【正文】 ； 2）如因筆誤或計(jì)算錯(cuò)誤要修改原數(shù)據(jù)，應(yīng)采用單杠劃去原數(shù)據(jù)，在其上方寫上更改后的數(shù)據(jù)，加蓋或簽上更改人的印章或姓名及日期。 文件的發(fā)放 1）管理手冊(cè)和程序文件由戰(zhàn)略發(fā)展部（其他文件由文件編寫部門）編制《文件發(fā)放、回收與銷毀記錄》，注明發(fā)放范圍、份數(shù)、分發(fā)號(hào)，加蓋紅色“受控 ”印 章，交管理者代表審批后進(jìn)行發(fā)放，文件領(lǐng)用人在發(fā)放記錄上簽字接收； 2) 當(dāng)文件破損，嚴(yán)重影響使用時(shí)，文件使用人應(yīng)向戰(zhàn)略發(fā)展部申請(qǐng)置換，填寫《文件發(fā)放、回收與銷毀記錄》，辦理置換手續(xù)，交回破損文件，新文件的分發(fā)號(hào)不變； 3) 因文件丟失需補(bǔ)發(fā)時(shí)， 文件使用人應(yīng)向戰(zhàn)略發(fā)展部申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，填寫《文件發(fā)放、回收與銷毀記錄》，辦理補(bǔ)發(fā)手續(xù)，補(bǔ)發(fā)文件應(yīng)給予新的分發(fā)號(hào)，并注明已丟失的文件的分發(fā)號(hào)失效。 文件 的作廢和銷毀 1) 所有失效或作廢的 文件 由相關(guān)部門及時(shí)從所有發(fā)放或使用場(chǎng)地撤出，加蓋“作廢”印章，交 戰(zhàn)略發(fā)展部，由戰(zhàn)略發(fā)展部負(fù)責(zé)對(duì)作廢 文件 進(jìn)行清理，由主管人員填寫《 文件發(fā)放、回收與銷毀記錄 》，報(bào)管理者代表批 準(zhǔn)，由授權(quán)人執(zhí)行銷毀； 2) 各部門因任何原因而需保留作廢文件時(shí)，應(yīng)由戰(zhàn)略發(fā)展部對(duì)這些 文件加蓋“作廢保留”章進(jìn)行標(biāo)識(shí)和管理。對(duì)于各部門保存期滿后的記錄，應(yīng)及時(shí)將其移交戰(zhàn)略發(fā)展部保存。 評(píng)審實(shí)施 階段 1) 由總經(jīng)理主持召開管理評(píng)審會(huì)議。 在崗人員的技能培訓(xùn)及強(qiáng)化按培訓(xùn)計(jì)劃實(shí)施。 策劃內(nèi)容一般要求包括： a) 特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)活動(dòng)的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量及其他要求。 2 適用范圍 適用于對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷、顧客采購我公司的產(chǎn)品與服務(wù)有關(guān)要求的確定、評(píng)審及與顧客的溝通。 與顧客的溝通 在產(chǎn)品售出前，銷售管理部負(fù)責(zé)通過不同方式及時(shí)與顧客進(jìn)行溝通。 總經(jīng)理組織相關(guān)部門對(duì)《開發(fā)項(xiàng)目建議書》進(jìn)行評(píng)審，記錄評(píng)審結(jié)果。 設(shè)計(jì)開發(fā)輸出應(yīng)以能針對(duì)設(shè)計(jì)開發(fā)輸入進(jìn)行驗(yàn)證的形式來表達(dá)，以便于證明滿足輸入要求，為滿足公司的房地產(chǎn)開發(fā)提供適當(dāng)?shù)男畔?，?yīng)確保： a) 滿足設(shè)計(jì)和開發(fā)輸入的要求 。 2 適用范圍 適用于本公司的房地產(chǎn)開發(fā)所需物資與外包服務(wù)的采購過程控制。 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 3/4 采購控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 0820xx 32 對(duì)于外包服務(wù)方的服務(wù)質(zhì)量，由主管人員和其他部門與主管領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)展情況與服務(wù)提供過程，結(jié)合其工作內(nèi)容，定期進(jìn)行效果評(píng)價(jià)，保留評(píng)價(jià)記錄，作為是否繼續(xù)采購其服務(wù)的依據(jù)。 獲得和使用監(jiān)視和測(cè)量裝置 工程管理部項(xiàng)目管理人員與監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)對(duì)施工單位的監(jiān)視和測(cè)量裝置的使用、維護(hù)與保養(yǎng)、操作人員的資格等方面的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，結(jié)果記錄在工作日志上。 c) 房屋竣工驗(yàn)收合格后，公司在 30 日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，然后在 180 日內(nèi)及時(shí)協(xié)助購買人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 b) 對(duì)影響質(zhì)量的工程材料可根據(jù)該物品的標(biāo)識(shí)和相應(yīng)的單據(jù)進(jìn)行追溯， c) 追查供貨來源，以采取必要的處理措施。 審核員應(yīng)保持相對(duì)的獨(dú)立性和客觀性，審核員不應(yīng)審核自己的工作。 