【正文】 土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開發(fā)商無權(quán)出售敞開式地上車位。”這類車位可以由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費(fèi)用后歸入小區(qū)維修資金。如根據(jù)北京巿關(guān)于室內(nèi)機(jī)動車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)通知，產(chǎn)權(quán)證可以單獨(dú)核發(fā)也可以和購買商品房合同合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。如按照《北京市城市房屋管理辦法》第十三條規(guī)定：“按照國家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓?！　?．地下車位（庫）建筑面積已分?jǐn)偂獙儆谌w業(yè)主　　如果地下車位（庫）面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭?，那么開發(fā)商就無權(quán)出售。 　　5．該地下車位（庫）屬于“人防工程”——收益屬于全體業(yè)主　　根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。　　6．改造車位（庫）——屬于全體業(yè)主　　還有一種非常嚴(yán)重的現(xiàn)象是在規(guī)劃許可證上沒有載明的，開發(fā)商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位（庫），這種停車位沒有計算在建筑物的建筑面積之內(nèi)，也無法取得產(chǎn)權(quán)證。法律維權(quán)：小區(qū)地下車位到底歸誰 地下車位（車庫）的產(chǎn)權(quán)歸屬問題經(jīng)常是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點(diǎn)，而將小區(qū)車庫單獨(dú)出售，則是開發(fā)商普遍的做法。多年來，由此產(chǎn)生的糾紛層出不窮，業(yè)主因此狀告開發(fā)商的案例也是屢見各大新聞媒體。 1998年9月，星漢公司申報星漢城市花園工程時，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)通知書》要求，／戶，非機(jī)動車2車位／戶配建停車庫。2001年7月6日，南京市國土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國有土地使用權(quán)證上明確記載：“使用權(quán)面積”和“其中分?jǐn)偯娣e”。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購買車位才能取得停車權(quán)。為此，業(yè)主以“地下停車庫是小區(qū)配套共用設(shè)施，應(yīng)屬全體業(yè)主共有”為由，多次要求開發(fā)商將地下車庫交還全體業(yè)主。 星漢城市花園業(yè)主委員會向南京市鼓樓區(qū)人民法院起訴。建成后的車庫作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有，且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫的許可證明。 質(zhì)疑判決的三種觀點(diǎn) 這一判決，成為房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的關(guān)注焦點(diǎn)。但也有完全不同的觀點(diǎn)，他們依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，以及判決所依據(jù)的理由進(jìn)行了分析，并對與地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬相關(guān)的問題作了進(jìn)一些探討： 觀點(diǎn)一、建筑物與土地使用權(quán)不能分離。事實(shí)上，是開發(fā)商先建造了車庫及商品房等其他建筑，并將商品房銷售給全體業(yè)主，然后，業(yè)主取得房地產(chǎn)權(quán)證，在房地產(chǎn)權(quán)證上登記了分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積。作為地下車庫，如果沒有轉(zhuǎn)讓的話，應(yīng)該屬于原所有者。退一步講，即使開發(fā)商將車庫建設(shè)在業(yè)主享有使用權(quán)的土地上，車庫的所有權(quán)也不應(yīng)當(dāng)歸于全體業(yè)主。 觀點(diǎn)二、車庫的成本。 法院在此完全混淆了兩個概念：計劃經(jīng)濟(jì)下的物價局定價銷售，與現(xiàn)實(shí)當(dāng)中商品房價格隨行就市、不存在成本核算。也就是說，商品房開發(fā)成本的高低并不一定能決定銷售價格的高低。 觀點(diǎn)三、開發(fā)商的承諾對地下車庫產(chǎn)權(quán)的影響。但這并不表明供使用的車庫就是免費(fèi)的。也就是說把這批車庫出租或銷售給小區(qū)業(yè)主都是不違背當(dāng)初的承諾。只有開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中明確地做出宣傳：小區(qū)業(yè)主無償擁有地下車庫使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)才歸全體小區(qū)業(yè)主共有。