【正文】 果； c) 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案及投資經(jīng)營方案； d) 項(xiàng)目投資概算； e) 項(xiàng)目工作計劃； f) 其他相關(guān)的數(shù)據(jù)資料。 總經(jīng)理 負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查報告》、《開發(fā)項(xiàng)目建議書》、《項(xiàng)目綜合評估報告》以及相關(guān)的規(guī)劃與設(shè)計評審、驗(yàn)證與確認(rèn)報告。 合同簽訂后，由銷售管理部負(fù)責(zé) 建立《合同臺帳》， 將合同轉(zhuǎn)發(fā)至資 金財務(wù)部，作為實(shí)施收款、房屋交付、協(xié)助顧客辦理消費(fèi)信貸的依據(jù)。 a) 對于商品房銷售合同，因其屬于“格式合同”，即公司采用政府主管部門制定的統(tǒng)一格式的商品房買賣合同示范文本，依此與顧客簽訂房銷售合同。 5 相關(guān)文件 1) 《文件控制程序》 2) 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計控制程序》 6 質(zhì)量記錄 1) 《開發(fā)項(xiàng)目施工前期準(zhǔn)備工作計劃》 2) 《項(xiàng)目籌資計劃》 3) 各部門專項(xiàng)工作計劃 4) 計劃實(shí)施情況檢查記錄 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 4/4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0520xx 19 版 次： 1 修改 狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 1/4 與顧客有關(guān)的過程控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0620xx 1 目的 充分了解顧客的要求并轉(zhuǎn)化為公司對產(chǎn)品 /工程項(xiàng)目的要求，從而確保滿足顧客的要求和期望。 項(xiàng)目施工前期準(zhǔn)備工作策劃的輸出 前期開發(fā)部負(fù)責(zé)編制《開發(fā)項(xiàng)目施工前期準(zhǔn)備工作計劃》，其內(nèi)容除了 條款的要求外，還應(yīng)包括： a) 項(xiàng)目征地、拆遷和安置情況； b) 報建、報批手續(xù)； c) 各種合同的準(zhǔn)備、談判及簽訂； d) 規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)方案的確定； e) 與有關(guān)單位的合作協(xié)議； f) “四通一平”的組織實(shí)施，落實(shí)地面、地下、空中障礙物的拆除； g) 對開發(fā)成本和可能的工作量進(jìn)行概算； h) 勘探設(shè)計的 補(bǔ)充工作； i) 其他事項(xiàng)等。 常見的策劃工作包括： a) 開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計策劃（執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計控制程序》）； b) 籌資活動策劃； c) 征地拆遷工作的準(zhǔn)備； d) 施工前期準(zhǔn)備工作策劃； e) 開發(fā)項(xiàng)目施工過程管理活動策劃； f) 工程竣工驗(yàn)收計劃； 16 g) 完工 項(xiàng)目配套工作策劃； h) 各部門開展特定活動的策劃，例如售樓計劃、參加房屋展銷會計劃等； i) 現(xiàn)有體系文件未能涵蓋的特殊事項(xiàng)。 人力資源部 負(fù)責(zé)將相 應(yīng)的書面材料存入個人檔案。 新員工培訓(xùn) 新員工在進(jìn)入公司一個月內(nèi)應(yīng)進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容為： 13 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 2/3 人力資源控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0420xx 1) 公司基礎(chǔ)教育：包括公司簡介、員工紀(jì)律、質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量意識、安全意識、環(huán)保意識、相關(guān)的法律法規(guī)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)知識等的培訓(xùn)，由 人力資源部 組織進(jìn)行； 2) 部門基礎(chǔ)教育：學(xué)習(xí)本部門的管理制度與基本工作要求，由所在部門 負(fù)責(zé)人組織進(jìn)行。本次管理評審的輸出可以作為下次管理評審的輸入。 4） 追加管理評審由戰(zhàn)略發(fā)展部組織有關(guān)單位提供專題資料或報告。 如 發(fā)生以下情況時，由總經(jīng)理決定增加管理評審的次數(shù)。所有的記錄應(yīng)保持清潔、字跡清晰。 4 工作程序 記錄的控制范圍 1）與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、施工項(xiàng)目、各管理過程符合性有關(guān)的記錄； 2）與質(zhì)量管理體系運(yùn)行有關(guān)的記錄。 文件 的保存、作廢與銷毀 文件 的保存 戰(zhàn)略發(fā)展部負(fù)責(zé)備案保存與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件，建立公司《受控文件清單》，各部門工作使用的 文件 由使用人妥善保管。 