【正文】 銷(xiāo)售的行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則。這正如違章或違法建造在沒(méi)有使用權(quán)土地上的建筑物，其所有人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，而不是由土地使用權(quán)人取得違章、違法建筑物所有權(quán)。雖然車(chē)庫(kù)未參與土地使用面積的分?jǐn)?，但是，房地產(chǎn)權(quán)證只是其所記載的房地產(chǎn)的權(quán)屬證明，而不能決定其所未記載的地下車(chē)庫(kù)的所有權(quán)。所有權(quán)和使用權(quán)都是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓給業(yè)主的。法院在判決中認(rèn)為小區(qū)的全體業(yè)主按份共有小區(qū)土地使用權(quán)，同時(shí)由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有土地使用權(quán)的份額，其也就不享有土地上建筑物的所有權(quán)。有人歡呼小區(qū)車(chē)庫(kù)判歸業(yè)主共有，是一個(gè)革命性的判決。 據(jù)此，法院當(dāng)庭作出一審判決，要求開(kāi)發(fā)商將星漢城市花園地下停車(chē)庫(kù)移交給業(yè)主委員會(huì)管理，全體業(yè)主享有該地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)益。同時(shí)認(rèn)為，星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。法庭經(jīng)合議后認(rèn)為，南京市規(guī)劃局的規(guī)定，既明確了車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車(chē)庫(kù)作為開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)進(jìn)行了確定。但開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持認(rèn)為其對(duì)地下車(chē)庫(kù)擁有產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣(mài)掉了其中的37個(gè)，其余則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。 開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售住宅時(shí)曾承諾：小區(qū)配建地下車(chē)庫(kù)供業(yè)主停車(chē)。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車(chē)庫(kù)，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)泊位。 星漢城市花園糾紛 南京市星漢城市花園的地下車(chē)庫(kù)糾紛業(yè)主訴訟案是屬于比較典型的案例。近期杭州出臺(tái)了地下空間開(kāi)發(fā)的新規(guī)定，但對(duì)地下車(chē)位等權(quán)屬問(wèn)題基本未涉及。開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司也無(wú)權(quán)擅自處分這些車(chē)位（庫(kù)），它們也應(yīng)該屬于全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。”人防工程是國(guó)家強(qiáng)制配套，禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售，其收益權(quán)屬于投資者，開(kāi)發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車(chē)庫(kù)收益歸全體業(yè)主共有。這類(lèi)的地下車(chē)位（庫(kù)）屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴(yán)格的說(shuō)屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金?！?即如果業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)庫(kù)進(jìn)行特別約定，車(chē)庫(kù)也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主?！　?．地下車(chē)位（庫(kù)）建筑面積未分?jǐn)偂赊k產(chǎn)權(quán)可銷(xiāo)售，但是無(wú)約定的話(huà)就屬于全體業(yè)主　　如果地下車(chē)位（庫(kù)）建筑面積未分?jǐn)?，且開(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)的（不能辦產(chǎn)權(quán)的當(dāng)然還是禁止銷(xiāo)售屬于全體業(yè)主的），則開(kāi)發(fā)商可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車(chē)庫(kù)只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人?！　?．三面有護(hù)圍的地上車(chē)位（庫(kù)）——可辦產(chǎn)權(quán)，可銷(xiāo)售　　若開(kāi)發(fā)商在當(dāng)初規(guī)劃時(shí)，明確了這類(lèi)車(chē)位（庫(kù)）有獨(dú)立的用地面積和建筑面積，則開(kāi)發(fā)商有權(quán)出售。如根據(jù)《北京市居住小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)管理辦法》第七條：“凡利用業(yè)主共用場(chǎng)地施劃的停車(chē)位，任何單位和個(gè)人不得出售?！薄　∠M(fèi)者租賃車(chē)位（庫(kù)）（就是所謂的銷(xiāo)售使用權(quán)），最長(zhǎng)期限也只有20年，凡是銷(xiāo)售使用權(quán)超過(guò)20年并且不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為?！　　逗贤ā返?14條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。目前小區(qū)車(chē)庫(kù)(位)的權(quán)屬形式　　由于歷史原因，現(xiàn)在車(chē)位（庫(kù)）在多數(shù)小區(qū)中都還算是“稀缺商品”，但是車(chē)位（庫(kù)）權(quán)屬情況比較復(fù)雜，既有可以銷(xiāo)售的車(chē)位（庫(kù)）又有不可以銷(xiāo)售的車(chē)位（庫(kù)），因此在消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)或租賃車(chē)位（庫(kù)）時(shí)務(wù)必要注意：　　一．車(chē)位（庫(kù)）是否可銷(xiāo)售的唯一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證（或有無(wú)預(yù)售許可證）。　　