泰州項目框架性營銷計劃(doc10)-銷售管理(編輯修改稿)
2024-09-18 11:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 本導向法 ： 緊緊圍繞著項目的利潤目標，有利于最大限度地控制成本，而目標利潤也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率，視自己項目的規(guī)模、設計、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等因素相應制定合理的目標利潤。 （ 3）需求導向定價法 ： 依據(jù)買方對 產(chǎn)品價值的理解和需求強度來定價，不是依據(jù)賣方的成本 5 定價。根據(jù)消費者的價格觀念，以較好的房屋設計、完善的配套設施、美麗的庭園、優(yōu)質(zhì)服務等條件來影響消費者的購買行動。 媒介策略 為： （ 1）注重傳播途徑的選擇性，不同營銷時間、不同營銷目的、不同營銷對象，選擇不同媒介傳播和不同媒介策略，適時適量，并依據(jù)市場實際做到營銷的起伏感和沖擊感。 （ 2）依據(jù)項目本身的核心定位，將產(chǎn)品主觀資源和客觀資源以獨特的視覺與聽覺表達方式傳遞給消費群，強調(diào)推廣策略的到位，爭取在各階段形成產(chǎn)品的宣傳轟動效應。 （ 3）媒介具有巨大的文化 推動作用和傳播作用，本案市場營銷以文化營銷為主題推廣的大動脈，通過多種媒體的支持和渲染，將有效促進樓盤銷售和品牌形象的塑造。 公關活動策略 （ 1）創(chuàng)新策略手段。公關活動力求在主題定位范圍內(nèi)推陳出新，以吸引準業(yè)主關注，樹立樓盤及企業(yè)形象。 （ 2）文化策略手段。公關活動注重社會文化的時代感，將活動本身的營銷性同文化性相結合，從而提升整個活動方案的價值取向和文化品位，并增加活動的持續(xù)性。 （ 3）整合策略手段。公關活動是推廣促銷手段的一種，它必須放到整個策劃全局中來，充分利用媒體等資源，整合其他營銷手段，達到策 略資源的和諧性。本案的推廣周期比較長，活動的整合策略將是營銷推廣中重要的一個環(huán)節(jié)。 第四部分 我們的計劃 （一） 周期劃分 根據(jù)華盛公司開盤前的前期計劃以及我公司對項目開發(fā)周期的判斷， 本項目預計整個銷售周期規(guī)劃為二年半 左右 。 規(guī)劃依據(jù)： 按常規(guī)項目開發(fā)慣例，中小型住宅項目開發(fā)建設周期為 23年，按目前華盛前期計劃安排，項目前期將于年底前完成，現(xiàn)已完成項目方案初審，在沒有意外的情況下今年年內(nèi)具備首期開工條件： 主體工程建設進度（至外立面裝修結束）多層 240270 天左右（含地下室），排屋 180天 — 210天；園區(qū)配套（含內(nèi)部管線、大市政配套、景觀） 180天；驗收 60天。 考慮到項目分期開發(fā)的原因，故初步預計開發(fā)周期為 2年半。 項目已全款付請地價款，且政府交地順利，目前考慮到為爭取貸款前期進度加緊，可以確保年底前順利完成項目前期，保證了項目后續(xù)的開發(fā)進度 前泰州市場樓盤的銷售周期基本都在項目開發(fā)周期內(nèi)完成。 6 （二）開發(fā)序列預期 —— 本開發(fā)計劃將結合甲方具體情況再作斟酌核實 建議本項目分 2期開發(fā)，在 2年左右時間內(nèi)完成整個開發(fā)回籠過程，最佳開盤期爭取在2020 年 3月下旬至 4月上旬，理由為： 作為泰州這類地級市，城市規(guī)模與經(jīng)濟總量不大，市場容量一般。本項目操作應以短平快的原則進行，有利于合理規(guī)避市場風險，如項目分 2期以上開發(fā)會導致開發(fā)周期延長，營銷費用大大增加，投資回報周期加長，受政策變化與市場變化的風險影響增大 目前泰州房地產(chǎn)開發(fā)水平正在快速增長，高品質(zhì)高檔次的房產(chǎn)品將會越來越多，項目開發(fā)周期過長，容易產(chǎn)生同類競爭，削弱目前項目定位的產(chǎn)品優(yōu)勢，造成后幾期房源銷售受阻 項目分 2期開發(fā)可以體現(xiàn)出開發(fā)商良好的實力與運作能力，給予客戶信心的保證，在銷售推廣中有較充裕的房源可以調(diào)配，同時有利 于首期銷售資金的大量回籠，反之分多期開發(fā)將使首期房源結構不全面，造成客戶待購心理，難以聚集人氣，不利于開盤銷售一舉成功 分多期開發(fā)將造成分區(qū)塊建設施工交接面增多、園區(qū)大配套完成滯后，影響項目品牌樹立，從而影響后期房價拉升 選擇在 2020年上半年開盤有利于在銷售上與每年上半年 46月下半年 911月 2個銷售旺季結合起來，更好的把握銷售時機，確保項目銷售的順利進行 初步設想為： 2020年春節(jié)前一期開工， 2020年 34月開盤； 2020年 6月二期動工，9 月開盤； 2020年上半年一期交付， 2020年年 底二期交付： （ 1） 項目前期至開工?????????????? （ 2） 一期開盤?????????????? （ 3） 二期開工至二期開盤???????????? （ 4） 一期交付?????????????? （ 5） 二期交付?????????????? （三）營銷節(jié)點劃分 營銷籌備期 ： （ 1） 一期開盤預熱期： （ 2） 一期 開盤期 ： （ 3） 一期 主推期 ： （ 4） 一期加推 期 ：
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