【正文】 米或者單價(jià)超過(guò)每平方米 3800 元的住房，暫不享受住房公積金貸款。 土地供應(yīng)減少和土地儲(chǔ)備匱乏，導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快 隨著土地供應(yīng)的減少 和開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備更趨匱乏，發(fā)展商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面更趨于理性，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)品質(zhì)要求不斷提高，希望以此提高產(chǎn)品附加值，來(lái)獲取合理回報(bào)，土地成本在房?jī)r(jià)中所占的比例也將進(jìn)一步提高，在這種情況下，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)的空間十分有限，尤其是多層住宅，受供應(yīng)量偏緊影響，價(jià)格可能繼續(xù)上漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另外一部分是外來(lái)人口對(duì)住房的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。房 價(jià)快速上漲，與供應(yīng)量不足有著密切關(guān)系。土地是房地產(chǎn)建設(shè)的基本條件，土地價(jià)格的變化直接影響著房地產(chǎn)成本。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年，全市商品房施工面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %，其中，住宅為 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %；本年新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期下降 %。 蕪湖 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中住宅投資占主體， 增勢(shì)強(qiáng)勁。 20202020 年， 蕪湖 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，是前 3 年 (20012020 年 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資的 倍，年平均增長(zhǎng)達(dá)到 %，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大。當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)供求基本平衡，房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨升。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 蕪湖市長(zhǎng)江南路鏡湖區(qū)行政大樓旁項(xiàng)目 (初步調(diào)研報(bào)告 ) 2020 年 1 月 5 日 合肥易居地產(chǎn)投資咨詢有限公司 [專業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) ] 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)域背景和發(fā)展趨勢(shì) 22 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)和面積配比分析 23 價(jià)格定位分析 24 S W O T 分 析 26 優(yōu) 勢(shì) 和 機(jī) 會(huì) 點(diǎn) 26 劣勢(shì)和威脅 點(diǎn) 26 市 場(chǎng) 定 位 27 目標(biāo)客戶定位 27 產(chǎn)品定位 29 價(jià) 格 定 位 29 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (一 )、近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 20202020 年的三年間， 蕪湖 市房地產(chǎn)業(yè)總體保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，占同期全市 GDP 總量的 %，年平均增長(zhǎng)速度達(dá) %。 2020 年，蕪湖 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，是 2020 年的 倍，對(duì)全市投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %，直接拉動(dòng)全市投資增長(zhǎng)達(dá) 個(gè)百分點(diǎn)。 2020—2020 年， 蕪湖 市完成住宅投資 億元，占同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量的 %，年平均增長(zhǎng) %。全市 商品房竣工面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期下降 %，其中，商品住宅竣工 萬(wàn)平方米，比去年同期下降 %， 2020 年 18 月份，全市商品房新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) %，商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。二是建材漲價(jià)，如鋼材、水泥價(jià)格的上漲和人員工資的增加等因素 加大了開(kāi)發(fā)成本。由于需求量的快速增加，供不應(yīng)求，價(jià)格必定上漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。城 市 化進(jìn)程的加快，民營(yíng)企業(yè)的快速發(fā)展，以及購(gòu) 房入戶政策的實(shí)施，都會(huì)吸引大量的外來(lái)人口購(gòu)房，據(jù)測(cè)算新增人口每年大約需要住房近 80萬(wàn)平方米 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 當(dāng)然，在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，也不可忽視房屋結(jié)構(gòu)性過(guò)剩導(dǎo)致部分房?jī)r(jià)下跌的可能，例如商業(yè)和高層的嚴(yán)重過(guò)剩，必將導(dǎo)致價(jià)格下跌。 