【正文】 城鎮(zhèn)在崗職工平均工資 2023年較2023年增長了近一倍，居民收入水平增長趨勢明顯。 ?3條鐵路線：京滬鐵路、合滁寧城際鐵路、淮滁寧城際鐵路。 規(guī)劃范圍包括核心城市和 距核心城市中心約 50公里范圍內(nèi) 的城市（鎮(zhèn)）和區(qū)域，包括南京市 、儀征市、句容市、馬鞍山市、滁州市區(qū)市區(qū)、來安縣、 全椒縣 。明代四大高僧之一憨山大師和開諷刺小說之先河《儒林外史》的作者吳敬梓都出生在這片文化底蘊深厚的土地上。 3 報告思路 第一篇：城市篇 全椒印象 第二篇：政策篇 樓市前景 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 第六篇：營銷篇 推廣戰(zhàn)略 第七篇：形象篇 V I 體系 4 第一篇：城市篇 全椒印象 地理位置： 東依南京 48公里，距上海 360公里， 北鄰滁州 18公里，西接 98公里，南距馬 鞍山 70公里。 第一篇：城市篇 全椒印象 城市定位：滁州南大門 6 據(jù)滁州發(fā)展規(guī)劃，大滁州由瑯琊、南譙二區(qū)和來安、全椒兩縣構(gòu)成，總面積為 4472平方千米。全椒區(qū)位獨特，擁有一定的工業(yè)基礎(chǔ)，具有一定的文化底蘊，主動融入“長三角”，以全柴集團和縣綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)崛起和豐富的旅游資源為主，采取小滲透、定戰(zhàn)略和找支點的方法，讓全椒的產(chǎn)業(yè)、要素、環(huán)境能和南京、“長三角”逐步接軌，承接“長三角”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，使全椒成為南京和“長三角”的綠色食品基地，加工制造業(yè)基地，成為南京半小時旅游度假基地。 第一篇：城市篇 全椒印象 城市交通：四通八達、通江達海 11 南洛高速 馬滁揚高速 淮寧高速 全椒 合寧高速 滬漢蓉高速鐵路 合滁寧城際軌道 寧西高速鐵路 京滬高鐵 京滬鐵路 第一篇：城市篇 全椒印象 12 全椒縣按照“生態(tài)立縣、科教興縣、工業(yè)富縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)調(diào)整步伐，提高工業(yè)運行質(zhì)量，大力展第三產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟實力不斷增強，社會各項事業(yè)穩(wěn)步推進。商貿(mào)業(yè)更加繁榮，進而推動經(jīng)濟快速發(fā)展，經(jīng)濟的發(fā)展又將推動居民收入的提升。 消費趨于理性，重視品質(zhì) 隨著城市的進步，居民消費“品位”、“檔次”得到提升。 自 2023年春季以來，全國樓市一片火爆，交易量持續(xù)攀升，不斷刷新銷售記錄。并要求財政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。業(yè)內(nèi)人士稱，“此次調(diào)控力度再次達到新的巔峰”。于是， 9月 29日，中國政府網(wǎng)站公布了“國十條”的“升級版”即“新國五條”，再次重申“首付款比例不低于 30%”、“三套房停貸”等政策。 第二篇：政策篇 樓市前景 樓市調(diào)控解讀：以短期調(diào)節(jié)市場為目的，仍然遵循市場規(guī)律 25 回歸理性：短期內(nèi)不會大漲大跌 ?房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢 。首先，高房價帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，嚴重影響經(jīng)濟增長和金融安全；其次，過高的價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內(nèi)需和消費的增長。完成房屋建筑施工面積 ，同比增長%。 房地產(chǎn)開發(fā)帶動城市建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到 22家，通過公開拍賣國有土地使用權(quán)、盤活城市國有資產(chǎn)，拓寬城市建設(shè)資金渠道工作取得成效。