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 質(zhì)量管理體系程序文件目錄 章節(jié)號 版本 1 頁次 1/1 序號 程序文件名稱 程序文件編號 對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)條款 1 文件控制程序 Q/TFCX0120xx 2 記錄控制程序 Q/TFCX0220xx 3 管理評審控制程序 Q/TFCX0320xx 4 人力資源控制程序 Q/TFCX0420xx 5 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃控制程序 Q/TFCX0520xx 6 與顧客有關(guān)的過程控制程序 Q/TFCX0620xx 7 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計控制程序 Q/TFCX0620xx 8 采購控制程序 Q/TFCX0720xx 9 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)與服務(wù)提供控制程序 Q/TFCX0820xx 09 內(nèi)部審核控制程序 Q/TFCX0920xx 10 過程與產(chǎn)品的監(jiān)視和測量控制程序 Q/TFCX1020xx 11 不合格品控制程序 Q/TFCX1120xx 12 改進(jìn)控制程序 （含糾正和預(yù)防措施） Q/TFCX1220xx 2 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 1/4 文件控制程序 文件編號： Q/TFCX0120xx 1 目的 對與公司質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件進(jìn)行控制，以確保各場所使用的文件為有效版本。 文件的更改 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 2/4 文件控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0120xx 4 1) 管理手冊和程序文件由戰(zhàn)略發(fā)展部組織更改，填寫《文件更改申請單》， 經(jīng)管理者代表審核，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施更改，并保留文件更改內(nèi)容的記錄； 2) 其它 文件 的更改由各相應(yīng)主管部門工作人員填寫《 文件 更改申請單》，經(jīng)原審批程序進(jìn)行審批后，指定人員實(shí)施更改。 3 職責(zé) 1) 戰(zhàn)略發(fā)展部負(fù)責(zé)組織編制相關(guān)的記錄并監(jiān)督、管理各部門的記錄； 2) 戰(zhàn)略發(fā)展部定期收集、整理、存檔各種記錄。 記錄的貯存和保護(hù) 各部門必須按規(guī)定把本部門保存期限內(nèi)的所有記錄分類，依日期順序整理好。 4 工作程序 評審計劃 管理評審在質(zhì)量管理體系正常運(yùn)行時，每年進(jìn)行一次，一般每年第四季度進(jìn)行。 10 審會議成員。 評審報告 會議結(jié)束后，由戰(zhàn)略發(fā)展部根據(jù)管理評審的輸出進(jìn)行總結(jié)，編寫《管理評審報告》，經(jīng)管理者代表審核，交總經(jīng)理批準(zhǔn)，并發(fā)至相應(yīng)的部門。 培訓(xùn)內(nèi)容及要求 人力資源部 應(yīng)及時掌握在公司項(xiàng)目開發(fā)、工程施工管理與其他日常管理過程中的人員能力需求，根據(jù)崗位任職要求，分別對新員工、在崗員工、各類專業(yè)人員、內(nèi)審員等組織培訓(xùn)工作。 培訓(xùn)的實(shí)施 每次培訓(xùn)均由 人力資源部 建立《培訓(xùn)記錄》，記錄內(nèi)容包括培訓(xùn)時間、地 14 點(diǎn)、教師、內(nèi)容及考核成績、考核記錄或證書等。 4 工作程序 對于房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)現(xiàn)的各個重要過程都應(yīng)進(jìn)行策劃。 項(xiàng)目籌資工作策劃的輸出 資金財務(wù)部負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目籌資計劃》，計劃內(nèi)容除了 條款的要求以外，還應(yīng)包括： a) 籌資原則； b) 籌資方式； c) 資金來源； d) 籌資成本分析； 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 2/4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0520xx 17 e) 籌資風(fēng)險評估； f) 籌資經(jīng)濟(jì)效益評估等。 計劃完成后，與計劃有關(guān)的文件由各主管部門負(fù)責(zé)整理歸檔。 產(chǎn)品要求的評審 銷售管理部根據(jù)不同的產(chǎn)品要求，組織相關(guān)部門與人員進(jìn)行評審，填寫《產(chǎn)品要求評審表》。 產(chǎn)品要求的變更 在銷售合同或協(xié)議的執(zhí)行過程中，無論是顧客提出更改還是本公司提出更改，均應(yīng)對變更的內(nèi)容重新評審，并將結(jié)果正確傳遞到有關(guān)部門與人員，執(zhí)行《文件控制程序》的有關(guān)要求。 3 職責(zé) 規(guī)劃技術(shù)部、工程管理部負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)市場調(diào)研、規(guī)劃、設(shè)計控制、圖紙資料管理等相關(guān)工作。 總經(jīng)理召集項(xiàng)目評審會，對《開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查報告》進(jìn)行評審，評審結(jié)果由總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施并保留評審記錄。 