房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與全程營(yíng)銷(xiāo)策劃講義-wenkub
2023-05-09 22:27:03 本頁(yè)面
【正文】 程以后，必然產(chǎn)生過(guò)程與過(guò)程之間的界面與接口，這些接口如何銜接成為傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式面臨的最大問(wèn)題，其結(jié)果往往是“鐵路警察各管一段”，可能做到局部最優(yōu)，而不可能達(dá)到全局最優(yōu)；2）責(zé)任不清房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效果通過(guò)開(kāi)發(fā)全過(guò)程而最終在項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)得以體現(xiàn)，如果銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不好，單獨(dú)要求銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)可能失之偏頗，因?yàn)殇N(xiāo)售業(yè)績(jī)差，可能是設(shè)計(jì)的問(wèn)題、施工質(zhì)量的問(wèn)題，也可能是營(yíng)銷(xiāo)方式的問(wèn)題、價(jià)格問(wèn)題、開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)問(wèn)題，可能是一個(gè)部門(mén)的責(zé)任，也有可能是幾個(gè)相互關(guān)聯(lián)的部門(mén)的責(zé)任，最終說(shuō)不清是哪個(gè)部門(mén)的責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目是公司資源集成的載體，是成本中心。4）項(xiàng)目經(jīng)理部的設(shè)立。8）項(xiàng)目目標(biāo)控制。3 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期階段劃分及主要工作 全壽命周期劃分對(duì)于發(fā)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目既是一個(gè)投資項(xiàng)目，又是一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，因此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期階段的劃分就有不同的標(biāo)準(zhǔn)，也就有不同的劃分結(jié)果，對(duì)此我們不作研究。這八個(gè)步驟又可以分為以下一些階段： 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 物業(yè)拆除與報(bào)廢階段以上各階段排序不表示嚴(yán)格的先后時(shí)間關(guān)系，開(kāi)發(fā)階段的劃分并不是一成不變的，各階段工作可能交替進(jìn)行。這一階段需提出項(xiàng)目投資建議，編制項(xiàng)目初步投資估算，其誤差率要求控制在＋30％左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)競(jìng)投的方式獲取土地使用權(quán)將成為主流。全程策劃階段的投資估算內(nèi)容涵蓋本階段的投資測(cè)算內(nèi)容。其中最重要的工作是進(jìn)行項(xiàng)目定位，并形成文件。規(guī)劃設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)投資控制意義重大。（5）工程施工階段這一階段的主要工作有：依法進(jìn)行招標(biāo)發(fā)包工作，優(yōu)選承包單位，簽訂承發(fā)包合同；公司工程管理部門(mén)或外聘監(jiān)理管理項(xiàng)目實(shí)施；最后進(jìn)行竣工驗(yàn)收。投資回收情況可以與資金運(yùn)作方案計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比考核。這一階段的主要工作有：拆除與報(bào)廢條件滿(mǎn)足并經(jīng)權(quán)威部門(mén)確認(rèn)，報(bào)廢與拆除方案批準(zhǔn)，拆除實(shí)施，殘值回收，土地再利用等。委托設(shè)計(jì)監(jiān)理；組織設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽；編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；簽訂設(shè)計(jì)合同；初步設(shè)計(jì)審核；技術(shù)設(shè)計(jì)審核；施工圖審核、審查；獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。物業(yè)質(zhì)量鑒定；物業(yè)報(bào)廢和拆除；物業(yè)資源回收涉及的政府部門(mén)國(guó)土、計(jì)委、建委規(guī)劃局規(guī)劃局、建委、園林、綠化、消防、人防、衛(wèi)生、環(huán)境、市政等建委、招標(biāo)辦、環(huán)境、衛(wèi)生、安全、質(zhì)監(jiān)站等國(guó)土、房產(chǎn)、稅務(wù)測(cè)繪、消協(xié)、工商等物業(yè)辦、街道、居委會(huì)、派出所等拆遷辦等簽訂的相關(guān)合同咨詢(xún)合同、土地使用權(quán)出讓合同咨詢(xún)合同、貸款合同咨詢(xún)合同勘察合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)合同監(jiān)理合同、施工合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同、裝修合同、貸款合同廣告合同、銷(xiāo)售代理合同、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同物業(yè)管理合同、設(shè)備維修合同、服務(wù)合同、房屋維修合同拆遷合同4 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期各階段業(yè)務(wù)流程 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期各階段業(yè)務(wù)流程圖參見(jiàn)圖21~29。項(xiàng)目定價(jià)；項(xiàng)目市場(chǎng)推廣；銷(xiāo)售策劃實(shí)施；獲取商品房銷(xiāo)售許可證；實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。