【正文】 品質(zhì)及公共交流空間人文性p 公共中心、步行道路為人提供充分的交流機會及安全歸屬感；p 別具匠心的鄰里特征和個性，明細(xì)的社區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng)為居民提供舒適體驗238。發(fā)展模式研究n 開發(fā)模式 ——由單純住宅向主題化邁進開發(fā)模式 模式概述 成功因素 典型項目單純住宅模式由多種物業(yè)組合，但整體以住宅物業(yè)為主的項目，贏利模式與一般住宅開發(fā)一樣，通過開發(fā)的效率與土地升值贏利；作為早期大盤開發(fā)的代表，目前已逐步轉(zhuǎn)向復(fù)合型、主題化發(fā)展u功能配比多元化、合理化u發(fā)展戰(zhàn)略與定位前后一致，協(xié)同促進u合理的開發(fā)周期與分區(qū)u土地政策寬松u雖處城市外圍但交通方便金地荔湖城、碧桂園鳳凰城主題驅(qū)動模式隨著競爭的日益激烈，經(jīng)歷了單純的郊區(qū)住宅大盤之后，大盤項目開始引入某一主題，提升項目品質(zhì)，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化，增強對客戶的吸引力u適應(yīng)市場需求及社會發(fā)展方向u體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行u營銷主題社區(qū)文化u宣傳推廣緊密圍繞主題展開奧林匹克花園（體育）、桃源居（教育）、綠地 21城尊老社區(qū)、成都世紀(jì)城（會展）旅游地產(chǎn)模式利用、改造項目自身較強的自然景觀優(yōu)勢，或人為打造良好的景觀、娛樂氛圍，形成區(qū)域旅游、娛樂熱點，通過熱點的形成帶動區(qū)域 土地升值，進而開發(fā)住宅等物業(yè)，其核心是旅游或主題娛樂，住宅是配套u旅游、主題樂園助推拿地u旅游、主題樂園提升土地價值u地產(chǎn)開發(fā)快速實現(xiàn)價值華僑城、星耀五洲、三亞海棠灣傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式 以某一種工業(yè)產(chǎn)業(yè)為核心依托 u工業(yè)發(fā)展帶來人流的聚集北京星網(wǎng)工業(yè)園、普洛斯物流園總部基地（商務(wù)花園）模式 以花園式辦公環(huán)境促進地產(chǎn)的開發(fā) u工業(yè)用地，辦公環(huán)境的郊區(qū)化 北京總部基地產(chǎn)業(yè)整合模式 通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營提升項目的價值和影響力，并保證項目持續(xù)開發(fā)u總體規(guī)劃，分步實施，先定產(chǎn)業(yè)，再定開發(fā)思路；u分散開發(fā)降低風(fēng)險，提高盈利u規(guī)劃合理銜接長春汽車新城、綠地盤龍谷文化城根據(jù)不同地塊先天資源，以分主題驅(qū)動模式，提升分期地塊的號召力及分地塊附加值238。 開發(fā)策略： 強調(diào) 展示、配套先行的開發(fā)理念 ，以可持續(xù)發(fā)展的良性運作獲得土地升值和 產(chǎn)品溢價的長期收益 。 戶型： 洋房產(chǎn)品戶型設(shè)置較廣，在環(huán)境資源較佳的位置設(shè)置 180㎡ 戶型，吸納范圍較廣的多次置業(yè) 客戶； 同時設(shè)置 80120平中小戶型高層洋房試驗市場， 吸納周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的自住型客戶；216。p文化價值： 用體現(xiàn)城市格調(diào)的元素增加城市感的生活氛圍，如綠地、溫暖的燈光系統(tǒng)、 代表城市精神層面并為未來社區(qū)活動提供場所的泛會所。荔湖城 —— 廣州 東 部新市 鎮(zhèn) 大型住宅社區(qū) 254萬平方米 華 南人文大 盤 形象：自然生 長 的 現(xiàn) 代城 主題： 新城市主義（在未來新城市中心打造郊區(qū)大盤）238。 地區(qū)中心型城市的副中心地帶，一般在 1小時內(nèi)距離內(nèi)有機場、港口等城市主要交通、信息樞紐；216。 極低。效益性： 注重投入與產(chǎn)出的對比。 本案價值兌現(xiàn)同樣也存在時間差的問題，這對于早期價值挖掘和價值實現(xiàn)提出了困難。