【正文】 米或者單價超過每平方米 3800 元的住房，暫不享受住房公積金貸款。 土地供應(yīng)減少和土地儲備匱乏，導(dǎo)致房價增長過快 隨著土地供應(yīng)的減少 和開發(fā)商土地儲備更趨匱乏，發(fā)展商在項目開發(fā)方面更趨于理性，對項目的開發(fā)品質(zhì)要求不斷提高，希望以此提高產(chǎn)品附加值，來獲取合理回報，土地成本在房價中所占的比例也將進一步提高，在這種情況下，未來房地產(chǎn)價格下調(diào)的空間十分有限，尤其是多層住宅，受供應(yīng)量偏緊影響，價格可能繼續(xù)上漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。另外一部分是外來人口對住房的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。房 價快速上漲，與供應(yīng)量不足有著密切關(guān)系。土地是房地產(chǎn)建設(shè)的基本條件，土地價格的變化直接影響著房地產(chǎn)成本。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年，全市商品房施工面積為 萬平方米，比去年同期增長 %，其中，住宅為 萬平方米，比去年同期增長 %；本年新開工面積為 萬平方米，比去年同期下降 %。 蕪湖 市房地產(chǎn)開發(fā)投資中住宅投資占主體， 增勢強勁。 20202020 年， 蕪湖 市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，是前 3 年 (20012020 年 )房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資的 倍，年平均增長達到 %，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴大。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)投資總體呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，市場供求基本平衡，房價穩(wěn)中趨升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 蕪湖市長江南路鏡湖區(qū)行政大樓旁項目 (初步調(diào)研報告 ) 2020 年 1 月 5 日 合肥易居地產(chǎn)投資咨詢有限公司 [專業(yè)地產(chǎn)營銷機構(gòu) ] 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 區(qū)域背景和發(fā)展趨勢 22 項目戶型設(shè)計和面積配比分析 23 價格定位分析 24 S W O T 分 析 26 優(yōu) 勢 和 機 會 點 26 劣勢和威脅 點 26 市 場 定 位 27 目標客戶定位 27 產(chǎn)品定位 29 價 格 定 位 29 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 (一 )、近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 20202020 年的三年間， 蕪湖 市房地產(chǎn)業(yè)總體保持了良好的發(fā)展態(tài)勢，累計實現(xiàn)增加值 億元，占同期全市 GDP 總量的 %，年平均增長速度達 %。 2020 年，蕪湖 市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，比上年同期增長 %，是 2020 年的 倍，對全市投資增長的貢獻率達 %，直接拉動全市投資增長達 個百分點。 2020—2020 年， 蕪湖 市完成住宅投資 億元，占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的 %，年平均增長 %。全市 商品房竣工面積為 萬平方米，比去年同期下降 %，其中，商品住宅竣工 萬平方米，比去年同期下降 %， 2020 年 18 月份，全市商品房新開工面積 萬平方米，比上年同期增長 %，商品房竣工面積 萬平方米，比上年同期增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。二是建材漲價，如鋼材、水泥價格的上漲和人員工資的增加等因素 加大了開發(fā)成本。由于需求量的快速增加，供不應(yīng)求，價格必定上漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。城 市 化進程的加快，民營企業(yè)的快速發(fā)展，以及購 房入戶政策的實施，都會吸引大量的外來人口購房，據(jù)測算新增人口每年大約需要住房近 80萬平方米 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 當(dāng)然，在房價上漲的同時，也不可忽視房屋結(jié)構(gòu)性過剩導(dǎo)致部分房價下跌的可能，例如商業(yè)和高層的嚴重過剩，必將導(dǎo)致價格下跌。 