表21 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要參與方ABCDEFGH投資機(jī)會(huì)研究和土地競(jìng)投項(xiàng)目立項(xiàng)全程策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷(xiāo)物業(yè)管理物業(yè)拆除與報(bào)廢開(kāi)發(fā)商咨詢(xún)機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位施工供應(yīng)商監(jiān)理營(yíng)銷(xiāo)物業(yè)銀行用戶(hù)表22 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要工作和涉及的政府部門(mén)和合同投資機(jī)會(huì)和土地競(jìng)投（A）項(xiàng)目立項(xiàng)（B）全程策劃(C)規(guī)劃設(shè)計(jì)(D)工程施工(E)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和推廣(F)物業(yè)管理(G)物業(yè)拆除與報(bào)廢（H）各階段主要工作市場(chǎng)調(diào)研投資機(jī)會(huì)研究土地競(jìng)投申請(qǐng)項(xiàng)目用地的選址紅線圖；申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)；可行性研究；獲取立項(xiàng)批復(fù)。因此，集團(tuán)對(duì)物業(yè)管理公司的投資補(bǔ)貼將物有所值，或者可能獲得超額回報(bào)。好的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)通常貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，而不是等到項(xiàng)目建成后再進(jìn)行。這里所說(shuō)的“高質(zhì)量”應(yīng)至少包含這樣幾個(gè)含義：設(shè)計(jì)圖紙全面體現(xiàn)本公司的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)意圖，嚴(yán)格遵守國(guó)家大技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)；圖紙中無(wú)錯(cuò)誤和矛盾，滿(mǎn)足設(shè)備材料選擇與確定要求，滿(mǎn)足非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的設(shè)計(jì)和加工制作要求，滿(mǎn)足施工圖預(yù)算的編制要求，滿(mǎn)足建筑工程施工和設(shè)備安裝要求；投資費(fèi)用應(yīng)在控制限額內(nèi)。這一工作與投資直接相關(guān)。這一階段的主要工作有：投資環(huán)境分析，確定項(xiàng)目的投資方向、投資組合，以及確定項(xiàng)目的總體資金運(yùn)作方案等。（2）項(xiàng)目立項(xiàng)階段這一階段的主要工作有：申請(qǐng)項(xiàng)目用地的選址紅線圖，申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目策劃及可行性研究，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)可研測(cè)算，編制、報(bào)審可行性研究報(bào)告，獲取立項(xiàng)批復(fù)，等。當(dāng)確定了投資決策后，獲取土地使用權(quán)就成為一個(gè)很關(guān)鍵的工作。質(zhì)量是企業(yè)、建筑產(chǎn)品的生命，對(duì)投資的控制應(yīng)建立在對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量控制的基礎(chǔ)之上。 市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷(xiāo)階段 項(xiàng)目立項(xiàng)階段開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始到項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。10）重大問(wèn)題的決策機(jī)制和程序（例外管理決策程序）等。6）項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)（實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，其目的是建立項(xiàng)目組織機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制）。2）公司總部、子公司各職能部門(mén)、項(xiàng)目部在具體項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的職責(zé)和相互工作關(guān)系。3）由于責(zé)任不清，導(dǎo)致無(wú)法對(duì)相關(guān)部門(mén)和責(zé)任人進(jìn)行考核4）上述弊端的結(jié)果必然導(dǎo)致投資失控。企業(yè)要想獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)或提高其盈利績(jī)效，一個(gè)重要的決定因素，是企業(yè)必須在各成長(zhǎng)階段具備特定的組織能力或獨(dú)特的能力體系，以分別解決好兩項(xiàng)或三項(xiàng)相應(yīng)的關(guān)鍵性組織發(fā)展任務(wù)。建立經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)培育企業(yè)文化計(jì)劃系統(tǒng)主要負(fù)責(zé)規(guī)劃企業(yè)的整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，安排具體的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、預(yù)算計(jì)劃以及應(yīng)變計(jì)劃等；組織系統(tǒng)主要負(fù)責(zé)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、崗位、職位的設(shè)置和人員的安排，建立信息傳遞和協(xié)調(diào)通道；人力資源開(kāi)發(fā)系統(tǒng)主要負(fù)責(zé)在企業(yè)的增長(zhǎng)中對(duì)各種管理和技術(shù)人員進(jìn)行有計(jì)劃的開(kāi)發(fā)；控制
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