房地產(chǎn)可行性研究全攻略(doc12)-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)
2024-09-18 15:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 c、微觀市場分析 對擬投資項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬 投資房地產(chǎn)市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業(yè)市場分析。 步驟 C: 市場預(yù)測 a 需求預(yù)測 需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預(yù)測，從而推斷出為了市場對 該類物業(yè)的需求。 b 供給預(yù)測 供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預(yù)測為了市場上該類物業(yè)的供給情況 c 預(yù)測方法 通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。 步驟 D: 成本測算 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同 對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。 一般來講 成本構(gòu)成包括以下四個部分： A 土地前期費：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區(qū)改造前期費和土地批租費三種類型。 大量管理資料下載 B 設(shè)計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費用。 C 市政配套費：指項目開發(fā)時必須向城市市政建設(shè)所 交付的配套費，主要是由于新增房地產(chǎn)項目所引起的水電費。 步驟 E：財務(wù)評價 項目投資方案評價的指標一般分為兩類： 一類是考慮 7 貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮 7貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標。 另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。以下簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價指標。 步驟 F：盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力 條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點（ BPe0K－ even P0iDt）即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。一般來講，在項目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項目而言，要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。 步驟 G：動磁性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生 的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。 反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)： 敏感系數(shù) =目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比 例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加 10％， 大量管理資料下載 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加 20％，則售價的敏感系數(shù) =20％ /10%=2。 敏感系數(shù)可正可負。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反， 敏 感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。 步驟 H：風(fēng)險分析 風(fēng)險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟效果的影響，對方案的經(jīng)濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風(fēng)險情況作出比較準確的判斷。 第 5 操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書 A、可行性研究報告的主事內(nèi)容 一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。 封面：一般要反映
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