家，而兒童體驗服務、母嬰集合店等業(yè)態(tài)缺失。
目前，購物中心大打“體驗牌”尋求差異化經營，兒童業(yè)態(tài)亦如此，在面臨盈利難、同質化的難題下，兒童體驗業(yè)態(tài)更是不可或缺，比如兒童攝影、嬰幼兒游泳、理發(fā)、兒童主題餐廳等均是購物中心開業(yè)考慮的業(yè)態(tài)。
（6） 休閑業(yè)態(tài)：重休閑輕娛樂、創(chuàng)新型業(yè)態(tài)待挖掘 購物中心的休閑業(yè)態(tài)看，比較單一，除了美容美甲美發(fā)之外，影院、冰場、健身會所以及其他業(yè)態(tài)相對缺乏。在影院成為購物中心標配的當下，天河路購物中心卻并非如此，6家購物中心有影院合和沒影院的各占一半。滑冰場、健身會所、電玩、VR以及其他新型休閑業(yè)態(tài)類型也極少。
品牌方面同質化不明顯，但功能業(yè)態(tài)同質化嚴重，重休閑輕娛樂，尤其集中在美容美甲美發(fā)業(yè)態(tài)。每個購物中心都有此類品牌，其中又以美容最多。
業(yè)態(tài)缺乏創(chuàng)新是其中的問題之一，目前商圈內休閑業(yè)態(tài)偏重休閑偏輕娛樂，未來在娛樂、泛娛樂文化業(yè)態(tài)將有較大的發(fā)展空間。創(chuàng)新型休閑業(yè)態(tài)例如創(chuàng)業(yè)空間、種植空間、滑雪場、運動館、醫(yī)療空間、密室空間、藝術空間、劇場、飛行體驗館、科技館等的引入有待深入挖掘。
五、 最高最佳使用分析 房地產估價應該以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價，最高最佳使用是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，價值最大化，經充分合理考慮，使估價對象產生最高最佳的利用價值。
根據委托人提供的相關產權資料復印件并結合現場查勘，對估價對象的個別因素和區(qū)位因素進行分析，估價對象所在區(qū)域對商業(yè)的需求較大，且臨近萬菱匯商場，周邊人流量大，已經形成一個成熟的商業(yè)圈，具有位置優(yōu)勢。估價對象整體升級翻新后，在滿足合法原則的前提下繼續(xù)按規(guī)劃用途使用最為有效。
六、 估價方法適用性分析 估價人員在認真分析所掌握的資料，并對估價對象進行了實地查勘以及對周邊房地產市場進行調查后，根據《房地產估價規(guī)范》和遵照國家有關法律、法規(guī)、估價技術標準，經過反復研究，我們認為估價對象適合采用收益法和成本法進行估算，估價方法適用性分析如下表。
估價方法適用性法分析 估價對象特點 估價對象位于天河區(qū)萬菱匯商圈，證載用途與實際用途均為商業(yè)，為較成熟的百貨商場。
估價 目的 確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據而估價房地產抵押價值 可選估價方法 比較法 收益法 假設開發(fā)法 成本法 基準地價法 估價方法定義 將估價對象與價值時點近期交易的類似房地產進行比較和適當的修正，以此估算估價對象的客觀價格或價值 預計估價對象未來正常的凈收益，選用適當的報酬率將其折現到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合價格或價值 預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本，稅費和利潤等，以估算估價對象的客觀合理價格或價值 求取估價對象在價值時點的重建價格或重置價格，扣除折舊以此估算估價對象的客觀合理價格或價值 在政府確定公布的基準地價的地區(qū)，有估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地價格 是否 選取 不選取 選取 不選取 選取 不選取 估價方法選擇理由 估價對象為地下百貨商場，在可比區(qū)域范圍內缺少同類型的交易實例個案 估計對象為建成多年的成熟商業(yè)，根據市場調查及委托人資料可獲取可估算的收益 估價對象為已建成物業(yè)，并非在建物業(yè)，不需要假設開發(fā) 由于估價對象的特殊性以及估價規(guī)范中應選用全部的可選用方法，故估價對象可以通過其各種成本費用以及測算其重新購建價格和折舊 估價對象法定用途與實際用途均為商業(yè)，非這宗地估價并不適用基準地價法 七、 估價測算過程 1． 運用收益法進行測算估價對象的價值 （1） 運用收益法進行測算的基本公式——選用最一般公式 V=A11+Y1+A21+Y11+Y2+?+An1+Y11+Y2?1+Yn=i=1nAij=1i(1+Yj) 式中：V=房地產在的估價時點的收益價值 Ai=房地產未來各期的凈運營收益，即凈收益 Yi=房地產未來各期的報酬率，即折現率 n=房地產的收益期限，從估價時點開始計算的預計未來可獲取收益的時間 （2） 有效毛收入 ① 估價對象客觀租金調查分析 針對估價對象的功能與特點，對與估價對象在同一區(qū)域內的類似商鋪進行了市場調查和比較分析，從中選取可比性較強的三個案例，各個可比實例位置對比如下圖，信息詳見下表。
可比實例一 可比實例三 可比實例二 估價對象 估價對象及可比實例位置示意圖 可比實例狀況對比表 實勘圖片 可比實例一 可比實例二 可比實例三 商場名稱 宏發(fā)大廈 廣州漢宇電子