房地產(chǎn)開發(fā)與全程營(yíng)銷策劃講義(完整版)
【正文】 步設(shè)計(jì)向土地管理及使用部征求意見申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃要點(diǎn)通知書全程策劃階段批復(fù)批復(fù)圖2－3 立項(xiàng)階段的工作流程規(guī)劃設(shè)計(jì)階段從內(nèi)部選調(diào)或從外聘顧問組建策劃小組設(shè)定問題與目標(biāo)外部環(huán)境及內(nèi)部環(huán)境分析創(chuàng)意及構(gòu)思評(píng)判制定全程策劃的方案和計(jì)劃正式的策劃報(bào)告高管認(rèn)可或策劃書的初稿實(shí)施過程的考評(píng)及策劃的效果分析反復(fù)修改是否圖24A 全程策劃階段的工作流程通過邀請(qǐng)/公開招標(biāo)的方式征集策劃方案提出具體的目標(biāo)和要求調(diào)研從策劃書中提煉出規(guī)劃設(shè)計(jì)大綱組織相關(guān)部門學(xué)習(xí)策劃書，并將其作為工作依據(jù)實(shí)施策劃方案咨詢公司遞交策劃報(bào)告組織專家評(píng)審委員會(huì)投標(biāo)單位介紹方案并答辯評(píng)審委員會(huì)匯總評(píng)審結(jié)果重 新 策 劃開發(fā)商審議匯總策劃報(bào)告信 息 反 饋規(guī)劃設(shè)計(jì)階段選擇設(shè)計(jì)單位、編制設(shè)計(jì)任務(wù)書圖2－5 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作流程簽訂設(shè)計(jì)合同土地使用權(quán)獲取、可行性研究報(bào)告審批通過委托設(shè)計(jì)監(jiān)理委托勘察單位編制招標(biāo)文件或方案競(jìng)選文件評(píng)標(biāo)或競(jìng)選方案比選設(shè)計(jì)單位、完成設(shè)計(jì)任務(wù)初步設(shè)計(jì)審查技術(shù)設(shè)計(jì)審查施工圖設(shè)計(jì)審查修改設(shè)計(jì)施工階段申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證是否符合要求NY設(shè)計(jì)文件和工程規(guī)劃許可證制定項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃招/議標(biāo)或直接確定材料供應(yīng)商外聘監(jiān)理單位或由本公司內(nèi)部管理部門組成監(jiān)理班子招標(biāo)選定施工承包商現(xiàn)場(chǎng)三通一平準(zhǔn)備組織圖紙會(huì)審向質(zhì)檢站申請(qǐng)監(jiān)督登記辦理施工許可證市場(chǎng)推廣與營(yíng)銷階段聯(lián)系測(cè)繪放線項(xiàng)目開工建設(shè)審查支付憑證和付款協(xié)調(diào)有關(guān)事宜參加中間驗(yàn)收審閱監(jiān)理報(bào)表組織相關(guān)活動(dòng)參加工地例會(huì)不定期巡視檢查項(xiàng)目竣工接受承包商上報(bào)工程有關(guān)竣工材料交付使用在監(jiān)理單位和質(zhì)檢站配合下組織驗(yàn)收物業(yè)管理階段物業(yè)交接竣工結(jié)算和決算工作申請(qǐng)并通過政府主管部門備案圖2－6 施工階段的工作流程制定項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記備案證及銷售許可證銷售房?jī)r(jià)內(nèi)部核定并向物價(jià)部門核準(zhǔn)制定銷售窗口表項(xiàng)目開盤陪同顧客看房、選房并提供政策、法規(guī)咨詢現(xiàn)場(chǎng)推介向顧客解釋并澄清合同收取顧客定金、簽訂《商品房買賣契約》契約鑒證受顧客委托或顧客自行繳納契稅協(xié)助顧客選擇付款方式，并辦理付款事宜交接房屋，委托物業(yè)管理協(xié)助或代理顧客辦理《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》 業(yè)主入住及回訪項(xiàng)目和客戶資料歸檔項(xiàng)目開盤前營(yíng)銷策劃銷售過程營(yíng)銷策劃顧客意見反饋圖2－7 市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷階段的工作流程內(nèi)部認(rèn)購(gòu)物業(yè)管理階段前期介入房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中1建立業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系，草擬及制定管理制度通過投標(biāo)或委托來獲得管理服務(wù)項(xiàng)目入住及裝修管理日常管理1. 清掃保潔2. 綠化美化3. 治安保衛(wèi)與消防4. 機(jī)電設(shè)備的維修與管理5. 房屋維修與管理等交接或終止物業(yè)的接管驗(yàn)收從建設(shè)單位建設(shè)接受房產(chǎn)資料、技術(shù)資料、接管資料住戶（租戶）入住及裝修材料日常管理資料物業(yè)維修材料設(shè)備儀器管理材料移交資料確立收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)用的收繳物業(yè)報(bào)廢和拆除階段圖2－8 物業(yè)管理階段的工作流程 土地使用期限屆滿房屋壽命終止房屋質(zhì)量鑒定屬危房不符合城市規(guī)劃房屋滿足報(bào)廢和拆除條件辦理相關(guān)拆除手續(xù)實(shí)施房屋拆除制定拆除方案和安全措施選擇有拆除資格的實(shí)施單位廢舊材料回收和利用土地再利用投資機(jī)會(huì)研究和土地競(jìng)投階段房屋拆遷認(rèn)定圖2－9 物業(yè)報(bào)廢和拆除階段的工作流程5 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃的主要內(nèi)容（1） 項(xiàng)目建設(shè)背景與概況（2） 項(xiàng)目外部環(huán)境特點(diǎn)與場(chǎng)址選擇等：見營(yíng)銷策劃：見營(yíng)銷策劃（1） 能源環(huán)境（2） 水環(huán)境（3） 氣環(huán)境（4） 光環(huán)境（5） 熱環(huán)境（6） 聲環(huán)境（7） 綠化系統(tǒng)（8） 廢棄物管理與處置系統(tǒng)（9） 綠色建材系統(tǒng)等（1） 結(jié)構(gòu)體系（2） 廚衛(wèi)體系（3） 設(shè)備技術(shù)（4） 智能化技術(shù)等（1） 投資估算（2） 成本預(yù)測(cè)與分析（3） 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析(各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo))（4） 敏感性分析（5） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（6） 風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析等（1） 資金需求量與供應(yīng)分析（2） 融資方案分析（3） 自有資金利用率等（1） 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃（2） 項(xiàng)目開發(fā)程序等（1） 開發(fā)商組織結(jié)構(gòu)（2） 項(xiàng)目運(yùn)作組織結(jié)構(gòu)等（1） 項(xiàng)目招標(biāo)方案（2） 項(xiàng)目合同方案等（1） 物業(yè)管理招標(biāo)方案（2） 物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)（3） 物業(yè)管理設(shè)施系統(tǒng)等6 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷
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