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正文內(nèi)容

車位銷售資料匯編(包括城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定)(15頁)-銷售管理(編輯修改稿)

2024-09-18 03:41 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 ,一直是紛糾的焦點。您認為該如何來看待和解決這個問題? 孫洪林:地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許可證》批準同意,在商品房住宅小區(qū)地面上直接設置的停車設施。房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后,房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記,房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。 由于地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施,即是直接設置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上,地面停車位的房地產(chǎn)權(quán),實際上是土地使用權(quán)。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權(quán),因此,地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同擁有。 一般情況下,小區(qū)里地面停車位收益,應該用于維修基金,應該是為小區(qū)業(yè)主共同所有。 記者:許多讀者跟我一樣,很想了解商品房住宅小區(qū)停車位有哪幾種形式? 孫洪林:目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式:第一類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里,獨立建設的多層經(jīng)營性停車位(場);第二類是商品房住宅小區(qū)的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位(場)。 記者:對于那些樓房首層架空式車位,房地產(chǎn)歸屬方面有何規(guī)定? 孫洪林:在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下,首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的,不能獲得相應的土地使用權(quán)面積份額,其法律權(quán)利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物(面積),是住宅房屋單元的從物,屬于整個一幢樓的業(yè)主分攤。 首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán),實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時,樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產(chǎn)權(quán),其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉(zhuǎn)移登記時,其不能取房地產(chǎn)權(quán)證,其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的房屋單元。房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時,首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割,不能將首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則,將違反相關(guān)房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售小區(qū)房屋單元后,房屋單元辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記,首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)應依法隨房屋單元的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移??梢?,首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。 記者:有讀者曾經(jīng)打電話到編輯部來問,他本人所居住的小區(qū)目前已經(jīng)沒停車位了,但鄰近小區(qū)有,是否可以購買? 孫洪林:根據(jù)上海市房屋土地資源管理局的有關(guān)規(guī)定“商品房項目附屬地下車庫(位)僅供該商品房小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人購買,或者房地產(chǎn)權(quán)利人和承租人租用?!比绻徺I人不是有剩余地下車位那個小區(qū)的業(yè)主,就不能購買該小區(qū)的地下車位。不過,這種問題還是可以解決的:一、向已購買了其所居住的小區(qū)內(nèi)的地下車位的業(yè)主購買地下車位,在這種情況下,購買人必須核實對方是否具有地下車位的所有權(quán),由于地下車位不單獨發(fā)證,所以購買人應查看對方所購的商品房的房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)是否有地下車位的車位號、面積等內(nèi)容的記載。