【正文】 其他文件由文件編寫部門）編制《文件發(fā)放、回收與銷毀記錄》，注明發(fā)放范圍、份數(shù)、分發(fā)號(hào)，加蓋紅色“受控 ”印 章，交管理者代表審批后進(jìn)行發(fā)放，文件領(lǐng)用人在發(fā)放記錄上簽字接收； 2) 當(dāng)文件破損，嚴(yán)重影響使用時(shí)，文件使用人應(yīng)向戰(zhàn)略發(fā)展部申請(qǐng)置換，填寫《文件發(fā)放、回收與銷毀記錄》，辦理置換手續(xù)，交回破損文件，新文件的分發(fā)號(hào)不變； 3) 因文件丟失需補(bǔ)發(fā)時(shí)， 文件使用人應(yīng)向戰(zhàn)略發(fā)展部申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，填寫《文件發(fā)放、回收與銷毀記錄》，辦理補(bǔ)發(fā)手續(xù)，補(bǔ)發(fā)文件應(yīng)給予新的分發(fā)號(hào)，并注明已丟失的文件的分發(fā)號(hào)失效。 2 適用范圍 適用于公司各種管理程序和作業(yè)文件要求的各類記錄的控制 。 記錄的填寫 1）記錄填寫要及時(shí)、真實(shí)、內(nèi)容完整、字跡清晰，不得隨意涂改；如因某種原因不能填寫的項(xiàng)目，應(yīng)將該項(xiàng)用單杠劃去，但有 關(guān)負(fù)責(zé)人簽名的欄目不允許空白； 2）如因筆誤或計(jì)算錯(cuò)誤要修改原數(shù)據(jù)，應(yīng)采用單杠劃去原數(shù)據(jù)，在其上方寫上更改后的數(shù)據(jù)，加蓋或簽上更改人的印章或姓名及日期。 3 職責(zé) 1) 總經(jīng)理主持管理評(píng)審活動(dòng)； 2) 管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況，提出改進(jìn)建議，組織 編制管理評(píng)審計(jì)劃和報(bào)告； 3) 戰(zhàn)略發(fā)展部協(xié)助管理者代表策劃管理評(píng)審，制訂評(píng)審計(jì)劃，編制評(píng)審報(bào)告，對(duì)評(píng)審后的糾正、預(yù)防措施進(jìn)行跟蹤和驗(yàn)證； 4) 各部門負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供與本部門有關(guān)的評(píng)審所需的數(shù)據(jù)，實(shí)施管理評(píng)審中提出的相關(guān)的改進(jìn)、糾正和預(yù)防措施。 3） 總經(jīng)理根據(jù)評(píng)審內(nèi)容，確定參加 評(píng)審成員，由戰(zhàn)略發(fā)展部通知參加評(píng) 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 2/4 管理評(píng)審控制程序 文 件編號(hào)： Q/ TFCX 0320xx 2) 戰(zhàn)略發(fā)展部提供內(nèi)、外審結(jié)果，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施情況，以往管理評(píng)審的跟蹤措施的結(jié)果； 3) 各部門主管領(lǐng)導(dǎo)提供管轄范圍內(nèi)的過程的運(yùn)行結(jié)果； 6) 工程管 理部提供開發(fā)工程項(xiàng)目施工管理情況，工程與施工質(zhì)量監(jiān)督的結(jié)果； 7) 人力資源部提供人力資源管理情況； 8）各部門提供的改進(jìn)建議。 管理評(píng)審輸出 1) 項(xiàng)目開發(fā)或 施工工程管理、為顧客提供服務(wù)質(zhì)量 的符合性評(píng)價(jià)； 2) 質(zhì)量管理體系有效性及其過程的改進(jìn)措施； 3) 與用戶要求有關(guān)的產(chǎn)品即開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與服務(wù)質(zhì)量的改進(jìn)措施； 4) 資源的需求； 5) 質(zhì)量方針和目標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)論。 2) 人力資 源部 根據(jù)公司項(xiàng)目開發(fā)與日常管理需要， 編制各崗位工作人員職責(zé)分配以及任職資格要求報(bào) 總經(jīng)理批準(zhǔn)，必要時(shí)協(xié)助總經(jīng)理完成人員的崗位調(diào)配或組織招聘，以保證公司項(xiàng)目開發(fā)與管理的需要。 培訓(xùn)計(jì)劃制定和審批 1) 各部門根據(jù)實(shí)際需要向 人力資源部 提出年度或臨時(shí)培訓(xùn)需求，填寫《培訓(xùn)申請(qǐng)表》； 2) 人力資源部 根據(jù)公司的發(fā)展需要、基本培訓(xùn)需求 以及各部門提交的培訓(xùn)申請(qǐng)，制定本年度培訓(xùn)計(jì)劃或臨時(shí)計(jì)劃（包括培訓(xùn)對(duì)象、時(shí)間、內(nèi)容、教師、教材、培訓(xùn)考核方式等內(nèi)容），經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，督促各部門按計(jì)劃進(jìn)行。 