【正文】 2700元 /㎡范圍內(nèi)。 （２）方位差價， 5%左右 水平差價主要考慮風水朝向、采光、私密性、景觀與格局。 付款進度：交納定金，簽署認購書； 7 天內(nèi)付 20%并簽署《商品房買賣合同》，同時辦理 67 成最長20 年銀行按揭。 ③ 有競爭的市場價格，整體售價充分體現(xiàn)市場行情，體現(xiàn)業(yè)主級數(shù)。 小區(qū)市政公建配套：如排污井、垃圾箱（站）、建筑附屬設施（圍墻、護欄）等應服從與整體的景觀風格，達到配套的景觀化設計原則。 ? 景觀配套設計有利于小區(qū)安防系統(tǒng)布置的需要。戶型內(nèi)各功能區(qū)不能相互干擾； 其二，良好的采光與通風。 市場接受：概念應易于表達、易于接受、易于二次聯(lián)想，兼具磅礴的氣勢的同時，易被市場接受。換言之，規(guī)劃設計理念、營銷策劃立意、物業(yè)管理等概念都應服從于這一主概念。其最終目的也是最大限度地突出和體現(xiàn)耳目一新的項目特點。正因為人們對郊區(qū)樓盤的失望之處在于其割斷了人與城市的臍帶聯(lián)系。都市繁華的負面效應 ,使大部分人有回歸自然意愿 ,其田園時代的藝術感和精神提升感被“物質(zhì)化”和“家園化”。 ? 要提倡一種什么樣的生活態(tài)度？ ? 要倡導一種什么樣的生活方式？ ? 要營造一種什么樣的生活狀態(tài)？ 在現(xiàn)實生活中，一個人的生活態(tài)度決定了他的生活方式，這種生活方式又通過生活狀態(tài)體現(xiàn)出來。 總結(jié)： 從上面的分析我們可以看出，項目一期主要目標客戶群消費共性：欲改善居住環(huán)境，注重社區(qū)環(huán)境，消費能力較強，需求社區(qū)的成熟度高，消費較為慎重，注重性價比因素；首先會關注項目的生活、教育、交通配套等實際問題；屬于首次置業(yè)或二次置業(yè)，其中首次置業(yè)占相當部分；在解決實際居住問題后，也表現(xiàn)出向往享受生活的傾向。購買方向上，注重性價比的同時，關注小區(qū)的人文氛圍；對交通配套關注，對兒女升學問題重視，希望居所離工作不遠。 目標二：個體工商戶 大多數(shù)屬于近年新興經(jīng)濟的個體商人，文化修養(yǎng)大部分偏低，但頭腦精明，消費較為理智，注重性價比的追求。 ? 國家房地產(chǎn)相關政策的影響 07 年是我國的房地產(chǎn)政策年， 08 年初的美國次貸危機給了我們一個非常 大的教訓，為了促進國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康的發(fā)展，國家開始加緊對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，各大金融機構開始緊縮銀根，減少對居民放貸的發(fā)放，另一方面，通過提高利率增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，這些都對 08 年以及以后的房地產(chǎn)帶來眾多的不利因素。 4) 社區(qū)配套齊備，成熟高尚 小區(qū)集商業(yè)、休閑娛樂為一體，體現(xiàn)了小區(qū)高尚的生活品質(zhì)，同時也兼顧了小區(qū)生活環(huán)境的全齡化。 三、 競爭樓盤分析 第三部分 項目賣點薈萃及 SWOT 分析 一、 項目概況 項目簡介 本案地處龍口市開發(fā)區(qū)東側(cè)，南起漁港路北至步行街，東鄰龍港路，距行政、商業(yè)、金融繁華地段 “市中心 ”近在咫尺，交通發(fā)達，購物方便，周邊公共、生活設施較齊全，分布中小學、幼兒園等教育機構，區(qū)位條件較優(yōu)越。 市場供應與需求比較均衡 ? 現(xiàn)有市場供應與需求比較均衡，大部分消費者使用住房屬于拆遷或者單位提供的住宅。