【文章內(nèi)容簡介】 價、違反規(guī)則”，主要是縣自治區(qū)和省自治區(qū)、直轄市政府要公布最低標(biāo)準(zhǔn)，如果有違法按照相應(yīng)的法律去追究責(zé)任，這塊我也跟大家說幾個案子，這塊不太為一般的開發(fā)商所注意的一點(diǎn)，關(guān)于追責(zé)的問題，原來在咱們國家用零轉(zhuǎn)讓土地或者低價轉(zhuǎn)讓土地、招商引資，去追究直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任的現(xiàn)象很少，但是目前為止在咱們國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了這個案例，大概在廣東揭陽，我掌握的不是太準(zhǔn)確，只是有一個印象，當(dāng)?shù)氐囊粋€領(lǐng)導(dǎo)因?yàn)榈蛢r轉(zhuǎn)讓土地，最后被判刑。 另外還有一個現(xiàn)在正在進(jìn)行的案例，雖然這個事兒沒有成定論，但是一直在2020 年 8 月 24 號《法制日報》 和 2020 年 1 月 10 號《法制日報》的頭版，占的版權(quán)比較大，報道河北行唐縣侵占農(nóng)田的事件，這個事兒目前在新聞媒體上爭論很大的事兒。正好具體負(fù)責(zé)這件事兒的編輯和記者和我關(guān)系不錯，當(dāng)時曾經(jīng)對這個事兒向我們做過法律咨詢，所以我出過意見，具體事情就是說當(dāng)?shù)乜赡転榱诵掼F路的主干線，具體的要求的處分人是河北行唐縣龍舟鎮(zhèn)東村莊的書記和主任，名字就不說了，相關(guān)報道都有。主要是說他們與煤商勾結(jié)侵占基本農(nóng)田，原因就是國家修鐵路把村里的主干道占了，從村里通往縣城的路斷了，原來經(jīng)常走的一條路就斷了，這時候村里的書記和主任為了帶動村里 的經(jīng)濟(jì)，就在村里臨時新修了一條路，路把原來的農(nóng)田中間一分為二撇開了，修了一條路通往縣城，這邊是通往縣城，路的那邊是通往村里的一個煤礦，實(shí)際上情況從客觀第三人角度來考慮，因?yàn)槊旱V是當(dāng)?shù)氐?，特別是村里經(jīng)濟(jì)的大支柱，煤商與當(dāng)?shù)氐年P(guān)系，不光是跟村主任關(guān)系好，與縣里的領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系也相當(dāng)不錯，因?yàn)榭赡芤彩强h里的一個經(jīng)濟(jì) 13 支柱，再加上這幾年能源煤炭緊缺。 如果不開這條新路，煤肯定運(yùn)不出來，即便運(yùn)也會費(fèi)很大的周折，其他的從村里通往縣城的另外三條都不直接通往煤礦，為了去實(shí)現(xiàn)這個事兒，當(dāng)時報道侵占農(nóng)田 畝，實(shí)際上對土地 并不是很嚴(yán)重的侵占，但是最開始啟用，當(dāng)?shù)赜捎诖鍟浐椭魅握髑笠庖姷臅r候基本上采用高壓按手印的態(tài)度，有些農(nóng)民就簽了，得到了一筆補(bǔ)償法，有些農(nóng)民可能沒有簽，因?yàn)楦鞣N原因就進(jìn)行上訪，這件事兒一直反映到北京。這件事兒發(fā)生在 2020 年的 1 月 30 號， 2020 年的 4 月 15號縣國土局將案卷和給書記、主任黨紀(jì)處分的建議書一塊送到縣紀(jì)委，但是直到現(xiàn)在，一是，相關(guān)責(zé)任人沒有得到任何處罰，同時這條路依然如此。河北省人大包括國土廳、河北省的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、省里的省長書記都嚴(yán)格要求，堅(jiān)決執(zhí)行國家相關(guān)文件的規(guī)定，恢復(fù)農(nóng)田。國土部門對這個事兒態(tài) 度是很堅(jiān)定的，要求嚴(yán)格處理，但是政府出于經(jīng)濟(jì)方面的考慮曖昧，這塊我可以把一個相關(guān)的法律跟大家說一說，特別是這次《法制日報》在兩會報道上，他的主旨也是要追究這兩個人的刑事責(zé)任，實(shí)際上雙方已經(jīng)較上勁了，記者在去采訪的時候遭到當(dāng)?shù)卮迕竦膰ィ缓玫奶幚矸绞?