居住用地 4地塊中間被規(guī)劃道路分隔，最大的 D地塊約 352畝，最小的 A地塊約 160畝， B地塊和 C地塊分別約 289畝和 320畝。 A,B,C,D地塊為居住用地， E地塊為商業(yè)用地。 是當(dāng)之無愧的大盤 。項目層面238。小高層、高層前期推出將陷入比拼價格的紅海，中后期推出將能實現(xiàn)更好的溢價前期物業(yè)216。競爭機會挖掘結(jié)論 4n 依托規(guī)模優(yōu)勢和中低密度地塊，本項目有機會通過配套和宜居物業(yè)型態(tài)發(fā)力，營造唐冶新城第一宜居社區(qū)，形成項目核心競爭力與唐冶新城其他樓盤相比，本項目具規(guī)模和中低密度地塊優(yōu)勢 契合唐冶新城房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 項目核心競爭力項目 容積率 占地面積 (㎡ )本項目 A,C為 ,B,， E為 1,226,000 恒大名都 134,100 火炬東第 154,744 中國諾貝爾城 691,333 重汽翡翠東郡 300,000 恒生伴山 50,000 保利花園 101,923 未來唐冶新城賣 “宜居 ”， 配套完善的宜居社區(qū) 是未來唐冶新城房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢通過配套和宜居物業(yè)形態(tài)發(fā)力，營造唐冶新城第一宜居社區(qū)目前的唐冶新城未來的唐冶新城238。本項目面臨其他項目競爭，而自身優(yōu)勢尚不突出216。通過別墅啟動，樹立項目高端形象，與其他高層樓盤形成差異238。競爭機會挖掘結(jié)論 1n 以前唐冶新城賣低價，中長期唐冶新城賣 “ 宜居 ” ，遠期賣新城生活是未來唐冶新城房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢以前： 賣低價 中長期： 賣宜居缺少：缺少配套、人氣通過低價吸引力，彌補配套不足以第一居所為主的高層迅速發(fā)展缺少：配套和高品質(zhì)的居住社區(qū)通過完善的生活配套、宜居環(huán)境和物業(yè)彌補區(qū)域缺口配套完善的宜居社區(qū)符合唐冶新城的發(fā)展趨勢遠期： 賣新城生活新城氛圍逐漸成熟大盤社區(qū)的城市，配套的完善，帶動新城生活氛圍的成熟新城功能健全，購房者居住、工作以新城為主，樂于選擇新城生活方式238。216。燕山奧體政務(wù)區(qū)板塊高新區(qū)板塊 泛唐冶板塊黃金 99奧龍觀邸名士豪庭都市陽光大地銳城名筑美嘉未來城火炬東第諾貝爾城翡翠東郡天馬相城海爾綠城238。置業(yè)特征：良好的生活環(huán)境、居住舒適度、高性價比，地緣性明顯、對舒適度要求高、價格敏感度較高居住升級類客戶的置業(yè)訴求；房子對他們來說是必需品，是剛性需求；價格是置業(yè)的首要因素；可以遠離城市，放棄成熟配套，但交通對他們來說很重要；他們對品質(zhì)有一定的鑒賞力，同事注重實用性。配套跟進 游泳池、小學(xué)等火炬東第成交量月度走勢238。238。就洋房產(chǎn)品特點而言，退臺式洋房與多層相比可實現(xiàn)一定的溢價。別墅客戶總結(jié)n 獨棟客戶多是生意人，喜歡高端、豪華闊氣、追求自然閑適，別墅已經(jīng)成為其炫富的載體購買力 800萬以下職業(yè)特征 生意人為主居住現(xiàn)狀 在濟南有一處或多處房產(chǎn)，大部分居住于市區(qū)的高層住宅中置業(yè)目的 資源占有，炫富、身份標(biāo)識、圈層感、面子感來源 主要來自濟南本地，部分來自周邊縣市需求特征 所購物業(yè)能代表濟南高端水平、產(chǎn)品顯豪華和闊綽、配套高端、物管優(yōu)良需求物業(yè) 小獨棟 /豪華的雙拼和聯(lián)排端頭套 重視生活品質(zhì)，注重休閑； 傾向于自然、輕松、簡單的生活方式； — 消費時更希望得到身份和地位的認(rèn)同他們 事業(yè)已經(jīng)進入頂峰，經(jīng)濟實力雄厚，愿意為符合其需求的物業(yè)支付高總價他們大部分屬于 炫富型，多數(shù)屬于暴富階層，需要通過別墅讓別人認(rèn)同其身份， 因此，房屋為其 社會標(biāo)簽， 他們關(guān)注 圈層感、面子感 和 身份認(rèn)同他們 大部分為生意人 ，有 接待商務(wù)客人及朋友的需求， 因此，希望通過 高端商務(wù)配套 顯 檔次 和 身份感別墅對他們而言，是一個 炫富品 和 身份標(biāo)識 ，因此，他們對產(chǎn)品的要求是： 房屋能代表高端 、 產(chǎn)品顯豪華和闊綽 、 配套需滿足高端商務(wù)接待238。