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的瑞祥國際大酒店、瑞祥商業(yè)街等配套有助于提高項目整體實力。 個案調(diào)研 8—— 盛大裝飾城 開發(fā)商：全椒盛華建材市場開發(fā)有限公司 項目位置：南屏大道 占地面積： 68800平米 總建筑面積： 100000米 容積率： 綠化率： % 物業(yè)性質(zhì)：專業(yè)市場（建材市場） 建筑類別：多層（ 3層） 價格：商鋪價格 1層 6000元 /平米，二層 5000元 /平米，三層 4000元 /平米，內(nèi)街商鋪略低。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：地段價值分析 37 早期開發(fā)樓盤多在 10萬平米以下，新開發(fā)項目規(guī)模較大，其中市場上最大的樓盤是江海儒林新城。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：容積率、建筑形態(tài)分析 多層 小高層 多層 多層 小高層 多層 小高層 高層 高層 高層 高層 39 市場上現(xiàn)有樓盤綠化率普遍在 30%—37%之間，差異化很小。 現(xiàn)有戶型比較單一，可 以適當(dāng)推出部分” 40—70平米的小戶型“、” 160—180平米的豪宅“、” 90—110平米的復(fù)式樓中樓“等，豐富產(chǎn)品的同時，增加項目宣傳亮點。 盛大裝飾城、奧康商業(yè)步行街，都有采用返租經(jīng)營的模式。目前專業(yè)市場發(fā)展仍比較落后，大多市場處于自發(fā)形成或政府引導(dǎo)下形成的，市場沒有形成統(tǒng)一的商業(yè)運營管理。 由于全椒房產(chǎn)開發(fā)不成熟，多數(shù)開發(fā)商心態(tài)停留在“賣方市場”上，在開發(fā)之時，不愿意花費更多的資金、更多的心思去提升項目品質(zhì)，產(chǎn)品設(shè)計簡單，不具特色，無品質(zhì)而言，導(dǎo)致全椒當(dāng)前缺乏高品質(zhì)的樓盤， 消費者渴望高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，提升居住水平。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：房地產(chǎn)市場特征總結(jié) 46 全椒市場消費者特征 ? 全椒主要客戶來源于本地，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房比重較大，且有持續(xù)增大的趨勢； ? 從當(dāng)前市場銷售情況來看，全椒購房客戶首選三房戶型，面積以 110平米的猶佳； ? 消費者在了解項目信息時，更加愿意相信親朋好友的介紹，對廣告相信度不高； ? 投資性購房比重增加，對產(chǎn)品要求更加豐富，如對公寓、精裝房需求開始出現(xiàn)； ? 隨著土地成本增高及城市規(guī)劃需要，多層日漸減少，小高層、高層逐步為客戶所接受； ? 消費者，對社區(qū)周邊生活配套、小區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境、物業(yè)管理、產(chǎn)品舒適度等要求增加，購房趨向于理性，對產(chǎn)品提出了更高的要求。房地產(chǎn)開發(fā)趨勢主要表現(xiàn)為以下幾點： １）、開發(fā)規(guī)模擴大，全椒建設(shè)步伐的加快，帶動了新一輪的開發(fā)熱潮，房地產(chǎn)計劃投資保持了較強的增長勢頭； ２）、開發(fā)后勁增強。主要在于開發(fā)經(jīng)營者與營銷者是否具備獨到的眼光、超前的意識運用正確的策略挖掘出市場的空白點。 ?應(yīng)加強活動營銷，如開展路演活動、舉辦論壇等方式，打造強勢品牌。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目總建筑面積規(guī)劃建議 54 基礎(chǔ)條件： 容積率 3，建筑限高 80米。 ?地下停車場 12萬平米。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目建筑風(fēng)格建議 —— 現(xiàn)代風(fēng)格 61 地中海風(fēng)格，在色彩上明而不艷，淡黃色的主色調(diào)，明朗大氣，舒暢明快。