無錫萬達(dá)廣場商業(yè)綜合體a區(qū)地塊整體定位建議書(18頁)-前期定位-全文預(yù)覽
【正文】 % 95% B1（半租半售） 租賃部分 40% 40% 60% 95% 銷售部分 30% 30% 40% 100% B6（寫字樓） 100%（整售） B6 酒店式公寓 銷售 40% 30% 30% 100% 工程進(jìn)度： B4 和 B5 于 2020 年 9 月交付，其它樓體于 2020 年 1 月交付。 地價按 2020 年投入，貸款利息 %，造價按建設(shè)期（ 20202020）分別投入，資金全部為融資貸款。 先計算五星級酒店，然后將寫字樓和酒店式公寓的測算匯總。 平均售價為： 29000*40%+32020*60%=30800 元 /㎡。 酒店式公寓價格的確定 酒店式公寓交由五星級酒店提供服務(wù)，同時酒店會根據(jù)合作的情況，在每套公寓的銷售收入中收取一定比例的加盟費(fèi)，而公 寓以“喜來登國際公寓”或“艾美國際公寓”來命名，視乎不同的合作酒店。由于藍(lán)鯨國際整售價格是 15000元 /㎡，而且位置也差不多，因此 B6 如果作為策略性出售，價格應(yīng)該以藍(lán)鯨國際做參考，而不是以環(huán)球中心做參考，因此定價應(yīng)溢價至120130%為 1800020200 元 /㎡。 目前售價最高的是環(huán)球中心， 41000 元 /㎡，我們項目的公開報價只能高于它，如果溢價至 110%就是 45000 元 /㎡。 B B5 為例，主力客戶約占 20%，優(yōu)惠期客戶約占 40%，公開期客戶占 40%。 在定了主力租戶后，為確定頂尖寫字樓的領(lǐng)導(dǎo)地位，對外標(biāo)價必須高于現(xiàn)有的任何一個寫字樓項目，就是要明顯高于現(xiàn)有的項目，大約是溢價至 120％。 我們的客戶 一是這個區(qū)域租約到期的客戶，二是新到無錫的跨國企業(yè)。 四、 租售水平 寫字樓租售價格的確定 頂級寫字樓要有頂級寫字樓的身價，價格也是衡量一個項目定位的標(biāo)竿之一；同時，又要結(jié)合市場的接受程度。領(lǐng)導(dǎo)的戰(zhàn)略方向是對的，就是做出一流寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)來。但大多都是看似高端、外立面很豪華但實際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到頂級寫字樓的水準(zhǔn)。這個無論是深圳的地王大廈、 廣州的中信廣場還是上海的金茂大廈，都得到了印證。 在無錫，優(yōu)質(zhì)、高端、符合跨國企業(yè)辦公要求的寫字樓其實很少。 二、 寫字樓的產(chǎn)品定位 供應(yīng)量巨大 太湖新城的寫字樓項目供應(yīng)量巨大，據(jù)太湖新城管委會的資料，2020 年投入使用的寫字樓面積為 400 萬㎡，由于各開發(fā)商的進(jìn)度不一，到 2020 年時供應(yīng)量到不了這個數(shù)量，但供應(yīng)過量是毫無疑問的。 區(qū)域的商業(yè)配套 太湖新城的前景普遍看好，目前最大的問題是配套嚴(yán)重不足，這既是問題，也是機(jī)遇，誰解決了這個問題，誰就能先吃到這個蛋糕。但由于太湖新城核心區(qū)的北區(qū)以大型商業(yè)為主，包括華潤萬象城、來福士廣場和綠城九龍倉的綜合項目，商業(yè)氣氛很濃。地塊處在核心區(qū)的南面邊緣地帶，普遍認(rèn)為商務(wù)氣氛不如中軸附近。 扣除 B4 和 B5 的首層面積 3900 ㎡， B1 首層面積約 1800 ㎡（標(biāo)準(zhǔn)層面積 1500 ㎡對甲級寫字樓來說偏?。⒕频晔讓用娣e為 1800 左右（標(biāo)準(zhǔn)層 1500 ㎡對五星級酒店也偏?。Ｏ履茏錾虡I(yè)的首層面積為 2560 ㎡，這樣的面積基本上不大可能有大型的商業(yè)如百貨或超市能進(jìn)來。 綜上所述，項目的整體定位應(yīng)是以商務(wù)為核心的綜合體。由于主流客戶是本地客戶，因此如果市場定位是走中檔路線的，反而會造成大量的趨同產(chǎn)品，并不是好的選擇。 寫字樓市場的另一個特點(diǎn)是，只要你是這個地區(qū)最好的寫 字樓，根本不愁租 (售 )，而且價格還是最高的。 目前無錫定位為高端甲級寫字樓的項目看上去很多，特別是在太湖新城。 業(yè)界有句話，叫做“三流的企業(yè)賣產(chǎn)品，二流的企業(yè)賣品牌，一流的企業(yè)賣標(biāo)準(zhǔn)”。 各樓體定位和面積如下： 樓棟 物業(yè)定位 建面（㎡） B1 甲級寫字樓 58465 B3 五星級酒店 40000 B4 總部大樓 合共 40138 B5 甲級寫字樓 B6 甲級寫字樓或酒店式公 19647 寓 五座樓宇，建面合共 158259 ㎡。跨國企業(yè)到無錫肯定會去了解這個區(qū)域的價格。 嘉華國際現(xiàn)在的租金是 元 /㎡
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