房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營總復(fù)習(xí)-wenkub
2023-05-09 22:27:03 本頁面
【正文】 管部門審批。二級資質(zhì)以下企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目，從事的業(yè)務(wù)范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。5有職稱的專業(yè)管理人員不少于20人，其中有中級職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于3人。二級資質(zhì)，1 注冊資本2000萬元。3 近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上。2 依法備案，為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理，我國的法律法規(guī)明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管部門備案。4 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員，依法設(shè)立的開發(fā)企業(yè)須有四名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑專業(yè)的技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。組織機(jī)構(gòu)是指由決策機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)經(jīng)營組織以及相應(yīng)分支機(jī)構(gòu)組成的組織體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目型企業(yè)，是指針對某一開發(fā)項(xiàng)目而設(shè)立的開發(fā)企業(yè)。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企業(yè)，是指依法設(shè)立、以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。土地開發(fā)，是指改變原有土地的使用方式，提高經(jīng)濟(jì)效益的一種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。就開發(fā)的對象而言，有土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)。2市場對商品房短期供求變化不靈敏。2 房地產(chǎn)勞務(wù)市場，是指一切為保護(hù)或增添原有房屋使用價值而提供服務(wù)的勞動供給。房產(chǎn)市場，一切以房屋為標(biāo)的物的權(quán)益讓渡行為就形成了房產(chǎn)市場。在這個市場上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出讓土地使用權(quán)合同規(guī)定的有效期內(nèi)，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他使用者。由國家將土地使用權(quán)縱向出讓給開發(fā)企業(yè)和土地使用者。2 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓市場。我國的地產(chǎn)市場體系由三大類，三級市場組成。03年后房價幾乎一天一個價，房地產(chǎn)業(yè)的利潤位于第三產(chǎn)業(yè)的榜首，許多人搖身一變成了房地產(chǎn)開發(fā)商的老板，甚至出現(xiàn)了“要發(fā)財(cái)搞房產(chǎn)”說法，房價這么高，但還有這么多人在買，其實(shí)有相當(dāng)一部分人買房不是為了住，而是為了升值，也就是所謂的“投資”，出現(xiàn)了“想住的人買不起房子，買房的人不是為了住”的怪現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)在一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)成了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)的收入中所占的比重越來越大。 4房產(chǎn)經(jīng)營，是指房產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等。我國國家計(jì)委、經(jīng)委和國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的《國民經(jīng)濟(jì)的行業(yè)分類和代碼》中把國民經(jīng)濟(jì)分為十三類，房地產(chǎn)業(yè)被列為第七類，并把它明確列入第三產(chǎn)業(yè)。土地，是指地球陸地的表層。地產(chǎn)是在一定土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地，即土地的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營總復(fù)習(xí)第一章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概論 （共7頁）（需打印23份）房地產(chǎn)，是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱。它在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，并能給所有者和經(jīng)營者帶來經(jīng)濟(jì)利益的建設(shè)用地。從法理上講，土地權(quán)利的空間范圍包括一定深度的地層及其上面一定高度的空氣空間。房地產(chǎn)業(yè)主要包括：1 土地開發(fā)。 5房地產(chǎn)中介服務(wù)。像美國，房地產(chǎn)業(yè)的收入占到財(cái)政收入的20％以上。這主要是和當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)政策有關(guān)，尤其是銀行居民存款的低利率再加上國家征收利息所得稅，居民把錢存銀行和同期上漲物價相比所得的是負(fù)利率，換句話說，存在銀行的錢沒升值，反而虧了，于是要尋找其他能升值的地方，目前，多數(shù)人選擇了股市或是房地產(chǎn)，隨著大量資金的涌入，房地產(chǎn)的價格和股市幾乎是同樣在不停地漲，股市有時還回調(diào)一下，可房地產(chǎn)只漲不跌，像上海的樓市竟出現(xiàn)了十多萬一個平方的天價，這種嚴(yán)重的價值和價格相背離的現(xiàn)象使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展偏離了正常的軌道。