如核對無誤,則可以與對方簽訂購買地下車位的買賣合同。這里要特別提醒的是,購買地下車位后應到登記部門在原商品房的房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)加注地下車庫的車位號、面積等情況。二、購買人也可以承租小區(qū)內(nèi)的地下車位,如果購買人所住小區(qū)內(nèi)的地下車位都已售完,也可以向已經(jīng)買了地下車位的其他業(yè)主承租地下車位。 孫洪林,1959年生,碩士,中國國民黨革命委員會黨員,現(xiàn)任上海申房律師事務所主任。 1997年10月創(chuàng)建上海申房律師事務所,具有多年從事房地產(chǎn)法律實務的經(jīng)驗,并在數(shù)十家報刊雜志上發(fā)表了大量專業(yè)文章,在多家媒體上開設了“孫律師信箱”。 出版了多部房地產(chǎn)法律專著,如《市民房產(chǎn)法律解答》、《律師帶您買房》、《住宅消費指南》等,深受廣大讀者好評。 受聘為上海閘北區(qū)法律顧問、上海市人民政府律師志愿團成員、上海市消費者協(xié)會律師志愿團成員、中國物業(yè)管理協(xié)會法律師顧問,同時被市委組織部、人事局列為高級專家。 小區(qū)車庫到底怎么賣?房產(chǎn)部門人士詳細解答 20041229 南京日報  南京關(guān)于包括車庫在內(nèi)的商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定,經(jīng)本報報道以后,引起市民的普遍關(guān)注。昨天,記者請市房產(chǎn)部門相關(guān)人士,就市民所關(guān)心的車庫問題進行進一步的解答?! ≡鯓又儡噹炷懿荒苜u  很多購房人擔心,開發(fā)商會把進入了公攤面積的車庫也拿出來賣。對此,該人士表示,如果公攤面積中含有車庫,那么房產(chǎn)部門是不可能允許其出售的?! ∧暇┻€規(guī)定,車庫必須在取得商品房預售許可證后或開發(fā)商辦理了產(chǎn)權(quán)登記后方可銷售。因此,購房人要想知道車庫能賣不能賣,可以向開發(fā)企業(yè)索要該車庫的銷售許可證或者產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)商持有相關(guān)車庫銷售許可證或者產(chǎn)權(quán)證,業(yè)主就可以放心地購買?! ∪绾伪WC車庫只賣給本小區(qū)業(yè)主  在我市由5個部門聯(lián)合下發(fā)的試行規(guī)定里,已經(jīng)明確了可售車庫只能向小區(qū)內(nèi)的業(yè)主出售。如果開發(fā)商向小區(qū)外的業(yè)主出售車庫,購買人將無法辦理權(quán)屬登記,也就是說,購買人的產(chǎn)權(quán)得不到保證。同時,小區(qū)內(nèi)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商向小區(qū)外出售車庫時,也可以舉報。房產(chǎn)部門接到舉報后,將予以嚴肅查處?! ∪朔儡囄荒懿荒艹鍪邸 「鶕?jù)寧證發(fā)2004(055)號文精神,在人防設施范圍內(nèi)的車庫,由開發(fā)商管理和使用。而室內(nèi)的停車位又分地上和地下兩種。如果地下停車位不在人防必配的范圍內(nèi),則開發(fā)商可銷售,購買人也可以辦理產(chǎn)權(quán)證?! ∪绾畏乐归_發(fā)商暗箱操作  為防止開發(fā)商在銷售車庫時暗箱操作,目前,凡是領取了銷售許可證的樓盤均在南京房地產(chǎn)網(wǎng)上予以公示,市民可以上網(wǎng)查閱。同時,南京還要求開發(fā)商在申辦車庫預售許可或辦理車庫產(chǎn)權(quán)登記時,必須明確劃定人防必配設施范圍、小區(qū)業(yè)主共用車位及專用車位范圍,并且必須在售樓現(xiàn)場或車庫的出入口處進行公示?! ∫呀ㄐ^(qū)車庫權(quán)屬怎么劃分  南京的試行規(guī)定明確,小區(qū)按照配建標準建設的車位或車庫中,要拿出15%的比例作為業(yè)主公共停車位,其余的作為開發(fā)商可以銷售的業(yè)主專用停車位。當然,為鼓勵開發(fā)商多建車庫,南京還明確,在規(guī)定的配建標準以外所建的車庫,都是可以銷售的?! τ谝呀ㄐ^(qū),雖然車位的配建標準不盡相同,但車庫權(quán)屬劃分標準,仍然按照這次出臺的試行規(guī)定執(zhí)行,即按配建標準建設的15%為業(yè)主共有車位,85%為可售的業(yè)主專用停車位?! ≤噹焓褂媚晗拊趺此恪 ∽罱?,有不少市民向房產(chǎn)部門咨詢,現(xiàn)在商品房的土地使用權(quán)年限一般是70年,那么車庫的使用年限怎么算?對此這位人士解答,車庫的使用年限應該與土地的使用權(quán)年限相吻合。如果開發(fā)商表示車庫使用年限超過土地的使用年限,那么超過部分的使用年限就不能得到保證?! ≠I賣車庫權(quán)屬如何變更  對于車庫權(quán)屬變更這一塊,房產(chǎn)部門將在近期出臺一個具體的實施細則。但是,如果車庫是與房屋同時購買的,那么車庫的權(quán)屬將與房屋權(quán)屬在同一個產(chǎn)權(quán)證上;如果已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證或已簽訂了房屋買賣契約并已鑒證過的,車庫也是單獨簽約的,則車庫可以單獨辦產(chǎn)權(quán)證。而假如此前業(yè)主已買了可以出售的車庫,開發(fā)商又還沒有拿到銷售許可證的,業(yè)主也可以督促開發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù),這樣業(yè)主購買的車庫才能辦理產(chǎn)權(quán)登記。地下車場(位)使用權(quán)的法律性質(zhì)及確認肖民楚律師序 言  現(xiàn)代化都市高樓大廈鱗次櫛比,不僅有專業(yè)的寫字樓,還有大型的商住小區(qū)、購物商場等。