【正文】 ； 2）如因筆誤或計算錯誤要修改原數(shù)據(jù)，應(yīng)采用單杠劃去原數(shù)據(jù)，在其上方寫上更改后的數(shù)據(jù)，加蓋或簽上更改人的印章或姓名及日期。 文件的發(fā)放 1）管理手冊和程序文件由戰(zhàn)略發(fā)展部（其他文件由文件編寫部門）編制《文件發(fā)放、回收與銷毀記錄》，注明發(fā)放范圍、份數(shù)、分發(fā)號，加蓋紅色“受控 ”印 章，交管理者代表審批后進行發(fā)放，文件領(lǐng)用人在發(fā)放記錄上簽字接收； 2) 當文件破損，嚴重影響使用時，文件使用人應(yīng)向戰(zhàn)略發(fā)展部申請置換，填寫《文件發(fā)放、回收與銷毀記錄》，辦理置換手續(xù)，交回破損文件，新文件的分發(fā)號不變； 3) 因文件丟失需補發(fā)時， 文件使用人應(yīng)向戰(zhàn)略發(fā)展部申請補發(fā)，填寫《文件發(fā)放、回收與銷毀記錄》，辦理補發(fā)手續(xù)，補發(fā)文件應(yīng)給予新的分發(fā)號，并注明已丟失的文件的分發(fā)號失效。 文件 的作廢和銷毀 1) 所有失效或作廢的 文件 由相關(guān)部門及時從所有發(fā)放或使用場地撤出，加蓋“作廢”印章，交 戰(zhàn)略發(fā)展部，由戰(zhàn)略發(fā)展部負責對作廢 文件 進行清理，由主管人員填寫《 文件發(fā)放、回收與銷毀記錄 》，報管理者代表批 準，由授權(quán)人執(zhí)行銷毀； 2) 各部門因任何原因而需保留作廢文件時，應(yīng)由戰(zhàn)略發(fā)展部對這些 文件加蓋“作廢保留”章進行標識和管理。對于各部門保存期滿后的記錄，應(yīng)及時將其移交戰(zhàn)略發(fā)展部保存。 評審實施 階段 1) 由總經(jīng)理主持召開管理評審會議。 在崗人員的技能培訓及強化按培訓計劃實施。 策劃內(nèi)容一般要求包括： a) 特定房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)活動的質(zhì)量目標和質(zhì)量及其他要求。 2 適用范圍 適用于對房地產(chǎn)項目營銷、顧客采購我公司的產(chǎn)品與服務(wù)有關(guān)要求的確定、評審及與顧客的溝通。 與顧客的溝通 在產(chǎn)品售出前，銷售管理部負責通過不同方式及時與顧客進行溝通。 總經(jīng)理組織相關(guān)部門對《開發(fā)項目建議書》進行評審，記錄評審結(jié)果。 設(shè)計開發(fā)輸出應(yīng)以能針對設(shè)計開發(fā)輸入進行驗證的形式來表達，以便于證明滿足輸入要求，為滿足公司的房地產(chǎn)開發(fā)提供適當?shù)男畔?，?yīng)確保： a) 滿足設(shè)計和開發(fā)輸入的要求 。 2 適用范圍 適用于本公司的房地產(chǎn)開發(fā)所需物資與外包服務(wù)的采購過程控制。 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標準章節(jié)： 頁 碼： 3/4 采購控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0820xx 32 對于外包服務(wù)方的服務(wù)質(zhì)量，由主管人員和其他部門與主管領(lǐng)導根據(jù)項目施工進展情況與服務(wù)提供過程，結(jié)合其工作內(nèi)容，定期進行效果評價，保留評價記錄，作為是否繼續(xù)采購其服務(wù)的依據(jù)。 獲得和使用監(jiān)視和測量裝置 工程管理部項目管理人員與監(jiān)理工程師負責對施工單位的監(jiān)視和測量裝置的使用、維護與保養(yǎng)、操作人員的資格等方面的情況進行監(jiān)督檢查，結(jié)果記錄在工作日志上。 c) 房屋竣工驗收合格后，公司在 30 日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，然后在 180 日內(nèi)及時協(xié)助購買人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 b) 對影響質(zhì)量的工程材料可根據(jù)該物品的標識和相應(yīng)的單據(jù)進行追溯， c) 追查供貨來源，以采取必要的處理措施。 