【文章內(nèi)容簡介】 2）教育環(huán)境優(yōu)勢 項(xiàng)目依托西安交大財(cái)經(jīng)學(xué)院、交大醫(yī)學(xué)院、陜西經(jīng)貿(mào)學(xué)院、陜西師范大學(xué)、西安外國語學(xué)院、西北政法學(xué)院、統(tǒng)計(jì)學(xué)院、郵電學(xué)院和長安大學(xué)等高校集中區(qū)。周邊更有 85 中、師大附中、育才中學(xué)、凌云中學(xué)、科技學(xué)院子弟中學(xué)、桑銳學(xué)校；師大附小、翠花路小學(xué)、雁塔路小學(xué)、特立小學(xué)、同仁小學(xué)和明達(dá)小學(xué)等中小學(xué)校。項(xiàng)目周邊還有省軍區(qū)幼兒園、十所幼兒園、雁塔幼兒園、石油幼兒園、外院幼兒園、 262 幼兒園等再加上小區(qū)自設(shè)的幼兒園，使得業(yè)主的孩子受到十分便利及高質(zhì)量的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)及至大學(xué)的教育。在子女教育普遍受到家庭特別重視的當(dāng)今，這一 點(diǎn)將成為一個(gè)突出優(yōu)勢。 （ 3）購物環(huán)境優(yōu)勢 西安市南郊商業(yè)中心小寨商圈，長安南路大型超級(jí)市場麥德隆、家樂以及長延堡商城都近在咫尺，商業(yè)配套齊全，住戶購物非常方便。此外，本項(xiàng)目有著較好的內(nèi)部購物設(shè)施，小區(qū)規(guī)劃了商業(yè)用房，旨在給小區(qū)居民提供一個(gè)便利、舒適、實(shí)惠的購物環(huán)境。 （ 4）綠化景觀優(yōu)勢 ★ 良好的水景景觀 項(xiàng)目與曲江水廠僅一墻之隔，水源豐富。整個(gè)小區(qū)以水景為主，通過坡地的自然落差形成滴水、溪流、噴泉、湖面，在小區(qū)內(nèi)勾勒出一派江南水鄉(xiāng)的環(huán)境。 ★ 綠化環(huán)境 隨著社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步，人們生活質(zhì)量和消費(fèi)意識(shí)不 斷提高，綠色環(huán)保住宅越來越受到消費(fèi)者的青睞。 春曉苑項(xiàng)目高級(jí)住宅小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)本著綠色、環(huán)保的原則，做到了環(huán)境優(yōu)美、活潑、親切、有特色、品位高。綠化設(shè)計(jì)采用中心綠地為主，組團(tuán)綠地與宅前綠地相結(jié)合的手法，使二期項(xiàng)目綠地覆蓋率達(dá)到 45%，不但遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家規(guī)定的 25％，而且超過大多數(shù)同類住宅小區(qū)。小區(qū)綠化呈現(xiàn)園林化、立體化、多樣化，使整個(gè)小區(qū)呈現(xiàn)時(shí)尚、綠色、環(huán)保、田園的特色。 4．需求優(yōu)勢 從調(diào)研結(jié)果可以看到，居民生活所需主要以小高層和多層為主，并且有%的調(diào)查對(duì)象表示，將會(huì)在南郊選擇住宅。而曲江區(qū)的開發(fā)建 設(shè)、大唐芙蓉園和大雁塔北廣場的開放等為曲江注入了更多新的活力，曲江將會(huì)成為西安市民最佳的居住選擇地。 在整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃上，本項(xiàng)目都強(qiáng)調(diào)一種全新的住宅理念。本項(xiàng)目的一期受到了市場的廣泛關(guān)注和歡迎，為二期積累了不少客戶，形成良好的客戶基礎(chǔ)，對(duì)本項(xiàng)目形成潛在客戶支持。 本項(xiàng)目已經(jīng)通過省建設(shè)廳 2A 級(jí)住宅預(yù)審，符合使用性、耐久性、環(huán)境性、安全性的高品質(zhì)居住要求。這就充分肯定了本項(xiàng)目，提升了項(xiàng)目的市場價(jià)值。 項(xiàng)目劣勢分析 從整體上看，曲江春曉苑第二期項(xiàng)目的建設(shè)具有很大的優(yōu)勢。但從局部考慮，此項(xiàng)目也存在幾方面 的不利因素。 項(xiàng)目周圍城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善 項(xiàng)目周邊多為待開發(fā)用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度雖然較快，但有待改善。開發(fā)商應(yīng)與新區(qū)城建部門積極聯(lián)系爭取早日解決。 交通狀況有待改善 盡管曲江新區(qū)內(nèi)道路建設(shè)較快，很快即可形成“兩環(huán)七橫五縱”的路網(wǎng)格局。雖然有 50 22 500、 3 407 等五路公交車， 然而，項(xiàng)目周邊公交車站少，而且距離較遠(yuǎn)，對(duì)于沒有私車的購買者來說，交通非常不便。因此，開發(fā)商應(yīng)與公交部門磋商爭取早日開通直達(dá)小區(qū)的公交車。 