內(nèi)審報(bào)告內(nèi)容包括： 1）審核目的、范圍和依據(jù)； 2）審核計(jì)劃完成情況及不合格項(xiàng)的匯總分析； 3）體系運(yùn)行結(jié)果的評(píng)價(jià)； 4）審核報(bào)告的分發(fā)范圍等。不合格報(bào)告內(nèi)容包括：審核員、 審核時(shí)間、受審核部門負(fù)責(zé)人、不合格事實(shí)描述、不合格類型、不符合條款等。 4 工作程序 編制年度內(nèi)部審核方案 (例行審核 ) 戰(zhàn)略發(fā)展部在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下于每年年初進(jìn)行內(nèi)審策劃，編制《 年度內(nèi)部審核方案》，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 標(biāo)識(shí)和可追溯性 戰(zhàn)略發(fā)展部負(fù)責(zé)公司辦公與服務(wù)有關(guān)標(biāo)識(shí)的確定和控制；工程管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)標(biāo)識(shí)的確定和控制。具體執(zhí)行相關(guān)管理規(guī)定。 b) 工程管理部代表公司對(duì)施工單位編制的《施工組織設(shè)計(jì)》進(jìn)行審核并監(jiān)督實(shí)施。 管理人員對(duì)入庫物資與原材料以及其他物品建立管 理明細(xì)帳，保存必要的質(zhì)量憑證，對(duì)庫存物資進(jìn)行標(biāo)識(shí)。 規(guī)劃與設(shè)計(jì)更改可能由施工單位、設(shè)計(jì)單位及本公司提出。 規(guī)劃技術(shù)部負(fù)責(zé)組織其他部門完成開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)研等準(zhǔn)備工作，完成調(diào)研、分析等報(bào)告，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，隨同與設(shè)計(jì)單位簽定的合同或委托書一起提供給設(shè)計(jì)單位作為設(shè)計(jì)輸入內(nèi)容。 開發(fā)項(xiàng)目來源 公司最高管理層依據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)、環(huán) 境發(fā)展的需求與期望進(jìn)行戰(zhàn)略決策，確定公司在某一地區(qū)的房地產(chǎn)投資意向。 合同的簽訂 銷售人員經(jīng)過與顧客的協(xié)商，與顧客簽訂商品房買賣合同。 戰(zhàn)略發(fā)展部負(fù)責(zé)監(jiān)督各 部門計(jì)劃的實(shí)施，根據(jù)要求協(xié)調(diào)相應(yīng)部門之間的接口和資源配置，保存計(jì)劃實(shí)施情況檢查記錄并及時(shí)報(bào)告總經(jīng)理。 2 適用范圍 適用于特定 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)準(zhǔn)備工作以及專項(xiàng)工作的策劃。 4 工作程序 人力資源配置 1) 各部門負(fù)責(zé)人按本部門的工作需要提出人員需求，交 人力資源部 備案。 2) 戰(zhàn)略發(fā)展部負(fù)責(zé)編制《管理評(píng)審計(jì)劃》， 報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)，在評(píng)審前一周發(fā) 給各部門負(fù)責(zé)人，準(zhǔn)備提供參加評(píng)審的相關(guān)資料和管理評(píng)審輸入信息。 4）其它記錄的標(biāo)識(shí)也可執(zhí)行行業(yè)相關(guān)規(guī)定。 文件的編制、審核、批準(zhǔn)、發(fā)布 1) 管理手冊(cè)、程序文件由戰(zhàn)略發(fā)展部負(fù)責(zé)組織編制，由管理者代表審核，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布； 2) 作為運(yùn)行質(zhì)量管理 體系的常用實(shí)施細(xì)則和其它管理類文件，按相應(yīng)的職責(zé)由各部門組織編制，由該部門主管領(lǐng)導(dǎo)審核，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布。 外來文件的控制 1） 戰(zhàn)略發(fā)展部會(huì)同相關(guān)部門收集有關(guān)的國家、行業(yè)、地方的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的最新版本，確認(rèn)其適用性和分發(fā)范圍，加蓋受控印章，統(tǒng)一編號(hào)，分發(fā)到相關(guān)部門使用，收到外來文件的部門，需識(shí)別其適用性，并控制分發(fā)以確保其有效，同時(shí)收回原有的舊標(biāo)準(zhǔn)； 2） 戰(zhàn)略發(fā)展部應(yīng)把與質(zhì)量管理體系有關(guān)的外來文件填入《受控文件清單》，對(duì)于其他文件可建立收發(fā)記錄備查。 記錄借閱 各部門以及戰(zhàn)略發(fā)展部保管的記錄應(yīng)便于檢索，需借閱或復(fù)制者要經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)由檔案管理員登記備案。 2) 管理者代表報(bào)告質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況及管理方針、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況。 