房地產(chǎn)開發(fā)與全程營銷策劃講義-wenkub
2023-05-09 22:27:03 本頁面
【正文】 程以后，必然產(chǎn)生過程與過程之間的界面與接口，這些接口如何銜接成為傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨的最大問題，其結(jié)果往往是“鐵路警察各管一段”，可能做到局部最優(yōu)，而不可能達(dá)到全局最優(yōu)；2）責(zé)任不清房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效果通過開發(fā)全過程而最終在項(xiàng)目銷售時得以體現(xiàn)，如果銷售業(yè)績不好，單獨(dú)要求銷售部負(fù)責(zé)可能失之偏頗，因?yàn)殇N售業(yè)績差，可能是設(shè)計(jì)的問題、施工質(zhì)量的問題，也可能是營銷方式的問題、價格問題、開盤時機(jī)問題，可能是一個部門的責(zé)任，也有可能是幾個相互關(guān)聯(lián)的部門的責(zé)任，最終說不清是哪個部門的責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目是公司資源集成的載體，是成本中心。4）項(xiàng)目經(jīng)理部的設(shè)立。8）項(xiàng)目目標(biāo)控制。3 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期階段劃分及主要工作 全壽命周期劃分對于發(fā)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目既是一個投資項(xiàng)目，又是一個建設(shè)項(xiàng)目，因此對房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期階段的劃分就有不同的標(biāo)準(zhǔn)，也就有不同的劃分結(jié)果，對此我們不作研究。這八個步驟又可以分為以下一些階段： 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 物業(yè)拆除與報廢階段以上各階段排序不表示嚴(yán)格的先后時間關(guān)系，開發(fā)階段的劃分并不是一成不變的，各階段工作可能交替進(jìn)行。這一階段需提出項(xiàng)目投資建議，編制項(xiàng)目初步投資估算，其誤差率要求控制在＋30％左右。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過競投的方式獲取土地使用權(quán)將成為主流。全程策劃階段的投資估算內(nèi)容涵蓋本階段的投資測算內(nèi)容。其中最重要的工作是進(jìn)行項(xiàng)目定位，并形成文件。規(guī)劃設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)合理，對投資控制意義重大。（5）工程施工階段這一階段的主要工作有：依法進(jìn)行招標(biāo)發(fā)包工作，優(yōu)選承包單位，簽訂承發(fā)包合同；公司工程管理部門或外聘監(jiān)理管理項(xiàng)目實(shí)施；最后進(jìn)行竣工驗(yàn)收。投資回收情況可以與資金運(yùn)作方案計(jì)劃進(jìn)行對比考核。這一階段的主要工作有：拆除與報廢條件滿足并經(jīng)權(quán)威部門確認(rèn)，報廢與拆除方案批準(zhǔn)，拆除實(shí)施，殘值回收，土地再利用等。委托設(shè)計(jì)監(jiān)理；組織設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競賽；編制設(shè)計(jì)任務(wù)書；簽訂設(shè)計(jì)合同；初步設(shè)計(jì)審核；技術(shù)設(shè)計(jì)審核；施工圖審核、審查；獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。物業(yè)質(zhì)量鑒定；物業(yè)報廢和拆除；物業(yè)資源回收涉及的政府部門國土、計(jì)委、建委規(guī)劃局規(guī)劃局、建委、園林、綠化、消防、人防、衛(wèi)生、環(huán)境、市政等建委、招標(biāo)辦、環(huán)境、衛(wèi)生、安全、質(zhì)監(jiān)站等國土、房產(chǎn)、稅務(wù)測繪、消協(xié)、工商等物業(yè)辦、街道、居委會、派出所等拆遷辦等簽訂的相關(guān)合同咨詢合同、土地使用權(quán)出讓合同咨詢合同、貸款合同咨詢合同勘察合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)合同監(jiān)理合同、施工合同、材料設(shè)備采購合同、裝修合同、貸款合同廣告合同、銷售代理合同、商品房買賣合同、租賃合同物業(yè)管理合同、設(shè)備維修合同、服務(wù)合同、房屋維修合同拆遷合同4 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期各階段業(yè)務(wù)流程 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期各階段業(yè)務(wù)流程圖參見圖21~29。項(xiàng)目定價；項(xiàng)目市場推廣；銷售策劃實(shí)施；獲取商品房銷售許可證；實(shí)現(xiàn)投資回報。