【正文】 在既定的社會(huì)大方向下努力推進(jìn)的人群，他們是整個(gè)社會(huì)的平衡層，他們承擔(dān)的是來自社會(huì)、企業(yè)、家庭多方的責(zé)任。 項(xiàng)目劣勢(shì)分 析 ? 期房對(duì)客戶的購買信心有一定的抗性 龍口開發(fā)區(qū)目前市場(chǎng)上供應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品多為現(xiàn)房，這樣對(duì)后期的銷售促進(jìn)作用很大，而本案規(guī)劃為大型住宅社區(qū)，如果后續(xù)資金不足，期房銷售，客戶引導(dǎo)起來相對(duì)困難。 地塊主要技術(shù)指標(biāo)： 本案區(qū)位圖： 項(xiàng)目宗地概況 項(xiàng)目宗地位置： 本地塊位于龍口市開發(fā)區(qū)市中心東側(cè)，南起漁港路北至步行街，東鄰龍港路。 ? 但是目前對(duì)高檔物業(yè)還有部分需求。 戶型狀況 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)落后，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，目前在售及近期售罄的樓盤均以 90 ㎡以上中、大戶型為主，且 120 ㎡以上大戶型均設(shè)置 2 個(gè)衛(wèi)生間，建筑形式方面多以 5+1 多層住宅為主。 發(fā)展規(guī)劃 規(guī)劃建設(shè)中港區(qū)，在此可建萬噸級(jí)以上泊位 30 至 40 個(gè)；擬建集裝箱、鋼材 、鹽、水泥等專用泊位 7 個(gè)，使港口吞吐能力達(dá) 20xx 萬噸以上；在西港區(qū)規(guī)劃建設(shè) 10 萬噸級(jí)以上的大宗散貨碼頭、石油化工碼頭，從而形成東港區(qū)、中港區(qū)、西港區(qū)三部分各具特色，協(xié)調(diào)發(fā)展的港口陸域布局。全市固定電話普及率達(dá) 31 部 /百人，手機(jī)普及率達(dá)到 75 部 /百人。 1996 年，在全國科技實(shí)力百強(qiáng)縣評(píng)比中列第 12 位； 1997 年，被原國家科委確定為全國兩個(gè)“全國科技進(jìn)步示范區(qū)”之一； 1998 年，被確定為山東省唯一的“全國持續(xù)高效農(nóng)業(yè)技術(shù)研究與示范項(xiàng)目示范區(qū)”； 20xx 年，獲得“全國科技進(jìn)步市”稱號(hào)。年出口創(chuàng)匯過 1000 萬美元的企業(yè)達(dá)到 15 家，其中最高的東海貿(mào)易公司出口額達(dá)到 。 全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)近 4000 家，其中規(guī)模以上企業(yè) 339 家，形成了能源、鋁制品、汽車零部件、食品、紡織皮革、化工建材等六大產(chǎn)業(yè)集群，培育出一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的骨干企業(yè)。沿海大陸架儲(chǔ)藏著豐富的石油和天然氣，屬“富集型”油區(qū)，在渤海灣中部發(fā)現(xiàn)的 PL193 油田屬于特大型整裝油田，距龍口僅 48 海里，已探明地質(zhì)儲(chǔ)量為 10 億噸，可開采儲(chǔ)量約為 6 億噸；距龍口 海里的渤南油氣田位于渤海 灣南部，已探明天然氣儲(chǔ)量 225 億立方米，可開采儲(chǔ)量為 108 億立方米。 龍口市地勢(shì)南高北低，東南部為低山丘陵，西北部為濱海平原，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略順利實(shí)施，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，有效拓寬了農(nóng)民增收渠道。個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。加快鎮(zhèn)駐地改造，重點(diǎn)抓好北馬、諸由觀、石良等 3 個(gè)中心鎮(zhèn)建設(shè)。先后獲得全國教育、文化、科技進(jìn)步先進(jìn)市等榮譽(yù)稱號(hào)。 業(yè)務(wù) 種類 繁多 港口經(jīng)營 水泥、煤炭、黃沙、原鹽、糧食、木材、雜貨、干鮮水果、蔬菜等貨物運(yùn)輸及國際集裝箱的裝卸、倉儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)運(yùn)輸業(yè)務(wù)。目前該板塊內(nèi)可供開發(fā)的沿海土地已經(jīng)呈現(xiàn)稀缺態(tài)勢(shì)。市民消費(fèi)觀念正處于調(diào)整階段 ? 