因?yàn)榻ㄔO(shè)部早在1995年12月1日實(shí)施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條規(guī)定：凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。這就明確地說明作為獨(dú)立使用空間的地下室、車棚等，開發(fā)商既可以出租也可以銷售。所以說，開發(fā)商出租或銷售獨(dú)立使用空間的地下室、車棚是有規(guī)章可依的。記者昨日了解到，南京有關(guān)部門正在擬定居民小區(qū)車位權(quán)屬及銷售方面的法規(guī)，該法規(guī)年內(nèi)出臺。 　 傾向1納入成本的業(yè)主共有 　　據(jù)介紹，今年10月份我省物價局與省建設(shè)廳聯(lián)合發(fā)文,在全省范圍內(nèi)全面實(shí)施住宅商品房銷售“一價清”制度，其中一項(xiàng)內(nèi)容就是對車庫銷售作出規(guī)定。 　　傾向2“專門車庫”可單獨(dú)銷售 　　目前南京市的小區(qū)車庫主要分兩種，一種是作為公共基礎(chǔ)配套設(shè)施的一部分納入了房價，物價部門在審核普通商品房的銷售價格時，將其作為商品房建設(shè)成本的一部分，和其他成本一道按照8％的利潤率來核定平均售價。目前南京以第一種情況為主，即大多數(shù)小區(qū)的車位都列入了房價。但這種車庫的產(chǎn)權(quán)不夠明晰，在銷售時只賣“使用權(quán)”，無法辦理產(chǎn)權(quán)證。 　　傾向3納入成本的收益歸業(yè)主 　　2002年5月發(fā)布的《南京市物業(yè)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》明確：“物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)利用物業(yè)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)成本費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30％用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的70％納入物業(yè)維修基金，合同另有約定的除外。 　　傾向4打入房價的不能再賣 　　由于多數(shù)開發(fā)商有著強(qiáng)大的背景，盡管南京多數(shù)小區(qū)的車位或車庫已打入房價之中，但一些開發(fā)商照樣能夠從房產(chǎn)部門手中拿到車庫的銷售許可證，銷售車庫成了理所當(dāng)然之舉。于是無助的業(yè)主們只有通過法律途徑來討說法。 　　■律師解讀 　　車庫權(quán)屬區(qū)別對待 　　就地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬問題記者采訪了中大律師事務(wù)所的黃根蘇律師。機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、作為人防工程的地下室不應(yīng)計入公用建筑空間。如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則在業(yè)主購買商品房時，其購買的商品房建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分?jǐn)偯娣e），該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。開啟車庫的金鑰匙 小區(qū)車位糾紛不斷，公說公有理，婆說婆有理。怎樣理解和識別住宅小區(qū)的車位權(quán)屬？如何杜絕地下車庫違規(guī)出售出租情況的發(fā)生？在實(shí)際操作中該如何把握？對此，記者采訪了滬上房地產(chǎn)資深法律專家孫洪林先生。 您能否談?wù)劇兑?guī)定》涉及的一些主要內(nèi)容？ 孫洪林：《規(guī)定》主要明確了這樣幾個問題。商品房項(xiàng)目附屬地下車位只能由該商品房小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人購買，地下車位出租應(yīng)按物價部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)租賃給本商品房小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)利人或商品房承租人，房地產(chǎn)權(quán)利人需轉(zhuǎn)讓商品房屋的，地下車位應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓；其二，明確了預(yù)售許可證的申請和發(fā)放辦法。其三，明確了預(yù)售合同的訂立內(nèi)容?？傊兑?guī)定》就是通過對地下車庫（位）的租售對象、預(yù)售許可證的申請和發(fā)放、預(yù)售合同的訂立等方面的詳細(xì)規(guī)定來進(jìn)一步規(guī)范本市商品房項(xiàng)目附屬地下車庫、車位的轉(zhuǎn)讓行為。 孫洪林：根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的有關(guān)規(guī)定，１、地下車庫單體工程已驗(yàn)收；２、地下車庫內(nèi)各車位的四至范圍已界定，建筑面積已經(jīng)測繪機(jī)構(gòu)預(yù)測分?jǐn)?；３、與主樓相連的地下車庫，車庫上部主樓已達(dá)到商品房預(yù)售條件，或者已取得商品房預(yù)售許可證；與主樓不相連的獨(dú)立的地下車庫，本地塊內(nèi)全部或部分商品房已達(dá)到商品房預(yù)售條件，或者已取得商品房預(yù)售許可證。主樓已取得預(yù)售許可證的，地下車庫可以單獨(dú)申請預(yù)售。 