【正文】 東郡魯商常春藤總建面 35萬㎡，分三期，一期在售。本項(xiàng)目面臨全市范圍競(jìng)爭(zhēng)，要具競(jìng)爭(zhēng)力，必須增加投入提升產(chǎn)品綜合品質(zhì)，并面臨走量慢的風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目做別墅的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)力點(diǎn)：營(yíng)造環(huán)境、提升品質(zhì)，面積控制，做足贈(zèng)送 多 層 市 場(chǎng) 分析238。奧龍觀邸解析及競(jìng)爭(zhēng)策略n 主打中海品牌及奧體板塊資源和前景，城市高端別墅規(guī)模 總建面： 46萬㎡；容積率 ；別墅可售 ㎡戶型 6聯(lián)排 370420㎡ ，雙拼 430470㎡客戶 外地生意人居多銷售 價(jià)格在 650萬元 /套以上賣點(diǎn) 中海外品牌，奧體前景本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略該項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：別墅產(chǎn)品缺乏特色部分戶型空間處理不得當(dāng)增強(qiáng)產(chǎn)品的主題風(fēng)格，增加產(chǎn)品特色的打造和渲染創(chuàng)新戶型、面積贈(zèng)送238。各組群發(fā)展初期，不同組群之間的功能分工尚未完全落實(shí)，彼此之間競(jìng)爭(zhēng)來自老城區(qū)的資金、人口等資源，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。216。立體交通網(wǎng)絡(luò)已形成，承接產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的硬件條件已經(jīng)成熟216。216。區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢216。政府公建建設(shè)216。功能的實(shí)現(xiàn)前提條件是：順應(yīng)市場(chǎng)，政策干預(yù)太多，即使物業(yè)建設(shè)完畢，區(qū)域功能也不能完善開發(fā)類型商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目居住項(xiàng)目市政配套開發(fā)次序規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)政府相關(guān)部門辦公物業(yè) 中高檔辦公 高檔辦公中高檔住宅 高檔住宅土地開發(fā)路網(wǎng)設(shè)施市政設(shè)施 政府公務(wù)類設(shè)施時(shí)間 03年 45年 610年 10年后238。2023年 11月開始建設(shè)坂雪崗大道（南段），建成后與市區(qū)直接相連216。國(guó)內(nèi)新城的發(fā)展無一例外都是在政府高調(diào)推動(dòng)之下進(jìn)行的，政府是最有力的資源統(tǒng)籌調(diào)度者城市 政府作用 結(jié)果216。至主城區(qū)： 駕車 22分鐘， 公交平均 50分鐘至章丘市區(qū)： 駕車 30分鐘， 公交平均 64分鐘濟(jì)萊高速世紀(jì)大道經(jīng)十東路238。歷城區(qū)政務(wù)中心 歷城區(qū)體育館238。眾多高新技術(shù)企業(yè)、重汽、浪潮等大型企業(yè)也已經(jīng)入駐。唐冶新城是濟(jì)南城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域n 唐冶新城位于東部新城組團(tuán)中心，是濟(jì)南城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域，城市規(guī)劃對(duì)唐冶新城發(fā)展有巨大推動(dòng)作用濟(jì)南市重點(diǎn)空間布局建設(shè)規(guī)劃《 濟(jì)南城市總體規(guī)劃（ 20232023年）》東部城區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值制造業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)，加快推進(jìn)孫村工業(yè)區(qū)、章錦工業(yè)園建設(shè)，啟動(dòng)建設(shè)唐冶新城、郭店物流園區(qū)，完善彩石高教集中區(qū)建設(shè)，同步配建生活服務(wù)設(shè)施，在唐冶初步形成東部城區(qū)中心216。入住企業(yè)：正大集團(tuán)、三星化學(xué)等。區(qū)域研究02v 現(xiàn)狀與未來功能定位 v 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入v 交通條件根據(jù)國(guó)內(nèi)外帶狀組群城市空間的空間布局經(jīng)驗(yàn)，該類城市通常是由一系列的分工協(xié)作的城市組群沿城市交通主軸分布。綠地新里盧浮宮館周圍青山環(huán)繞、綠樹成蔭，交通便利。