【正文】 城建設(shè)成為 以商貿(mào)、金融和綜合產(chǎn)業(yè)配套為支撐，以行政、文化、體育為核心的東部城區(qū)中心。隨著規(guī)劃進(jìn)度的實(shí)施、本區(qū)域作為未來新城的功能不斷的完善，在此基礎(chǔ)上區(qū)域住宅空間和商務(wù)空間需求逐步的增強(qiáng)。但是依然處于起步階段，前景與現(xiàn)狀存在兌現(xiàn)時(shí)間差n 目前唐冶新城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域　 已有配套 規(guī)劃配套教育 青干院唐冶鎮(zhèn)小學(xué) 伊頓國際雙語幼兒園恒大名都小學(xué)醫(yī)療以門診為主最近醫(yī)院在高新區(qū)恒大名都醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)商業(yè) 無 銀座、太平洋百貨其他臨港南區(qū)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行歷城體育館城市路網(wǎng)建設(shè)郭店中學(xué) 省實(shí)驗(yàn)分校唐冶小學(xué)青干院工商銀行農(nóng)業(yè)銀行歷城體育館伊頓國際雙語幼兒園 銀座 /太平洋百貨近幾年唐冶新城基礎(chǔ)設(shè)施配套的投入將有所增大，配套將有較大改善。工業(yè)的發(fā)展以及近郊工業(yè)區(qū)的建設(shè)是濟(jì)南城區(qū)拓展的主要?jiǎng)恿Α９旯I(yè)區(qū)n 企業(yè)高層來自省內(nèi)各地，區(qū)域情節(jié)弱，存在置業(yè)需求，為洋房需求形成客群基礎(chǔ)園區(qū)名稱 臨港南區(qū)已入駐企業(yè)濟(jì)南鋼鐵集團(tuán)、濟(jì)南山松工程機(jī)械有限公司、齊魯制藥有限公司、濟(jì)南中大國際物流港、齊魯天和惠世制藥有限公司、濟(jì)南旭升金屬物資有限公司、濟(jì)南豐潤達(dá)建材有限公司、濟(jì)南重工晨光起重機(jī)制造有限公司 、濟(jì)南正大有限公司 、老萬熱能科技（山東）有限公司 濟(jì)南金糧面粉有限公司 、濟(jì)南魯東耐火材料有限公司、濟(jì)南大板輕型建材有限公司、濟(jì)南新龍化工有限公司、濟(jì)南鋼遠(yuǎn)洋實(shí)業(yè)有限公司、濟(jì)南興祥源實(shí)業(yè)有限公司、山東巖土工程公司、濟(jì)南新潤澤實(shí)業(yè)有限公司現(xiàn)狀 以重工業(yè)上下游及周邊產(chǎn)業(yè)為主，未來預(yù)計(jì)入駐企業(yè)繼續(xù)增加區(qū)位郭店工業(yè)區(qū)238。濟(jì)南市政府于 2023年 6月與北京城建院就軌道交通規(guī)劃技術(shù)咨詢簽約，標(biāo)志著濟(jì)南市軌道交通建設(shè)工作正式啟動(dòng)。鄭州?中心區(qū)規(guī)劃方案國際招標(biāo)?中心基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)投入?中心區(qū)香港招商推薦會(huì)?政府高調(diào)搬遷至市民中心?區(qū)域價(jià)值提升至全市最高?帶動(dòng)區(qū)域房價(jià)上漲?吸引中大型企業(yè)入駐?1992年提出新城中心概念但政府未引導(dǎo)?2023年起政府重提概念，投入設(shè)施，政府搬遷?10年間未發(fā)展，住宅、寫字樓開發(fā)量少，檔次低?新城中心成形，成為東莞價(jià)值最高區(qū)域?政府 02年提前推出河西新區(qū)規(guī)劃及概念?多次舉辦南京新 CBD論壇?申辦十運(yùn)會(huì)?吸引開發(fā)商早期介入開發(fā)高檔房地產(chǎn)?河西新區(qū)區(qū)域價(jià)值提升?新區(qū)方案國際招標(biāo)?提前修建核心建筑會(huì)展中心和會(huì)展賓館?鄭東新區(qū)成為新的開發(fā)熱點(diǎn)?高檔住宅、寫字樓大量開發(fā)238。