【正文】 住服務(wù)基地和部分文化體育教育設(shè)施配套區(qū) 第三章戶型定位 客戶定位 價格定位我們的客戶群在哪？—— 南地塊客戶定位通過對二線擴展區(qū)的中原代理樓盤的成交數(shù)據(jù)及區(qū)域三級市場成交統(tǒng)計，綜合中原外銷樓盤的客群分析，我們總結(jié)出片區(qū)的關(guān)注人群主要為：龍華和福田外資企業(yè)管理層龍華經(jīng)商之商人龍華和福田公務(wù)員區(qū)域投資客戶龍華本地人龍華和福田私營企業(yè)管理層龍華和福田企事業(yè)單位職員【二線擴展區(qū)吸引了誰】結(jié)合項目南地塊特點，從片區(qū)關(guān)注人群中抽離出其的有效客戶群：抽離龍華和福田外資企業(yè)中高層龍華經(jīng)商的成功人士龍華和福田高級公務(wù)員高端投資客和外籍人士龍華本地人龍華和福田私營企業(yè)中高層龍華和福田企事業(yè)單位高級職員客戶抽離原則 南地塊目標客戶群南地塊有高端物業(yè)的價格承受能力注重投資機遇【本項目 （南地塊） 將吸引誰】追求全新的品質(zhì)化生活方式看重交通，對時間效率要求高較高的休閑、娛樂、購物需求龍華福田私營企業(yè)中高層龍華福田外資企業(yè)中高層龍華經(jīng)商成功人士龍華福田公務(wù)員龍華福田企事業(yè)單位高級職員龍華本地人 高端投資客 外籍人士年齡 3545 3050 3040 4050 4050 2535 3540置業(yè)次數(shù) 2 或 〉 2 2 或 〉 2 2 或 〉 2 2 或 〉 2 2 2 或 〉 2 1n家庭結(jié)構(gòu) 23代 23代 3代 3代 3代 3代 23代收入情況 〉 20萬 〉 25萬 〉 30萬 〉 10萬 〉 10萬 〉 30萬 〉 30萬可接受總價 80－ 120 〉 100 〉 100 〉 70 〉 60 〉 100 可接受月供 〈 7000 〈 8000 〈 6000 〈 5000 【 南地塊 目標客戶特征分析】所有數(shù)據(jù)來源于 ——?中原代理的龍華同類性質(zhì)樓盤的 “實際成交 ”客戶詳盡資料?中原代理的龍華同類性質(zhì)樓盤的 “現(xiàn)場到訪 ”客戶詳盡資料龍華福田私營企業(yè)中高層龍華福田外資企業(yè)中高層龍華經(jīng)商成功人士龍華福田公務(wù)員龍華福田企事業(yè)單位高級職員龍華本地人 高端投資客 外籍人士戶型需求 大三房 大三房 大三房四房 三房 三房四房五房 三房面積需求 110130 110130 120144 100120 95115 〉 130 90105置業(yè)價值需求 配套產(chǎn)品配套產(chǎn)品檔次環(huán)境檔次環(huán)境配套環(huán)境檔次產(chǎn)品 升值潛力【南地塊 目標客戶需求分析】所有數(shù)據(jù)來源于 ——?中原代理的龍華同類性質(zhì)樓盤的 “實際成交 ”客戶詳盡資料?中原代理的龍華同類性質(zhì)樓盤的 “現(xiàn)場到訪 ”客戶詳盡資料年齡在 3545歲之間家庭結(jié)構(gòu)較大 ,以三代同堂為主置業(yè)次數(shù)多為二次置業(yè)以上社會地位較高 ,需求多房戶型以體現(xiàn)其身份。3) 11% 60% 1163*2*2 105(177。假設(shè)現(xiàn)階段推出，南地塊住宅銷售均價： 6917元 /㎡?！?北地塊 目標客戶特征回顧】自身經(jīng)濟能力狀況 對價格抗性很高，對功能高于對空間的要求戶型 面積（㎡） 套數(shù)比 占比 套數(shù) (約 )1*1 45(177。 四月 2114:41:5514:41Apr2102Apr211故人江海 別 ，幾度隔山川。 