直接表象就是各種利好因素對(duì)于不同區(qū)域的發(fā)展推動(dòng)n 城市化與規(guī)劃利好激勵(lì)下，城市迅速擴(kuò)張經(jīng)十路沿線規(guī)劃效果圖濟(jì)南城市面貌鳥瞰濟(jì)南唐冶東部新城規(guī)劃已經(jīng)形成，隨著濟(jì)南城市規(guī)劃和發(fā)展結(jié)構(gòu)的改變，城市發(fā)展速度迅速，新城的發(fā)展將出現(xiàn)跳躍式前進(jìn)。 東部高新區(qū)建設(shè)： 高新區(qū)成為濟(jì)南新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，城市化區(qū)域加速擴(kuò)大；216。238。238。本報(bào)告匯報(bào)思路項(xiàng)目定位體系項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)建議城市宏觀研究區(qū)域研究新城案例不同物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)目標(biāo)界定與本體分析競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位城市宏觀研究01v 宏觀經(jīng)濟(jì)v 城市規(guī)劃v 政策環(huán)境238。中國(guó)經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)? 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從 2023年 99214億元猛增到 2023年 340507億元，增長(zhǎng)了 343%， 2023年有望實(shí)現(xiàn)翻兩番。城市化進(jìn)程闊步前行年份 城鎮(zhèn)人口（億人） 城市化 率 新增城鎮(zhèn)人口（億人）2023年 % ——2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 —— 2023年 % 2023年 % ? 在經(jīng)濟(jì)推動(dòng)下，中國(guó)城市化進(jìn)程闊步前行，2023年以來，每年城鎮(zhèn)新增人口最少也在1300萬以上。將從目前的入門級(jí)大城市發(fā)展成都市圈的核心n 資源集聚效應(yīng)加劇，作為 “ 區(qū)域中心 ” 的城市地位得到加強(qiáng)，處于大都市形成過程中238。 市政府東遷： 政府東遷至奧體文博區(qū)域，加速中心城區(qū)與高新區(qū)之間城市化進(jìn)程；216。238。既有山景又有水色，環(huán)境優(yōu)美空氣清新，堪稱人與自然和諧統(tǒng)一的綠色生態(tài)社區(qū)。每一城市組群構(gòu)成城市功能上的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，擔(dān)負(fù)著不同層級(jí)城市中心的職責(zé)。n孫村郭店彩石等片區(qū)：產(chǎn)業(yè)片區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)為電子信息、汽車制造等，規(guī)劃用地面積 70平方公里，人口 70萬人。孫村 “撤鎮(zhèn)入?yún)^(qū) ”，納入高新區(qū)范圍216。產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模已經(jīng)非?？捎^，而且將持續(xù)增長(zhǎng)。孫村信息產(chǎn)業(yè)與彩石教育板塊n 高校教師、信息產(chǎn)業(yè)中高層人員收入穩(wěn)定，消費(fèi)力較強(qiáng)，為洋房、高層需求形成良好基礎(chǔ)　 山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院燕山學(xué)院山東商業(yè)職業(yè)學(xué)院 孫村未來信息產(chǎn)業(yè)客戶 已入住孫村 彩石板塊，目前區(qū)域在售樓盤存在高校教師目前還未入駐，未來會(huì)有大量高收入的信息產(chǎn)業(yè)人員進(jìn)入客戶特征收入穩(wěn)定，有較強(qiáng)消費(fèi)力，目前在恒大名都和火炬東第等高層有經(jīng)濟(jì)學(xué)院、商職、青干院和建大教師購(gòu)買，周邊高校是本項(xiàng)目高層、洋房的巨大消費(fèi)力商職經(jīng)濟(jì)學(xué)院青干院山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院燕山學(xué)院山東商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院區(qū)位238。道路體系發(fā)達(dá)，公眾交通嚴(yán)重滯后，通勤成本高唐冶與濟(jì)南的公眾交通尚未納入濟(jì)南市區(qū)公交體系規(guī)劃，現(xiàn)主要依靠原有的中長(zhǎng)途城鄉(xiāng)公交保證唐冶居民進(jìn)入濟(jì)南，濟(jì)南市區(qū)居民對(duì)城鄉(xiāng)公交認(rèn)可度低，區(qū)域交通方式亟待改善。深圳216。輕軌 11號(hào)線設(shè)有雪崗車站，并將改造平南鐵路和平鹽鐵路的既有通道216。