坂雪崗劃入大深圳城市發(fā)展的新城范圍內(nèi) 新城中心 發(fā) 展的 規(guī) 律238。政府前期造勢216。公眾對新區(qū)前景不確定216。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)引領(lǐng)城市生活基礎(chǔ)設(shè)施 住宅、基礎(chǔ)設(shè)施寫字樓、商業(yè)大型綜合體大型的 MALL238。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃n 周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)驅(qū)動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展的同時(shí)，隨之而來產(chǎn)業(yè)人口大量涌入，客戶構(gòu)成及經(jīng)濟(jì)水平發(fā)生較大變化，客戶群體的來源會(huì)更加廣泛周邊產(chǎn)業(yè)鏈客戶導(dǎo)入制造業(yè) 物流業(yè) 貿(mào)易新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)有效客戶為工廠老板，具有較強(qiáng)消費(fèi)力，為聯(lián)排別墅、洋房目標(biāo)人群產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是新區(qū)發(fā)展重要?jiǎng)恿ι藤Q(mào)公司老板具有一定消費(fèi)力，區(qū)域情節(jié)弱，一般有置業(yè)需求公司高校中高層，收入穩(wěn)定，消費(fèi)力強(qiáng)，因工作原因，在濟(jì)南置業(yè)需求強(qiáng)烈238。新城背景下的客戶演變n 伴隨唐冶新城的發(fā)展歷程，客戶不斷發(fā)生演變，投資、休閑居住及被動(dòng)外溢客戶逐步向內(nèi)生客戶和主動(dòng)外溢客戶轉(zhuǎn)變前期 中期 后期客戶比例50%30%10%年份 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19被動(dòng)外溢人群休閑居住客群投資客產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶主動(dòng)外溢人群項(xiàng)目開發(fā)周期 前期 中期 后期區(qū)域發(fā)展 配套落后，區(qū)域認(rèn)知差 配套逐步完善，區(qū)域認(rèn)知提高 城興：配套成熟，生活便利，人氣旺客戶變化 價(jià)格外溢人群＞休閑居?。镜鼐壢巳海井a(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶逐漸增多，隨著配套完善，價(jià)格提升，被動(dòng)外溢人群減少 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢＞被動(dòng)外溢＞休閑居住人群＞投資客，產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶占主導(dǎo)地位當(dāng)前所處階段房地產(chǎn)市場研究04v 新格局及客群競爭v 不同物業(yè)市場v 周邊土地及項(xiàng)目v 競爭機(jī)會(huì)挖掘238。238。新格局之下的唐冶房地產(chǎn)競爭關(guān)系：初期新城區(qū)域?qū)⒎至髦鞒菂^(qū)外溢的高端客群唐冶大學(xué)城西客站中后期客群逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域內(nèi)生的新城市化人口唐冶板塊目前無上市項(xiàng)目大學(xué)城板塊西客站板塊恒大名都： 7500元 /㎡火炬東第： 6200元 /㎡魯商常春藤： 4500元 /㎡同圓潤和山居： 4880元 /㎡區(qū)域爭奪新城區(qū)域形成初期，將對主城區(qū)外溢的別墅、洋房類等高端客群形成爭奪黃河的限制南控山區(qū)房地產(chǎn)市場研究04v 新格局及客群競爭v 不同物業(yè)市場v 周邊土地及項(xiàng)目v 競爭機(jī)會(huì)挖掘 別 墅市 場 分析238。