【正文】 如住宅單位），某宗物業(yè)的范圍通常用產(chǎn)權(quán)的形式來界定。在購房人與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中，都約定有委托事項的范圍，委托事項的范圍無外乎兩項： (1)對購房人房屋的管理； (2)對小區(qū)內(nèi)公共財產(chǎn)的管理。廣義物業(yè)管理 涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。其概念也有多種解釋。表現(xiàn)于建筑物構(gòu)造、外觀、功能等形式的多樣性。一般來說，房地產(chǎn)一詞涉及宏觀領(lǐng)域泛指一個國家或地區(qū)的整 個房地產(chǎn)；而物業(yè)則是一個微觀的概念，它一般是指一個單項的房地產(chǎn)，或一項具體的實 物資產(chǎn)。物業(yè)和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理行業(yè)于 1940 年左右由英國興起，當時并未得到廣泛的發(fā)展，真正得到社會認可是由萬國博覽會開始，于二十世紀五十年代左右逐漸成為一個成型的產(chǎn)業(yè)。 1．物業(yè)的特征。 2．物業(yè)的社會屬性。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。在大多數(shù)的 企事業(yè)組織或機構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。其中， “對購房人房屋的管理 ”就是特約物業(yè)管理， “對小區(qū)內(nèi)公共財產(chǎn)的管理 ”就是公共物 業(yè)管理。 所謂物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟價值和使用價值。使住宅小區(qū)維護修繕，設(shè)施改造逐步完善，物業(yè)管理水平的提高有目共睹。求生存如此之難，哪里有什么精力提高物業(yè)管理水平。多開商業(yè)網(wǎng)點增加服務種類，這種不顧具體情況的經(jīng)營方式很難奏效。逐年檢驗發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定取消你的經(jīng)營資格。具體來說，是為了實現(xiàn)下述目標： 創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境； 發(fā)揮物業(yè)最大的 使用價值； 使物業(yè)盡可能保值、增值。 日常維護 物業(yè)在使用過程中會出現(xiàn)很多問題，須有一支全天侯的維修隊伍，隨叫隨到，及時處理各類小修、急修工作，方便業(yè)主和使用人。 物業(yè)管理消費的特征和功能 一、物業(yè)管理費的支出是一種消費性支出 消費是作為社會成員的人們?yōu)闈M足個人物質(zhì)和文化生活需要對各種產(chǎn)品和勞務的使用。然而由于目前我國的絕大部分物業(yè)管理公司是從過去的 “房管所 ”衍生出來的，加之政府的 “福利 ”觀念、 “福利面前人人 平等 ”的觀念等的影響，致使業(yè)主的消費意識、消費理念遲遲不能完整樹立起來，消費行為也被嚴重扭曲。并對物業(yè)管理公司的服務質(zhì)量的好壞，質(zhì)價比的合理度以及在物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題提出相應的意見、建議，行使自己的權(quán)力，積極參加管理。深圳的人均收入水平居全國前列，現(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)管理費按平均每平方米 3 元、月支出 300元計算，也只占到其家庭收入的 3％左右。 物業(yè)管理消費的發(fā)展性。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區(qū)，偏重于對物業(yè)管理硬件消費的要求。物業(yè)管理消費是一種公共消費。 “有限的價格，無限的享受 ”為物業(yè)管理的基本功能。 促進身心健康的功能。而現(xiàn)代物業(yè)管理則能通過建立多種平臺或采取多種形式，來促進業(yè)主的交流，繁榮社區(qū)文化。 物業(yè)管理費由哪些項目構(gòu)成 根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構(gòu)成包括以下項目：（ 1）管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；（ 2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護及保養(yǎng)費；（ 3）綠化管理費；（ 4） 清潔衛(wèi)生費；（ 5）保安費；（ 6）辦公費；（ 7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；（ 8）法定稅費。 業(yè)主大會的職權(quán)包括： 選舉、罷免管委會的組成人員。 物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房 地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。 業(yè)主委員會需向區(qū)民政管理部門申請辦理登記手續(xù)，取得社會團體法人資格。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規(guī)定的危害后果，也符合法律規(guī)范所規(guī)定的制裁條件，由當事人承擔物業(yè)管理的法律責任。管理工作中各方面之間的關(guān)系、權(quán)利、義務，必須有明確的規(guī)定。 三、對于自來水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶收取這些資源費用時，是否可以自行加價？ 答：自來水公司，供電局、煤氣公司是上述資源的供應者，住戶是消費者。業(yè)主要員會委員可以連選連任。第一次業(yè)主大會由原物業(yè)管理單位負責召集。 聽取和審查管委會的工作報告。對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險費。因此，從這個意義上講，物業(yè)管理消費促進了人們的社會交流和情感的交融。因為人的一生大部分時間將在小區(qū)度過。在基本服務范圍之內(nèi)，一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)能提供規(guī)范、完善、 人性化的高質(zhì)量服務，實現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長物業(yè)的使用壽命，實現(xiàn)保值增值；在基本服務范圍之內(nèi)，一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)更能將服務提升到文化的層面，盡可能地賦予物業(yè)以附加值。一是非他性。 物業(yè)管理消費的可塑性。在經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)或時期，也存在所謂的物業(yè)管理，但那里（時）的物業(yè)管理內(nèi) 容單一、功能單一、層次較低。即便按大大低于這一收費標準的低成本運作模式來計算，其物業(yè)管理費支出也在家庭收入的 5％以上，大大超出了業(yè)主的承受能力。明確了物業(yè)管理的消費屬性，有助于政府根據(jù)居民的消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費方式和消費趨勢制定出意在使物業(yè)管理消費機制正 常運行、物業(yè)管理消費順利實現(xiàn)的各項方針、制度、規(guī)定及具體措拖，并使消費模式與消費政策相匹配，從而促進物業(yè)管理消費的健康發(fā)