新城中心發(fā)展規(guī)律 2—— 住宅演變周期n 一般在建設(shè)期時(shí)，住宅供應(yīng)量是最大的，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，集中供應(yīng)時(shí)間在 3年以上深圳中心區(qū)合肥政務(wù)區(qū)鄭東新區(qū)河西新區(qū)錢江新城12KM233KM24KM21998202320232023202320232023202320232023住宅集中供應(yīng)時(shí)間在3年以上12年 ＞ 3年規(guī)劃期 建設(shè)期 快速成長(zhǎng)期 穩(wěn)定繁榮期住宅供應(yīng)238。政府部門搬遷216。公眾對(duì)區(qū)域確立信心216。SOHO中國(guó)在北京 CBD成功開發(fā) SOHO現(xiàn)代城（二期為商業(yè)和商務(wù)）后，獲得了巨大的品牌、經(jīng)濟(jì)收益；216。區(qū)域內(nèi)部交通骨架形成，部分正在規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)216。未來需求特征、市場(chǎng)空間格局、空間認(rèn)知模式將徹底顛覆，形成以老城之外其他組群為主要供應(yīng)來源，以新擴(kuò)張人口和原有人口再布局為主導(dǎo)需求，以所在組群為生活核心的市場(chǎng)特征。216。御龍灣解析及競(jìng)爭(zhēng)策略n 通過山水資源及園林的打造體現(xiàn)品質(zhì)感；產(chǎn)品品質(zhì)粗糙規(guī)模 占地面積： ㎡，建筑面積： 14萬㎡，容積率 戶型 類獨(dú)棟、雙拼、四組院、聯(lián)排；215560㎡客戶 魯商內(nèi)部中高層、山東省國(guó)有企業(yè)高管銷售 175210萬 /套賣點(diǎn) 園林綠化好未來待推產(chǎn)品情況本案產(chǎn)品線豐富，未來將有大量別墅待推。多層n 短期內(nèi)唐冶周邊區(qū)域此物業(yè)類型稀缺，客戶接受度高，走量迅速且價(jià)格比高層稍高項(xiàng)目 物業(yè)類型別墅 洋房 高層 多層天鴻萬象新天 　 * * *海爾綠城 * * * *凱旋新城 　 　 * *歷山名郡 * 　 * *多層產(chǎn)品存在市場(chǎng)空白，有一定市場(chǎng)空間以天鴻萬象新天為例，多層項(xiàng)目在入市時(shí)市場(chǎng)消化速度迅速，平均月銷 100套以上，明顯高于現(xiàn)階段市場(chǎng)暢銷樓盤的走量，因此多層產(chǎn)品客戶的接受程度較高同時(shí)多層作為洋房產(chǎn)品的替代產(chǎn)品，整體舒適度及氛圍營(yíng)造強(qiáng)于小高層及高層產(chǎn)品，具備成本優(yōu)勢(shì)，可調(diào)整空間較大，因此多層未來的市場(chǎng)發(fā)展空間較大 洋房市 場(chǎng) 分析238。已推近 1萬㎡新城大盤市場(chǎng)未來供應(yīng)至少160萬㎡量2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年總建面 39萬㎡，分三期，二期在售。大學(xué)城組團(tuán)臨近長(zhǎng)清，交通便利，區(qū)位價(jià)值較高，代表樓盤為常春藤圣井組團(tuán)唐冶組團(tuán)位于唐冶新城核心位置，價(jià)值最高章丘境內(nèi)，區(qū)域價(jià)值有所減弱62007500元38004600元238。高層客戶特征總結(jié)n 價(jià)格驅(qū)動(dòng)置業(yè)，可以為了高性價(jià)比的產(chǎn)品放棄城市生活，但交通要求高基本居住類客戶敏感點(diǎn)價(jià)格交通配套居住品質(zhì)216。 燕山奧體政務(wù)區(qū)板塊 是濟(jì)南市以全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，以?shī)W體中心、新市府建設(shè)為起點(diǎn)，進(jìn)行了大規(guī)模的城市建設(shè)開發(fā)，是濟(jì)南市東拓戰(zhàn)略的又一重要題材。周邊土地大量出讓： 唐冶新城周邊土地大量出讓，除唐冶新城外，燕山立交至刑村立交的經(jīng)十路兩側(cè)土地已大量出讓216。216。供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈216。經(jīng)過前面分析，唐冶新城周邊買不起別墅，但又追求居住品質(zhì)的客戶大有人在216。形象檔次一般216。大量產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)將唐冶新城快速發(fā)展城興216。一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向216。但是與此前項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)位特點(diǎn)迥異， 相關(guān)經(jīng)驗(yàn)直接運(yùn)用有困難 ；216。238。本案取地順序基本既定，而且節(jié)奏較快， 對(duì)于后續(xù)開發(fā)周期額順序確定帶來了規(guī)定性影響。