238。匯中沁園及黃金 99三個(gè)在售項(xiàng)目來看，其洋房產(chǎn)品不過是低密度多層，主打 “ 洋房 ” 概念；216?？偨?85萬㎡，紫薇園蓄客中?；鹁鏂|第n 前期資金鏈斷裂對項(xiàng)目影響較大處于經(jīng)十東路與世紀(jì)大道中間位置，交通便利交通便利；區(qū)域及自身配套欠缺限制產(chǎn)品價(jià)格價(jià)格 均價(jià) 6150元 /㎡走量 平均 10套 /月客戶、晚報(bào)、歷城區(qū)管委會(huì)購買；，主城區(qū)的外溢群體；；。自然屬性： 2530歲，單身或者二人世界，工作年限短216。區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在高新區(qū)管委會(huì)和國際會(huì)展中心周邊。隨著區(qū)域品質(zhì)樓盤的紛紛入市，對市區(qū)東部客戶以及章丘客戶的吸引力增大，市場關(guān)注度持續(xù)升溫。項(xiàng)目周邊競爭格局小結(jié)競爭機(jī)會(huì)挖掘04v 新格局及客群競爭v 不同物業(yè)市場v 周邊土地及項(xiàng)目v 競爭機(jī)會(huì)挖掘238。配套改善216。見前述，此類客戶對區(qū)域成熟度要求高216。在唐冶新城很普遍，不容易突破市場物業(yè)類型 +資源生活方式 +創(chuàng)新產(chǎn)品舒適度 +稀缺價(jià)格 +成熟度前期以別墅和洋房啟動(dòng)能夠克服區(qū)域陌生，塑造項(xiàng)目高端形象238。目前唐冶新城缺少：配套和功能齊全的居住社區(qū)小高層、高層216。企業(yè)層面通過多期滾動(dòng)式開發(fā)，達(dá)到項(xiàng)目的利潤最大化。本案占地 1400畝，總建筑面積約 100萬平米，包括 E地塊公建，總建面約 190萬平米。地塊處于濟(jì)南唐冶新城， A,B,C,D地塊現(xiàn)狀為耕地， E地塊為村落尚未拆遷。整個(gè)地塊約 1400余畝， A,C地塊容積率 ， B,D地塊容積率 ， E地塊容積率 ，總建筑面積約 150萬平方米。本案的價(jià)值與區(qū)域價(jià)值互相影響，唐冶新城遠(yuǎn)期價(jià)值不言而喻，但是目前尚處于啟動(dòng)器，遠(yuǎn)期價(jià)值兌現(xiàn)尚需時(shí)間。整體性： 必須在變化中把握整體主線。社區(qū)案例研究傳統(tǒng) 型都市社區(qū) 郊區(qū)型 純 居住區(qū) 新城型都市社區(qū)與城市的關(guān)系 極度的集 約 與混合 離散，極度分離 平衡適度融合、滲透生活形 態(tài)混 雜 ，流 動(dòng) ，五花八 門 ，千 變 萬化，密集，重疊， 視覺 超 載 ，缺乏安全感， 緊張 ，沒有生活同一收入 階層短 暫 居所多元文化價(jià) 值 取向放松，和 諧 ，交流鄰 里、社區(qū)氛 圍 、 歸 屬感，一生居住建筑形式 單 一 單 一 多 樣 化容 積 率 較 高。 區(qū)域周邊有較好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃形態(tài)，能聚集一定數(shù)量的城市人口；216。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團(tuán)操作 廣州 金地 大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團(tuán)操作廣州金地荔湖城 建筑風(fēng)格：城市感的現(xiàn)代主義風(fēng)格，體現(xiàn)溫暖、高端的質(zhì)感園林景觀風(fēng)格：有序、潔凈、純粹的現(xiàn)代、自然的山水，建筑與自然有機(jī)結(jié)合，有 山、水、林的真自然p注重城市體驗(yàn)： 賦予社區(qū) 城市功能 ，社區(qū)結(jié)構(gòu)體現(xiàn) 城市生活尺度，營造輕松愉快的人文社區(qū)，使居民 