【正文】 如住宅單位），某宗物業(yè)的范圍通常用產(chǎn)權(quán)的形式來界定。在購房人與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中，都約定有委托事項(xiàng)的范圍，委托事項(xiàng)的范圍無外乎兩項(xiàng)： (1)對(duì)購房人房屋的管理； (2)對(duì)小區(qū)內(nèi)公共財(cái)產(chǎn)的管理。廣義物業(yè)管理 涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。其概念也有多種解釋。表現(xiàn)于建筑物構(gòu)造、外觀、功能等形式的多樣性。一般來說，房地產(chǎn)一詞涉及宏觀領(lǐng)域泛指一個(gè)國家或地區(qū)的整 個(gè)房地產(chǎn)；而物業(yè)則是一個(gè)微觀的概念，它一般是指一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn)，或一項(xiàng)具體的實(shí) 物資產(chǎn)。物業(yè)和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理行業(yè)于 1940 年左右由英國興起，當(dāng)時(shí)并未得到廣泛的發(fā)展，真正得到社會(huì)認(rèn)可是由萬國博覽會(huì)開始，于二十世紀(jì)五十年代左右逐漸成為一個(gè)成型的產(chǎn)業(yè)。 1．物業(yè)的特征。 2．物業(yè)的社會(huì)屬性。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。在大多數(shù)的 企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。其中， “對(duì)購房人房屋的管理 ”就是特約物業(yè)管理， “對(duì)小區(qū)內(nèi)公共財(cái)產(chǎn)的管理 ”就是公共物 業(yè)管理。 所謂物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。使住宅小區(qū)維護(hù)修繕，設(shè)施改造逐步完善，物業(yè)管理水平的提高有目共睹。求生存如此之難，哪里有什么精力提高物業(yè)管理水平。多開商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增加服務(wù)種類，這種不顧具體情況的經(jīng)營方式很難奏效。逐年檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定取消你的經(jīng)營資格。具體來說，是為了實(shí)現(xiàn)下述目標(biāo)： 創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境； 發(fā)揮物業(yè)最大的 使用價(jià)值； 使物業(yè)盡可能保值、增值。 日常維護(hù) 物業(yè)在使用過程中會(huì)出現(xiàn)很多問題，須有一支全天侯的維修隊(duì)伍，隨叫隨到，及時(shí)處理各類小修、急修工作，方便業(yè)主和使用人。 物業(yè)管理消費(fèi)的特征和功能 一、物業(yè)管理費(fèi)的支出是一種消費(fèi)性支出 消費(fèi)是作為社會(huì)成員的人們?yōu)闈M足個(gè)人物質(zhì)和文化生活需要對(duì)各種產(chǎn)品和勞務(wù)的使用。然而由于目前我國的絕大部分物業(yè)管理公司是從過去的 “房管所 ”衍生出來的，加之政府的 “福利 ”觀念、 “福利面前人人 平等 ”的觀念等的影響，致使業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)、消費(fèi)理念遲遲不能完整樹立起來，消費(fèi)行為也被嚴(yán)重扭曲。并對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量的好壞，質(zhì)價(jià)比的合理度以及在物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題提出相應(yīng)的意見、建議，行使自己的權(quán)力，積極參加管理。深圳的人均收入水平居全國前列，現(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)按平均每平方米 3 元、月支出 300元計(jì)算，也只占到其家庭收入的 3％左右。 物業(yè)管理消費(fèi)的發(fā)展性。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區(qū)，偏重于對(duì)物業(yè)管理硬件消費(fèi)的要求。物業(yè)管理消費(fèi)是一種公共消費(fèi)。 “有限的價(jià)格，無限的享受 ”為物業(yè)管理的基本功能。 促進(jìn)身心健康的功能。而現(xiàn)代物業(yè)管理則能通過建立多種平臺(tái)或采取多種形式，來促進(jìn)業(yè)主的交流，繁榮社區(qū)文化。 物業(yè)管理費(fèi)由哪些項(xiàng)目構(gòu)成 根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：（ 1）管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；（ 2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；（ 3）綠化管理費(fèi)；（ 4） 清潔衛(wèi)生費(fèi)；（ 5）保安費(fèi)；（ 6）辦公費(fèi)；（ 7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；（ 8）法定稅費(fèi)。 業(yè)主大會(huì)的職權(quán)包括： 選舉、罷免管委會(huì)的組成人員。 物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會(huì)及房 地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。 業(yè)主委員會(huì)需向區(qū)民政管理部門申請(qǐng)辦理登記手續(xù)，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規(guī)定的危害后果，也符合法律規(guī)范所規(guī)定的制裁條件，由當(dāng)事人承擔(dān)物業(yè)管理的法律責(zé)任。管理工作中各方面之間的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)，必須有明確的規(guī)定。 三、對(duì)于自來水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶收取這些資源費(fèi)用時(shí)，是否可以自行加價(jià)？ 答：自來水公司，供電局、煤氣公司是上述資源的供應(yīng)者，住戶是消費(fèi)者。業(yè)主要員會(huì)委員可以連選連任。第一次業(yè)主大會(huì)由原物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)召集。 聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告。對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。因此，從這個(gè)意義上講，物業(yè)管理消費(fèi)促進(jìn)了人們的社會(huì)交流和情感的交融。因?yàn)槿说囊簧蟛糠謺r(shí)間將在小區(qū)度過。在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)能提供規(guī)范、完善、 人性化的高質(zhì)量服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，實(shí)現(xiàn)保值增值；在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)更能將服務(wù)提升到文化的層面，盡可能地賦予物業(yè)以附加值。一是非他性。 物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)或時(shí)期，也存在所謂的物業(yè)管理，但那里（時(shí)）的物業(yè)管理內(nèi) 容單一、功能單一、層次較低。即便按大大低于這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的低成本運(yùn)作模式來計(jì)算，其物業(yè)管理費(fèi)支出也在家庭收入的 5％以上，大大超出了業(yè)主的承受能力。明確了物業(yè)管理的消費(fèi)屬性，有助于政府根據(jù)居民的消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式和消費(fèi)趨勢(shì)制定出意在使物業(yè)管理消費(fèi)機(jī)制正 常運(yùn)行、物業(yè)管理消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的各項(xiàng)方針、制度、規(guī)定及具體措拖，并使消費(fèi)模式與消費(fèi)政策相匹配，從而促進(jìn)物業(yè)管理消費(fèi)的健康發(fā)