在我國因人多地少及人防等原因,對地下空間的開發(fā)和利用尤為重要,隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展,國內(nèi)居民的整體消費水平不斷提升,有車一族越來越多,城市車流越來越大,車多位少的矛盾日趨明顯,為解決這一矛盾,投資開發(fā)商在建設地下工程時開發(fā)地下空間做為停車場地使用,地下車場(位)使用問題由此產(chǎn)生。筆者曾代理一件以地下車場為抵押向銀行貸款的案件,法院以判決書的形式確認抵押行為合法有效,本案在執(zhí)行階段,就如何拍賣抵押物地下停車場及拍賣后以何種形式確認竟買人的權(quán)利存在不同觀點。由于我國現(xiàn)階段的法制、法規(guī)對地下工程的開發(fā)和利用并無詳細明文規(guī)定,尤其對開發(fā)地下空間普遍做為停車場(位)使用的相關(guān)規(guī)定更是一片空白,本文試圖從比較土地使用權(quán)、地下采礦權(quán)、地下車場(位)使用權(quán)來分析地下車場(位)使用權(quán)的法律性質(zhì)、權(quán)屬及確認,原與大家共同探討。  一、地下車場(位)使用權(quán)的法律性質(zhì)及界定  翻閱我國現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定,并無地下車場(位)使用權(quán)一詞,其并不象“土地使用權(quán)”、“采礦權(quán)”一樣是法律專用術(shù)語。筆者將地下車場(位)使用權(quán)理解為“投資人將開發(fā)的地下空間做為停車場(位)使用所享有的權(quán)利”。由于地下停車場(位)與土地密不可分,與地下采礦權(quán)亦屬同類,本文以比較分析的方法來闡述地下車場(位)使用權(quán)?! ⊥恋厥谴笞匀坏漠a(chǎn)物,從自然層面可劃分為地上、地表、地下三大部分。由于出現(xiàn)了國家,就出現(xiàn)了國家的疆土,使土地具有了政治含義,各個國家和政府對其所有的土地從各個方面以法律形式予以確認,賦予土地的法律屬性。我國以國家根本法《憲法》和專門法《土地管理法》的形式確認土地實行社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制,實行土地所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離的制度來確認任何單位和公民對土地只有使用權(quán)。地下停車場(位)是土地的地下延伸部分,與土地具有不可分割性,其基本的法律屬性不能違背國家法律對土地權(quán)屬的基本規(guī)定,因此投資人開發(fā)地下空間作為停車場(位)使用,對停車場(位)不具有所有權(quán),只能享有地下車場(位)使用權(quán),這也是地下車場(位)使用權(quán)最基本的法律屬性。同時地下車場使用權(quán)的年限應與其所依附的土地使用權(quán)的年限是一致的?! ∥覈F(xiàn)行法律對土地使用權(quán)制度的確認指的是地表的土地使用權(quán),土地權(quán)屬的核心是土地使用權(quán),土地使用權(quán)具有流轉(zhuǎn)性,權(quán)利人有權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押享有使用權(quán)的土地,這也是權(quán)利人處置土地使用權(quán)的核心內(nèi)容,因地表與地下的一體性,地下車場(位)使用權(quán)人同樣有權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押享有使用權(quán)的地下停車場(位),地下車場(位)使用權(quán)與土地使用權(quán)一樣具有流轉(zhuǎn)性?! ”M管地下車場(位)使用權(quán)與土地使用權(quán)的基本法律屬性、權(quán)利的核心內(nèi)容是相同的,但二者還是有一定的區(qū)別:①從時間上,先有土地使用權(quán),后有地下車場(位)使用權(quán),地下車場(位)使用權(quán)是從土地使用權(quán)中派生出來的。②土地使用權(quán)依法可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,土地使用權(quán)的這種商品屬性并不是土地本身所具有的,其本身并不具有商品的流轉(zhuǎn)屬性,是因為其具有政治含義后,國家為充分開發(fā)利用土地資源以法律的形式賦予土地使用權(quán)的商品流轉(zhuǎn)性,地下車場(位)使用權(quán)的流轉(zhuǎn)性一方面是由土地使用權(quán)派生出來,另一方面是因投資人在開發(fā)地下停車場(位)付出了人財物等方面的代價,本身就具備了商品的基本屬性,其流轉(zhuǎn)性體現(xiàn)了等價交換的商品流通原則。③對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,我國法律規(guī)定的是一種強制登記備案制,只有經(jīng)過政府相關(guān)職能部門對土使用權(quán)的流轉(zhuǎn)進行登記,國家才承認土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合法有效并予以確認,因此土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)以登記為準,是一種名符其實的物權(quán)。地下車位使用權(quán)的流轉(zhuǎn)源于權(quán)利人與相對人的契約,現(xiàn)行法律或?qū)嵺`操作并無任何登記之規(guī)定,它并不是一種完全意義上的物權(quán),由于地下場(位)使用權(quán)的基本法律屬性及權(quán)利實質(zhì)內(nèi)容與土地使用權(quán)是一樣的,只是權(quán)利流轉(zhuǎn)及確認的表現(xiàn)形式不一致,因此筆者將地下車場(位)使用權(quán)視為一
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