融資條件限制比較嚴(yán)格 目前，央行已經(jīng)開始整頓房地產(chǎn)開發(fā)貸 款，要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款以及個(gè)人住房貸款等要求也比較嚴(yán)格，這對(duì)于本項(xiàng)目的資金籌集帶來一定影響。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢上看，本項(xiàng)目符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)西部大開發(fā)和促進(jìn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)步伐的住房政策。因此，應(yīng)把握有利投資時(shí)機(jī)，在短期內(nèi)成功開發(fā)高質(zhì)量項(xiàng)目創(chuàng)立名優(yōu)樓盤品牌，為公司未來發(fā)展打下基礎(chǔ)，逐步形成企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)品牌戰(zhàn)略。 從周邊環(huán)境來看，項(xiàng)目地處曲江新區(qū)，周圍云集了一批高檔住宅區(qū)如：曲江皇家花園、 鉆石王朝、御花園等。西安市東南郊未來環(huán)境秀美、交通便利，已經(jīng)潛移默化地在人們心目成為“富人區(qū)”的代名詞，受到包括投資者在內(nèi)的消費(fèi)者的普遍青睞，這一點(diǎn)無疑將成為項(xiàng)目升值的巨大潛在無形資產(chǎn)。 項(xiàng)目威脅分析 總的說來，曲江新區(qū)中央住宅區(qū)內(nèi)已規(guī)劃開發(fā)的項(xiàng)目均是項(xiàng)目的最大競爭對(duì)手。尤其是位于大雁塔以南、雁塔南路大唐不夜城以西、南依植物園、西臨翠華南路的曲江六號(hào)，由于擁有 1： 1車位設(shè)置、 35 畝超大專屬運(yùn)動(dòng)場、室內(nèi)游泳池等設(shè)施和高架空層增大綠化率（ 48%），當(dāng)選 2020 年度陜西省住宅產(chǎn)業(yè)總評(píng)榜最佳住宅環(huán)境獎(jiǎng)。雁 南三路西側(cè)的曲江假日新嘉園和本項(xiàng)目位置較為接近，交房時(shí)間早（ 8和 9樓今年 7 月 31 日入?。? 4和 5今年 12 月31日入住）對(duì)本項(xiàng)目威脅也很大。該項(xiàng)目采用板式剪力墻結(jié)構(gòu)、三洋電梯、一梯兩戶，由于有高品位的環(huán)境、低人口密度和建筑密度以及“健康、享受、自我實(shí)現(xiàn)的理念”而受到市場青睞。不過由于這幾個(gè)項(xiàng)目位置較為接近，對(duì)于該區(qū)住宅市場的進(jìn)一步發(fā)展有著較好的作用，從這一點(diǎn)來說，這幾個(gè)項(xiàng)目本身可以在競爭的同時(shí)形成一種互補(bǔ)的關(guān)系，互相促進(jìn)、互相發(fā)展、各具特色。由此可分析得出，該地段附近的住宅 市場需求潛力較大，銷售形勢看好。因此，開發(fā)商應(yīng)深入調(diào)查了解競爭對(duì)手的動(dòng)態(tài)，對(duì)比分析后，向市場力推特色型項(xiàng)目，以與眾不同來增強(qiáng)項(xiàng)目自身的競爭力。 項(xiàng)目市場分析結(jié)論及項(xiàng)目市場定位分析 項(xiàng)目市場分析結(jié)論 綜合我們的市場調(diào)研和以上對(duì)本項(xiàng)目的市場分析可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費(fèi)者需求理念有所變化，中高檔住宅的市場供給量與市場潛量之間仍有足夠大的市場空間，區(qū)域競爭不太激烈，項(xiàng)目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機(jī)會(huì)大于威脅，隨著曲江新區(qū)整體開發(fā)的進(jìn)展會(huì)更加突顯本項(xiàng)目的價(jià)值，市場前 景樂觀。 隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，當(dāng)收入水平達(dá)到一定階段后，人們對(duì)住宅的面積、小區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化、物業(yè)管理、綠化配套、智能化等一些因素均有了更高要求。西安市居民將會(huì)由以往大部分人住“安置型、實(shí)用型”住宅，少數(shù)住“舒適型”住宅，極少數(shù)人住“豪華型”住宅的現(xiàn)狀向多數(shù)人住“實(shí)用型、舒適型、豪華型”的狀況過渡。 西安市城市環(huán)境污染較為嚴(yán)重，市民長期處于“臟、亂、差”的大環(huán)境下，使得人們在今后的置業(yè)時(shí)倍加重視周邊環(huán)境、社區(qū)的環(huán)境和服務(wù)的質(zhì)量。本項(xiàng)目地處曲江區(qū)，遠(yuǎn)離鬧市，自然、生態(tài)、人文環(huán)境吸進(jìn)了更多消費(fèi)者的眼球。