記者：有關(guān)地下車庫的權(quán)屬問題，一直是紛糾的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權(quán)，因此，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同擁有。 記者：許多讀者跟我一樣，很想了解商品房住宅小區(qū)停車位有哪幾種形式？ 孫洪林：目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區(qū)的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。 首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。在轉(zhuǎn)移登記時，其不能取房地產(chǎn)權(quán)證，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的房屋單元。否則，將違反相關(guān)房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定?？梢?，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人?！比绻徺I人不是有剩余地下車位那個小區(qū)的業(yè)主，就不能購買該小區(qū)的地下車位。如核對無誤，則可以與對方簽訂購買地下車位的買賣合同。二、購買人也可以承租小區(qū)內(nèi)的地下車位，如果購買人所住小區(qū)內(nèi)的地下車位都已售完，也可以向已經(jīng)買了地下車位的其他業(yè)主承租地下車位。 1997年10月創(chuàng)建上海申房律師事務(wù)所，具有多年從事房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，并在數(shù)十家報刊雜志上發(fā)表了大量專業(yè)文章，在多家媒體上開設(shè)了“孫律師信箱”。 受聘為上海閘北區(qū)法律顧問、上海市人民政府律師志愿團(tuán)成員、上海市消費(fèi)者協(xié)會律師志愿團(tuán)成員、中國物業(yè)管理協(xié)會法律師顧問，同時被市委組織部、人事局列為高級專家。昨天，記者請市房產(chǎn)部門相關(guān)人士，就市民所關(guān)心的車庫問題進(jìn)行進(jìn)一步的解答。對此，該人士表示，如果公攤面積中含有車庫，那么房產(chǎn)部門是不可能允許其出售的。因此，購房人要想知道車庫能賣不能賣，可以向開發(fā)企業(yè)索要該車庫的銷售許可證或者產(chǎn)權(quán)證?！　∪绾伪ＷC車庫只賣給本小區(qū)業(yè)主　　在我市由5個部門聯(lián)合下發(fā)的試行規(guī)定里，已經(jīng)明確了可售車庫只能向小區(qū)內(nèi)的業(yè)主出售。同時，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商向小區(qū)外出售車庫時，也可以舉報?！　∪朔儡囄荒懿荒艹鍪邸　「鶕?jù)寧證發(fā)2004（055）號文精神，在人防設(shè)施范圍內(nèi)的車庫，由開發(fā)商管理和使用。如果地下停車位不在人防必配的范圍內(nèi)，則開發(fā)商可銷售，購買人也可以辦理產(chǎn)權(quán)證。同時，南京還要求開發(fā)商在申辦車庫預(yù)售許可或辦理車庫產(chǎn)權(quán)登記時，必須明確劃定人防必配設(shè)施范圍、小區(qū)業(yè)主共用車位及專用車位范圍，并且必須在售樓現(xiàn)場或車庫的出入口處進(jìn)行公示。當(dāng)然，為鼓勵開發(fā)商多建車庫，南京還明確，在規(guī)定的配建標(biāo)準(zhǔn)以外所建的車庫，都是可以銷售的?！　≤噹焓褂媚晗拊趺此恪　∽罱?，有不少市民向房產(chǎn)部門咨詢，現(xiàn)在商品房的土地使用權(quán)年限一般是70年，那么車庫的使用年限怎么算？對此這位人士解答，車庫的使用年限應(yīng)該與土地的使用權(quán)年限相吻合。　　買賣車庫權(quán)屬如何變更　　對于車庫權(quán)屬變更這一塊，房產(chǎn)部門將在近期出臺一個具體的實(shí)施細(xì)則。而假如此前業(yè)主已買了可以出售的車庫，開發(fā)商又還沒有拿到銷售許可證的，業(yè)主也可以督促開發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù)，這樣業(yè)主購買的車庫才能辦理產(chǎn)權(quán)登記。在我國因人多地少及人防等原因，對地下空間的開發(fā)和利用尤為重要，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國內(nèi)居民的整體消費(fèi)水平不斷提升，有車一族越來越多，城市車流越來越大，車多位少的矛盾日趨明顯，為解決這一矛盾，投資開發(fā)商在建設(shè)地下工程時開發(fā)地下空間做為停車場地使用，地下車場（位）使用問題由此產(chǎn)生。由于我國現(xiàn)階段的法制、法規(guī)對地下工程的開發(fā)和利用并無詳細(xì)明文規(guī)定，尤其對開發(fā)地下空間普遍做為停車場（位）使用的相關(guān)規(guī)定更是一片空白，本文試圖從比較土地使用權(quán)、地下采礦權(quán)、地下車場（位）使用權(quán)來分析地下車場（位）使用權(quán)的法律性質(zhì)、權(quán)屬及確認(rèn)，原與大家共同探討。筆者將地下車場（位）使用權(quán)理解為“投資人將開發(fā)的地下空間做為停車場（位）使用所享有的權(quán)利”?！　⊥恋厥谴笞匀坏漠a(chǎn)物，從自然層面可劃分為地上、地表、地下三大部分。我國以國家根本法《憲法》和專門法《土地管理法》的形式確認(rèn)土地實(shí)行社會主義公