泰州項(xiàng)目框架性營(yíng)銷計(jì)劃(doc10)-銷售管理-免費(fèi)閱讀
【正文】 （五）銷售籌備期工作計(jì)劃安排 前期策 劃 A、相 關(guān) 市 場(chǎng)調(diào)查 及 調(diào)查報(bào) 告 8月 31日前（已提交） （ 1） 項(xiàng)目地塊概述 、 .項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 、 項(xiàng)目臨界四周狀況 （ 2） 前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（開發(fā)定位依據(jù)） （ 3） .土地 SWOT 分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避 （ 4） 項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其 分析 （ 5） 多層、排屋、疊排外立面設(shè)計(jì)提示 （ 6） 項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 （ 7） 項(xiàng)目戶型配置比例 、主力戶型設(shè)計(jì)提示 B、樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì) 優(yōu)化建議 9月底前 （ 1）在樓盤 建筑規(guī)劃方面提出優(yōu)化建議 （ 2）在 建筑布局方面提出優(yōu)化建議 （ 3）在 建筑立面方面提出優(yōu)化建議； （ 4）樓盤戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化建議 （ 5） 項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想 （景觀設(shè)計(jì)推薦）建議甲方在總平確定后盡快實(shí)施，景觀設(shè)計(jì)至擴(kuò)初階段需 2 個(gè)月 。 6 （二）開發(fā)序列預(yù)期 —— 本開發(fā)計(jì)劃將結(jié)合甲方具體情況再作斟酌核實(shí) 建議本項(xiàng)目分 2期開發(fā)，在 2年左右時(shí)間內(nèi)完成整個(gè)開發(fā)回籠過程，最佳開盤期爭(zhēng)取在2020 年 3月下旬至 4月上旬，理由為： 作為泰州這類地級(jí)市，城市規(guī)模與經(jīng)濟(jì)總量不大，市場(chǎng)容量一般。公關(guān)活動(dòng)注重社會(huì)文化的時(shí)代感，將活動(dòng)本身的營(yíng)銷性同文化性相結(jié)合，從而提升整個(gè)活動(dòng)方案的價(jià)值取向和文化品位，并增加活動(dòng)的持續(xù)性。 （ 3）需求導(dǎo)向定價(jià)法 ： 依據(jù)買方對(duì) 產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià)，不是依據(jù)賣方的成本 5 定價(jià)。本案項(xiàng)目營(yíng)銷以系統(tǒng)整合性營(yíng)銷為策劃主體，嚴(yán)格執(zhí)行 銷量控制、價(jià)格控制、 渠道控制、 時(shí)間控制 的四 位一體 原則 ， 同時(shí)奧維結(jié)合華盛公司對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、自身形象包裝等要求， 緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào) ，融入整個(gè)營(yíng)銷過程 。 概念引導(dǎo)原則 為品牌進(jìn)行概念定位將賦予及發(fā)展其個(gè)性、豐富其內(nèi)涵、增加聯(lián)想及提高忠 誠度，同時(shí)也能有效地將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 TOWNHOUSE的 本源 最早的 TOWNHOUSE 建于羅馬，現(xiàn)代的 TOWNHOUSE 起源于 19 世紀(jì)四五十年代，美國城鎮(zhèn)發(fā)展時(shí)期，是現(xiàn)代歐美國家比較普遍的住宅形式，是一種凝聚濃重歐洲人文色彩的，在有限土地資源約束下最大程度滿足個(gè)性化居住需求的建筑，歐洲的舶來品 TOWNHOUSE 滿足了先富起來的美國新貴對(duì)原汁原味的倫敦風(fēng)味住宅建筑的崇拜和熱衷。 這一類人群的年齡大多在 30～ 40 歲之間， 具有一定的資金實(shí)力、審美觀念和生活情趣；在居住層面上，已不再滿足于傳統(tǒng)的居住現(xiàn)狀，將向舒適型、功能型的需求轉(zhuǎn)變，他們追 求舒適與時(shí)尚，但不求頂級(jí)奢華。 在這個(gè)過程中，需要開發(fā)商給予我們充分的理解和支持，相互借鑒，取長(zhǎng)補(bǔ)短，將我們的專業(yè)和開發(fā)商的資金實(shí)力、項(xiàng)目資源有效的整合起來， 全方位地體現(xiàn)在我們的產(chǎn)品和營(yíng)銷之中。 經(jīng)過殘酷的商戰(zhàn)洗禮和有效的咀嚼消化，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 應(yīng)該 從 自身 產(chǎn)品做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起 ， 從提高樓盤綜合 品 質(zhì)做起。 目標(biāo)客戶：新一代的城市創(chuàng)富精英。 泰州經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，城市擴(kuò)展迅速，市區(qū)人口大幅度增長(zhǎng)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)大量人口進(jìn)城，這些人主要是私營(yíng)業(yè)主為多，資金也比較充裕，相對(duì)也比較注重生活品味，這些客戶將是我們的準(zhǔn)客戶。本項(xiàng)目雖然不是一個(gè)純排屋社區(qū)，但營(yíng)銷上必須以排屋為主導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)園區(qū)的高貴品質(zhì)與產(chǎn)品血統(tǒng)，以此將樓盤的特質(zhì)與其他樓盤區(qū)分開來，強(qiáng)調(diào)以產(chǎn)品概念來提升居住概念，只有在營(yíng)銷概念與手段上有所突破，才能使樓盤的開發(fā)與銷售在泰州 市場(chǎng)脫穎而出，搶占一席之地。因此，項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷將是組合性的、開放性的，它在產(chǎn)品的功能效用、生活方式、情感價(jià)值與符號(hào)等多方面均與其他系統(tǒng)相聯(lián)系及互相反映，本案營(yíng)銷策略將以主題概念為中心，實(shí)施開放性原則，全面提升泰州市民生活品位。因此，本案營(yíng)銷全過程的： 策略線索為： 概念先導(dǎo) → 理論提升 → 文化傳播 → 媒介推廣 → 品牌創(chuàng)立 價(jià)格結(jié)構(gòu)策略 為： （ 1）項(xiàng)目?jī)r(jià)格控制應(yīng)以 “ 低開高走 ” ，并且也分時(shí)間段制定出不斷上升的價(jià)格走勢(shì)，價(jià)格控制的原則為 “ 逐步走高，并留有升值空間 ” ，這樣既能吸引投資，又能吸引消費(fèi)。 公關(guān)活動(dòng)策略 （ 1）創(chuàng)新策略手段。 規(guī)劃依據(jù)： 按常規(guī)項(xiàng)目開發(fā)慣例，中小型住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為 23年，按目前華盛
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