三、 2020 年 房地產(chǎn)市場 預(yù)測 蕪湖房地產(chǎn)正呈現(xiàn)出高速發(fā)展時期， 土地開發(fā)量已經(jīng)跟不上需求量，房價一路飆升已達到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟承受能力的高點， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。按發(fā)展?fàn)顩r和開發(fā)特征可以形成 四 大發(fā)展板塊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。使鳩江區(qū)成為人流、物流、信息流的通道，成為對外開放的一片熱土。 該區(qū)在努力打造集電力能源、汽車制造、特色農(nóng)業(yè)、物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)為一體的現(xiàn)代化城區(qū)。包括以下項目： 泰華家園 案名 泰華家園 工地地址 長江路與花園路交口 開發(fā)商 安徽泰華置業(yè) 占地面積 3 萬多平方米（一期） 建筑面積（一期） 51153 平方米 物業(yè)類型 多層 /小高層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。錦繡家園 案名 利華 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié)： 從本案較近的樓盤分析如月桂都市花園， 07年 9月 30 推出的房子多層早 早 賣完，剩下的全是小高層， 同 年 11月 16日 開盤又推出了 2 幢小高層， 兩次開盤 小高層 都存在 滯銷情況。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鏡湖區(qū)是蕪湖市的 中心城區(qū)，東接鳩江區(qū)，西瀕長江，南與弋江區(qū)隔青弋江相望，北與蕪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)毗鄰，轄吉和、北京路、弋磯山、汀棠、天門山、鏡湖、東門、北門、赭山、赭麓、荊山。自此，帝國主義的魔爪伸進了蕪湖。 54%35%10%1%兩房三房四房一房 從上圖可以看出， 鏡湖 片區(qū)的兩房和三房為主，四房所占比例極低，一房只屬于配比戶型； 鏡湖 片區(qū)住宅面積配比圖 23%39%30% 8%70—90平米90—100平米100平米以上70平米以下 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 39804126426545750146239 31005001000150020002500300035004000450050002020 2020 2020 2020均價上漲幅度 從上圖可以看出， 鏡湖 片區(qū)住宅的價格最近幾年一直呈現(xiàn)上升的態(tài)勢， 07 年上漲速度 尤其 較快 。 項目緊臨 長江南路， 交通便利，通往 市區(qū) 擁 有多路公交車 有 13 路、 14路、 18路、 25路、 34路、 38路和 105 路等 ； 項目周邊學(xué)區(qū)眾多有 大慶路小學(xué)、大官路小學(xué)、獅子山小學(xué)、 27中、 11中、安師大附屬外國語學(xué)校、安師大附中、蕪湖工業(yè)學(xué)校、皖南醫(yī)學(xué)院、安師大夜大學(xué)等 完善的教育 配套 ； 學(xué)校 、 銀行、超市、菜市場 、醫(yī)療 、公園 等配套 環(huán)伺本案 ,設(shè)施一應(yīng)俱全； 片區(qū)市政形象不斷改善 ； 項目體量小，易于去化； 樓市 利好 時期 ，需求增多房價上漲較快 ； 預(yù)售房源減少，供求關(guān)系失衡；拆遷難度加大，土地開發(fā)量減少；商品房結(jié)構(gòu)不合理，中小戶型市場難尋。同時，在國家宏觀調(diào)控政策方面，今年國家 6次加息， 10次提高存貸款準備金利率，并提高了二套房首付比例及貸款利率，蕪湖也出臺了一系列調(diào)控舉措，顯示了政府穩(wěn)定房價的決心，目前已取得了初步效果，很多新開樓盤銷售回歸理性和平淡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由 于該項目屬未開發(fā)階段，項目的優(yōu)勢、特色、市場知名度都須要時間的培育，發(fā)展商的實力亦未能彰顯，結(jié)合蕪湖鏡湖板塊和蕪湖整個樓盤的巨大開發(fā)量等客觀因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此修正后的價格為 4705 元左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目基地為農(nóng)貿(mào)市場，附近有 沃爾瑪 超市以及 鳳凰美食街 等 有 規(guī)模的 商業(yè) 市場。 ② 周邊住宅價格的定價在 4600 元 /平米左右 ，在商圈影響較強的情況下商鋪的定價一般為住宅價格的 2倍左右，本項目商鋪的價格應(yīng)在 9200元左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商鋪