特殊崗位工作人員的培訓(xùn) 特殊崗位工作人員包括項(xiàng)目經(jīng)理、安全員、質(zhì)量 員、會(huì)計(jì)、駕駛員等，應(yīng)參加由國家行業(yè)主管部門組織的執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)，考核合格并取得相應(yīng)的資格證書。 b) 有關(guān)活動(dòng)所需的過程、文件和資源要求。 3 職責(zé) 1) 銷售管理部負(fù)責(zé)確定顧客的要求與期望，組織有關(guān)部門和人員對(duì)產(chǎn)品 /工程項(xiàng)目要求進(jìn)行評(píng)審，并負(fù)責(zé)與顧客的溝通； 2) 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批 《 產(chǎn)品要求評(píng)審表 》和批準(zhǔn)合同。如可通過市場(chǎng)調(diào)查、營銷策劃、廣告宣傳、招投標(biāo)會(huì)議等向顧客介紹公司的產(chǎn)品，回答顧客的咨詢，應(yīng)保存與顧客溝通情況記錄?！堕_發(fā)項(xiàng)目建議書》由總經(jīng)理批準(zhǔn)。 b) 為采購、生產(chǎn)和服務(wù)提供適當(dāng)?shù)男畔ⅲ? c) 包含或引用產(chǎn)品接收準(zhǔn)則 。 3 1） 規(guī)劃技術(shù)部、工程管理部負(fù)責(zé)收集供方（外包方）資料，選擇與評(píng)價(jià)提供采購物資與服務(wù)的供方與外包方，對(duì)于公司各部門提出的采購申請(qǐng)，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理經(jīng)批準(zhǔn)后在合格供方內(nèi)進(jìn)行采購，并對(duì)所采購的物資與服務(wù)組織進(jìn)貨檢驗(yàn) /評(píng)價(jià)。 5 相關(guān)文件 1) 《 過程與產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量控制程序 》 2) 《 不合格品控制程序》 6 質(zhì)量記錄 1) 《供方調(diào)查表》 2) 《合格供方名冊(cè)》 3) 《供方年度業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)表》 4) 《物資采購申請(qǐng)》 5) 《 采購產(chǎn)品驗(yàn)證記錄 》 6) 外包方服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)記錄 7) 《 領(lǐng)料單 》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 4/4 采購控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 0820xx 33 1 目的 策劃并在受控的條件下完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)和服務(wù)提供過程進(jìn)行管理，以確保滿足顧客的需求和期望。 實(shí)施監(jiān)視與測(cè)量 a) 工程管理部項(xiàng)目管理人員在分部、分項(xiàng)及單位工程進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，對(duì)關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)檢，以確保 施工質(zhì)量符合要求。 d) 銷售管理部要有效地與顧客進(jìn)行溝通，妥善處理顧客投訴，定期測(cè)量顧客滿意度。 顧客財(cái)產(chǎn)的控制 本公司的顧客，一般指在商品房銷售時(shí)與公司簽訂購房合同的顧客，再有就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)招標(biāo)方。 審核準(zhǔn)備 管 理者代表任命本次內(nèi)審的審核組長(zhǎng)及審核組成員。 糾正的實(shí)施與跟蹤驗(yàn)證 針對(duì)每一不合格項(xiàng)，責(zé)任部門負(fù)責(zé)分 析原因并制定糾正實(shí)施計(jì)劃，報(bào)管理者代表批準(zhǔn)。 編寫不合格報(bào)告 確定不合格項(xiàng)后，審核 員填寫不合格報(bào)告。 3） 其它部門積極配合，按計(jì)劃接受審核，對(duì)出現(xiàn)的不合格負(fù)責(zé)制定和實(shí)施糾正和預(yù)防措施。 工程管理部項(xiàng)目管理人員應(yīng)將檢查的結(jié)果記錄在工作日志上。 樓宇的交付 銷售管理部按照與顧客簽訂的房屋銷售合同向顧客交付房屋，并向顧客提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 必要時(shí)編制作業(yè)指導(dǎo)書 a) 各主管部門負(fù)責(zé)對(duì)影響項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵過程編制作業(yè)指導(dǎo)書，如對(duì)項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)現(xiàn)過程以流程圖的方式加以說明，其中可包括《房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)過程流程圖》、各部門主要管理工作流程圖、相關(guān)管理規(guī)定（如各部門工作文件）等。