，雙方矛盾激烈，《法制日報》一定要把這事兒捅上天，一定要把兩個人送進(jìn)監(jiān)獄，態(tài)度鑒定。 這塊相關(guān)的法律規(guī)定我可以跟大家說一下，一個主要在于刑罰，大的法律規(guī)定一個是刑法，另外一個是最高人民法院《關(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，這是 2020 年 頒布的，相對來講刑法上的發(fā)條，一個是 288 號和 242 號、 410 條，我覺得這幾條里 288 條和 242 條對大家影響不大，主要是針對非法占用耕地和非法轉(zhuǎn)讓倒賣土地，可能在處理問題當(dāng)中經(jīng)常遇到第410 條，就是國家機(jī)關(guān)人員徇私舞弊、違反土地管理法規(guī)、濫用職權(quán)、非法批準(zhǔn)征用、占用土地，具有下列情景之一的屬于非法征用占用土地，這塊對咱們會產(chǎn)生間接的影響，根據(jù)我剛才強(qiáng)調(diào)的第一點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)法律審批權(quán)的問題，咱們跟地方政府在簽署用地協(xié)議的時候，有可能由于對方的地方政府官員的違法行為，甚至說最后一旦被追究到刑事犯罪行為，可能會牽連到咱 們自己企業(yè)的開發(fā)。我剛才說的事兒，具體的拆前道路這個事兒，整個上下運(yùn)作，包括到《法制日報》去游說是誰呢？是煤商，為什么？因?yàn)檫@個路一定被恢復(fù)，村民可能是受損失，但是受損失最大的是煤商，煤商自己也談到，說我之所以來是因?yàn)樵瓉碛新?，你要早跟我說這條路沒有，我可能不會來。 14 當(dāng)然這是一個煤炭企業(yè)對咱們房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有直接的聯(lián)系，這個也是給大家做一個警示、提醒。現(xiàn)在通過整個國家的國策來講，國務(wù)院的政策來講，是實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，必然在以后會對于濫用職權(quán)瀆職的違法批地的行為會上升到一個高度，這個在咱們國家經(jīng)濟(jì)發(fā) 展改革歷史上體現(xiàn)不小，當(dāng)時動員經(jīng)濟(jì)的時候大力倡導(dǎo)新經(jīng)濟(jì)，當(dāng)你到一定程度的時候，民營企業(yè)紛紛落馬。從上海的周正意、辛鳳娟，為什么？一是，他們的行為確實(shí)觸犯法律、不規(guī)避行為，原來可能覺得無所謂，地方政府拍胸脯保證沒事兒，縣里都是認(rèn)可、區(qū)里、市里，甚至省里都是認(rèn)可的，你來吧，我把地皮給你，你當(dāng)時可能覺得他沒有權(quán)利，但是后面有這么多后臺，有這么多政府的保護(hù)權(quán)在這兒，不會對你企業(yè)產(chǎn)生危險，但是就怕大的形式來了之后，他們自己都控制不了。我這次看 28 號文底下的簽名都是“田寶山”的，但是，他這個國土資源部自己上去自身難保， 更別說底下縣、省自治區(qū)國土廳的廳長他們的保票。 所以，咱們房地產(chǎn)企業(yè)在去到各地去投資開發(fā)房地產(chǎn)的時候，遇到這種審批一定要慎重，審定權(quán)限的時候一定要慎重，現(xiàn)在不像以前，以前大的經(jīng)濟(jì)形勢沒出臺之前，確實(shí)可能有的縣里一把手跟你說沒問題，肯定沒問題，但是現(xiàn)在形勢變了，對于這塊我覺得可以給大家做一個提示。 第二個，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃管理主要是包括土地利用的總體規(guī)劃，城市的總體規(guī)劃，村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施管理。