【正文】 二）按資本組合方式及出資人承擔的責任分類： 公司式企業(yè)、合伙企業(yè)、獨資企業(yè)? 物業(yè)管理公司可分為 有限責任公司、股份合作公司、股份有限公司? （ 1）物業(yè)管理有限責任公司 是由 250個股東共同出資，股東以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任的企業(yè)法人。物業(yè)管理股份合作公司的股東，一般又是企業(yè)的職工。股份有限公司的全部資產(chǎn)分為等額股份，每個股東以持股數(shù)額對公司承擔相應(yīng)責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。? 企業(yè)出所 ：物業(yè)管理應(yīng)以主要辦事機構(gòu)所在地為企業(yè)的住所。? 公司人員： 資質(zhì)一級企業(yè)為 30人；資質(zhì)二級企業(yè)為 20人；資質(zhì)三級企業(yè)為 8人。股份有限公司（除國有企業(yè)改建為股份有限公司外）應(yīng)有 5個以上發(fā)起人，并且其中半數(shù)以上發(fā)起人在中國境內(nèi)有固定住所。? 物業(yè)管理企業(yè)各部門的主要職能： 總經(jīng)理室、行政部、人力資源部、財務(wù)管理部、綜合服務(wù)部、市場開發(fā)部、各物業(yè)管理處（客戶服務(wù)部、環(huán)境管理部、安全管理部、工程保障部） 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利? 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)? 權(quán)利： （ 1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，結(jié)合實際情況，制定管理辦法。（ 5）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同。（ 7）可以接受供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的委托代收相關(guān)費用。（ 9）經(jīng)業(yè)主大會的允許，可實行多種經(jīng)營。（ 2）接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理? 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理? 國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)制度。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件包括：有符合國家規(guī)定的注冊資本；有與其從事的物業(yè)管理活動相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員；有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績。? 資質(zhì)一級企業(yè) ： （ 1）注冊資本 500萬元以上（ 2）具有中級一上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理崗位證書， 80% 以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)崗位證書（3）管理兩種類型以上的物業(yè)（ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分之和不低于 100% 。（ 5） 20% 以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的 “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)） ”稱號， 20% 以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理? 資質(zhì)二級企業(yè)? （ 1）注冊資本 300萬元（ 2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)崗位證書，60% 以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。計算基數(shù)是：多層住宅 80萬平方米，高層住宅40萬平方米，獨立式住宅（別墅） 6萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 20萬平方米（ 5） 10% 以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的 “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)） ”稱號， 10% 以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理? 質(zhì)等級的管理：（一）申請評定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提交下列材料 ① 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級申報表 ② 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ③ 建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件 ④ 物業(yè)管理委托合同復(fù)印件 ⑤ 物業(yè)管理業(yè)績材料 ⑥ 企業(yè)上一年財務(wù)審計表（二）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度（三）一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標、議標，二級企業(yè)只限參加本省（自治區(qū)、直轄市）區(qū)域內(nèi) 15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。（六）關(guān)于法律責任《物業(yè)管理條例》對違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作粗了明確的處罰規(guī)定。以欺騙手段取得資質(zhì)證書，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書 ② 物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處 5萬元以上 20萬元以下的罰款，給業(yè)主造成損失的依法承擔賠償責任。 7）建立了專項維修資金管理與使用制度。? （ 2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)? 的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 50％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。? （ 4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。? 4．臨時資質(zhì)? 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)技有關(guān)規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時資質(zhì)證書》。有期期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。隨著物業(yè)管理行業(yè)形勢的發(fā)展，建設(shè)部會對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法適時做出調(diào)整。? ④ 物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。? ⑥ 企業(yè)上一年度財務(wù)審計表。一級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，初審合格后報建設(shè)部審批；二、三級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）同意，可由地級以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）備案。? （ 3）一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi) 30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄區(qū)）區(qū)域內(nèi) 15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。? （ 5）《資質(zhì)證書》格式由建設(shè)部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力?！段飿I(yè)管理條例》對違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定：? ① 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處 5萬元以上 20萬元以下的罰款給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償貢任。? ② 物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處 5萬元以上 20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶業(yè)主? 第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會? 一、業(yè)主? 根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主即房屋的所有權(quán)人。? （一）業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利? 業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管? 理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。? 2．提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議? 業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定和業(yè)主公約的規(guī)定，依法請求或者提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。? 