無錫萬達廣場商業(yè)綜合體a區(qū)地塊整體定位建議書(18頁)-前期定位(編輯修改稿)
2024-09-18 14:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 五星級酒店（ B3） 由于浩華的報告，只做了靜態(tài)財務(wù)分析，沒有做動態(tài)分析，現(xiàn)根據(jù)地價水平和資金成本，補充計算動態(tài)財務(wù)分析。 基本數(shù)據(jù) 酒店級別 建筑面積 客房數(shù) 造價（美元） 造價（人民幣）匯率按： 1 地價（萬元）樓面單價按 4500元 /㎡ 五星 40000 ㎡ 400 1513 11348 18000 五星級酒店動態(tài)財務(wù)分析（含地價和時間成本） （ 1）、收入和成本構(gòu)成 由于顧問報告沒有給出五星級酒店每年的總收入和扣除費用后的純收入，按報告中的收入和成本構(gòu)成計算如下： 其它收入構(gòu)成 元 /間 /天 萬元 /年 食品 275 飲品 50 其它餐飲收入 41 餐飲總收入 366 其它收入 27 租金及其它 收入 9 其它收入合共 402 總收入 1333 客房收入 +其它收入（客房收入 931元 /天， 2020年 ） 成本構(gòu)成 客房 80 其它 102 餐飲成本 117 人工成本 95 其它成本 84 開支 16 行政及后勤開支 63 690 其它開支 40 市場推廣 15 165 其它開支 40 物業(yè)維護 人工 14 150 其它 27 能源 82 3 固定費用 27 基本管理費 27 儲備 53 獎金 30 總成本 912 純收入 346 （總收入 總成本） 營業(yè)稅 % 純收入占收入的比例 26% （ 2）、回收期 以 346 元 /間 /天的純收入，并根據(jù)報告給出的 2020 年入住率 62%，計算得出 2020 年的純收入。同時根據(jù)報告中的計算，年通脹 3%，收入年凈增長 7%，共增長 10%。 地價按 2020 年投入，貸款利息 %，造價按建設(shè)期（ 20202020）分別投入，資金全部為融資貸款。 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 2031 投資 899 5008 10221 23472 4120 1669 ? 收入 9912（地價） 8088（地價） 3133 3446 ? 19159 凈現(xiàn)金流量 10812 13096 10221 23472 4120 1464 3446 ? 19159 利息 % 凈現(xiàn)值 ￥ 1,163 （ 2031 年） 至 2031 年，凈現(xiàn)值 0，按 2020 年投入運營計，五星級酒店回收期為 20 年（不含建設(shè)期）。 方案匯總 B4 和 B5 扣除集團購買 12020 ㎡（暫按 16000 元 /㎡）和 893 ㎡會議使用面積，實際租賃面積為 27245 ㎡。租 金年增長按通脹 3%，租賃稅 12%，穩(wěn)定出租率為 95%。 （ 1）租售進度 樓體 2020 2020 2020 2020 2020 2020 B B5（租） 30% 70% 95% 95% 95% 95% B1（半租半售） 租賃部分 40% 40% 60% 95% 銷售部分 30% 30% 40% 100% B6（寫字樓） 100%（整售） B6 酒店式公寓 銷售 40% 30% 30% 100% 工程進度： B4 和 B5 于 2020 年 9 月交付，其它樓體于 2020 年 1 月交付。 （ 1） 方案一（ B6 定位為寫字樓） 萬元 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 2018 酒店 （ B3） 899 5008 10221 23472 4120 1464 3446 3790 ? 5550 辦公樓 （ B 46） 1855 10500 21171 47876 18
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