小區(qū)內(nèi) 環(huán)境幽雅，綠化率高，大量的水景更為小區(qū)增加了不少靈氣。開發(fā)本著實(shí)用、 舒適和適度超前的原則，把“人性化”、“綠色建筑”等一些先進(jìn)的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，開創(chuàng)居住新概念。 項(xiàng) 目形象定位 本項(xiàng)目是新建項(xiàng)目，位于曲江新區(qū)中央住宅區(qū)，據(jù)此提出項(xiàng)目的形象定位如下： （ 1）西安市南郊的標(biāo)志性小區(qū) （ 2）“實(shí)用型、舒適型”中高檔住宅小區(qū) （ 3）西安市文明示范居住小區(qū) 項(xiàng)目功能定位 本項(xiàng)目是中高檔商品住宅小區(qū)，其主要功能是居住，功能定位如下： （ 1）營造良好的小區(qū)環(huán)境，與自然風(fēng)光相協(xié)調(diào)，體現(xiàn) 小區(qū)的自然美，實(shí)現(xiàn)人與自然的融合； （ 2）為業(yè)主提供一個(gè)安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進(jìn)鄰里關(guān)系； （ 3）建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù) 。 項(xiàng)目目標(biāo)市場定位 本項(xiàng)目屬于商品住宅，結(jié)合項(xiàng)目所在地周圍情況及以上的市場分析，將項(xiàng)目的目標(biāo)市場定位如下： （ 1）大雁塔附近的中高收入家庭 （ 2）項(xiàng)目附近集體購買的企事業(yè)單位 （ 3）南郊各高校具有高級(jí)職稱的中高收入水平的教師 （ 4）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、部隊(duì)軍官、公司白領(lǐng)階層等 （ 5）有意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資商人 （ 6）有意在南郊進(jìn)行二次置業(yè)的高收入者 項(xiàng)目價(jià)格定位 本項(xiàng)目的價(jià)格定位采用市場比較法。市場比較法的基本原理是對(duì)選擇的案例的售價(jià)進(jìn)行修正，然后計(jì)算出修正價(jià)格，最后將各修正價(jià)格的加權(quán)平均價(jià)格作為 項(xiàng)目的價(jià)格。市場比較法要經(jīng)過選擇案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目價(jià)格等六個(gè)步驟。 小高層價(jià)格確定 （ 1）選擇案例 可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：曲江 6 號(hào) 、 匯景新都 、 紫薇城市花園等三個(gè)案例。 （ 2）修正因素的確定 三個(gè)案例與本項(xiàng)目在結(jié)構(gòu)上 比較接近，功能上相同，但在以下方面存在差異： ★ 區(qū)域因素 ★ 交易情況 ★ 交易時(shí)間 ★ 個(gè)別因素 因此，本項(xiàng)目將從以上四個(gè)方面對(duì)案例進(jìn)行價(jià)格修正。 （ 3）計(jì)算修正系數(shù) 修正系數(shù)的計(jì)算方法如下： 每個(gè)因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計(jì)算，項(xiàng)目的各個(gè)因素取值均為 100，案例的因素取值參照基準(zhǔn)值計(jì)算。最終的修正系數(shù)為同一案例各修正因素系數(shù)的乘積。修正系數(shù)計(jì)算如表 ： （ 4）權(quán)重的確定 因曲江 6 號(hào)與本項(xiàng)目較為接近，對(duì)項(xiàng)目的影響較大，對(duì)各案例的權(quán)重確定如下： 曲江 6 號(hào) ；匯景新都 ； 紫薇城市花園 表 24 小高層修正系數(shù)計(jì)算表 可比實(shí)例 比較因素 A 曲江 6號(hào) 4160 元 /m2 B 匯景新都 3484 元 /m2 C紫薇城市花園 3580 元 /m2 區(qū)域因素 100/102 100/99 100/98 交易情況 100/100 100/100 100/100 交易時(shí)間 100/100 100/100 100/100 個(gè)別因素 100/105 100/98 100/99 修正系數(shù) （ 5）比準(zhǔn)價(jià)格的確定 根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準(zhǔn)價(jià)格確定如下： 案例一 比準(zhǔn)價(jià)格： 4160 ＝ 3869 元 /m2 案例二比準(zhǔn)價(jià)格： 3484 ＝ 3589 元 /m2 案例三比準(zhǔn)價(jià)格： 3580 ＝ 3687 元 /m2 （ 6）項(xiàng)目最終合理比準(zhǔn)價(jià)格的確定 項(xiàng)目的價(jià)格為以上三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均，計(jì)算如下： 項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 ＝ 3869 ＋ 3589 ＋ 3687 ＝ 3730元 /m2 依據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，考慮到“低價(jià)入市”的銷售策略，綜合確定本項(xiàng)目的小高層入市均價(jià)為 3700元 / m2。隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目配套設(shè)施日趨完善，項(xiàng)目人氣逐漸上漲，因此項(xiàng)目價(jià) 格也可逐步上調(diào)。 多層價(jià)格確定 （ 1）選擇案例 可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：曲江 .假日新嘉園、翰林世家、 精典四季花園 等三個(gè)案例 因曲江 .假日新嘉園與本項(xiàng)目較為接近，對(duì)項(xiàng)目的影響較大，對(duì)各案例的權(quán)重確定如下： 曲江 .假日新嘉園 ；翰林世家 ； 精典四季花園 計(jì)算修正系數(shù) （方法同上） 表 25 多層修正系數(shù)計(jì)算表 可比實(shí)例 比較因素 A曲江 .假日新嘉園 3800 元 /m2 B 翰林世家 3600 元 /m2 C 精典四季花園 3200 元 /m2 區(qū) 域因素 100/103 100/103 100/99 交易情況 100/100 100/100 100/100 交易時(shí)間 100/100 100/100 100/100 個(gè)別因素 100/102 100/102 100/99 修正系數(shù) （ 2）比準(zhǔn)價(jià)格的確定 根據(jù)以上結(jié)果，確定本案的比準(zhǔn)價(jià)格如下： 案例一比準(zhǔn)價(jià)格： 3800 ＝ 3610 元 /m2 案例二比準(zhǔn)價(jià)格： 3600 ＝ 3420 元 /m2 案例三比準(zhǔn)價(jià)格： 3200 ＝ 3264 元 /m2 （ 3）項(xiàng)目最終合理比準(zhǔn)價(jià)格的確定 項(xiàng)目的價(jià)格為以上三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均，計(jì)算如下： 項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 ＝ 3610 ＋ 3420 ＋ 3264 ＝ 3503 元 /m2 依據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，考慮到“低價(jià)入市”的銷售策略，綜合確定本項(xiàng)目的多層入市均價(jià)為 3500 元 / m2，隨著時(shí)間的推移，價(jià)格逐步上漲。 別墅價(jià)格確定 （ 1）選擇案例 可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：紫薇山莊、湖濱花園等兩個(gè)案例 因湖濱花園與本項(xiàng)目較為接近，對(duì)項(xiàng)目的影響較大，對(duì)各案例的權(quán)重確定如下 ： 湖濱花園 紫薇山莊 計(jì)算修正系數(shù) （方法同上） 表 26 別墅修正系數(shù)計(jì)算表 可比實(shí)例 比較因素 A 紫薇山莊 4500 B 湖濱花園 6000 區(qū)域因素 100/97 100/105 交易情況 100/100 100/100 交易時(shí)間 100/100 100/100 個(gè)別因素 100/102 100/106 修正系數(shù) （ 2）比準(zhǔn)價(jià)格的確定 根據(jù)以上結(jié)果，確定本案的比準(zhǔn)價(jià)格如下： 案例一比準(zhǔn)價(jià)格： 4500 ＝ 4545 元 /m2 案例二比準(zhǔn)價(jià)格 ： 6000 ＝ 5400 元 /m2 （ 3）項(xiàng)目最終合理比準(zhǔn)價(jià)格的確定 項(xiàng)目的價(jià)格為以上兩個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均，計(jì)算如下： 項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格＝ 4545 ＋ 5400 ＝ 4887 元 /m2 依據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，考慮到“低價(jià)入市”的銷售策略，綜合確定本項(xiàng)目的聯(lián)派別墅入市均價(jià)為 4800 元 / m2，隨著時(shí)間的推移，價(jià)格逐步上漲。 根據(jù)西安市同類居住小區(qū)內(nèi)車位的定價(jià)情況及本項(xiàng)目停車位的環(huán)境等情況，