產(chǎn)品建筑類型跳躍明顯，開發(fā)強(qiáng)度時(shí)高時(shí)低， 對(duì)于后續(xù)的推貨、形象統(tǒng)一等問題提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。區(qū)域前景兌現(xiàn)存在時(shí)間差發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位06v 類似案例研究v 發(fā)展模式研究v 項(xiàng)目整體定位v 項(xiàng)目規(guī)劃建議大盤開發(fā)要點(diǎn)可控性 ： 開發(fā)進(jìn)程與資金的重要平衡。城市案例研究n 城市發(fā)展模式城市化進(jìn)程：按人口流動(dòng)方向，分為四個(gè)發(fā)展階段第四階段城市化率 低于 50% 超過 50% 超過 70%大城市郊區(qū)化大城市人口進(jìn)入大城市郊區(qū)，郊區(qū)人口大于城市，郊區(qū)功能向工業(yè)和商業(yè)轉(zhuǎn)化城市經(jīng)濟(jì)要素外溢，同時(shí)出現(xiàn)人口外溢郊區(qū)演變?yōu)槌鞘?，功能與城市互補(bǔ)濟(jì)南：2023年中心城人口規(guī)模將由 2023年的 290萬人增至 430萬人左右；2023年市域城鎮(zhèn)化水平將由 2023年的 58%增至 75%以上。216。社區(qū)案例研究n 新城型都市社區(qū)唐冶新城將成為未來濟(jì)南大都市圈多中心化發(fā)展的重要一極，其長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃價(jià)值更大本地塊發(fā)展方向貼合新城型都市社區(qū)唐冶新城 “ 成為 歷城區(qū)和濟(jì)南東部城區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)文化中心 ” 的發(fā)展定位以及 “中美可持續(xù)發(fā)展示范項(xiàng)目 ”落戶唐冶新城， 也印證了該區(qū)域發(fā)展成為濟(jì)南多中心大都市圈的重要分支組成部分。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團(tuán)操作廣州 金地荔湖城 項(xiàng)目基本情況238。大盤案例研究廣州 金地荔湖城 n 客戶演變初期：市區(qū)占 5成中后期：區(qū)域占比 快速提升未來整體客戶來源廣州： 40%；開發(fā)區(qū)： 2025%；新塘： 2530%；其他： 1015%產(chǎn)品策略：一期主流需求以 經(jīng)濟(jì)類別墅及類別墅 產(chǎn)品入市，待社區(qū)逐步成熟后再拉升開發(fā)強(qiáng)度，以較豐富的產(chǎn)品線，吸納廣泛層次的客源。 首期開盤時(shí)已打造較完整的商業(yè)街和中心商業(yè)配套， 結(jié)合人造湖、瀑布等景觀節(jié)點(diǎn)，形成社區(qū)中心， 較完整的社區(qū)配套展示在銷售期間有效淡化區(qū)域不成熟的劣勢(shì)，提升了項(xiàng)目的形象和生活便利度，增加客戶的接受程度；216。 配套策略：兼顧開發(fā)成本及配套運(yùn)營(yíng)效率 的前提下，配套設(shè)施建設(shè)與住宅分期開發(fā)緊密結(jié)合，為住宅提供價(jià)值點(diǎn)；216。p功能的多樣性：提前規(guī)劃社區(qū)用地的多樣性保證了社區(qū)各類活動(dòng)的開展，在與城市相對(duì)較遠(yuǎn)的距離滿足日常生活的基本需要。居住舒適性p 由客戶核心價(jià)值點(diǎn)出發(fā) ,社區(qū)必須具有舒適的居住密度。同時(shí)景觀的規(guī)劃 也遵循項(xiàng)目增加公共活動(dòng)空間的原則，適度的增加社區(qū)內(nèi)部景觀節(jié)點(diǎn)性的規(guī)劃。易交流性：p 社區(qū)平面規(guī)劃社區(qū)的公共空間以滿足高素質(zhì)居住者的交流。238。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團(tuán)操作廣州金地荔湖城 價(jià)格策略：首期采取 總 價(jià)控制、價(jià)格 讓 渡策略，同 時(shí) 提升 產(chǎn) 品的附加 值 ，以高性價(jià)比淡化區(qū)位劣 勢(shì)物業(yè)類型 面積（㎡） 總價(jià)疊拼 160－ 260 低總價(jià)洋房 小高層洋房 88－ 120公寓 47－ 90小高層洋房238。 一期： 160260平經(jīng)濟(jì)型別墅 產(chǎn)品套數(shù)占比超過三成，依托資源優(yōu)勢(shì)，樹立項(xiàng)目的別墅社區(qū)形象；同 時(shí)設(shè)置 洋房和高層復(fù)式 ，吸納與廣州東部城區(qū)客戶、區(qū)域內(nèi)地緣性中高端客戶、產(chǎn)業(yè)單位客戶；216。n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團(tuán)操作廣州 金地荔湖城 238。城市案例研究n 結(jié)論238。 有較好的交通通達(dá)性，一般至少有 12條交通主干線或快速交通干線（城市捷運(yùn)系統(tǒng)）與城市中心、與城際主干道相接；216。 城市案例研究n 城市發(fā)展模式單中心大都市區(qū) 多中心大都市圈多中心大