無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)綜合體a區(qū)地塊整體定位建議書(shū)(18頁(yè))-前期定位-免費(fèi)閱讀
【正文】 因?yàn)?，如果它進(jìn)來(lái)的是工廠，對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求會(huì)很少；如果它進(jìn)來(lái)的是辦公室（服務(wù)業(yè)），那么需求就會(huì)發(fā)生根本性的變化。 金融服務(wù)特別是資本管制關(guān)系國(guó)家安全，開(kāi)放是很慎重的，但開(kāi)放是肯定的，同時(shí)美國(guó)的次按風(fēng)暴所掀起的“蝴蝶效應(yīng)”也在某種程度上加速了這個(gè)開(kāi)放的步伐。 98 年中國(guó)加入 WTO 前，跨國(guó)企業(yè)到中國(guó)來(lái)只是為了轉(zhuǎn)移工廠，仍是以海外銷售為主。 健身：力美健或舒適堡。 樓體 業(yè)態(tài) 面積（㎡） B B5 咖啡廳 200 員工餐廳 1500 中餐廳（風(fēng)味） 800 西餐廳 /料理 500 24 小時(shí)便利店 100 商務(wù)中心 100 銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 300 ATM 50 快遞 50 醫(yī)務(wù)室（全科和牙科） 100 會(huì)所（含室內(nèi)高爾夫、健身） 800 汽車展廳 300 B1 員工餐廳 1500（最好能到 2020 ㎡） 中餐廳（風(fēng)味） 800 西餐廳 /料理 500 24 小時(shí)便利店 100 銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 300 ATM 50 商務(wù)中心 100 B3（五星級(jí)酒店裙樓） 健身中心 1500 精品超市（含藥房） 300 美容美發(fā) 300 名牌服飾 3 家 400 24 小時(shí)文印店 100 文具店 100 西餅屋 200 B6（酒店式公寓） 閱覽室和茶吧 150 私人會(huì)客室 50 洗衣 100 餐廳 300 娛樂(lè)室（乒乓球、桌球） 200 全部商業(yè)配套面積為 11850 ㎡ 。） （ 2） 方案二（ B6 定位為酒店式公寓） 萬(wàn)元 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 2021 酒店 B3 899 5008 10221 23472 4120 1464 3446 3790 ? 7386 辦公樓 B B45 1855 10145 19184 12559 11517 15661 24758 34686 ? 13800 酒店式公寓 B6 525 2988 5864 6176 2164 20186 16503 16503 地價(jià) 39220 32020 各期凈現(xiàn)金流量 42499 50141 35270 17088 17802 37310 44707 54980 ? 21186 利息 % 凈現(xiàn)值 ￥ 788 （ 2021 年） 凈現(xiàn)值于 2021 年 0，以 2020 年投入使用計(jì)，投資回收期為 12 年（不含建設(shè)期）。同時(shí)根據(jù)報(bào)告中的計(jì)算，年通脹 3%，收入年凈增長(zhǎng) 7%，共增長(zhǎng) 10%。這個(gè)價(jià)格市場(chǎng)也較難接受，所以優(yōu)惠期折讓至 29000 元 /㎡，公開(kāi)發(fā)售為 32020 元 /㎡（ 9 折）。 考慮到現(xiàn)金平衡， B6 如果定位為寫字樓，應(yīng)以整棟出售為主 ，這棟樓不對(duì)外標(biāo)價(jià)，不作公開(kāi)發(fā)售。 優(yōu)惠期一過(guò)，采用正式公開(kāi)招租，對(duì)外標(biāo)價(jià) 元 /㎡，成交價(jià)約為 元 /㎡（相當(dāng)于 EAC 溢價(jià)至 110%）。跨國(guó)企業(yè)到無(wú)錫肯定會(huì)去了解這個(gè)區(qū)域的價(jià)格。 業(yè)界有句話，叫做“三流的企業(yè)賣產(chǎn)品，二流的企業(yè)賣品牌，一流的企業(yè)賣標(biāo)準(zhǔn)”。 寫字樓市場(chǎng)的另一個(gè)特點(diǎn)是，只要你是這個(gè)地區(qū)最好的寫 字樓，根本不愁租 (售 )，而且價(jià)格還是最高的。 綜上所述，項(xiàng)目的整體定位應(yīng)是以商務(wù)為核心的綜合體。地塊處在核心區(qū)的南面邊緣地帶，普遍認(rèn)為商務(wù)氣氛不如中軸附近。 區(qū)域的商業(yè)配套 太湖新城的前景普遍看好，目前最大的問(wèn)題是配套嚴(yán)重不足，這既是問(wèn)題，也是機(jī)遇，誰(shuí)解決了這個(gè)問(wèn)題，誰(shuí)就能先吃到這個(gè)蛋糕。 在無(wú)錫，優(yōu)質(zhì)、高端、符合跨國(guó)企業(yè)辦公要求的寫字樓其實(shí)很少。但大多都是看似高端、外立面很豪華但實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到頂級(jí)寫字樓的水準(zhǔn)。 四、 租售水平 寫字樓租售價(jià)格的確定 頂級(jí)寫字樓要有頂級(jí)寫字樓的身價(jià)，價(jià)格也是衡量一個(gè)項(xiàng)目定位的標(biāo)竿之一；同時(shí)，又要結(jié)合市場(chǎng)的接受程度。 在定了主力租戶后，為確定頂尖寫字樓的領(lǐng)導(dǎo)地位，對(duì)外標(biāo)價(jià)必須高于現(xiàn)有的任何一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，就是要明顯高于現(xiàn)有的項(xiàng)目，
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