市民消費(fèi)觀念正處于調(diào)整階段，從以往的單純追求居住功能過渡到對(duì)房屋的環(huán)境配套品質(zhì)及升值潛質(zhì)的追求。 ? 但是新區(qū)周圍地塊以農(nóng)地為主，現(xiàn)階段仍比較偏僻，政府對(duì)新城區(qū)進(jìn)行了周詳細(xì)致的規(guī)劃，但實(shí)施期限為二十一年，能否按照規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行發(fā)展和實(shí)際開發(fā)水平需觀望。 ? 教育配套優(yōu)勢(shì)：周邊分布中小學(xué)、幼兒園，既方便學(xué)生上學(xué)，又方便學(xué)生家長接送； ? 產(chǎn)品 優(yōu)勢(shì)： 1) 倡導(dǎo)歐陸風(fēng)格，張揚(yáng)奢華主義 小區(qū)整體采用歐陸建筑風(fēng)格，輔助歐式主題園林，極力展現(xiàn)奢華的貴族氣質(zhì)，充分迎合現(xiàn)代人對(duì)美好生活的要求； 2) 戶型設(shè)計(jì)合理，符合市場(chǎng)主流消費(fèi)需求 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)四明（明臥、明廳、明廚、明衛(wèi)）陽光戶型，以 70100 ㎡中小戶型為主，布局合理，舒適精致，功能齊備。 ? 以歐陸風(fēng)格，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異化 目前龍口開發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目的建筑形式依然是傳統(tǒng)的中式建筑，不過通過新型建材、大 視野外窗的使用，增加了建筑的現(xiàn)代感，但是卻沒有任何一個(gè)項(xiàng)目采用歐陸建筑風(fēng)格，所以在本案的產(chǎn)品規(guī)劃中，我們將采用歐陸建筑風(fēng)格，呈現(xiàn)給龍口市民一個(gè)極具歐陸色彩、機(jī)具現(xiàn)代感的高檔樓盤。 目標(biāo)客戶群構(gòu)成情況 目標(biāo)一：私營企業(yè)主 群體特征：不注重價(jià)格，但注 重品牌消費(fèi)，部分人文化較高，由于工作壓力大，向往健康生活，熱愛運(yùn)動(dòng)，但苦于沒有時(shí)間；虛榮心重，攀比心理極強(qiáng)，較顯性化、講求尊貴感，但同時(shí)非常精明；購買行為屬于個(gè)人購買，二次置業(yè)為主，主要目的為享受生活、為父母置業(yè)（怡養(yǎng)天年）、為子女置業(yè)。 目標(biāo)四：政府工作人員 欲改善居住條件，但對(duì)價(jià)格和區(qū)位較為注重，希望取得兩者的平衡，文化水平中等或以上；心理行為較為保守，表現(xiàn)在置業(yè)上的慎重，貨比三家；購買行為多數(shù)為個(gè)人置業(yè)，二次或首次置業(yè)，會(huì)選擇按揭付款，其首次置業(yè)指已有一套福利分房；在購買方向上講求實(shí)用性，注重性價(jià)比，希望價(jià)格實(shí)惠，其關(guān)注更多的住宅單位的實(shí)用與質(zhì)量；對(duì)區(qū)位選擇上，希望置業(yè)地點(diǎn)離上班地點(diǎn)不太遠(yuǎn)，要求高效價(jià)廉的交通配套；關(guān)注兒女升學(xué)問 題和生活配套齊備與否。 目標(biāo)九：投資人群 該類人群選擇置業(yè)目的主要是為了投資，或者將原有物業(yè)作為投資?！边@是項(xiàng)目定位的鑰匙。 敝人認(rèn)為 ： 唯有品質(zhì)獨(dú)特而且真正迎合、倡導(dǎo)和引領(lǐng)市場(chǎng)消費(fèi)需求的樓盤才能在競(jìng)爭(zhēng)中引爆市場(chǎng)。本地塊開發(fā)不僅具有得天獨(dú)厚的區(qū)位、配套優(yōu)勢(shì)，建筑、園林優(yōu)勢(shì)，軟硬兼施，無疑代表了新都市、新生活的新方向。陽光高尚 生活特區(qū) ” 的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場(chǎng)差異性明顯。 購買群體：政府公務(wù)員、具有時(shí)代氣息的六安市市民等，塑造的產(chǎn)品品質(zhì)和引領(lǐng)六安的生活方式與之匹配。 