首先第一小點(diǎn)，我談的是第 6 節(jié)，我總結(jié)了 8 個字，“強(qiáng)調(diào)總體，嚴(yán)格修改”，強(qiáng)調(diào)總體規(guī)劃，總體規(guī)劃定了以后，凡是涉及土地利用方向規(guī)模布局的修改，一定有一個嚴(yán)格的程序來辦理，這一塊主要顯現(xiàn)在土地規(guī)劃上。 第 7 節(jié)，主要強(qiáng)調(diào)土地的計(jì)劃，對于計(jì)劃的管理，計(jì)劃指令、分別考核，這種計(jì)劃是由指令性下達(dá)，具體的指標(biāo)由國家分項(xiàng)去考核，按照定額指標(biāo)和效率進(jìn)行考核。 第 8 節(jié)，從嚴(yán)控制，談到大的原則，嚴(yán)字當(dāng)頭，這里所體現(xiàn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量和速度，這塊的原則我覺得是不符不批、拖欠暫緩，所反映的內(nèi)容只要是不符合土地規(guī)劃的就不批你，原來過去有拖欠農(nóng)民補(bǔ)償費(fèi)的暫緩下達(dá)2020 年的計(jì)劃。 第 9 節(jié)，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)用地的預(yù)審管理，不符 不審、不審不批，就是只要不符合總體規(guī)劃的就不進(jìn)行預(yù)審，但是預(yù)審現(xiàn)在批準(zhǔn)的前提上必須審，不審就沒法 15 批你，所以說還是看你符不符合總體規(guī)劃。 第 10 節(jié)，加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理，控制總量、禁止變項(xiàng)，控制總量主要是講關(guān)于村莊和集鎮(zhèn)的規(guī)劃要有一個總量的控制，明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居住點(diǎn)的數(shù)量、布局和規(guī)模，農(nóng)村集體建設(shè)用地必須符合整體規(guī)劃，凡占用農(nóng)用地的必須依法辦理嚴(yán)格審批手續(xù)，禁止擅自通過村改居等方式，將農(nóng)村集體所有土地改為國有土地，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租，集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的管理，禁止 城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，這里有相應(yīng)的一部分事實(shí)的案例，可以和大家談一下。 下面說的這個案例，跟在座的企業(yè)沒有直接的關(guān)聯(lián)，但是跟個人前幾年出了一些糾紛，出了什么糾紛？就是關(guān)于剛才說的村改居的問題，禁止成鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，現(xiàn)在隨著 28 號文出臺以后，出了 6 個規(guī)范性文件，其他的規(guī)章都明確規(guī)定在農(nóng)村的宅基地實(shí)行一戶一宅，但是在前幾年廣泛興起了利用農(nóng)村集體所有土地，比如搞一些觀光農(nóng)業(yè)園，有一部分比如說果園、采摘園，當(dāng)時根據(jù)國家旅游熱的方針標(biāo)準(zhǔn)，開始了城鎮(zhèn)的郊區(qū)游、村莊游，甚至發(fā)展到一些嚴(yán)重的情況，糾紛比 較多的城鎮(zhèn)的居民。拿北京市為例，城鎮(zhèn)的居民到遠(yuǎn)郊區(qū)縣，比如說附近的順義、平谷、懷柔，到農(nóng)村家里購置一個小院，價格比較低廉，四五萬就可以購大概幾畝地的小莊園，你自己可以建房，外面還可以自己澆灌、種菜、種樹都可以，在當(dāng)時確實(shí)帶動了郊區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是后來產(chǎn)生一系列的法律問題，現(xiàn)在所面臨的這個事兒就是發(fā)生在我們身邊的案例，當(dāng)然這種案例是比較多的，印象最深的是這個案例。 