3 職責(zé) 規(guī)劃技術(shù)部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的先期總體策劃工作； 工程管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工各項(xiàng)準(zhǔn)備工作的策劃； 資金財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目籌資工作的策劃； 前期開發(fā)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目配套工作的策劃； 總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)有關(guān)部門策劃的輸出文件； 戰(zhàn)略發(fā)展部配合主管領(lǐng)導(dǎo)完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃實(shí)施的監(jiān)督與管理； 各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織完成本部門相關(guān)的策劃工作及編制、落實(shí)相應(yīng)的策劃輸出文件?；顒?dòng)方案或計(jì)劃、質(zhì)量計(jì)劃等是一種常見的形式。 當(dāng)計(jì)劃需要修改時(shí)，由修改部門填寫《文件更改申請(qǐng)單》，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行修改，具體執(zhí)行《文件控制程序》。 常見合同及產(chǎn)品要求文件的分類 a) 商品房銷售合同； b) 房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)合同； c) 公司公開承諾。在合同簽訂三十日內(nèi)，到房地產(chǎn)行政主管部門辦理商品房買賣合同備案。 2 適用范圍 適用于對(duì)本公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的控制。 投資市場(chǎng)調(diào)查 規(guī)劃技術(shù)部依據(jù)《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃控制程序》的要求進(jìn)行策劃，組 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 1/6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 0720xx 24 織編制《開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》，調(diào)查報(bào)告內(nèi)容一般包括： a) 經(jīng)濟(jì)與自然環(huán)境評(píng)估； b) 顧客群體； c) 相關(guān)法律法規(guī)，包括建筑與環(huán)保的法律法規(guī) ； d) 同行業(yè)市場(chǎng)情況； e) 市場(chǎng)定位； f) 價(jià)格定位； g) 銷售渠道與營(yíng)銷策略等。 報(bào)告由主管人員組織評(píng)審，上述文件 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 規(guī)劃技術(shù)部 設(shè)計(jì)主管人員參加設(shè)計(jì)單位組織的設(shè)計(jì)輸入評(píng)審活動(dòng)，確保設(shè)計(jì)輸入的充分性， 將評(píng)審的結(jié)果記錄在《規(guī)劃與設(shè)計(jì)評(píng)審、驗(yàn)證報(bào)告》中 。 對(duì)規(guī)劃與設(shè)計(jì)評(píng)審和驗(yàn)證的依據(jù)是： a) 規(guī)劃、設(shè)計(jì)合同書或委托書的內(nèi)容； b) 施工現(xiàn)場(chǎng)的工程地質(zhì)勘察報(bào)告； c) 相關(guān)法律法規(guī)及政府主管部門的批文； d) 適用的設(shè) 計(jì)規(guī)范、技術(shù)與環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃技術(shù)部會(huì)同工程管理部應(yīng)正確識(shí)別和評(píng)估更改可能對(duì)原材料使用、施工過程、環(huán)境影響、使用性能、安全性、可靠性等方面帶來 的影響。 對(duì)于一般物資（公司用于項(xiàng)目配套的部分物 資）不用專門收集相關(guān)資料，購買時(shí)認(rèn)準(zhǔn)品牌和檢查合格證明確認(rèn)與實(shí)物無誤，符合使用要求即可以購買。 采購人員憑進(jìn)貨檢驗(yàn)合格憑證及請(qǐng)款單到財(cái)務(wù)報(bào)賬。 3) 工程管理部負(fù)責(zé)配合規(guī)劃技術(shù)部完成設(shè)計(jì)控制、負(fù)責(zé)工程施工管理、項(xiàng)目施工用物資的采購控制、協(xié)調(diào)施工單位與監(jiān)理單位的工作、組織竣工驗(yàn)收等工作。 c) 工程管理部項(xiàng)目管理人員配合監(jiān)理 工程師，對(duì)施工單位的技術(shù)與安全交底等進(jìn)行監(jiān)督檢查，要求工地的技術(shù)負(fù)責(zé)人依據(jù)施工圖紙和相應(yīng)施工規(guī)范，向施工負(fù)責(zé)人員（班組長(zhǎng)）進(jìn)行技術(shù)與安全交底，交底內(nèi)容要全面，交底 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 2/8 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)與服務(wù)提供控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 0920xx 35 人和被交底人均應(yīng)簽字確認(rèn)。 