三、 2020 年 房地產(chǎn)市場(chǎng) 預(yù)測(cè) 蕪湖房地產(chǎn)正呈現(xiàn)出高速發(fā)展時(shí)期， 土地開(kāi)發(fā)量已經(jīng)跟不上需求量，房?jī)r(jià)一路飆升已達(dá)到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)承受能力的高點(diǎn)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。按發(fā)展?fàn)顩r和開(kāi)發(fā)特征可以形成 四 大發(fā)展板塊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。使鳩江區(qū)成為人流、物流、信息流的通道，成為對(duì)外開(kāi)放的一片熱土。 該區(qū)在努力打造集電力能源、汽車(chē)制造、特色農(nóng)業(yè)、物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)為一體的現(xiàn)代化城區(qū)。包括以下項(xiàng)目： 泰華家園 案名 泰華家園 工地地址 長(zhǎng)江路與花園路交口 開(kāi)發(fā)商 安徽泰華置業(yè) 占地面積 3 萬(wàn)多平方米（一期） 建筑面積（一期） 51153 平方米 物業(yè)類型 多層 /小高層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。錦繡家園 案名 利華 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 小結(jié)： 從本案較近的樓盤(pán)分析如月桂都市花園， 07年 9月 30 推出的房子多層早 早 賣(mài)完，剩下的全是小高層， 同 年 11月 16日 開(kāi)盤(pán)又推出了 2 幢小高層， 兩次開(kāi)盤(pán) 小高層 都存在 滯銷情況。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 鏡湖區(qū)是蕪湖市的 中心城區(qū)，東接鳩江區(qū)，西瀕長(zhǎng)江，南與弋江區(qū)隔青弋江相望，北與蕪湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)毗鄰，轄吉和、北京路、弋磯山、汀棠、天門(mén)山、鏡湖、東門(mén)、北門(mén)、赭山、赭麓、荊山。自此，帝國(guó)主義的魔爪伸進(jìn)了蕪湖。 54%35%10%1%兩房三房四房一房 從上圖可以看出， 鏡湖 片區(qū)的兩房和三房為主，四房所占比例極低，一房只屬于配比戶型； 鏡湖 片區(qū)住宅面積配比圖 23%39%30% 8%70—90平米90—100平米100平米以上70平米以下 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 39804126426545750146239 31005001000150020002500300035004000450050002020 2020 2020 2020均價(jià)上漲幅度 從上圖可以看出， 鏡湖 片區(qū)住宅的價(jià)格最近幾年一直呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)， 07 年上漲速度 尤其 較快 。 項(xiàng)目緊臨 長(zhǎng)江南路， 交通便利，通往 市區(qū) 擁 有多路公交車(chē) 有 13 路、 14路、 18路、 25路、 34路、 38路和 105 路等 ； 項(xiàng)目周邊學(xué)區(qū)眾多有 大慶路小學(xué)、大官路小學(xué)、獅子山小學(xué)、 27中、 11中、安師大附屬外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、安師大附中、蕪湖工業(yè)學(xué)校、皖南醫(yī)學(xué)院、安師大夜大學(xué)等 完善的教育 配套 ； 學(xué)校 、 銀行、超市、菜市場(chǎng) 、醫(yī)療 、公園 等配套 環(huán)伺本案 ,設(shè)施一應(yīng)俱全； 片區(qū)市政形象不斷改善 ； 項(xiàng)目體量小，易于去化； 樓市 利好 時(shí)期 ，需求增多房?jī)r(jià)上漲較快 ； 預(yù)售房源減少，供求關(guān)系失衡；拆遷難度加大，土地開(kāi)發(fā)量減少；商品房結(jié)構(gòu)不合理，中小戶型市場(chǎng)難尋。同時(shí)，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策方面，今年國(guó)家 6次加息， 10次提高存貸款準(zhǔn)備金利率，并提高了二套房首付比例及貸款利率，蕪湖也出臺(tái)了一系列調(diào)控舉措，顯示了政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心，目前已取得了初步效果，很多新開(kāi)樓盤(pán)銷售回歸理性和平淡。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 由 于該項(xiàng)目屬未開(kāi)發(fā)階段，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、特色、市場(chǎng)知名度都須要時(shí)間的培育，發(fā)展商的實(shí)力亦未能彰顯，結(jié)合蕪湖鏡湖板塊和蕪湖整個(gè)樓盤(pán)的巨大開(kāi)發(fā)量等客觀因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。因此修正后的價(jià)格為 4705 元左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。項(xiàng)目基地為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，附近有 沃爾瑪 超市以及 鳳凰美食街 等 有 規(guī)模的 商業(yè) 市場(chǎng)。 ② 周邊住宅價(jià)格的定價(jià)在 4600 元 /平米左右 ，在商圈影響較強(qiáng)的情況下商鋪的定價(jià)一般為住宅價(jià)格的 2倍左右，本項(xiàng)目商鋪的價(jià)格應(yīng)在 9200元左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商鋪