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 戶型設(shè)計原則 63 當(dāng)前市場上 110— 120平米戶型，銷售狀況最佳，建議以此為主力戶型； 考慮到隨著商品房單價的提升，受消費者支付能力影響，消費者需求面積將呈下降趨勢，因此建議： “ 90— 110平米” 的戶型為主力戶型 (以平均戶型面積 105平米、住宅總建筑面積 147000平米計算，則住宅總套數(shù)約 1400套。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 戶型配比分析 66 贈送面積 —— 入戶花園 ? 部分戶型半贈送“空中花園”、“入戶花園”； ? 贈送面積不計入容積率，對項目整體建安成本影響輕微； ? 贈送面積、讓利客戶符合消費者心理是目前品牌開發(fā)商常用策略。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 中環(huán)城戶型參考 72 ? 單棟建筑 2個單元，每單元兩梯四戶，單層共 8戶，建筑開間約 60米，進深約 14米。 景觀功能布置：主景觀與公共空間的相互烘托，以樹、燈、燈柱等景觀小品滲透到大環(huán)境體系，再者是功能性景觀的大量運用（兒童戲沙場、戲水小徑、秋千架、健身步道）同時在景觀中軸性運用硬性、剛性的精神符號加以古典風(fēng)格的圖騰式提升。 項目會所設(shè)置建議： 社區(qū)健康生活運動中心，服務(wù)人群：社區(qū)內(nèi)所有居民、周邊輻射 1公里半徑的居住人口；康體設(shè)施 ：乒乓球室、棋牌室、桌球室、兒童游樂中心、老年健身園地、籃球場、羽毛球場等。 從右側(cè)地圖可以看出，本案位于城南新區(qū)的核心區(qū)域，依傍城市主干道城南大道（椒陵大道）。 創(chuàng)新機會： 現(xiàn)有項目產(chǎn)品單一、營銷手段保守，項目通過產(chǎn)品、營銷方式的創(chuàng)新必將能夠引起客戶的高度關(guān)注。 ?爭取主動，避免威脅：開展多元營銷，展現(xiàn)附加值，揚長避短，主動出擊。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項目分析： SWOT分析 —— 劣勢、威脅 94 如何在一個房地產(chǎn)市場處于初級階段的城市打造相對的高檔項目？ 如何在一個消費品牌意識比較淡薄的城市樹立開發(fā)商品牌？ 如何實現(xiàn)快速銷售，并保證一定的利潤？ 問題一： 問題二： 問題三： 占 位 ? 本項目在全椒房地產(chǎn)市場上搶占一個高位！ ? 在消費者心中搶占一個品牌形象！ 通過占位，在競爭激烈的市場中突圍而出，是爭取最高利潤、最快銷售速度、最佳品牌效應(yīng)的關(guān)鍵。 人文環(huán)境： 臨近眾多政府機關(guān)，區(qū)域人文環(huán)境好，居民素質(zhì)高，具備打造高尚社區(qū)的人文基礎(chǔ)。社區(qū)必須處理好車輛與行人不同需要，實行“人車分流”的設(shè)計，使社區(qū)生活更加和諧有序，其樂融融。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目景觀建設(shè)建議 79 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目景觀建設(shè)建議：中央景觀廣場 80 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 81 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目景觀建設(shè)建議：景觀小品 82 智能化及社區(qū)其他配套建議 三重安全保障體系： 第一重：社區(qū)保全（ A、社區(qū)出入口 24小時保安值勤； B、主要盲點裝置閉路電視監(jiān)控設(shè)施。起居室、廚房等與臥室相對獨立，便于生活；室內(nèi)環(huán)境錯落有致，極富韻律感 ，居住舒適度高。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目戶型建議 —— 客廳、臥室設(shè)計建議 69 干濕分離 廚 房 ? 廚房設(shè)計首先考慮實用性、合理性，符合烹飪操作習(xí)慣，為生活提供便利； 合理的動線規(guī)劃，依照冰箱、水槽、爐子的順序形成最方便的動線，達到儲存、清洗、料理一氣呵成的功效 ； ? 