競爭形勢n 已開發(fā)別墅未來供應(yīng)量大，開發(fā)周期長，本項目別墅將面臨現(xiàn)有樓盤的激烈競爭諾貝爾城奧龍觀邸御龍灣天馬相城全聯(lián)排，建筑面積 200257㎡，一期剩余約 25套，二期預(yù)計供應(yīng) 150套，總價 180萬左右，以團購為主6聯(lián)排和雙拼，建筑面積 370470㎡，可售量 4050套，蓄客期長，開盤成交好建筑面積 85萬㎡，產(chǎn)品涵蓋類獨棟、雙拼、四組院、聯(lián)排，國企高管購置多總建筑面積 57萬㎡，戶型面積： 335460㎡，總價 460800萬 /套2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年開發(fā)周期項目初步估計，已開發(fā)別墅未來供應(yīng)量約 ㎡，開發(fā)周期大部分在 5年以上238。新市場格局形成過程中，區(qū)域之間的競爭關(guān)系經(jīng)歷變化216。將來的城市格局下的房地產(chǎn)市場：徹底顛覆原有市場空間格局和空間認(rèn)知模式216。唐冶新城發(fā)展分析結(jié)論n 唐冶新城當(dāng)前處于產(chǎn)業(yè)初步形成的建設(shè)期（初步起步階段）唐冶新城將在項目開發(fā)期內(nèi)迅速發(fā)展，但尚不能成熟政府規(guī)劃216。新城中心發(fā)展規(guī)律 5—— 綜合物業(yè)n 綜合體商業(yè)和商務(wù)公寓在具備發(fā)展條件后啟動，可以最大化的享受區(qū)域發(fā)展的紅利深圳萬象城、中信城市廣場、 SOHO現(xiàn)代城和建外 SOHO、日本六本目、紐約洛克菲勒中心 ……綜合體客戶消費特征為體驗性和娛樂休閑性消費，商業(yè)和商務(wù)公寓的成功能聚集人氣，極大化的提升品牌 ……238。寫字樓大量開發(fā)216。住宅用地出讓216。新城中心發(fā)展規(guī)律 1—— 各物業(yè)演變周期n 新城中心開發(fā)一般經(jīng)歷由住宅 辦公 商務(wù)公寓、商業(yè)的次序，總開發(fā)周期一般在 10年以上新城中心成功開發(fā)次序216。深圳坂雪崗新區(qū)：城市新區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)帶動、交通網(wǎng)不斷完善促使其完成了 “ 郊區(qū) 新區(qū) 新城 ” 的飛躍式發(fā)展發(fā)展程度承擔(dān)城市功能（平穩(wěn)發(fā)展期）房地產(chǎn)快速發(fā)展（全面建設(shè)期）產(chǎn)業(yè)初步形成（建設(shè)初期）區(qū)域初步發(fā)展（啟動期）時間成為城市又一中心，發(fā)展另一級大量開發(fā)商進駐區(qū)域，推動房地產(chǎn)價格快速上漲公共配套進一步完善產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入拉動區(qū)域發(fā)展明確規(guī)劃定位、區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)12345216。216。從以上典型企業(yè)可以得到潛在客戶主要特征客戶數(shù)量及特征購買能力需求物業(yè)類型目前區(qū)域聚集大量的企業(yè)中高管及私營業(yè)主，未來該群體的范圍會進一步擴大，同時私營業(yè)主來自全國各地，置業(yè)以近生意為主，區(qū)域情節(jié)弱該區(qū)域客戶財富有一定積累，整體購買能力強對于區(qū)域內(nèi)生意人，資金占用量不宜過大，為經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品、以及性價比突出的別墅及小高層產(chǎn)品的需求客群區(qū)域研究02v 現(xiàn)狀與未來功能定位v 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入v 交通條件238。工業(yè)區(qū)一般都是在原有城區(qū)空間外圍規(guī)劃，外圍工業(yè)區(qū)初具規(guī)模后，居住區(qū)等其他城市功能的建設(shè)才得以進行，主要是不斷在原有城區(qū)及各工業(yè)區(qū)間的空白地帶進行填充。