產(chǎn)生歸屬感 ，有文化才有傳承，才有可持續(xù)性，使得項(xiàng)目整體價(jià)值提升；p環(huán)境價(jià)值： 基于自然之上的設(shè)計(jì)，打造 可持續(xù) +生態(tài)社區(qū) ；p產(chǎn)品價(jià)值： 三疊院、 15度洋房、幾何公寓，以更舒適的創(chuàng)新產(chǎn)品提升產(chǎn)品競爭力；p配套價(jià)值： 體現(xiàn)城市感， 5分鐘進(jìn)入商業(yè)，對內(nèi)滿足民生消費(fèi)需要，對外形成區(qū)域配套中心；p形象價(jià)值： 通過基于自然的現(xiàn)代風(fēng)格建筑體現(xiàn) 溫暖的現(xiàn)代主義，提升私密性及美學(xué)意義的整體遮陽板與代表城市的建筑裝飾用材，如鋼、木、鋁等，搭配自然的石材。 二期： 隨著首一期客戶入住，社區(qū)的人氣、成熟度逐步提高， 二期推出高層洋房產(chǎn)品；216。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團(tuán)操作 廣州金地荔湖城 n 典型郊區(qū)大盤的成功關(guān)鍵因素與啟示216。類似案例研究廣州金地荔湖城 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位06v 類似案例研究v 發(fā)展模式研究v 項(xiàng)目整體定位v 項(xiàng)目規(guī)劃建議238。p 采用組團(tuán)式的空間布局，以創(chuàng)造更多的半公共、半私密的環(huán)境空間，提供更多的交流機(jī)會(huì)。發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位06v 類似案例研究v 發(fā)展模式研究v 項(xiàng)目整體定位v 項(xiàng)目規(guī)劃建議238。p 通過整體建筑的特色風(fēng)格，特別是啟動(dòng)社區(qū)的建筑風(fēng)格，確立新城型社區(qū)在所在區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)袖性地位，與標(biāo)志性，樹立自身地位。發(fā)展模式研究n 新城型都市社區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)特征 (一 )社區(qū)內(nèi)部多樣性： 多樣性是造成城市及社區(qū)穩(wěn)定持久的重要因素。 產(chǎn)品策略：多元化產(chǎn)品 ， 大盤開發(fā)歷時(shí)彌久，開發(fā)戰(zhàn)略注重區(qū)域發(fā)展及客群的歷史演變，產(chǎn)品序列具有前瞻性；對應(yīng)客戶策略，豐富產(chǎn)品類型，迎合各層次客戶的不同需求；216。大盤案例研究n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團(tuán)操作廣州金地荔湖城 產(chǎn) 品策略：216。大盤案例研究廣州 金地荔湖城 n 客戶需求市區(qū)高端及區(qū)域高端市區(qū)高端及區(qū)域高端市區(qū)中高端及區(qū)域中高端市區(qū)中高端及區(qū)域中高端區(qū)域中高端為主區(qū)域內(nèi)中端及市區(qū)中端區(qū)域中端及市區(qū)中端區(qū)域中端為主238。項(xiàng)目發(fā)展背景與本地塊有相似之處位置 廣州新塘新新公路占地 254萬 m2總建 254萬 m2容積率 1物業(yè)類型 小高層、獨(dú)立、聯(lián)排、疊加別墅外立面風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格分期開發(fā) 共分三期戶型區(qū)間 一期主力戶型： 90－ 240 m2三房－四房開盤時(shí)間 2023年 3月238。238。 新城型都市社區(qū)具有城市中間帶特征。