物業(yè)和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)-在線瀏覽
2025-01-16 16:29本頁面
【正文】 對(duì)它還是膚淺的認(rèn)識(shí)，感興趣的是成立業(yè)主委員會(huì)，有權(quán)選擇物業(yè)管理公司為業(yè)主服務(wù)，如管理服務(wù)不盡人意，有權(quán)中止合同，炒物業(yè)管理公司的 “魷魚 ”，選擇大家滿意的物業(yè)公司上崗。 在新舊矛盾交錯(cuò)、類型復(fù)雜的情況下，物業(yè)管理公司嚴(yán)格規(guī)范住宅小區(qū)管理制度，提供方便快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得業(yè)主的滿意，是占領(lǐng)市場(chǎng)的首要選擇。 第一，由商品房開發(fā)商組建的物業(yè)管理公司，由于硬件環(huán)境優(yōu)越，人員素質(zhì)高，各種服務(wù)設(shè)施齊備，商業(yè)娛樂休閑場(chǎng)所全都具備，再加上有千畝森林，百畝水面，自然環(huán)境優(yōu)越，使小區(qū)物業(yè)管理水平能很快向智能化管理邁進(jìn)，這是很大優(yōu)勢(shì)，但也存在管理脫節(jié)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下 “官商 ”意識(shí)，服務(wù)質(zhì)量不高的問題，提高 “軟件 ”水平是當(dāng)務(wù)之急。委托管理改為物業(yè)管理后，良好的合作基礎(chǔ)，經(jīng)費(fèi)到位。 第三，由房管所改制為物業(yè)管理公司，經(jīng)費(fèi)短缺嚴(yán)重，由于小區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)年代長(zhǎng)，設(shè)施改造項(xiàng)目過多，無資金保障，運(yùn)行最為困難。再加上許多設(shè)施的強(qiáng)制更新，為提高首都大氣質(zhì)量，供暖燃料改為油料和天然氣。在這種情況下，房管所改為物業(yè)管理公司，難度之大可想而知。在這種情況下輕管理、重開發(fā)經(jīng)營(yíng)，餐館擾民事件屢有發(fā)生。據(jù)一家媒體報(bào)道，西郊一住宅小區(qū)垃圾成堆，環(huán)衛(wèi)部門不予清運(yùn)，原因是小區(qū)物業(yè)公司拒交清運(yùn)費(fèi)，而物業(yè)小區(qū)則辯稱，我們是房管所改制的，奉上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)之命改的，既不可能，又無能力交納垃圾清運(yùn)費(fèi)，而環(huán)衛(wèi)部門反駁說：既掛牌改制，就應(yīng)按章交費(fèi)。這樣無能力交納費(fèi)用的物業(yè)公司，何必掛 牌改制呢？ 第四，是企事業(yè)單位行政房管部門改為的物業(yè)公司，由于歷史原因和各種因素，企事業(yè)單位蓋職工宿舍，社會(huì)化問題的矛盾越來越突出，成了阻礙企事業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大包袱。但人員素質(zhì)低，住宅設(shè)施老化，急待修繕的房產(chǎn)居多，資金短缺就更讓物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)頭痛的首要問題，求生存發(fā)展，廣拓門路，增加員工凝聚力，盡管保證員工收入不低于過去水平。 一輪又一輪的討價(jià)還價(jià)的資金投入討論，雙方絞盡腦汁，衡量輕重，員工生存成了首要選擇。面對(duì)大型超市以連鎖方式，步步緊追的擴(kuò)大服務(wù)范圍，除了交通干道附近和繁華路口外，小而全的服務(wù)經(jīng)營(yíng)小店只能慘淡經(jīng)營(yíng)。這種情況實(shí)際很復(fù)雜，這里有過去年代，由于經(jīng)費(fèi)不足，幾個(gè)單位分別購買一棟樓，有上下級(jí)單位合蓋的宿舍樓，有出賣地皮和出資金共建的房子，一個(gè)單位分成幾個(gè)小單位，產(chǎn)權(quán)變更的宿舍，中央和本市企事業(yè)單位合蓋的住宅，在改制前，許多單位由于關(guān)停并轉(zhuǎn)，人員分流遺留下的矛盾令人揮之不去，資金缺口嚴(yán)重妨礙了對(duì)住宅樓日常管理修繕。鍋爐改造、一戶一表改造工程都需要資 金實(shí)施。怎么辦？ 