根據(jù)龍口市政府招商信息，在今后的兩年內(nèi)，將陸續(xù)引進造船、石油、天然氣等大企業(yè)進駐，給龍口市開發(fā)區(qū)帶來近 60 萬外來人口，因此該板塊房地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展契機。 業(yè)務 范圍 廣泛 龍口港擁有五十多條國內(nèi)外航線，與世界三十多個國家和地區(qū)的港口有運輸往來，從此啟航可直達全國各港口及俄羅斯、日本、美國西海岸、香港、西歐等地，業(yè)務遍及全球。 20xx 年，全市農(nóng)民人均純收入 6941 元，增長%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14086 元，增長 14%。 社會事業(yè)發(fā)展迅速。 目前，已有 20 多個國家和地區(qū)的客商在龍口投資，累計舉辦各類合資合作 項目 848 個，實際利用外資 億美元。 20xx 年，全市農(nóng)村經(jīng)濟總收入達到 700 億元；高值田發(fā)展到 萬畝，果品總產(chǎn)量 40 萬噸，水產(chǎn)品總量 萬噸；有 62 種產(chǎn)品獲得綠色食品證書；農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)發(fā)展到 210 處，建有總庫容達 27萬噸的北方最大的冷風庫、氣調(diào)庫群。 龍口市自然資源狀況 境內(nèi)已探明煤炭儲量 26 億噸，建有全國唯一的大型海濱煤炭基地，年產(chǎn)量 700 多萬噸。境內(nèi)年平均氣溫 ℃，冬無嚴寒，夏無酷暑，氣候宜人，猶如鑲嵌在渤海之濱的一顆明珠。先后被確定為“全國創(chuàng)建無公害農(nóng)產(chǎn)品（水果）生產(chǎn)示范基地縣”、“國家級無規(guī)定動物疫病區(qū)示范區(qū)”、“全國工藝產(chǎn)品出口示范區(qū)”、山東省“生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣”、“農(nóng)藥無殘毒、放心果示范縣”，獲得了全省“農(nóng)民增收先進市”和“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作先進市”等榮譽 稱號。全市個體工商戶發(fā)展到 萬戶，私營企業(yè)達到 2689 戶， 20xx 年個體私營經(jīng)濟實現(xiàn)稅收占全市地方財政收入的比重達到 %。全市城市化水平達到 %。 龍口市人民生活水平狀況 牢固樹立以人為本的執(zhí)政理念，積極維護和實現(xiàn)好群眾利益，在多渠道抓好群眾增收的同時，不斷加大對困難群體的救助和幫扶力度，扎實搞好就業(yè) 再就業(yè)工作，健全完善社會保障體系，城鄉(xiāng)居民生活水平有了新的提高。其轄設的公司負責港口裝卸生產(chǎn)、貨物組織、儲運、機械加工制造、滾裝客貨運輸、水電暖安裝、物資供應、港務工程、生活服務、外輪代理及內(nèi)外輪理貨業(yè)務。 市中心板塊近年來涌現(xiàn)出較多的房地產(chǎn)樓盤，因其處于市中心地段，生活配套相當齊備，所以銷售狀況均表現(xiàn)較好，但是從 07 年下半年開始，該板塊房地產(chǎn)市場供應出現(xiàn)斷層，市場可售項目較少， 且有幾個項目因為各方面原因銷售中斷。 ? 在 品質(zhì)上，均價在 1800 元～ 2300 元左右樓盤消費者完全可以接受，但是價位在 2800 元～ 3800 元的商品房的目標客戶群范圍較小。 商品房無特色，暫時無外來的實力雄厚開發(fā)商介入 ? 松嵐小區(qū)的一枝獨秀很是說明了這個問題，建委全力打造的超大規(guī)?