規(guī)劃技術(shù)部負(fù)責(zé)編制設(shè)計招標(biāo)書，依據(jù)公司的政府有關(guān)部門的規(guī)律規(guī)定和公司的《采購控制程序》，組織勘察、設(shè)計單位的招投標(biāo)工作，選擇勘察、設(shè)計外包單位。 規(guī)劃與設(shè)計的輸出 公司委托的設(shè)計單位根據(jù)與本公司簽定的合同開展設(shè)計工作，并確定相應(yīng)的設(shè)計開發(fā)輸出內(nèi)容。 對規(guī)劃與設(shè)計階段的評審和驗(yàn)證的內(nèi)容包括： a) 設(shè)計文件、圖紙的規(guī)范性； b) 設(shè)計人員的資質(zhì)符合性； c) 總體布局、平面和平面設(shè)計文件、圖紙的審核，如合理性、適用性、美觀性、功能性； d) 建筑材料的可供應(yīng)性、整體協(xié)調(diào)性、環(huán)保特性的保證； e) 結(jié)構(gòu)設(shè)計的審核，包括可靠性等； f) 給排水及電氣管線配置審核，包括美觀性、環(huán)保性、適用性等； g) 設(shè)備造型的審核，包括選型、布置、對住戶及環(huán)境的影響等； h) 設(shè)計經(jīng)濟(jì)性、環(huán)?？蓪?shí)現(xiàn)性評價； i) 施工可行性評價等。必要時還應(yīng)進(jìn)行評審和驗(yàn)證，并報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。 主管人員應(yīng)對供方實(shí)施動態(tài)控制，對于提供物資 /服務(wù)不合格頻次較多的、服務(wù)差、無供貨能力的供方，根據(jù)問題的嚴(yán)重程度，可對供方進(jìn)行檢查或清除出合格供方之列。 原材料與物資使用部門根據(jù)實(shí)際使用情況憑領(lǐng)料單支領(lǐng)各種材料與物品。 4) 資金財務(wù)部負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目開發(fā)的資金籌措、成本效益與風(fēng)險 評估、資金管理等工作，完成銷售信貸以及辦理各種 備案、交契稅、起卡、領(lǐng)件、抵押、保險、做好客戶的商品房按揭及公積金貸款等工作 。 使用適宜的設(shè)備 a) 對房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需的的各種設(shè)備設(shè)施（含辦公用設(shè)施），由各使用部 門進(jìn)行有效的維護(hù)，戰(zhàn)略發(fā)展部統(tǒng)一管理，以確保各項(xiàng)工作的開展。 工程的竣工驗(yàn)收 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 3/8 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)與服務(wù)提供控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0920xx 36 工程竣工后，在自檢合格的基礎(chǔ)上，施工單位向本公司提出竣工驗(yàn)收申 請。 b) 房屋交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以向工程質(zhì)量 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 4/8 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)與服務(wù)提供控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0920xx 37 監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。這就要求公司必須按照標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，由戰(zhàn)略發(fā)展部組織完成對服務(wù)提供過程進(jìn)行的確認(rèn)，即對提供服務(wù)所需的人員、設(shè)施、環(huán)境、服務(wù)信息及服務(wù)規(guī)范等進(jìn)行確認(rèn)，編寫過程能力驗(yàn)證報告，必要時需再確認(rèn)。 本公司常用標(biāo)識 a) 公司各部門工作時間統(tǒng)一著裝，佩帶統(tǒng)一標(biāo)志 /標(biāo)牌； b) 工程管理部與監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位的相關(guān)工作，確保在施工過程中、竣工的項(xiàng)目按設(shè)計要求所必須的產(chǎn)品標(biāo)識的正確與完整； c) 對用于項(xiàng)目配套的設(shè)備、設(shè)施、備件等由主管人員按要求進(jìn)行標(biāo)識管理。 c) 對竣工工程的整體防護(hù)制定管理方法，認(rèn)真落實(shí)直到交付使用為止。 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 1/4 內(nèi)部審核控制程序 文件編號： Q/ TFCX 1020xx 42 對本公司質(zhì)量管理體系覆蓋的各部門及過程至少每年審核一次，兩次內(nèi)審間隔不超過 11 個月。 戰(zhàn)略發(fā)展部提前三天將審核計劃下發(fā)到有關(guān)部門，以便確認(rèn)計劃安排。 末次會議 1）審核組長主持 ,公司領(lǐng)導(dǎo)、受審核部門負(fù)責(zé)人和審核員參加； 2）末次會議的內(nèi)容包括：重申審核目的、范圍和 依據(jù)、說明審核過程、 說明不合格數(shù)量和分布，宣布審核結(jié)果、提出糾正要求等； 3）末次會議要簽到。 特殊情況下的追加審核 除例行審核外，遇到特殊情況，應(yīng)對體系進(jìn)行追加審核，特殊