【正文】 0 平方米以下施工商品住宅面積為 萬平方米，占施工商品住宅面積的比重也只有 %。2020 年商品房銷售均價 2901 元 /平方米，與 2020 年相比，每平方米房屋平均銷售單價提高了 966 元，與 2020 年相比漲幅達 %。 從近期新開工樓盤排隊拿號、搖號中簽等現(xiàn)象中可以看出，短期內(nèi)可供銷售房源明顯不足。在有限的土地指標內(nèi)，適當增加普通住宅建設的土地供應； 整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，嚴禁囤積 土地，哄抬房價等現(xiàn)象的發(fā)生。 改善性住房需求將繼續(xù)保持增長勢頭 改善性住房需求主要通過存量住房交易來實現(xiàn)， 2020年 蕪湖 市存量房交易面積為 萬平方米，其中，房改房上市 2020套，約需要購置 萬平方米商品房；再加 3723 套的私房（存量房扣除房改房）交易，預計需要購置商品房約 萬平方米。對這部分消費的把控，成為郊區(qū)項 目能否成功銷售的關鍵因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。該區(qū)域以 住宅、 商業(yè)和寫字樓項目為主，住宅多為高層豪宅， 代表性項目有世茂 濱江花園、 左岸生活社區(qū) 、僑鴻國際 等諸多項目。 北依青弋江，西臨長江，南濱漳河，東至荊山河 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。職業(yè)特征為生意人、私企老板、行政事業(yè)單位職工 社區(qū)規(guī)模 中盤為主，以 5— 50萬平米項目居多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 主力 坪數(shù) 116136 主力總價 100 萬元 公攤 % 付款方式 八成按揭 工程進度 現(xiàn)房 使用年限 70 年 交房日期 容積率 銷售率 % 坪數(shù) 分析 房數(shù) 戶型面積范圍 戶數(shù) 已售 百分比 坪數(shù)去化 2房 93 27 25 樓層去化 5—— 10 層 3房 116136 132 39 % 客 源 分 析 年齡 30— 40歲 3/5房 154222 51 30 % 區(qū)域 全市、外地 合計 93222 210 94 % 職業(yè) 生意人 媒體 廣告、路過 生活機能評價 交通 1 1 4 4 37 路公交路線隨意搭乘 學校 育紅小學、 13中、 28中等 市政 奧林匹克公園、馬塘醫(yī)院、婦幼保健院等健身、醫(yī)療配套及規(guī)劃中的市政公園、會展中心、大劇院及濱江公園 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在老盤小高層尚未銷售一空的情況下，該項目再度推盤，其銷售情況可想而知。 二、 本 案環(huán)境 分析 本案位于 蕪湖市市中心北側(cè)，北臨造船廠，東近長江南路、南接二十七中 ； 與中山路 、 銀湖南路、赭山路 、 吉和北路 、 黃山西路和北京西路 形成便捷暢通的交通網(wǎng)絡。鏡湖區(qū)是蕪湖的古城區(qū)，歷史悠久。 該區(qū)在樓盤開發(fā)量上遠遠超過其他區(qū)域 ，擁有 46 家樓盤正在開發(fā)或?qū)⒁_發(fā)完畢，成為蕪湖最活力最具代表性的熱土，是未來蕪湖發(fā)展的方向和標桿。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在充分建立領導品牌形象的同時，考慮價格和規(guī)模的平衡因素，作到定價合理，完全銷售的目標。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 住宅價格定位 便利 舒適 戶型適中 外立面時尚現(xiàn)代 城市生活， 由我掌控 ！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項 目 交通 配套 規(guī)劃 品質(zhì) 物管 時間 價格 本案價格 泰華家園 4900 4593 月桂都市花園 5459 4679 長江長現(xiàn)代城 7700 4714 世茂濱江花園 7800 4727 [本項目標準定價值為“ 1”，其他項目分數(shù)與我項目比較的結(jié)果 ] 綜上表格最后結(jié) 果住宅價為 4678 元 /平米（均價） ] 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 修正因素 地段因素 人流量 因素 物業(yè) 因素 報價㎡ /M2 權重 80％ 10％ 10％ 泰華家園 1 1 1 4900 本案 則本案的比較價格 I 為 4900 80% ＋ 4900 10% ＋ 4900 10% ＝ 4655 ㎡ /M2 B、 月桂都市花園 根據(jù)地段因素、 人流量 因素、 物業(yè) 因素的修 正，運用理論和其他項目的實際操作經(jīng)驗，確定為： 修正因素 地段因素 人流量 因素 物業(yè) 因素 報價㎡ /M2 權重 80％ 10％ 10％ 月桂都市花園 1 1 1 5459 本案 1 則本案比較價格 II 為 5459 180% ＋ 5459 10% ＋ 5459 10% ＝ 4694 ㎡ /M2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4） 綜合以上：本項目住宅最終均價應該為 4640 元 /平米（為保證各種方法的正確性，將以上平均）。 所謂天 時，是指經(jīng)濟形勢與投資商鋪的時機把握。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ③ 綜合：為減少各項定價方法的主觀性 ，平均以上 價格，使其接近真實的價格， 初步認為 商鋪 價格 最終 為： 9400 元 /平米 （一層） 。 2） 、 本項目價格有幾何 （ 1）項目氛圍 項目位于長江南路屬市區(qū)商業(yè)輻射范圍內(nèi)。上述因素并不是普通意義上的房地產(chǎn)因素，而 是體現(xiàn)商鋪商業(yè)特性的房地產(chǎn)因素。 