；究刂屏水斍笆袌觯N售情況良好基本無競爭對手。 3) 人車分流，安全放心 小區(qū)規(guī)劃機動車道與人行道路有效的區(qū)分，使得小區(qū)達到有效的人車分流，確保安全。 項目威脅分析 ? 競爭樓盤的存在 隨著龍口經(jīng)濟的快速發(fā)展、政府招商工作穩(wěn)定、有效的進行，越來越多的開發(fā)商看到了龍口房地產(chǎn)市場發(fā)展的新機會，在本案開發(fā)過程中將會涌現(xiàn)出一批新的樓盤，同時還有現(xiàn)有樓盤的后期開發(fā)，這些都會對本案的銷售構成不小的壓力。在購買方向上特別注重，樓盤的質(zhì)量，發(fā)展商品牌和良好的人居環(huán)境及物業(yè)價值；也注重考慮生活配套，兒女教育問題。 目標五：企事業(yè)單位管理人員 文化較高，注重價格、消費會較理性，不會輕易為主題打動，但會關注性價比和區(qū)域發(fā)展前景；有一定的虛榮心和攀比觀念，但不會十分明顯；購買行為屬于首次置業(yè)或二次置業(yè)，首次置業(yè)指在有福利房的基礎上，為改善生活而置業(yè)，選擇按揭付款。其消費心理及行為特征與以上群體大體一致。 作為一個 有責任感的開發(fā)商，如何面對以下問題成為定位的關鍵。 定位依據(jù)： 房地產(chǎn)消費群實際上是一個特定文化模式下的亞文化群 ,文化是整個社會生活方式的總和 ,而亞文化群則是在特定的區(qū)域具有相類似的文化、興趣、愛好、習俗等生活方式的人群。 那么，理想的居住形態(tài)是什么樣的呢？理想的居家之所應該和繁華保持不即不離的狀態(tài)，要有區(qū)別于郊區(qū)住宅實實在在的東西存在。高尚 生活特區(qū) ”，集中體現(xiàn)了新都市主義的特征，優(yōu)越的地段、人文、教育、交通、生活配套，同時擁有機具歐陸色彩的風情建筑，是理想的居住形態(tài)之首先，而“特區(qū)”代表著項目將成為龍口開發(fā)區(qū)新都市、新生活的領跑者與典范，就像當年的深圳一樣。 核心價值體系的提煉 項目概念設計作為主概念是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)運作的指導思想，是規(guī)劃設計、營銷策劃乃至物業(yè)管理塑造的主題。 大盤特性： 70 萬平米的建筑面積，營銷周期長，需要產(chǎn)品高度的形象支撐，更需要品牌力的形象附加。在小戶型的設計中，由于單套面積較小，應著重考慮以下幾點： 其一，使用功能上的合理性。 ? 景觀配套設計的表現(xiàn)形式多 樣化，動靜結(jié)合，外部形式做到精致，注意細部考慮。 信息設施：書報欄等作為小區(qū)的服務設施達到地點布置的合理性及服務方便。 ② 入市時為市場留出一定的升值空間，吸引投資者入市，并使購買者獲得心理滿足。 銀 行 按揭付款： 住宅優(yōu)惠折扣九九折，定金 1 萬元 /套。本案主要為多層住宅，層差價格應控制在 100150元 /㎡（與基準層相比），而各層的價格差別可具體設定層差系數(shù)。 二、 價格分期策略 內(nèi)部認購價格 一期項目價格控制在 23002600 元 /㎡范圍內(nèi)。 定 差異定位 搶 差異定位 ：廣告策劃的基本原則就是差異性，做到差異化，才能做到唯一性，才能在龍口市場脫穎而出，塑造權威。高尚 生活特區(qū) 推廣媒介主要為戶外、單頁、公共活動為主，引導目標客戶充分理解“歐陸、陽光、高尚”的居住理想，鞏固市場空間和市場認知度。在本案的運用中，要加強單頁推廣的連續(xù)性和持久性，除了在前期宣傳項目形象外， 在后期主要是宣傳銷售信息，進行消費者引導、教育，促進銷售。高尚 生活特區(qū)”形象概念。先以一個“未來人”的身份講他 在羅馬尚城的生活和感受，再以項目的各種買點相稱，兩者