14:41:5514:41:5514:414/2/2023 2:41:55 PM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/4/2 14:41:5514:41:5502 April 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 02 四月 20232:41:55 下午 14:41:55四月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 四月 212:41 下午 四月 2114:41April 02, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。2) 5% 39合計 —— 100% 819小結(jié)： 北面地塊住宅建筑面積 44120㎡ ，總套數(shù)約為 :819套 ， 單位平均面積約為 ㎡ 。結(jié)合本項目中航的品牌，規(guī)劃設(shè)計上的創(chuàng)新， 7萬多平米的商業(yè)的影響，中原品牌和客戶資源網(wǎng)絡(luò)等因素，對價格進行修正。5) 9% 9% 95復式 200 2% 2% 21合計 —— 100% 1058小結(jié)： 南面為純住宅區(qū)，建筑面積 130563 ㎡ ，總套數(shù)約為 1058套 ， 單位平均面積約為 123㎡ 。【 南地塊 目標客戶特征回顧】【 戶型定位 —— 借鑒 】性質(zhì) 項 目 推出時間 主力戶型 競爭戶型已售項目 錦繡江南二期 20231228 三房： 70104㎡ 54%。n 南地塊： 作為純住宅用地來開發(fā)，提高地塊質(zhì)素，打造高端產(chǎn)品； 降低 容積率： ?！镜谒牟糠? 地塊自身素質(zhì)分析】因 地 制 宜項目位置 二線擴展區(qū)占地面積 61671㎡總建筑面積 246683㎡ 住宅建筑面積 ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡容積率 n 項目容積率相對較高；n 商業(yè)面積比重相對較大。未來關(guān)內(nèi)新房供應(yīng)將大幅減少【 二線擴展區(qū)客戶來源變化 — 福田 】福田客戶置業(yè)主要流向示意：福田客戶二線擴展區(qū)福田區(qū)南山區(qū)n南山未來市場供不應(yīng)求，且已豪宅化，造成福田客戶置業(yè)南山障礙 。項目名 建面（萬㎡） 預計價格 入市時機世紀春城四期 2 6000元 2023年 3月 金地 功能定位及建設(shè)目標為： “ 福田中心區(qū)二十一世紀高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化體育教育設(shè)施配套區(qū)” ，是體現(xiàn)深圳二十一世紀居住文明和城市建設(shè)質(zhì)量水平的現(xiàn)代化、生態(tài)型的綜合居住區(qū)。第一部分 營銷環(huán)境分析第二部分 片區(qū)客戶變化分析第三部分 競爭項目深度解析第四部分 項目自身素質(zhì)分析第五部分 項目定位中航龍華項目前期報告市 場 之 變【第一部分 營銷環(huán)境分析】n 深圳市總體規(guī)劃（ 19952023）：龍華功能定位為 “ 市級生活性輔助區(qū)和區(qū)域性物流中心 ” ；n 最新 “ 龍華城市化進程 ” 的實質(zhì)性推進；n 龍華 “ 二線擴展區(qū) ” 各項工作的具體實施?！径€擴展區(qū) —— 定位 】深圳的 CLDCLD是英文 CentralLivingDistrict的縮寫。 梅隴鎮(zhèn)一期 42；一期 15 65007000元 2023年 5月陽光新境園 未定 2023年 8月 榕江 n福田區(qū)未來 2年供應(yīng)將急劇萎縮；n交通網(wǎng)絡(luò)的利好打破福田客戶二線擴展區(qū)置業(yè)瓶頸?！卷椖扛艣r】n 本項目地塊位于龍華街道辦內(nèi)的二線擴展區(qū)，規(guī)劃中人民路與上塘路交匯處東側(cè)。上塘路富國路人民路其他住宅用地北地塊南地塊分期開發(fā)： 規(guī)避風險，利潤最大！商住關(guān)系： 以住帶商，以商旺住！n率先豎立項目的高端形象，以帶動后續(xù)之北地塊的價值提升。 四房 :130213㎡ 27% 100左右的三房 錦繡江南三期 20