第三十五條　本規(guī)定由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。　　第三十三條　違反本規(guī)定，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任?！　。ㄒ唬┪搭I(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證擅自開(kāi)工，進(jìn)行地下工程建設(shè)的；　?。ǘ┐笮偷叵鹿こ痰脑O(shè)計(jì)文件未按規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)審查的；　?。ㄈ┥米愿淖?cè)O(shè)計(jì)方案，進(jìn)行施工的；　?。ㄋ模┮蚴┕げ划?dāng)或未對(duì)臨時(shí)破壞的地表地貌及時(shí)恢復(fù)，對(duì)城市交通和生活秩序造成不利影響的；　?。ㄎ澹┮蜷_(kāi)發(fā)建設(shè)地下工程導(dǎo)致原有建筑物、構(gòu)筑物或地下管線(xiàn)等設(shè)施造成損失、人員傷亡或影響建筑物、構(gòu)筑物正常使用的；　　（六）因人為因素造成地下工程發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、爆炸、污染和其它損失的；　?。ㄆ撸┰谑褂没蜓b飾裝修中擅自改變地下工程的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的。第五章 罰 則 第三十條　進(jìn)行城市地下空間的開(kāi)發(fā)建設(shè)，違反城市地下空間的規(guī)劃及法定實(shí)施管理程序規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法進(jìn)行處罰?！　〉诙藯l　建設(shè)單位或使用單位在使用或裝飾裝修中不得擅自改變地下工程的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，需改變?cè)Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的應(yīng)按規(guī)定重新辦理審批手續(xù)。要建立健全維護(hù)管理制度和工程維修檔案，確保工程、設(shè)備處于良好狀態(tài)?！　〉诙鍡l　地下工程應(yīng)本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收六個(gè)月內(nèi)向建設(shè)行政主管部門(mén)、規(guī)劃行政主管部門(mén)和城建檔案管理機(jī)構(gòu)報(bào)送有關(guān)資料。對(duì)一些特殊專(zhuān)用設(shè)備、器材的定型、生產(chǎn)應(yīng)報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)審批?！　〉诙粭l　地下工程施工應(yīng)推行工程監(jiān)理制度。施工單位認(rèn)為有必要改變?cè)O(shè)計(jì)方案的，應(yīng)由原設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，建設(shè)單位應(yīng)重新辦理審批手續(xù)?！　〉谑藯l　地下工程的施工應(yīng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的施工單位承擔(dān)，確保工程質(zhì)量?！　〉谑鶙l　地下工程設(shè)計(jì)應(yīng)滿(mǎn)足地下空間對(duì)環(huán)境、安全和設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)等方面的使用要求，使用功能與出入口設(shè)計(jì)應(yīng)與地面建設(shè)相協(xié)調(diào)?！　〉谑臈l　地下工程建設(shè)應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。城市新建民用建筑按照國(guó)家規(guī)定建設(shè)戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)審核批準(zhǔn)后，該民用建筑方可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第十一條　建設(shè)單位進(jìn)行地下工程建設(shè)，應(yīng)持政府有關(guān)行政主管部門(mén)對(duì)工程項(xiàng)目前期工作的各類(lèi)批準(zhǔn)文件、建設(shè)行政主管部門(mén)審查通過(guò)的初步設(shè)計(jì)圖紙等有關(guān)文件，依法向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。　　城市地下空間規(guī)劃需要變更的，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批?！　〉诰艞l　城市地下空間發(fā)展規(guī)劃作為城市總體規(guī)劃的組成部分，依據(jù)《城市規(guī)劃法》關(guān)于城市總體規(guī)劃審批的規(guī)定進(jìn)行審批。城市地下空間規(guī)劃應(yīng)實(shí)行豎向分層立體綜合開(kāi)發(fā)，橫向相關(guān)空間互相連通，地面建筑與地下工程協(xié)調(diào)配合?！　〉诹鶙l　城市地下空間規(guī)劃的主要內(nèi)容包括：地下空間現(xiàn)狀及發(fā)展預(yù)測(cè)，地下空間開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)層次、內(nèi)容、期限，規(guī)模與布局，地下空間開(kāi)發(fā)實(shí)施步驟，以及地下工程的具體位置，出入口位置，不同地段的高程、各設(shè)施之間的相互關(guān)系，與地面建筑的關(guān)系，及其配套工程的綜合布置方案、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等。各級(jí)人民政府在組織編制城市總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展的需要，編制城市地下空間發(fā)展規(guī)劃?！　】h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市地下空間開(kāi)發(fā)利用的管理工作。第三條　城市地下空間的開(kāi)發(fā)利用應(yīng)貫徹統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、合理利用、依法管理的原則，堅(jiān)持社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相結(jié)合，考慮防災(zāi)和人民防空等需要。第二條　編制城市地下空間規(guī)劃，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的地下空間進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，必須遵守本規(guī)定。城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定 由第108號(hào)令重發(fā)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第58號(hào)　　《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》已于1997年10月24日經(jīng)第六次部常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自一九九七年十二月一日起施行。