審核員應(yīng)保持相對的獨立性和客觀性，審核員不應(yīng)審核自己的工作。 內(nèi)審報告內(nèi)容包括： 1）審核目的、范圍和依據(jù)； 2）審核計劃完成情況及不合格項的匯總分析； 3）體系運行結(jié)果的評價； 4）審核報告的分發(fā)范圍等。不合格報告內(nèi)容包括：審核員、 審核時間、受審核部門負責人、不合格事實描述、不合格類型、不符合條款等。 4 工作程序 編制年度內(nèi)部審核方案 (例行審核 ) 戰(zhàn)略發(fā)展部在管理者代表領(lǐng)導下于每年年初進行內(nèi)審策劃，編制《 年度內(nèi)部審核方案》，報總經(jīng)理批準。 標識和可追溯性 戰(zhàn)略發(fā)展部負責公司辦公與服務(wù)有關(guān)標識的確定和控制；工程管理部負責房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)標識的確定和控制。具體執(zhí)行相關(guān)管理規(guī)定。 b) 工程管理部代表公司對施工單位編制的《施工組織設(shè)計》進行審核并監(jiān)督實施。 管理人員對入庫物資與原材料以及其他物品建立管 理明細帳，保存必要的質(zhì)量憑證，對庫存物資進行標識。 規(guī)劃與設(shè)計更改可能由施工單位、設(shè)計單位及本公司提出。 規(guī)劃技術(shù)部負責組織其他部門完成開發(fā)項目的調(diào)研等準備工作，完成調(diào)研、分析等報告，編制設(shè)計任務(wù)書，經(jīng)公司領(lǐng)導批準后，隨同與設(shè)計單位簽定的合同或委托書一起提供給設(shè)計單位作為設(shè)計輸入內(nèi)容。 開發(fā)項目來源 公司最高管理層依據(jù)地區(qū)經(jīng)濟、環(huán) 境發(fā)展的需求與期望進行戰(zhàn)略決策，確定公司在某一地區(qū)的房地產(chǎn)投資意向。 合同的簽訂 銷售人員經(jīng)過與顧客的協(xié)商，與顧客簽訂商品房買賣合同。 戰(zhàn)略發(fā)展部負責監(jiān)督各 部門計劃的實施，根據(jù)要求協(xié)調(diào)相應(yīng)部門之間的接口和資源配置，保存計劃實施情況檢查記錄并及時報告總經(jīng)理。 2 適用范圍 適用于特定 房地產(chǎn)開發(fā)項目各項準備工作以及專項工作的策劃。 4 工作程序 人力資源配置 1) 各部門負責人按本部門的工作需要提出人員需求，交 人力資源部 備案。 2) 戰(zhàn)略發(fā)展部負責編制《管理評審計劃》， 報總經(jīng)理批準，在評審前一周發(fā) 給各部門負責人，準備提供參加評審的相關(guān)資料和管理評審輸入信息。 4）其它記錄的標識也可執(zhí)行行業(yè)相關(guān)規(guī)定。 文件的編制、審核、批準、發(fā)布 1) 管理手冊、程序文件由戰(zhàn)略發(fā)展部負責組織編制，由管理者代表審核，報總經(jīng)理批準發(fā)布； 2) 作為運行質(zhì)量管理 體系的常用實施細則和其它管理類文件，按相應(yīng)的職責由各部門組織編制，由該部門主管領(lǐng)導審核，報總經(jīng)理批準發(fā)布。 外來文件的控制 1） 戰(zhàn)略發(fā)展部會同相關(guān)部門收集有關(guān)的國家、行業(yè)、地方的法律法規(guī)、標準與規(guī)范的最新版本，確認其適用性和分發(fā)范圍，加蓋受控印章，統(tǒng)一編號，分發(fā)到相關(guān)部門使用，收到外來文件的部門，需識別其適用性，并控制分發(fā)以確保其有效，同時收回原有的舊標準； 2） 戰(zhàn)略發(fā)展部應(yīng)把與質(zhì)量管理體系有關(guān)的外來文件填入《受控文件清單》，對于其他文件可建立收發(fā)記錄備查。 