一般物資由管理人員核對(duì)完畢后即可辦理登帳手續(xù)；對(duì)于重要原材料或物資，由管理人員聯(lián)系項(xiàng)目主管人員按驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)辦理進(jìn)貨檢驗(yàn)，填寫進(jìn)貨檢驗(yàn)記錄，具體執(zhí)行《過程與產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量控制程序》， 檢驗(yàn)合格后由管理人員辦理 登帳 手續(xù)建帳管理 。 規(guī)劃與設(shè)計(jì)更改控制 規(guī)劃與設(shè)計(jì)更改發(fā)生的原因可能是： a) 施工過程中發(fā)現(xiàn)地質(zhì)、水文實(shí)際情況與勘察資料不符； b) 施工過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)或工藝問題，需與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行洽商； c) 投資或項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)生變化及其他。 規(guī)劃與設(shè)計(jì)的輸入 設(shè)計(jì)開發(fā)的輸入應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1) 本公司確定的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、工程項(xiàng)目施工等要求； 2) 適用的法律法規(guī)、政府管理?xiàng)l例 要求，國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)一定要滿足； 3) 以前類似設(shè)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目提供的可借鑒的信息。 2) 設(shè)計(jì)是指對(duì)建筑物本身的設(shè)計(jì)。因此，在發(fā)布這類承諾之前，應(yīng)由銷售管理部組織有關(guān)部門依據(jù) 的要求進(jìn)行內(nèi)容評(píng)審，填寫《產(chǎn)品要求評(píng)審表》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 2/4 與顧客有關(guān)的過程控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 0620xx 21 報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可發(fā)表。 計(jì)劃的實(shí)施、監(jiān)督和修改 各部門在計(jì)劃的執(zhí)行中應(yīng)按計(jì)劃的規(guī)定要求進(jìn)行控制，并將計(jì)劃的執(zhí)行情況及時(shí)反饋到戰(zhàn)略發(fā)展部。 5 相關(guān) 文件 公司各部門與各崗位職責(zé)分配與任職要求 6 質(zhì)量記錄 1) 《培訓(xùn)申請(qǐng)表》 2) 《年度培訓(xùn)計(jì)劃》 3) 《培訓(xùn)記錄》 4) 《公司員工檔案》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 3/3 人力資源控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 0420xx 15 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 1/4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 0520xx 1 目的 對(duì)特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作以及專項(xiàng)工作的策劃進(jìn)行控制，以確保項(xiàng)目施工順利進(jìn)行。 3 職責(zé) 1） 人力資源部負(fù)責(zé)編制各崗位工作人員職責(zé)分配以及任職資格要求，建立員工檔案； 2） 根據(jù)公司項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營管理的需要，人力資源部負(fù)責(zé)編制《年度培訓(xùn)計(jì)劃》或臨時(shí)培訓(xùn)計(jì)劃報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)，完成培訓(xùn)工作的組織實(shí)施，并負(fù)責(zé)對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估，以確保公司各崗位員工具備完成具體工作的必要條件； 3） 各部門負(fù)責(zé)配合人力資源部做好培訓(xùn)工作。 管理評(píng)審的實(shí)施 管理評(píng)審準(zhǔn)備 1) 總經(jīng)理確定評(píng)審具體日期，并提前一周通知戰(zhàn)略發(fā)展部進(jìn)行評(píng)審準(zhǔn)備。 7 3） 房地產(chǎn)項(xiàng)目 開發(fā)、 工程項(xiàng)目施工過程管理所使用的記錄的 “使用編號(hào)”可注明工程項(xiàng)目名稱。 文件的編號(hào) 1）質(zhì)量 管理手冊(cè)編號(hào)為： Q(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)代號(hào) )/TJTF(公司簡(jiǎn)稱 )SC(管理手冊(cè) ) (年代號(hào) ) 3 2） 程序文件編號(hào)為： Q(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)代號(hào)