部長(zhǎng)　侯捷一九九七年十月二十七日城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定第一章 總 則第一條　為了加強(qiáng)對(duì)城市地下空間開(kāi)發(fā)利用的管理，合理開(kāi)發(fā)城市地下空間資源，適應(yīng)城市現(xiàn)代化和城市可持續(xù)發(fā)展建設(shè)的需要，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》及有關(guān)法規(guī)，制定本規(guī)定?！　”疽?guī)定所稱(chēng)的城市地下空間，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)地表以下的空間。第四條　國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)的城市地下空間的開(kāi)發(fā)利用管理工作。第二章 城市地下空間的規(guī)劃第五條　城市地下空間規(guī)劃是城市規(guī)劃的重要組成部分?！　?shí)施城市地下空間規(guī)劃，有關(guān)建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，編制具體的城市地下空間建設(shè)規(guī)劃?！　〉谄邨l　城市地下空間的規(guī)劃編制應(yīng)注意保護(hù)和改善城市的生態(tài)環(huán)境，科學(xué)預(yù)測(cè)城市發(fā)展的需要，堅(jiān)持因地制宜，遠(yuǎn)近兼顧，全面規(guī)劃，分步實(shí)施，使城市地下空間的開(kāi)發(fā)利用同國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展水平相適應(yīng)?！　〉诎藯l　城市地下空間規(guī)劃編制應(yīng)采用準(zhǔn)確、可靠的城市勘察、測(cè)量、水文、地質(zhì)等資料，具體編制工作應(yīng)由相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位承擔(dān)。　　城市地下空間建設(shè)規(guī)劃由城市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)審查后，報(bào)城市人民政府批準(zhǔn)。第三章 城市地下空間的工程建設(shè)第十條　城市地下空間的工程建設(shè)必須符合城市地下空間規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。第十二條　獨(dú)立開(kāi)發(fā)的地下交通、商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、能源、通訊、管線(xiàn)、人防工程等設(shè)施，應(yīng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件、技術(shù)資料，依據(jù)《城市規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！　〉谑龡l　建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可向建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程施工許可證。　　第十五條　地下工程的勘察設(shè)計(jì)，應(yīng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)單位承擔(dān)。　　第十七條　在城市建設(shè)大型地下工程，其設(shè)計(jì)文件必須由建設(shè)行政主管部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)和專(zhuān)家進(jìn)行設(shè)計(jì)審查。　　第十九條　地下工程必須按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工?！　〉诙畻l　地下工程的施工，應(yīng)盡量避免因施工干擾城市正常的交通和生活秩序，不得破壞現(xiàn)有建筑物，對(duì)臨時(shí)損壞的地表地貌應(yīng)及時(shí)恢復(fù)?！　〉诙l　地下工程的專(zhuān)用設(shè)備、器材的定型、生產(chǎn)要執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?！　〉诙龡l　地下工程竣工后，由建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)組織工程的竣工驗(yàn)收并簽署意見(jiàn)，經(jīng)驗(yàn)收合格后交付使用。第四章 城市地下空間的工程管理第二十四條　城市地下工程由開(kāi)發(fā)利用的建設(shè)單位或使用單位進(jìn)行管理，并接受建設(shè)行政主管部門(mén)的監(jiān)督檢查。　　第二十六條　建設(shè)單位或使用單位應(yīng)加強(qiáng)地下空間開(kāi)發(fā)利用工程的使用管理，做好工程的維護(hù)管理和設(shè)施維修、更新。　　第二十七條　建設(shè)單位或使用單位在使用中要建立健全安全責(zé)任制制度，采取可行的措施，杜絕可能發(fā)生的火災(zāi)、水災(zāi)、爆炸及危害人身健康的各種污染?！　〉诙艞l　平戰(zhàn)結(jié)合的地下工程，平時(shí)由建設(shè)或使用單位進(jìn)行管理，并應(yīng)保證戰(zhàn)時(shí)能迅速提供有關(guān)部門(mén)和單位使用。　　第三十一條　有下列行為之一的，縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)可根據(jù)情節(jié)輕重，給予警告或罰款的處罰。　　第三十二條　建設(shè)行政主管部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。第六章 附 則第三十四條　省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)可根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施辦法，并報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)備案。第三十六條　本規(guī)定自１９９７年１２月１日起施行?！　　吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓”，因此若不能辦理產(chǎn)權(quán)，車(chē)位（庫(kù)）買(mǎi)賣(mài)合同是不受法律保護(hù)的――買(mǎi)到手的也只是一張白紙。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。　　二．幾乎每個(gè)小區(qū)都有屬于全體業(yè)主的共有車(chē)位（庫(kù)），目前小區(qū)的車(chē)位（庫(kù)）主要分為以下幾種情況：　　1．敞開(kāi)式的地上車(chē)位——屬于全體業(yè)主　　主要通過(guò)劃線(xiàn)確定每個(gè)車(chē)位的具體位置，由于小區(qū)的