記錄借閱 各部門以及戰(zhàn)略發(fā)展部保管的記錄應(yīng)便于檢索，需借閱或復制者要經(jīng)主管領(lǐng)導批準由檔案管理員登記備案。 2) 管理者代表報告質(zhì)量管理體系運行情況及管理方針、目標的實現(xiàn)情況。 特殊崗位工作人員的培訓 特殊崗位工作人員包括項目經(jīng)理、安全員、質(zhì)量 員、會計、駕駛員等，應(yīng)參加由國家行業(yè)主管部門組織的執(zhí)業(yè)資格培訓，考核合格并取得相應(yīng)的資格證書。 b) 有關(guān)活動所需的過程、文件和資源要求。 3 職責 1) 銷售管理部負責確定顧客的要求與期望，組織有關(guān)部門和人員對產(chǎn)品 /工程項目要求進行評審，并負責與顧客的溝通； 2) 總經(jīng)理負責審批 《 產(chǎn)品要求評審表 》和批準合同。如可通過市場調(diào)查、營銷策劃、廣告宣傳、招投標會議等向顧客介紹公司的產(chǎn)品，回答顧客的咨詢，應(yīng)保存與顧客溝通情況記錄?！堕_發(fā)項目建議書》由總經(jīng)理批準。 b) 為采購、生產(chǎn)和服務(wù)提供適當?shù)男畔ⅲ? c) 包含或引用產(chǎn)品接收準則 。 3 1） 規(guī)劃技術(shù)部、工程管理部負責收集供方（外包方）資料，選擇與評價提供采購物資與服務(wù)的供方與外包方，對于公司各部門提出的采購申請，報請總經(jīng)理經(jīng)批準后在合格供方內(nèi)進行采購，并對所采購的物資與服務(wù)組織進貨檢驗 /評價。 5 相關(guān)文件 1) 《 過程與產(chǎn)品的監(jiān)視和測量控制程序 》 2) 《 不合格品控制程序》 6 質(zhì)量記錄 1) 《供方調(diào)查表》 2) 《合格供方名冊》 3) 《供方年度業(yè)績評價表》 4) 《物資采購申請》 5) 《 采購產(chǎn)品驗證記錄 》 6) 外包方服務(wù)質(zhì)量評價記錄 7) 《 領(lǐng)料單 》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標準章節(jié)： 頁 碼： 4/4 采購控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0820xx 33 1 目的 策劃并在受控的條件下完成房地產(chǎn)開發(fā)項目，對項目的實現(xiàn)和服務(wù)提供過程進行管理，以確保滿足顧客的需求和期望。 實施監(jiān)視與測量 a) 工程管理部項目管理人員在分部、分項及單位工程進行驗收時，對關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進行復檢，以確保 施工質(zhì)量符合要求。 d) 銷售管理部要有效地與顧客進行溝通，妥善處理顧客投訴，定期測量顧客滿意度。 顧客財產(chǎn)的控制 本公司的顧客，一般指在商品房銷售時與公司簽訂購房合同的顧客，再有就是房地產(chǎn)項目開發(fā)招標方。 審核準備 管 理者代表任命本次內(nèi)審的審核組長及審核組成員。 糾正的實施與跟蹤驗證 針對每一不合格項，責任部門負責分 析原因并制定糾正實施計劃，報管理者代表批準。 編寫不合格報告 確定不合格項后，審核 員填寫不合格報告。 3） 其它部門積極配合，按計劃接受審核，對出現(xiàn)的不合格負責制定和實施糾正和預防措施。 工程管理部項目管理人員應(yīng)將檢查的結(jié)果記錄在工作日志上。 樓宇的交付 銷售管理部按照與顧客簽訂的房屋銷售合同向顧客交付房屋，并向顧客提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 必要時編制作業(yè)指導書 a) 各主管部門負責對影響項目實施的關(guān)鍵過程編制作業(yè)指導書，如對項目開發(fā)與實現(xiàn)過程以流程圖的方式加以說明，其中可包括《房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)過程流程圖》、各部門主要管理工作流程圖、相關(guān)管理規(guī)定（如各部門工作文件）等。