商業(yè)配套的真正發(fā)展還需要人氣的帶動。n空港組團：城市副中心之一規(guī)劃用地面積 2030平方公里、人口 15萬。238。 影響較小中心區(qū)物業(yè) 一般擁有較為完善的市政配套、教育配套、生活配套等各種資源，居住便利且同時租賃市場活躍，自住和投資需求都較為旺盛 影響較小贈送面積的中小戶型 90平方米以下的中小戶型首次首付仍為兩成，加上贈送面積，這樣的戶型會受到市場的追捧 影響較小238。 紫御東郡奧龍觀邸依靠與奧體文博區(qū)域的位置優(yōu)勢以及相對稀缺的山體別墅實現(xiàn)市場突破，中海物業(yè)服務(wù)也高于濟南市場平臺。城市外圍區(qū)域認(rèn)知迅速提升；216。 重大利好：216。 單中心城市擴張 216。? 中國經(jīng)濟增長依然處于高速增長通道，非農(nóng)業(yè)部門增長空間和速度依然領(lǐng)先農(nóng)業(yè)部門。銀豐唐冶項目前期發(fā)展策劃思路匯報謹(jǐn)呈：山東銀豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （中國）山東公司169。城市化進程相對滯后? 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，我國非農(nóng)業(yè)部門經(jīng)濟總量占全國經(jīng)濟總量的 86%；非農(nóng)業(yè)部門就業(yè)率為 53%；城市人口占全國人口約 %， 城市化水平遠遠滯后于社會經(jīng)濟發(fā)展，具備發(fā)展空間和足夠的推動力。濟南也同樣進入了城市化快速擴張的發(fā)展階段n 濟南城市化進程處于加速階段，房地產(chǎn)市場進入高速增長期排名 城市 GDP(億元 ) 增速1 上海 %2 北京 %3 廣州 %4 深圳 %5 天津 %6 蘇州 7400 11%7 重慶 6527 %8 杭州 10%9 無錫 5000 %21 濟南 %人均 GDP 濟南 7414 ——2023年全國各城市 GDP排名GDP增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展GDP與房地 產(chǎn)發(fā) 展模式房地 產(chǎn)發(fā) 展 階 段與人均 GDP關(guān)系國 際 通用衡量 標(biāo) 準(zhǔn)發(fā) 展 階 段 啟 動 期 發(fā) 展期 快速增 長 期 穩(wěn) 定 發(fā) 展期人均 GDP（美元） 1000～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求 為 主 改善需求 為 主發(fā) 展特征 超速 發(fā) 展單純 數(shù)量型平 穩(wěn)發(fā) 展以數(shù)量 為 主，數(shù)量與 質(zhì) 量并重快速 發(fā) 展以 質(zhì) 量 為 主，數(shù)量與 質(zhì) 量并重緩 慢 發(fā) 展綜 合 發(fā) 展型近幾年 濟 南 GDP增速216。北京：單核城市空間青島：組群城市空間 深圳：帶狀組群城市空間城市規(guī)劃：2023年中心城人口規(guī)模將由 2023年的 290萬人增至 430萬人左右；中心城建設(shè)用地規(guī)模將由 2023年的 295平方公里增至 410平方公里。舊城改造與新城規(guī)劃同步進行；216。 奧龍觀邸中海 城市發(fā)展為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了蓬勃動力n 品牌開發(fā)商大舉進駐帶來房地產(chǎn)市場繁榮并走向成熟物業(yè)類型 優(yōu)勢分析 影響判斷別墅 屬于稀缺資源，一直以來都是首付四成，購買全體資金實力強 影響較小高端洋房豪宅 多為資源型洋房豪宅，定價較高，多為購買力較強的二次置業(yè) 影響較小自住中小戶型 90平方米以下的戶型首次置業(yè)首付僅需兩成 影響較小商用物業(yè) 包括商鋪、寫字樓、小戶型公寓（商業(yè)性質(zhì)）本身進入門檻較高，而且一直是四成或五成首付，利率也未變，有些投資者甚至一次性付款，當(dāng)前政策主要針對住宅物業(yè)，商用物業(yè)不在調(diào)控范圍。 在重點片區(qū)建設(shè)上，將把唐冶新