放行、交付和交付后活動(dòng)的實(shí)施 工程管理部項(xiàng)目管理人員與監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查施工單位對(duì)產(chǎn)品放行有關(guān)規(guī)定的執(zhí)行情況，確保未經(jīng)檢驗(yàn) 合格的產(chǎn)品不得交付。 樓宇交付后的活動(dòng) a) 房屋交付后，本公司應(yīng)嚴(yán)格按照《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的要求，承擔(dān)保修責(zé)任。因?yàn)樵谙蝾櫩吞峁┓?wù)的同時(shí)，由顧客完成了對(duì)服務(wù)質(zhì)量的檢查，而這種對(duì)服務(wù)質(zhì)量的事后檢查會(huì)很難挽回不合格服務(wù)帶來的損失。 標(biāo)識(shí)的分類： a) 各類設(shè)施與物資、人員的工作與服務(wù)標(biāo)識(shí)：對(duì)被標(biāo)識(shí)的對(duì)象這是唯一的標(biāo)識(shí)； b) 各類設(shè)施與物資的狀態(tài)標(biāo)識(shí)：一般包括合格 、不合格、待檢、待定四種狀態(tài)。 b) 在施工過程中，工程管理部監(jiān)督施工單位對(duì)施工項(xiàng)目（產(chǎn)品）進(jìn)行必要的防護(hù)，包括對(duì)易污染的部位 /產(chǎn)品采取護(hù)、包、蓋、封等保護(hù)措施；對(duì)易 燃或損壞及貴重物品設(shè)專人進(jìn)行監(jiān)護(hù)；對(duì)建成的單項(xiàng)工程 對(duì)出入人員進(jìn)行控制。 內(nèi)審方案包括：審核目的、范圍、頻次、審核方式和審核 依據(jù)等。 審核組成員按照審核組長(zhǎng)的分工編制《內(nèi)審檢查表》，并經(jīng)組長(zhǎng)審批。不合格事實(shí)描述要具體，并經(jīng)受審核方確認(rèn)。 審核結(jié)束后，審核組長(zhǎng)負(fù)責(zé)將內(nèi)審的全部記錄移交戰(zhàn)略發(fā)展部保存。 編制審核報(bào)告 審核組長(zhǎng)編寫《 年度第 次內(nèi)審報(bào)告》，經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后下發(fā)到有關(guān)部門。 實(shí)施審核 首次會(huì)議 a) 審核組長(zhǎng)主持，公 司領(lǐng)導(dǎo)、受審核部門負(fù)責(zé)人和審核組成員參加； b) 會(huì)議內(nèi)容包括：介紹審核目的與范圍、明確審核方法和程序、確定末次會(huì)議時(shí)間等； c) 首次會(huì)議要簽到； d) 審核組成員按審核計(jì)劃和檢查表實(shí)施審核。 審核組要求 審核員必須是經(jīng)培訓(xùn)具有內(nèi)審員資格并經(jīng)總經(jīng)理授權(quán)的人員。 5 相關(guān)文件 1) 《文件控制程序》 2) 《記錄控制程序》 3) 《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃控制程序》 4) 《與顧客有關(guān)的過程控制程序》 5) 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)控制程序》 6) 《采購控制程序》 7) 《 過程與產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量控制程序 》 8) 《 不合格品控制程序》 9) 《施工組織設(shè)計(jì)》（施工單位提供） 10) 《過程能力驗(yàn)證報(bào)告》 11) 《天津市商品房管理?xiàng)l例》 12) 相關(guān)法律法規(guī)、管理?xiàng)l例、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 6 質(zhì)量記錄 1) 銷售合同 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 8/8 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)與服務(wù)提供控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 0920xx 41 2) 《 顧客滿意度調(diào)查表》 3) 顧客檔案 4) 顧客溝通記錄 5) 各部門工作日志 1 目的 驗(yàn)證公司的質(zhì)量管理體系是否符合管理和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)的策劃，是否符合標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī)等要求，確保公司的質(zhì)量管理體系持續(xù)的符合性和有效性，不斷尋求改進(jìn)的機(jī)會(huì)。 