從市場因數(shù)考慮，今年樓盤的價格會在去 年基礎上進一步上漲，根據(jù)鏡湖 片區(qū)住宅價格上漲趨勢分析，預計 明年 上漲幅度在 50— 80 元 /平米。 C、 長江長現(xiàn)代城 根據(jù)地段因素、 人流量 因素、 物業(yè) 因素的修正，運用理論和其他項目的實際操作經(jīng)驗，確定為： 修正因素 地段因素 規(guī)劃因素 物業(yè) 因素 報價㎡ /M2 權重 80％ 10％ 10％ 長江長現(xiàn)代城 1 1 1 7700 本案 則本案比較價格 III 為 7700 80% ＋ 7700 10% ＋ 7700 10% ＝ 4620 ㎡ /M2 D、 世茂濱江花園 根據(jù)地段因素、 人流量 因素、 物業(yè) 因素的修正，運用理論和其他項目的實際操作經(jīng)驗，確定為： 修正因素 地段因素 規(guī)劃因素 物業(yè) 因素 報價㎡ /M2 權重 80％ 10％ 10％ 世茂濱江花園 1 1 1 7800 本案 則本案比較價格 IV 為 7800 80% ＋ 7800 10% ＋ 7800 10% ＝ 4680 ㎡ /M2 從上述已得出的三個比較價格，再進行算數(shù)平均，則價格定位為 （ 4655＋ 4694+4620＋ 4680） /4＝ 4662 ㎡ /M2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 Y=a+bX 2）正比例系數(shù)定價法（競爭導向法） 在比例函數(shù)中有一種表示正比例的函數(shù)方程： Y=a+bX 房地產(chǎn)價格（ Y）與樓盤得分（綜合素質(zhì)的量化）（ X）成正比，現(xiàn)將本項目的的樓盤得分設為“ 1”通過將最近項目綜合素質(zhì)比較得出： 泰華家園 = 比例方程 : 4900=a+ a=1825 月桂都市花園 = 比例方程： 5459=a+ b=2795 根據(jù) Y=a+bX 本項目住宅價格 =1825+2795*1=4620 元 /平米 樓價 得分 3）權重系數(shù)定價法 A、 泰華家園 根據(jù)地段因素、 人流量 因素、 物業(yè) 因素的修正，運用理論和其他項目的實際操作經(jīng)驗，確定為： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 鏡湖 片區(qū)開發(fā)項目定位相近、客戶相近、價格相互影響，因此建議 采用競爭定價法，運用平均權重定價方法，推算出項目的初步價格。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年 已推出 5000 畝土地，用于住宅開發(fā)，可建設 500多萬平方米住宅，加上 2020 年 在建的約 200 萬平方米住宅， 蕪湖房源正呈現(xiàn)出供大于求的市場局勢 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同年四月，又同清政府官員議定了蕪湖《租界》約，設立蕪湖租界。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 劣勢 單價較高、面積過大，總價難以承受。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 長江長現(xiàn)代城 案名 長江長現(xiàn)代城 工地地址 蕪湖市中山南路二號 開發(fā)商 蕪湖長江長置業(yè) 占 地面積 320 畝 建筑面積 55 萬平方米 物業(yè)類型 小高層 /高層 規(guī)劃層數(shù) 12 層 /33 層 規(guī)劃坪數(shù) 39 棟 平均價格 7700元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 利華 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五 、競爭對手分析 依據(jù)房地產(chǎn)競爭區(qū)域和競爭對手界定模型，我們進行如下分析： 項目重點輻 射區(qū)域 項目重點輻射區(qū)域，主要指項目所在區(qū)域 2 公里半徑內(nèi)的所有項目。 樓盤檔次 中低檔 低檔 均價 3000 元 3500 元以下 3000 元以下 物業(yè)形態(tài) 多層 、商業(yè) 多層 主力戶型 二房二 廳 70— 95 平米 三 房兩廳 100平米以下 消費群體 以本板塊普通消費者為主，生意人、拆遷戶和企業(yè)職工為主 社區(qū)規(guī)模 中、小盤為主，以 3— 70 萬平米項目居多 三山區(qū)板塊 三山區(qū)位于蕪湖市城區(qū)西南部，是蕪湖市最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d城區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，工業(yè)基礎較好。 該區(qū)域以 工業(yè)區(qū) 為主 ，區(qū)境內(nèi)有國家級蕪湖經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、朱家橋外貿(mào)碼頭，跨越境內(nèi)的蕪湖長江大橋、蕪寧高速公路、蕪合高速公路、蕪杭高速公路和 205 國道在境內(nèi)交匯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四 、蕪湖市房地產(chǎn)市場板塊構成 蕪湖市由八個 區(qū)組成，形成啞鈴型的兩個半球組合。 今年內(nèi)連續(xù) 6次加息 央行年內(nèi) 9次上調(diào)存款準備金率 第二套房首付及利率提高 嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理 《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若 干意見》出臺 《物權法》正式生效 1 拿地不得“分期領證” 1 2020 年 4 月 1 號以后購買的商品住宅，實行 “購買單套建筑面積超過 120 平方