3．提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議? 業(yè)主可以通過業(yè)主大會，提出起草和修訂業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及物業(yè)管理制度建議的權(quán)利。 “投票權(quán) ”是指業(yè)主作為投票人的權(quán)利。物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶業(yè)主? 5．選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)? 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主行使權(quán)利的主要代表就是業(yè)主委員會，業(yè)主可以通過參加業(yè)主大會，行使選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉的權(quán)利。? 7．監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同? 業(yè)主有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況監(jiān)督的權(quán)利，如監(jiān)督物業(yè)管理和服務(wù)的水平、服務(wù)質(zhì)量和收費情況等。? 9．監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用? 物業(yè)管理活動中的監(jiān)督權(quán)力是參與物業(yè)管理各主體之間相互間的雙向監(jiān)督。? 10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利? 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利包括業(yè)主有選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。業(yè)主大會、業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企業(yè)必須遵照《中華人民共和國合伺法》中關(guān)于合同終止、解除的有關(guān)法律規(guī)物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行的義務(wù)? （二）業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行的義務(wù)? 遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則? 業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，是全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理及公共利益等方面的行為準則，是實行物業(yè)管理的基礎(chǔ)和基本準則，因此，全體業(yè)主都有遵守的義務(wù)。? 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共程序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等存方面的規(guī)章制度，都是為了保障建筑物的正常使用，保護業(yè)主和物業(yè)使用人的根本利益的，縣因此，全體業(yè)主都有遵守的義務(wù)。? 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會不能組織與物業(yè)管理活動無關(guān)的其他活動。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。? （ 2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。? （ 4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。? （ 6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。? 召開業(yè)主大會的法定人數(shù)? 無論業(yè)主大會會議采用哪種形式，都應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 112以上投票權(quán)的業(yè)主參加方可召開。委托代理人出席業(yè)主大會會議在委托范圍內(nèi)行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會，但沒有投票權(quán)。? 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主大會會議 3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶業(yè)主大會會議? 業(yè)主大會做出決定的法定人數(shù)? 業(yè)主大會作出普通決議，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2以上通過才能生效。? 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議? 經(jīng) 20% 以上業(yè)主提議，或發(fā)生重大事故，或緊急時間需要及時處理，或業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況出現(xiàn)時，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。? 業(yè)主大會的決定應(yīng)予以公告? 業(yè)主大會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。第一農(nóng)業(yè)主大會召開的條件各地區(qū)有所不同，如有的地方規(guī)定： “住宅區(qū)人住率達到 50％以上或者從第一個業(yè)主人住之日起滿兩年的 ”，可以召開業(yè)主大會。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶第一次業(yè)主大會會議的籌備工作? 第一次業(yè)主大會會議的籌備工作? （ l）組織大會籌備組。己有居民委員會的，還可以邀請居民委員會委員參加。? （ 3）聽取業(yè)主和相關(guān)人員的建議，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，參照政府主管部門定的示范文本，擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案等有關(guān)文件。? （ 5）通過協(xié)商，確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單。業(yè)主委員會委員，一般應(yīng)當根據(jù)其實際擁有房屋的建筑面積，按照一定比例推薦。? 會議籌備期間，籌備組成立的過程、每次會議的各項決定的意見，都應(yīng)當做好認真的記錄。? （ 1）由大會籌備組成員代表籌備組介紹大會籌備情況。? （ 3）審議、通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。? （ 5）審議、通過與物業(yè)管理相關(guān)的特別重大事項。? 《業(yè)主大會議事規(guī)則》應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法做出約定?！稑I(yè)主公約》應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法做出約定。? （ 1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主。? （ 4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。? （ 6）具備必要的工作時間。? （ l）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。? （ 3）因疾病等原因喪失履行職責能力的。? （ 5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。、? （ 7）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時，應(yīng)當注意發(fā)揮街道辦事處居民委員會、公安派出所以及有關(guān)部門和單位的作用。業(yè)主委員；會主任、副主任、執(zhí)行秘書一般為兼職，也可以是專職。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)按上述規(guī)定重新備案。? 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同? 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。? （ 3）接受丈夫有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府行政部門對本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項提出的指令和要求。物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶業(yè)主委員會的日常工作? （三）業(yè)主委員會的日常工作? 了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況? 組織實施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標活動? 提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議? 代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項維修資金? 宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守業(yè)主公約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項管理制度，協(xié)調(diào)業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)使用人之間，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶業(yè)主委員會會議? （四）業(yè)主委員會會議? 《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起 3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會