一般物資由管理人員核對完畢后即可辦理登帳手續(xù)；對于重要原材料或物資，由管理人員聯(lián)系項目主管人員按驗收標準辦理進貨檢驗，填寫進貨檢驗記錄，具體執(zhí)行《過程與產(chǎn)品的監(jiān)視和測量控制程序》， 檢驗合格后由管理人員辦理 登帳 手續(xù)建帳管理 。 規(guī)劃與設(shè)計更改控制 規(guī)劃與設(shè)計更改發(fā)生的原因可能是： a) 施工過程中發(fā)現(xiàn)地質(zhì)、水文實際情況與勘察資料不符； b) 施工過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計或工藝問題，需與設(shè)計單位進行洽商； c) 投資或項目規(guī)劃發(fā)生變化及其他。 規(guī)劃與設(shè)計的輸入 設(shè)計開發(fā)的輸入應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1) 本公司確定的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、工程項目施工等要求； 2) 適用的法律法規(guī)、政府管理條例 要求，國家強制性標準一定要滿足； 3) 以前類似設(shè)計開發(fā)項目提供的可借鑒的信息。 2) 設(shè)計是指對建筑物本身的設(shè)計。因此，在發(fā)布這類承諾之前，應(yīng)由銷售管理部組織有關(guān)部門依據(jù) 的要求進行內(nèi)容評審，填寫《產(chǎn)品要求評審表》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標準章節(jié)： 頁 碼： 2/4 與顧客有關(guān)的過程控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0620xx 21 報總經(jīng)理批準后方可發(fā)表。 計劃的實施、監(jiān)督和修改 各部門在計劃的執(zhí)行中應(yīng)按計劃的規(guī)定要求進行控制，并將計劃的執(zhí)行情況及時反饋到戰(zhàn)略發(fā)展部。 5 相關(guān) 文件 公司各部門與各崗位職責分配與任職要求 6 質(zhì)量記錄 1) 《培訓申請表》 2) 《年度培訓計劃》 3) 《培訓記錄》 4) 《公司員工檔案》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標準章節(jié)： 頁 碼： 3/3 人力資源控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0420xx 15 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標準章節(jié)： 頁 碼： 1/4 房地產(chǎn)項目開發(fā)的策劃控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0520xx 1 目的 對特定房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項準備工作以及專項工作的策劃進行控制，以確保項目施工順利進行。 3 職責 1） 人力資源部負責編制各崗位工作人員職責分配以及任職資格要求，建立員工檔案； 2） 根據(jù)公司項目開發(fā)與經(jīng)營管理的需要，人力資源部負責編制《年度培訓計劃》或臨時培訓計劃報總經(jīng)理批準，完成培訓工作的組織實施，并負責對培訓效果進行評估，以確保公司各崗位員工具備完成具體工作的必要條件； 3） 各部門負責配合人力資源部做好培訓工作。 管理評審的實施 管理評審準備 1) 總經(jīng)理確定評審具體日期，并提前一周通知戰(zhàn)略發(fā)展部進行評審準備。 7 3） 房地產(chǎn)項目 開發(fā)、 工程項目施工過程管理所使用的記錄的 “使用編號”可注明工程項目名稱。 文件的編號 1）質(zhì)量 管理手冊編號為： Q(企業(yè)標準代號 )/TJTF(公司簡稱 )SC(管理手冊 ) (年代號 ) 3 2） 程序文件編號為： Q(企業(yè)標準代號