觀點(diǎn)：房地產(chǎn)居住需求最終取決于人口的時(shí)間分布和空間分布第一階段 第二階段 第三階段城市特征 大城市優(yōu)先發(fā)展，小城市進(jìn)入大城市郊區(qū)城市化，形成 多中心大都市圈從農(nóng)村進(jìn)入城市人口遷移 以農(nóng)村人口進(jìn)入城市為主238。238。本案受拿地和各地塊容積率指標(biāo)影響。大盤開發(fā)順序確定是大盤開發(fā)策略的核心內(nèi)容。 城市新區(qū)特點(diǎn)突出 。本案為處于上升期的銀豐第三個(gè)項(xiàng)目，對銀豐未來發(fā)展起重要影響。綜合分析得出本項(xiàng)目的物業(yè)類型物業(yè)類型 城市層面 區(qū)域?qū)用?競爭層面 選擇建議類獨(dú)棟 大學(xué)城和西客站板塊競爭相對小唐冶新城和本項(xiàng)目具備競爭優(yōu)勢 唐冶新城未來將發(fā)展為新城中心，區(qū)域發(fā)展利好區(qū)域市場競爭小，本項(xiàng)目具備自然資源優(yōu)勢本項(xiàng)目通過品質(zhì)提升和總價(jià)控制可提升市場競爭控制規(guī)模聯(lián)排 大學(xué)城和西客站板塊競爭相對小 未來大量內(nèi)生客戶中有很大部分為聯(lián)排目標(biāo)客戶配套改善使?jié)鲜袇^(qū)客群增加供應(yīng)量大，但存在突破機(jī)會(huì)對品質(zhì)好、資源有項(xiàng)目，只能通過性價(jià)比突破對品質(zhì)差項(xiàng)目，通過品質(zhì)提升存在突破機(jī)會(huì)前期主力洋房 大學(xué)城和西客站板塊競爭相對小吸引部分周邊組團(tuán)客戶 未來大量內(nèi)生客戶中有很大部分為目標(biāo)客戶配套改善使?jié)细纳凭幼∑焚|(zhì)客戶增加 前期推出能夠突破區(qū)域陌生 前中期主力小高層高層大學(xué)城和西客站板塊競爭相對小吸引部分周邊組團(tuán)客戶 配套改善使?jié)蟽r(jià)格外溢客戶增多供應(yīng)量大，后期在區(qū)域成熟和項(xiàng)目形象建立后推出，能實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)混推本體分析05v 企業(yè)研究v 項(xiàng)目研究238。從中長期看（ 4年后），板塊功能差異鮮明化和周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將使唐冶新城客群對周邊組團(tuán)吸引力增強(qiáng)發(fā)展216。目前市場上真正意義洋房少，容易突破市場216。提升綜合品質(zhì)，打性價(jià)比能爭取到此類客戶216。原因：看重低價(jià)購買小高層、高層的客戶，大部分為主城區(qū)價(jià)格外溢客戶，他們工作仍在市區(qū)，因此關(guān)注至市區(qū)距離小高層、高層價(jià)值驅(qū)動(dòng)因 項(xiàng)目現(xiàn)狀 推出時(shí)機(jī)分析區(qū)域配套缺乏購房者仍認(rèn)為距離市區(qū)遠(yuǎn)世紀(jì)大道經(jīng)十東路前期推出，將陷入價(jià)格比拼216。 營銷方面多以 配套完善、環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)規(guī)模 為賣點(diǎn)，形成高端印象，再以有 性價(jià)比 實(shí)現(xiàn)客戶的成交。官邸216。216。配套跟進(jìn)前期承諾 4萬平方米的大學(xué)中央園林、 1萬余平米的大學(xué)校園草坪， 3000平方米的大學(xué)運(yùn)動(dòng)會(huì)所， 2023平米的大學(xué)圖書館、大學(xué)咖啡館， 、 米大學(xué)文化商業(yè)庭院等，但在后期兌現(xiàn)較少中國諾貝爾城成交量月度走勢238。圣井組團(tuán)章丘境內(nèi)，區(qū)域價(jià)值相對較低，代表樓盤有：中國諾貝爾城，翡翠東郡216。區(qū)域供應(yīng)量n 高層樓盤眾多，規(guī)模巨大，項(xiàng)目前期推出高層將面臨密集競爭，推售時(shí)機(jī)選擇是關(guān)鍵恒大名都火炬東第中國諾貝爾城翡翠