可追溯性控制 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 6/8 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)與服務(wù)提供控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 0920xx 39 a) 工作人員特別是銷售服務(wù)人員應(yīng)佩帶唯一性的工作牌號(hào)，當(dāng)涉及到服務(wù)質(zhì)量時(shí)，可通過工作牌號(hào)及相應(yīng)的服務(wù)記錄追溯到具體工作人員的責(zé)任。 在項(xiàng)目施工單位的施工過程中存在許多的特殊過程。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購 買人造成損失的，本公司依法承擔(dān)賠償責(zé)任。工程管理部組織本公司相關(guān)部門對(duì)竣工申請(qǐng)進(jìn)行嚴(yán)格審查，確認(rèn)滿足竣工驗(yàn)收條件時(shí)，再向政府建設(shè)行政主管部門提出驗(yàn)收申請(qǐng)。 b) 工程管理部項(xiàng)目管理人員與監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)對(duì)施工單位的設(shè)備設(shè)施的使用、維護(hù)與保養(yǎng)、操作人員的資格與安全等方面的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查結(jié)果記錄在工作日志上。 5) 銷售管理部負(fù)責(zé)市場(chǎng)開發(fā)與營(yíng)銷工作，掌握市場(chǎng)信息，簽定銷售合同或協(xié)議，完成銷售房產(chǎn)的交付并組織售后服務(wù)、組織顧客滿意度調(diào)查，為顧客辦理房產(chǎn)證等工作。 對(duì)進(jìn)貨檢驗(yàn)出現(xiàn)不合格的物資，管理人員或使用部門有權(quán)拒絕驗(yàn)收并通知 工程管理部，具體執(zhí)行《不合格品控制程序》。 采購信息 采購申請(qǐng) 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 2/4 采購控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 0820xx 31 申請(qǐng)采購部門 提出采購申請(qǐng)，填單時(shí)型號(hào)、規(guī)格數(shù)量和服務(wù)內(nèi)容等描述必須清楚，由部門主管審核，公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 5 相關(guān)文件 1) 《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃控制程序》 2) 《文件控制程序》 6 質(zhì)量記錄 1) 《 開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 》 2) 《開發(fā)項(xiàng)目建議書》 3) 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書》 4) 《項(xiàng)目綜合評(píng)估報(bào)告》 5) 《規(guī)劃與設(shè)計(jì)評(píng)審、驗(yàn)證報(bào)告》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 6/6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 0720xx 29 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 1/4 采購控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 0820xx 1 目的 通過對(duì)采購過程及供方進(jìn)行控制 ，保證所采購的產(chǎn)品 /服務(wù)符合要求。 規(guī)劃與設(shè)計(jì)確認(rèn) 確認(rèn)的目的是為了證明所 開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（產(chǎn)品）能夠滿足規(guī)定的或已 知的預(yù)期用途的要求。輸出內(nèi)容可包 括方案圖、規(guī)劃圖、施工圖、裝修與裝飾效果圖、工藝圖以及施工要求等。 公司委托有資質(zhì)的工程勘察機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)區(qū)域的地形、地質(zhì)及水文等要素進(jìn)行測(cè)繪、勘探、測(cè)試及綜合評(píng)定，提出可行性評(píng)價(jià)及建設(shè)所需的勘察資料，以此作為建筑設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)及綜合治理的基礎(chǔ)。 編制《開發(fā)項(xiàng)目建議書》 根據(jù)公司的戰(zhàn)略決策，主管人員組織編制《開發(fā)項(xiàng)目建議書》，建議書內(nèi)容一般包括： a) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容、性質(zhì)，例如地址、規(guī)模、規(guī)劃、功能、市場(chǎng)定位及開發(fā)時(shí) 機(jī)等； b) 項(xiàng)目規(guī)劃、目標(biāo)設(shè)計(jì)及預(yù)期結(jié)