1 土地所有權(quán)市場。根據(jù)土地所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離的原則，國家可以出讓土地的使用權(quán)。在這個市場上，出讓方只能是國家，受讓方是各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的土地使用者，交易的僅是一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)。三級市場，即土地使用者之間將土地使用權(quán)，在批租合同規(guī)定的期限內(nèi)再度橫向轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。在這一市場上，交易的只是房屋的所有權(quán)或使用權(quán)的法律文件。包括房屋的修繕、加固、改建、房地產(chǎn)評估、室內(nèi)外裝璜、房屋附屬建筑和設(shè)備維修、中介服務(wù)等。3市場壟斷與競爭并存。就開發(fā)的主體而言，有獨(dú)資開發(fā)、合資開發(fā)、個體開發(fā)（主要是私人住宅建設(shè)，以滿足家庭居住需求，在小城鎮(zhèn)尤為普遍）。主要是辦理土地受讓的各種法律手續(xù)，搞好“七通一平”等事項(xiàng)。按房地產(chǎn)企業(yè)的所有制性質(zhì)，可將其分為全民（國營）、民營（私有）、中外合資、外商獨(dú)資四種類型。這類企業(yè)通常在開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)過可行性論證并經(jīng)立項(xiàng)之后組建，而等項(xiàng)目建成并銷售完成后，企業(yè)自然解散終止，如北京為舉辦08年奧運(yùn)會所成立的項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)就屬于這一類。2 有固定的經(jīng)營場所，是指企業(yè)主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)活動的中心，對外開展經(jīng)營活動的場所，也是國家對企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理的必要條件。5 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。備案時應(yīng)提供的資料包括：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明、企業(yè)法定代表身份證明、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。4 連續(xù)五年工程質(zhì)量合格率100％。2從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營至少三年。6 未發(fā)生過重大質(zhì)量事故。申請程序，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)持有關(guān)文件到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管部門備案，主管部門應(yīng)在收到申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)注銷手續(xù)，并重新申請資質(zhì)等級。房地產(chǎn)交易所，是房地產(chǎn)交易管理所的簡稱，是指專為從事房地產(chǎn)交易活動提供的固定場所。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是從事房地產(chǎn)居間代理業(yè)務(wù)而收取傭金的商人。可行性分析的作用： 1投資項(xiàng)目的依據(jù)。5是編制下一階段的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。主要通過實(shí)際調(diào)查和技術(shù)研究分析，進(jìn)一步明確擬建項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性。4 詳細(xì)研究。房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用；1 為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場預(yù)測和決策提供信息。房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型。探索性調(diào)查可以利用現(xiàn)成資料或向有關(guān)專家咨詢，以及詢問用戶或潛在消費(fèi)者等，以求盡快發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵所在。與探索性調(diào)查相比，描述性調(diào)查一般較為嚴(yán)格而規(guī)范，有較為詳細(xì)而周密的調(diào)查方案，其調(diào)查的結(jié)果也相對較為實(shí)用。比如要找出是什么原因造成商品房價格過高，是成本較高還是企業(yè)預(yù)期利潤過高造成的，還是攤派過多稅費(fèi)過重等。2產(chǎn)品調(diào)查。6價格調(diào)查。3經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查。2正式調(diào)查。這種方法又可分為：1直接觀察。按問卷傳遞方式的不同可分為：1報(bào)刊問卷。這里的“融通資金”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面向社會廣泛籌集資金，在企業(yè)和社會間開拓一條通暢的資金渠道。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源： 一 企業(yè)自有資金，擁有一定數(shù)額的自有資金，是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。自有資金包括現(xiàn)金和其他流動資金。2土地使用權(quán)抵押。2發(fā)行股票。房地產(chǎn)債券，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司按法定程序發(fā)行的載有固定面值、償還期限和利息的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利憑證。房地產(chǎn)債券的特點(diǎn)：1可在需要資金時及時
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