設(shè)置移拉門，成半封閉式，既能阻隔油煙又可顧及視角效果。在居民收入水平，沒有顯著變化的情況下，我們來分析在不同的“住宅單價水平下”居民所能購買的戶型面積的變化。 以上五點是評價戶型優(yōu)劣的通則，貫穿于地產(chǎn)開發(fā)、銷售、使用的全程，也應(yīng)被參與的三方：開發(fā)商、設(shè)計師、消費者共同遵守。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目物業(yè)形態(tài)配比建議 60 現(xiàn)代風(fēng)格，線條簡潔流暢，以“ 簡潔的處理手法和純凈的體型”聞名。 在容積率不變的情況下，稍微減少項目建筑物基地面積，即降低建筑密度，提高項目居住舒適度； 當(dāng)樓層高度超過 18層以后，樓層差異化減小，即消費者覺得購買 20層和更高的 25層并沒有多少差距。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項目產(chǎn)品開發(fā)綜合建議 53 基礎(chǔ)條件： 占地面積 56312平米，容積率 3。 ?景觀因素，是消費者購買決策的重要因素， 通過打造高品質(zhì)的社區(qū)景觀體系，能夠大大的提升整個項目的品質(zhì)及經(jīng)濟效益。而硬件的比拼越來越趨于同質(zhì)化，所以 樓盤與樓盤之間的競爭更加體現(xiàn)在軟件方面的較量 。 消費者購房置業(yè)更加理性，對產(chǎn)品及服務(wù)都提出了更高的要求。但是全椒現(xiàn)有樓盤分布極度不均勻，主要的大盤，如儒林新城、瑞祥置業(yè)等都位于城市新區(qū)，老城區(qū)項目減少，本案相對于新區(qū)項目在地段上有一定優(yōu)勢。現(xiàn)有經(jīng)營戶多數(shù)租鋪經(jīng)營，缺乏自主性，容易受到場地、租金等因素的影響，降低了經(jīng)營的積極性，不利于商業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)有的商業(yè)多為自發(fā)形成，在形象上、規(guī)模上處于商業(yè)發(fā)展的低級階段，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理、業(yè)態(tài)上呈現(xiàn)紛繁復(fù)雜、缺少專業(yè)化的運作和商業(yè)包裝推廣。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場分析：樓盤均價分析 42 ① 商業(yè)地產(chǎn)市場，目前在售的商業(yè)項目主要有”奧康商業(yè)步行街“、”南屏農(nóng)貿(mào)城“、”盛大裝飾城等“。即以“ 3室 2廳 2衛(wèi)”、“ 3室 2廳 1衛(wèi)”戶型為主，面積在 100—136平米；以“ 2室 2廳 1衛(wèi)”、“ 4室 2廳 2衛(wèi)”戶型為輔，面積在 80—100平米、 136平米以上。 容積率高，意味著樓層高，從現(xiàn)有市場建筑形態(tài)看，小高層及 18層高層已得到了消費者的認可， 18層以上的高層也陸續(xù)出現(xiàn)，正逐步被消費者接納。 第三篇：市場篇 調(diào)研分析 市場調(diào)研：個案調(diào)研分析 36 地段始終是決定樓盤價值的最主要的一個因素。 個案調(diào)研 6—— 晶禾 我們選取 6個住宅項目進行個案調(diào)研，分別是： 蓮花山莊、世紀花園、瑞祥國際名都、 江海儒林新城、漢一 住宅銷售面積 方米，同比增長 54%，銷售金額為 ，同比增長 %，整體市場平均價格為 2580元 /㎡，同比上升 10個百分點。 ?全椒本地房產(chǎn)市場，發(fā)展相對比較健康，旨在防范風(fēng)險的新政，對其影響不大。 ?目前的房地產(chǎn)價格基本已經(jīng)達到高位。從 10月開始，熱點城市的樓市交易量仍呈現(xiàn)回升態(tài)勢。 第二篇：政策篇 樓市前景 樓市行情回顧： 2023年春節(jié)，第三輪調(diào)控，調(diào)控再度加碼 23 4月 17日，為了遏制部分城市房價過快上漲，國務(wù)院發(fā)出通知，提出了十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為“新國十條