我們有一個律師，由于出了交通意外去世了，下面有一個兒子和女兒，還有妻子，上面還有一個母親，他的子女和愛人都找到了我，談什么問題呢？這個律師生前在順 義購置了一處房產(chǎn)，屬于農(nóng)村的宅基地，經(jīng)過自己的建設(shè)、培育已經(jīng)有相當(dāng)規(guī)模了，平常就住在那個小院里，城里的住房有出租的，有的自己的子女來住，現(xiàn)在當(dāng)律師去世以后出現(xiàn)了遺產(chǎn)繼承的問題，怎么去繼承？根據(jù)現(xiàn)在的法律規(guī)定，這種行為是國家明文禁止的，屬于在情理范圍當(dāng)中。你說把它作為財(cái)產(chǎn)來繼承，沒有一個明確的權(quán)屬，實(shí)際上這個東西屬不屬于被繼承人，屬不屬于律師的，當(dāng)時是一個很爭議的事情。 在當(dāng)時的現(xiàn)狀來講，群眾都這么搞，都是這么一個小院，投入還真不少，買這塊地的時候好像四五萬，最后投資建設(shè)建房將近近百萬，投入進(jìn)去怎么來劃分、 16 繼 承，當(dāng)時是一個很頭痛的問題，根本沒法處理，當(dāng)時有的繼承人就提到能不能本著現(xiàn)有的居住條件，別參與繼承了，直接進(jìn)去住，而他家里的現(xiàn)狀又很難，原來是律師和愛人兩口住在那兒，有車，現(xiàn)在由于律師去世了，不能把老太太一個人放在外面，肯定子女要把她接進(jìn)城里，但是那塊房子就空著，怎么辦？想出售也沒有辦法出售，想還給原來出售給他的人，人家也不搭理這事兒，反正人家把地賣給你，人家到別的地兒去租了。 作為律師我們想不行到法院去起訴，要求法院判定無效最后判定返還，最后想無效，投入也沒法還，這種情況當(dāng)時比較具有代表性的，當(dāng)然我說的只 是其中一個例子，我們接觸所謂的城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村去居住的時候，也發(fā)生了跟當(dāng)?shù)卮迕竦募m紛，和鄰居鬧得不愉快或者當(dāng)時村里許諾，說我到時候會給你辦榮譽(yù)村民證，你只要去會給你一個榮譽(yù)村民算是當(dāng)?shù)氐拇迕?，諸如此類的政策，當(dāng)然這些東西實(shí)際上都是變相轉(zhuǎn)讓和出讓集體土地的形式，現(xiàn)在目前來講這個政策根據(jù)法律規(guī)定肯定要嚴(yán)格處理，這塊對于企業(yè)來講是影響不大，但是對個人我覺得作為一個題外話來說一說。 再往下談，談到嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，不越紅線、補(bǔ)償最高，紅線 28 號文里已經(jīng)規(guī)定了，從數(shù)量和質(zhì)量上基本農(nóng)田都會有一個劃定，不能超過這個 紅線，不能侵占農(nóng)田，特別是這里定了，即便符合條件確需改變和占用基本農(nóng)田的，一定要報國務(wù)院批準(zhǔn)，這個權(quán)利一定是在國務(wù)院，而不在于省和地方的政府，如果大家在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)果真是需要，面臨涉及到產(chǎn)權(quán)問題，一定要注意權(quán)限問題。對于補(bǔ)償來講規(guī)定按當(dāng)?shù)刈罡邩?biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，原來相應(yīng)的法律規(guī)定曾經(jīng)有過 4 倍、6 倍、 15 倍、 30 倍諸如此類的規(guī)定，我就不一一列舉，但是這個文件已經(jīng)確定了，肯定按照最高的執(zhí)行，地方政府是否還能夠向原來投機(jī)取巧的采用一個什么限度讓你少交一部分，還是否能行，請你們慎重考慮。