小區(qū)景觀及建筑效果圖 小區(qū)建筑立面效果圖 小 區(qū) 東 側(cè) 正 門 小區(qū)中心花園示范 戶型分析 面積范圍（㎡） 戶型 戶型配比 6090 兩室一廳 40% 兩室兩廳 兩室一書兩廳 90120 兩室兩廳 40% 兩室一書兩廳 三室兩廳 120160 三室兩廳 20% 三室一書兩廳 以上分析可以看出，本項(xiàng)目主力戶型 面積分布集中，如果將近期面市和即將面市的項(xiàng)目主力戶型進(jìn)行分析，主力戶型面積較為集中區(qū)間為 90120 平方米之間，而本項(xiàng)目主力戶型顯示兩點(diǎn)： 與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成較大的差異化； 順應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣，將 90120 ㎡戶型設(shè)置為主力戶型之一，同時(shí)抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，增加 6090 ㎡為主力戶型； 本項(xiàng)目為中高檔住宅樓盤，項(xiàng)目開發(fā)前期，開發(fā)一部分 120160 ㎡大戶型，以此提高整體項(xiàng)目形象； (1)、戶型設(shè)計(jì)建議 ： 小戶型目前在相對(duì)成熟的市場(chǎng)上已經(jīng)擁有相當(dāng)成熟的設(shè)計(jì)手法，本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)該博采眾長，并且加以強(qiáng)化 。 ? 景觀配套設(shè)計(jì)的色調(diào)親爽柔和，人的感官效果達(dá)到舒適、雅致。 路面： 路面設(shè)計(jì)形式富有變化，路面利用綠化輔助達(dá)到軟硬結(jié)合及功能與景觀的結(jié)合（如停車），硬地路面設(shè)計(jì)在建造中可加入小區(qū)形象標(biāo)志。 低開高走，分期、分階段定價(jià)，可利用位置上客觀存在的差異來實(shí)現(xiàn)。 付款進(jìn)度：交納定金，簽署認(rèn)購書；簽署認(rèn)購書 7天內(nèi)付 90%； 3 個(gè)月內(nèi)付剩余 10%。 樓層和方位差價(jià) （１）樓層差價(jià)，最高不宜超過 10% 即隨著樓層的變化，最低價(jià)與最高價(jià)之間的差距，一般不應(yīng)超過 10%。一般地，正面朝向、視野寬闊、景觀優(yōu)美等的物業(yè)價(jià)格較高。 占 市場(chǎng)空隙 定 陽光單頁廣告的優(yōu)點(diǎn)是：費(fèi)用低廉、比較靈活；由于通過人員散發(fā)，廣告觸及面較廣，且廣告帶有一定的強(qiáng)迫性，對(duì)加強(qiáng)宣傳引向有相當(dāng)?shù)男Я?。陽光采用形象與硬件灌輸相結(jié)合的方式。 未來城 VIP卡 。 海報(bào)、 DM、折頁 作為本項(xiàng)目樓書的補(bǔ)充，通過售樓現(xiàn)場(chǎng)、目標(biāo)消費(fèi)群聚集區(qū)、“ＳＰ”活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)的主要資料。 的設(shè)計(jì)手法，來展示本案先進(jìn)的“新都市主義人文生活示范特區(qū)” 形象概念。 四、 現(xiàn)場(chǎng)包裝以及銷售道具 根據(jù)本人對(duì)大型項(xiàng)目的操作看法，住宅項(xiàng)目成功銷售在一定程度上取決于現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛的營造，因而現(xiàn)場(chǎng)包裝同樣在形象宣傳上處于關(guān)鍵重要的地位。 媒介推廣建議 任何一類商品的廣告選擇都是與其產(chǎn)品的特性相吻合的，房地產(chǎn)的產(chǎn)品構(gòu)成的復(fù)雜性、不可移動(dòng)性，不但決定了他的廣告內(nèi)容、廣告形式，而且在廣告媒體選擇上也有不同的要求。 二、 案名建議 打造龍口形象明星樓盤 打造龍口銷售明星樓盤 打造龍口品牌明星樓盤 提高產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率 幫助開發(fā) 商實(shí)現(xiàn)土地的最高值 提升在龍口地區(qū)的品牌 主推案名 字面釋義 “羅馬”：中世紀(jì)時(shí)期的歐洲，羅馬教皇是當(dāng)時(shí)的精神統(tǒng)治者，為羅馬帝國出生入死的斗士被稱為羅馬勇士；文藝復(fù)興時(shí)期，歐洲的建筑形式中誕生了古羅馬風(fēng)格，最著名的當(dāng)屬羅馬競(jìng)技場(chǎng)。推案時(shí)機(jī) ：市區(qū) 20xx 年上半年將會(huì)有 4 個(gè)盤陸續(xù)上市，歸避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，就要注重入市時(shí)機(jī)的把握，先開盤就意味著強(qiáng)占了先機(jī)。 入市價(jià)格 入市價(jià)格控制均價(jià)在 25002600 元 /㎡，價(jià)格控制在 2400