表21 開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要參與方ABCDEFGH投資機(jī)會研究和土地競投項(xiàng)目立項(xiàng)全程策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工市場推廣和營銷物業(yè)管理物業(yè)拆除與報廢開發(fā)商咨詢機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位施工供應(yīng)商監(jiān)理營銷物業(yè)銀行用戶表22 開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要工作和涉及的政府部門和合同投資機(jī)會和土地競投（A）項(xiàng)目立項(xiàng)（B）全程策劃(C)規(guī)劃設(shè)計(jì)(D)工程施工(E)市場營銷和推廣(F)物業(yè)管理(G)物業(yè)拆除與報廢（H）各階段主要工作市場調(diào)研投資機(jī)會研究土地競投申請項(xiàng)目用地的選址紅線圖；申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)；可行性研究；獲取立項(xiàng)批復(fù)。因此，集團(tuán)對物業(yè)管理公司的投資補(bǔ)貼將物有所值，或者可能獲得超額回報。好的市場營銷通常貫穿于項(xiàng)目開發(fā)全過程，而不是等到項(xiàng)目建成后再進(jìn)行。這里所說的“高質(zhì)量”應(yīng)至少包含這樣幾個含義：設(shè)計(jì)圖紙全面體現(xiàn)本公司的設(shè)計(jì)開發(fā)意圖，嚴(yán)格遵守國家大技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)；圖紙中無錯誤和矛盾，滿足設(shè)備材料選擇與確定要求，滿足非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的設(shè)計(jì)和加工制作要求，滿足施工圖預(yù)算的編制要求，滿足建筑工程施工和設(shè)備安裝要求；投資費(fèi)用應(yīng)在控制限額內(nèi)。這一工作與投資直接相關(guān)。這一階段的主要工作有：投資環(huán)境分析，確定項(xiàng)目的投資方向、投資組合，以及確定項(xiàng)目的總體資金運(yùn)作方案等。（2）項(xiàng)目立項(xiàng)階段這一階段的主要工作有：申請項(xiàng)目用地的選址紅線圖，申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目策劃及可行性研究，對項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)可研測算，編制、報審可行性研究報告，獲取立項(xiàng)批復(fù)，等。當(dāng)確定了投資決策后，獲取土地使用權(quán)就成為一個很關(guān)鍵的工作。質(zhì)量是企業(yè)、建筑產(chǎn)品的生命，對投資的控制應(yīng)建立在對項(xiàng)目質(zhì)量控制的基礎(chǔ)之上。 市場推廣和營銷階段 項(xiàng)目立項(xiàng)階段開發(fā)商自有投資意向開始到項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。10）重大問題的決策機(jī)制和程序（例外管理決策程序）等。6）項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書（實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，其目的是建立項(xiàng)目組織機(jī)制和激勵機(jī)制）。2）公司總部、子公司各職能部門、項(xiàng)目部在具體項(xiàng)目運(yùn)作過程中的職責(zé)和相互工作關(guān)系。3）由于責(zé)任不清，導(dǎo)致無法對相關(guān)部門和責(zé)任人進(jìn)行考核4）上述弊端的結(jié)果必然導(dǎo)致投資失控。企業(yè)要想獲得競爭優(yōu)勢或提高其盈利績效，一個重要的決定因素，是企業(yè)必須在各成長階段具備特定的組織能力或獨(dú)特的能力體系，以分別解決好兩項(xiàng)或三項(xiàng)相應(yīng)的關(guān)鍵性組織發(fā)展任務(wù)。建立經(jīng)營系統(tǒng)培育企業(yè)文化計(jì)劃系統(tǒng)主要負(fù)責(zé)規(guī)劃企業(yè)的整體和長遠(yuǎn)發(fā)展，安排具體的經(jīng)營計(jì)劃、預(yù)算計(jì)劃以及應(yīng)變計(jì)劃等；組織系統(tǒng)主要負(fù)責(zé)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、崗位、職位的設(shè)置和人員的安排，建立信息傳遞和協(xié)調(diào)通道；人力資源開發(fā)系統(tǒng)主要負(fù)責(zé)在企業(yè)的增長中對各種管理和技術(shù)人員進(jìn)行有計(jì)劃的開發(fā)；控制
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