讓人著急，卻暫無良策，但有一點(diǎn)卻令物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)馬虎不得，那就是改為物業(yè)管理公司就要在國家主管部門統(tǒng)一規(guī)范下按照物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行資格審核認(rèn)證合格后，合法經(jīng)營(yíng)。 內(nèi)地的物業(yè)管理主要存在三種管理模式 專業(yè)物業(yè)管理模式 管理內(nèi)容為住戶提供全方位的綜合服務(wù)，寓公寓管理于服務(wù)中；經(jīng)費(fèi)來源主要是通過收取管理費(fèi)和多種經(jīng)營(yíng)來解決，為住戶提供有償服務(wù)；服務(wù)對(duì)象主要是高檔物業(yè)，如寫字樓、別墅、賓館、公寓等。 傳統(tǒng)行政性福利管理模式 即由北京市房地局或本單位自管。從管理服務(wù)質(zhì)量看，市場(chǎng)上有影響的專業(yè)物業(yè)管理公司有 10 多家，主要是合資或外資企業(yè)，如怡信、魏理仕、梁振英測(cè)量 行、第一太平洋戴維斯、九龍倉物業(yè)、萬通璐頓、威格斯、太聯(lián)物業(yè)等。 物業(yè)管理的基本原則、目標(biāo) 物業(yè)管理的基本原則 權(quán)力界定原則 業(yè)主至上原則 統(tǒng)一管理原則 經(jīng)濟(jì)合理原則 專業(yè)化服務(wù)原則 權(quán)責(zé)明確原則 超前管理原則 公平競(jìng)爭(zhēng)原則 物業(yè)管理的目標(biāo) 對(duì)物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實(shí)現(xiàn)物業(yè)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（日常管理、特約管理） 服 務(wù) 內(nèi) 容 物業(yè)管理通常包括兩大內(nèi)容：日常管理和特約服務(wù)。 清潔綠化 對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)來說，搞好清潔綠化工作可為業(yè)主和住戶創(chuàng)造良好、舒適的工作、生活環(huán)境，培養(yǎng)人們親近自然的意識(shí)，熱愛自然、熱愛生活。物業(yè)管理應(yīng)切實(shí)做好安全保衛(wèi)工作，將不安全因素消滅在萌芽狀態(tài)，讓業(yè)主和使用人無后顧之憂，確保人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。另外，還要提高業(yè)主和使用人的防火和自救意識(shí)。 征收各類費(fèi)用、保管使用管理基金 定期收取管理費(fèi)，編制預(yù)算、收支帳目，并定期公布，以便業(yè)主和使用人監(jiān)督。管理公司還應(yīng)與物業(yè)相關(guān)的政府各部門如供水、供電、煤氣、電信、市政等進(jìn)行溝通，以便出現(xiàn)情況都可與有關(guān)部門配合，盡快予以解決。 特約服務(wù) 特約服務(wù)是指根據(jù)業(yè)主和住戶需要，提供各類特別服務(wù)，這些通常是有償?shù)摹? 物業(yè)管理公司還可利用部分物業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)，增加收入，補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足，減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)。消費(fèi)性支出是貨幣的持有者購買最終產(chǎn)品或服務(wù)來滿足自身的需求或獲得某種滿意而發(fā)生的支出。很顯然，在目前的物業(yè)管理市場(chǎng)，大部分業(yè)主的物業(yè)管理支出為消費(fèi)性支出，享受物業(yè)管理的過程也是一種消費(fèi)行為。在現(xiàn)代消費(fèi)理念中，業(yè)主購買了房產(chǎn)，實(shí)際上只完成了住房消費(fèi)的一部分，物業(yè)管理消費(fèi)才剛開始。因此，對(duì)于大部分業(yè)主而言，物業(yè)管理的消費(fèi)屬性是十分確定的。這樣既打擊了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)積極性，也湮滅了業(yè)主的許多消費(fèi)欲望，從而嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。 有助于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。而不同的消費(fèi)群體或物業(yè)小區(qū)，其
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