這里也特別提到禁止用基本農(nóng)田挖魚塘 、種樹或者其他的破壞耕作的活動，禁止以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園或者設(shè)施農(nóng)業(yè)為例，占用基本農(nóng)田變相從事房地產(chǎn)，這都需要大家注意。 第三章，第 12 條，關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的支付原則，我總結(jié)的是政府增加同地同價，這塊增加了現(xiàn)在不放到企業(yè)上，完全由省、自治區(qū)、直轄市和人民政府按照法定的上限，如果要是不足由政府從土地收入予以補(bǔ)定，并且做到同地同價，這塊是政府的事兒和咱們沒有太多的關(guān)系，這塊不要被當(dāng)?shù)卣兿噢D(zhuǎn)移到咱們企業(yè)上就行了，在法律規(guī)定上是政府的職責(zé)，有的政府經(jīng)常會把這 17 種責(zé)任和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到企業(yè)頭上，實(shí)際上這是法律政 策，能堅(jiān)持還是堅(jiān)持。 第 13 條，關(guān)于征地以后安置農(nóng)民的問題，這塊也是政府的行為，主要體現(xiàn)在規(guī)劃區(qū)內(nèi)和區(qū)外 ,區(qū)內(nèi)就業(yè)和納入?yún)^(qū)外安置的時候要安排，留出必要的耕種土地或者安排相應(yīng)的工作崗位，對還不具備基本生活生產(chǎn)條件的還應(yīng)當(dāng)異地移民，同時社會保障部門要對這點(diǎn)出一個指導(dǎo)意見，結(jié)合剛才的十二條整體上來說，咱們在28 號文出臺，特別招牌掛以后，原則上咱們自己定來講都是熟地，就是說自己招牌掛的都應(yīng)該把這些設(shè)施都完好地交出去，但現(xiàn)在各地政府在目前土地管理制度上最嚴(yán)重的問題是執(zhí)行不力，實(shí)際上地方土地執(zhí)行都是走樣的，經(jīng)常會有一些政府拿出毛病來跟企業(yè)談，這是咱們開發(fā)商或者說房地產(chǎn)企業(yè)特別要注意的問題。 就是說如果你自己接受的是一塊兒錨地，你要充分考慮到它的風(fēng)險，風(fēng)險有很多方面，比如說你土地出讓金的問題，相對來講和政府打交道還好解決，政府都會提供一些這方面的支持，但最重要的是老百姓的問題，特別咱們這一屆政府是一屆比較親民的政府，特別重視農(nóng)民的疾苦、三農(nóng)政策等等，在這個時候如果對農(nóng)民的補(bǔ)償問題不能得到滿意的解決，很有可能就會造成這個企業(yè)無期限的耗下去，這種現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中是愈演愈烈。 我覺得歷史有一個變化，我說得可能通俗一點(diǎn)，最開始都是 開發(fā)商欺負(fù)老百姓，就是在我們律師眼里開始都是開發(fā)商欺負(fù)老百姓，在我從事法律顧問當(dāng)中，普遍給開發(fā)商提供的法律咨詢最多，所以我們經(jīng)常到法院去，遇到拆遷問題我們就申請法院強(qiáng)制制度，法院院長帶隊(duì)，開著推土機(jī)去拆，你愛拆不拆，愛達(dá)成協(xié)議不達(dá)成協(xié)議，只要就剩你一個，我肯定想辦法把你清了，有時候遇到特別難的釘子戶，趁人不在家，撬開門，把屋里東西搬到一個倉庫存起來，公證處在旁邊兒公證屋里到底有多少東西，證明我們沒有私自拿，然后房子拆了，地就賣了。 現(xiàn)在不一樣了，現(xiàn)在說白了，開發(fā)商有點(diǎn)怕老百姓，為什么？因?yàn)楝F(xiàn)在老百姓越來越注 意群體力量，而且他們越來越注意不用法律的手段保護(hù)自己的權(quán)利，為什么這么說？原來遇到這種情況老百姓都是向法院起訴，他跟開發(fā)商打官司打不贏，而且即便最后打到底，反正開發(fā)商該補(bǔ)給你的補(bǔ)給你，我也不會多拿你錢，你的東西經(jīng)過公證處公證，我也沒私自拿你的財(cái)產(chǎn)，你搬與不搬，不搬反正你也回不去了，已經(jīng)成工地了，你打架也打不過我